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areis
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 Posté - 10 avr. 2014 : 09:28:48
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Bonjour,
L'AGO de ma copropriété ayant eu lieu ce WE comptait 60% des tantièmes présents ou représentés (14 copropriétaires sur 22). J'ai lu qu'il faut les 2/3, j'ai aussi lu qu'il n'y a pas d'impératif donc je ne sais pas que penser... L'AGO est-elle valide ou non ?
Lors de cette AGO, une rénovation a été votée à la majorité des personnes présentes (85% environ), en choisissant un des devis qui accompagnaient la convocation.
Que se passe-t-il si le syndic (qui est le seul à avoir le chéquier) refuse de payer l'entreprise qui a été choisie pendant l'AG ? Celle-ci a été contactée et attend désormais le paiement ou le "bon pour accord"...
Il est en train de faire circuler un papier demandant aux copropriétaires de revoir leur vote ; quelle est la validité de cette démarche ? (qui me paraît particulièrement absurde) Que risque-t-il ? Comment le forcer à respecter les décisions prises lors de l'AGO ?
Merci de vos lumières.
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andre78fr
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 Posté - 10 avr. 2014 : 09:39:19
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Le "O" est en trop. Il s'agit de l'Assemblée Générale annuelle (on n'utilise pas "ordinaire" et "extra-ordinaire" en toute rigueur) et il n'y a pas de quorum nécessaire pour la tenue ou la validité mais éventuellement certaines résolutions (majorités 25 ou 26) ne pourront pas être votées.
Votre assemblée est bien valide si elle a été convoquée dans les formes et les délais...
"faire circuler un papier" semble une démarche tout à fait irrégulière, le syndic doit bien sûr s'en tenir aux décisions de l'AG.
Qu'est ce qu'il y a précisément sur ce papier ?
Etes-vous au conseil syndical ? C'est à lui de contrôler le syndic et de veiller à ce qu'il respecte le choix de l'assemblée...
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 2
Posté - 10 avr. 2014 : 09:40:50
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ne nous dites pas que vous avez un syndic pro !!!!  car alors il faut en changer...
* il n'y a pas d'impératif de quorum pour tenir une AG, il faut au minimum 2 personnes présentes.
* suivant le nombre de personnes présentes, certaines résolutions ne peuvent pas être votées ; dans vote cas, toutes les résolutions à voter aux majorité 24 (50% des exprimés des présents ou représentés), ainsi que celles à la majorité 25 (50% de tous les copros), ainsi que certaines à la majorité 26 (mais sous couvert d'une possibilité d'une seconde AG plus tard)
* le syndic doit exécuter ce que décide une AG et cela sans état d'âme. Sauf s'il a un argument de mauvais travail d'un artisan, il ne peut refuser de payer une entreprise.
* quant à donner l'ordre de service, cela dépend : de la date de votre AG, de la nature des travaux, etc... là il faut nous en dire un peu plus...
* pour revoir un vote, ceci est possible, mais passe OBLIGATOIREMENT par une nouvelle AG !!!!
* pour le forcer, le CS (car il y a un CS, n'est ce pas ?...  ) lui fait une LRAR et ensuite une MeD si nécessaire, sinon c'est le tribunal ou(et  ) le changement de syndic |
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areis
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3
Posté - 10 avr. 2014 : 09:51:50
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Merci rambouillet pour cette réponse rapide.
Non non ce n'est pas un syndic pro :-)
Quelques précisions :
- L'AG a eu lieu samedi 5 avril. Je rédige le PV en ce moment-même.
- Les travaux votés concernent le remplacement de boites aux lettres.
- La majorité 24 ou 25 est respectée (et je ne sais pas pour la 26...)
Enfin le syndic et d'autres copropriétaires veulent revenir sur leur vote 3 jours après l'AGO (ils avaient voté pour !!!). J'ai essayé de leur faire comprendre que c'était trop tard parce que cela me paraît absurde. Mais même s'ils reviennent sur leur vote (*soupir*) la majorité 25 est toujours respectée.
Que puis-je faire ? |
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areis
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4
Posté - 10 avr. 2014 : 09:53:42
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Merci aussi andre78fr je n'avais pas vu votre réponse (quelle rapidité ici ! :-) ). Je prends note pour le "O" ! Je ne suis pas membre du CS mais je suis secrétaire de l'assemblée. |
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Posté - 10 avr. 2014 : 10:11:07
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andre78fr
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6
Posté - 10 avr. 2014 : 10:25:17
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Rambouillet vous n'êtes pas attentif ! areis nous dit qu'il était le secrétaire et qu'il rédige le PV en ce moment...
En théorie le PV aurait du être fait et signé dès la fin de l'AG mais ce n'est pas toujours simple.
Votre procès verbal doit consigner ce qui s'est passé le soir de l'assemblée générale ; le décompte des présents et représentés, les résolutions proposées et le résultat des votes ; les décisions prises.
Au moment de diffuser ce PV (le travail du syndic en théorie) rien ne vous empêche de l'accompagner d'un courrier relatif au désaccord survenu après l'AG mais il n'est pas possible de revenir sur son vote après l'AG. Seule une nouvelle AG pourrait aujourd'hui prendre une décision différente.
Il est de votre responsabilité (et de celle des scrutateurs, président) d'établir un PV conforme sans tenir compte de ce qui s'est passé après...
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areis
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7
Posté - 10 avr. 2014 : 12:04:19
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Merci pour tous vos renseignements.
La feuille de présence a été signée comme d'habitude mais le PV étant en cours de rédaction il n'est pas encore signé.
J'ai bien pris toutes les notes notamment concernant les votes qui apparaîtront tels qu'ils ont été effectués pendant l'assemblée et ne compte pas tenir compte des rétractations signalées à postériori.
Les président et scrutateur de la séance reliront bien sûr le document (ils ne font pas partie de la coterie qui veut revenir sur leur vote) donc le PV devrait représenter les débats tels qu'ils ont eu lieu.
Sinon, dans les autres informations, le président du CS est aussi le syndic (est-ce possible ?) ; donc s'il doit y avoir des courrier RAR du CS vers le syndic pour contester quelque chose ça risque de ne pas être évident... 
Une fois le PV finalisé (ou avant je ne sais pas, mais je n'y ferai pas mention sur le PV de l'AG) je pense donc préciser aux autres copropriétaires par courrier que la démarche effectuée par le syndic après l'AG est irrégulière et que c'est de son devoir de respecter le vote concernant cet achat et de le finaliser auprès de l'entreprise (j'ai pris tous les contacts il ne reste plus qu'à procéder au règlement et à convenir d'une date de réception !). |
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Posté - 10 avr. 2014 : 12:27:49
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areis : L'AG a eu lieu samedi 5 avril. Je rédige le PV en ce moment-même.
??? il y a obligation à signer le PV en fin d'AG
areis :" J'ai bien pris toutes les notes notamment concernant les votes qui apparaîtront tels qu'ils ont été effectués pendant l'assemblée et ne compte pas tenir compte des rétractations signalées à postériori.. "
??? il n'existe pas de rétractations possible à postériori
areis : donc le PV devrait représenter les débats tels qu'ils ont eu lieu.
??? évidemment c'est une obligation, et seul le PV signé en fion d'AG est le seul valable.
areis : "Sinon, dans les autres informations, le président du CS est aussi le syndic (est-ce possible ?) ; donc s'il doit y avoir des courrier RAR du CS vers le syndic pour contester quelque chose ça risque de ne pas être évident... "
SI vous êtes un SDC " normal" et non coopératif, ceci est totalement anormal. 
areis : je pense donc préciser aux autres copropriétaires par courrier que la démarche effectuée par le syndic après l'AG est irrégulière et que c'est de son devoir de respecter le vote concernant cet achat et de le finaliser auprès de l'entreprise (j'ai pris tous les contacts il ne reste plus qu'à procéder au règlement et à convenir d'une date de réception !).
le syndic exécute les décisions de l'AG, il n'a auchn pouvoir de décider de lancer les travaux ou non !!
De plus il n'existe pas de quorum en copropriété. Une AG a deux sera valable.
areis : VIREZ cet incompétent. Votre SDC marche sur la tête. Un syndic qui faite une pétition après vote c'est du jamais vu.
Proposez rapidement un syndic pro.
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areis
Nouveau Membre
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Posté - 10 avr. 2014 : 13:50:56
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Philippe338, nos PV sont mis au propre après la réunion. Comment cela se passe en général ??? On fait un brouillon pendant la séance qui est rédigé et relu après la réunion ; vient ensuite la signature des président, assesseur et secrétaire. Je ne comprends pas trop comment on peut faire autrement...
Je ne connais pas la différence entre SDC normal et coopératif... Nous n'avons pas de syndic pro c'est tout ce que je sais 
"Prendre un syndic pro" c'est joli mais nous avons actuellement 2 procès en cours contre les deux syndic pro précédent concernant leurs 10 années de gestion foireuse... Personne n'est très chaud pour réemprunter cette voie-là  |
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andre78fr
Pilier de forums
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10
Posté - 10 avr. 2014 : 14:08:40
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Dans un syndicat coopératif, les responsabilités sont partagées par les membres du CS et c'est son président qui est en même temps syndic.
La forme doit être prévue dans le règlement de copropriété et choisie par une décision d'AG mais si vous aviez un syndic pro avant et que ça ne vous dit rien... c'est louche et en l'absence de cette forme particulière il est effectivement anormal que le président du CS soit également syndic...
Pour le PV, en théorie on signe le "brouillon", dans la pratique beaucoup font comme vous et n'irons pas en prison pour ça ! |
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2014 : 15:41:18
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Pour faire simple :
Le syndicat 'traditionnel" désigne en assemblée générale son "représentant légal" , le syndic (mandataire social). Lequel est "la voix et la main" du syndicat, chargé de par la loi (L.65, D.67), "d'administrer l'immeuble, d'exécuter les dispositions du réglement de copropriété et les décisions des AG" (L.art.18), entre autres missions.
Dans cette forme, le sydicat délègue à UNE personne (physique ou morale) le soin de gérer la copropriété.
Pour assister ce syndic et controler sa gestion, l'assemblée désigne les membres d'un conseil de surveillance, le Conseil syndical, dont la mission est, elle aussi, encadrée par les textes.
Le "syndicat coopératif" est une forme d'autogestion, par un groupe de copropriétaires.
l'AG désigne un "Conseil syndical 'coopératif'", de fait chargé de gérer collégialement la copropriété.
Le CSCoop va désigner en son sein le syndic, qui assurera la fonction de Pdt du CScoop. Il dispose des mêmes pouvoirs et prérogatives que le syndic 'traditionnel" : il est "LE syndic", le représentant légal du syndicat. (*)
L'AG doit formellement adopter cette forme de gestion particulière.
Le CScoop peut (doit) désigner en son sein des personnes en charge d'une fonction particulière : le vice-pdt, qui suppléait le syndic au cas où, le trésorier/comptable, le secrétaire en charge de l'administratif, etc ..selon les besoins et la taille du syndicat (gestion collégiale oblige). Le tout étant placé sous la seule responsabilité du "Président-syndic".
Ce CScoop ne pouvant se controler lui-même, l'AG désigne aussi, et obligatoirement dans cette forme, un ou des "controleurs aux comptes", désignés soit parmi les copropriétaires soit parmi des tiers au syndicat.
On ne peut fonctionner que selon ces 2 systèmes, même si Alur est venue mettre quelques bémols.
Sur ce que vous xpsez, vous seriez "Ã cheval" sur les 2, ce qui n'est pas possible.
Si en plus c'est le "syndic-pdt CS" qui préside l'AG, celle-ci est entachée de nullité.
Sur votre affaire de PV, il doit être établi en séance, au fur et à mesure de l'avancement de l'ODJ.
Avec un rappel : ce n'est pas un compte rendu de ce qu'il s'est dit, et encore moins un 'journal des débats' exhaustif, transcription au mot près du bla bla des uns et des autres.
C'est un "procès-verbal", le constat d'une décision prise sur une proposition
Pour faire simple on doit y trouver :
- la question inscrite à l'ODJ
-2 lignes mentionant qu'il y a eu débat
- l'expression des voix et le résultat du vote .
Ex :
- Proposition de raser gratis tous les lundis matin selon proposition à 150 e la matinée. (maj.art.24)
Après débat, le pdt de séance demande à l'assemblée de se prononcer :
Vote Pour : XXX tantièmes
Vote Contre : Mme X X tantièmes, M.Y X tantièmes, M. Z x tantièmes, soit XXX tantièmes
Abstention : Mlle W X tantièmes.
La proposition est adoptée.
Autrement dit, le projet de PV d'AG peut être rédigé à l'avance, les questions ODJ étant connues, avec des blancs entre chaque pour les mentions sur le vote.
Sur le fond de votre question : un vote exprimé dans tel sens lors de l'assemblée ne peut en aucun cas être modifié par la suite. En tant que secrétaire de séance (lequel n'a pas le monopole de l'établissement du TV), vous ne devez tenir compte QUE du résultat tel que rappelé en séance par le PDT, lequel est garant de la régularité et de la conformité du PV.
Pour le reste, il semble évident que votre syndic doit très rapidement se pencher sur les textes de référence, ainsi que les copropriétaires qui s'impliquent dans le fonctionnement du syndicat.
(*) les textes ne font aucune distinction s'agissant du représentant légal du syndicat : Syndic professionel, non professionnel, Ste commercile ou en nom personnel, 'Pdt-syndic" de syndicat coopératif : Même mission, même pouvoir, même responsabilité. |
Édité par - Gédehem le 10 avr. 2014 15:51:15 |
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Posté - 10 avr. 2014 : 17:06:55
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merci andré de m'avoir rappelé à l'ordre sur la fonction de secrétaire de séance de notre amie.... 
citation: Le CScoop peut (doit) désigner en son sein des personnes en charge d'une fonction particulière : le vice-pdt, qui suppléait le syndic au cas où, le trésorier/comptable, le secrétaire en charge de l'administratif, etc ..selon les besoins et la taille du syndicat (gestion collégiale oblige). Le tout étant placé sous la seule responsabilité du "Président-syndic".
Dans cette phrase je retirerai le mot (doit) au sens légal du texte : en effet, ceux ci ne parlent que de président-syndic et de vice-président. Maintenant si on comprend le mot (doit), par ce serait mieux pour le fonctionnement du CSCoop, je suis OK.
je mettrai un petit bémol dans la phrase suivante, mais comme gedehem a écrit pour faire simple, j'ai rajouté les mots en rouge :
"Pour faire simple on doit y trouver :
- la question inscrite à l'ODJ
-2 lignes mentionant qu'il y a eu débat
-le texte de la résolution soumise à vote
sinon, rien à rajouter, c'est clair, sauf le syndicat de areis 
c'est ce genre de dérive que l'on observe lorsqu'on a affaire à un syndic non pro qui ne suit pas les textes ou leurs évolutions : on gère (on essaie) en bon père de famille, mais...
- l'expression des voix et le résultat du vote ." |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 avr. 2014 : 22:01:25
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Je mets (doit) parce que cela rssort de la logique de la forme "syndicat coopératif", où c'est le CS (Coop) qui de fait gère collégialement le syndicat.
C'est un point que j'ai soutenu devant un TGI, et qu'il a repris.
Pourquoi ?
Parce que dans cette forme particulière, le syndic est désigné par le CS(coop) et parmi ses membres. Il y a donc un lien très étroit avec le syndic, quasi de dépendance, ce pdt-syndic étant soumis "au bon vouloir" de ses collègues ...
S'il ne se conforme pas à ce qui est décidé par le CScoop, ou s'il fonctionne tout seul sans rien demander, il faut 30 secondes pour le révoquer et en désigner un autre. 
(Id un CS traditionel)
Dans un syndicat coopératif, du fait de cette particularité de la désignation du syndic, on comprend que le fonctionnement ne peut être QUE collégial, avec en interne des fonctions qui sont la traduction de cette collégialité.
Sans rien enlever aux pouvoirs et prérogatives du pdt-syndic, si ce n'est qu'elles sont très strictement 'encadrées' par ses collègues conseillers ...
Bien entendu, tout ceci dans un CScoop "normal" , bien que nous sachions tous que les CS, coop ou non, fonctionnent selon ce qu'en décident leurs membres.
NB : inutile de rappeler que si le RFCS est obligatoire pour tout CS, dans un CScoop il est "obligatoirement impératif" .... |
Édité par - Gédehem le 10 avr. 2014 22:04:55 |
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Respect d'une décision votée 
