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pastis32
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 Posté - 14 avr. 2014 : 09:59:44
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bonjour , peut on visiter un organisme sur internet pour se renseigner sur le serieux et la solvabilite d'un syndic ?
( les syndic fleurissent a tous les coins de rues )
je vous remercie
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GĂ©dehem
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1
Posté - 14 avr. 2014 : 10:54:09
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Greffe tribunal de commerce, avec son n° Kbis c'est mieux, du moins s'il a déposé ses comptes.
Pour "sérieux", il n'existe pas de 'normes' : comment faire pour trouver un garagiste, un plombier "sérieux" ??
Si c'est pour en changer, il faut en rencontrer :
"un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Il faut s’imaginer PDG d'une entreprise qui recherche son directeur financier, son DRH, fonctions qui nécessitent une relation de confiance privilégiée : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter à l’entreprise.
Recruter un syndic, c'est la mĂŞme chose.
On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa société/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
En fonction de son attitude, de ses réponses, on en sait déja beaucoup.
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires." |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2014 11:00:06 |
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Posté - 14 avr. 2014 : 12:07:52
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le problème c'est qu'il faudra faire cela tous les ans, si l'AG choisit un contrat d'un an.... au risque que le CS soit satisfait du syndic en courset prône son renouvellement, mais qu'un concurrent casse les prix et soit choisi... et on sait à quel point le copro lambda est attaché au coût plutôt qu'à l'efficacité du service ; et sans parler du temps perdu par les uns et les autres, ainsi que les pertes d'infos lorsqu'il y a changement de syndic. Une aberration de la loi .....   |
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alain collet
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3
Posté - 14 avr. 2014 : 12:27:53
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FBO
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Posté - 14 avr. 2014 : 13:30:24
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citation: Initialement posté par alain collet
[...]
L'ARC quelque part joue ce rôle en citant les abus sur leur site Web, leur permet un droit de réponse ...
et le public peut ainsi juger de la réputation de tel ou tel syndic.
[...]
Non, l'ARC ne joue aucunement ce rĂ´le, car elle ne permet pas la "contradiction", le respect du contradictoire.
Je peux d'autant plus le certifier que le cabinet dans lequel j'exerce depuis peu a été victime de 3 articles, et mes droits de réponse ainsi que celui du cabinet ont été rejetés car ils n'étaient pas jugés comme répondant aux questions que se posait son directeur.
Ce qui vaut une assignation en référé.
L'ARC a été condamnée (in solidum avec le directeur de la publication, le directeur de l'ARC) le 27 novembre 2013 suite à assignation de la GIEP, pour refus d'insérer 6 droits de réponse. A ce sujet : http://www.giep-blog.fr/abus-unarc-arc-condamnee/
Le hic, c'est que quand on expose des soi-disant "problèmes" avec un cabinet, il faut respecter ses droits lorsqu'il envoie un droit de réponse. Car des choses fausses peuvent être publiés, donc encore heureux que le cabinet ou la personne visée puissent répondre et donner leur version des faits. |
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Posté - 14 avr. 2014 : 14:28:41
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pastis32 : il est facile ET important de consulter le site infogreffe ou vous trouverez les CA et les résultats comptables des cabinets de syndic.
Le site verif.com ou société.com vous donnera également une analyse financière précise.
Cela vous permettra d"évaluer la solvabilité de ce syndic; mais en ce qui concerne le sérieux, aucun chiffre ne vous donnera cela.
Elir le syndic pour une année et vous constaterez le sérieux, la professionalité, ...... de votre syndic.
Ce site UI comme me site de l'ARC vous donneront de nombreuses exemples de dérives, de contentieux, ...... et vous pourrez poser toutes les questions sur la gestion de votre syndic. |
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pastis32
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Posté - 14 avr. 2014 : 14:54:49
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bonjour , je vous remercie pour votre rapidite a repondre , bien sûr que ça ne peut se faire dans la precipitation , et qu'il faut bien mûrir cette decision mais connaitre quelques details sur l'entreprise , comme le
CA et la solvabilité aide pour faire son choix , meme si a l'heure actuelle on se demande si l'entreprise solide existe encore ,
j'ai une autre question mais je ne sais pas c'est le bon forum et je m'en excuse :
es ce que le conseil syndical peut imposer une entreprise pour des travaux dans la copro ou est ce que seul le syndic peut s'en occuper ?
cordialement |
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andre78fr
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7
 Posté - 14 avr. 2014 : 15:02:57
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Personne n'impose... conseil syndical et / ou syndic proposent différents devis à l'Assemblée Générale et c'est elle, souveraine, qui décide ;-) |
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pastis32
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Posté - 14 avr. 2014 : 15:35:22
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d'accord pour les gros travaux , mais je parle pour les petites interventions durant le courant de l'année , depannages et autres petits travaux |
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andre78fr
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9
Posté - 14 avr. 2014 : 16:13:41
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A ma connaissance, aucun texte ne permet à un conseil syndical d'imposer un fournisseur au syndic mais quand les choses se passent bien il peut évidemment proposer et c'est dans l'intérêt du syndic d'entretenir de bonnes relations avec le CS...
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Posté - 14 avr. 2014 : 16:29:53
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seule une AG peut imposer au syndic un fournisseur de travaux ou de services. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 avr. 2014 : 16:37:33
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Attention Ă ne pas faire de confusion !
Dans le cadre du budget prévis, pour les petites réparations, c'est TOUJOURS le syndic qui passe commande, qui assure le suivi des travaux, qui règle les factures, le tout étant effectié sous sa seule responsabilité.
Autrement dit le CS (un copropriétaire) peut demander à telle entreprise d'intevenir. Mais ils doivent l'envoyer vers le syndic pour passer commande. C'esr parfois plus pratique et surtout moins cher que le "copain" du syndic.
S'il n'y a pas de commande du syndic lui-mĂŞme, il n'y a pas "contrat".
Mais il peut aussi y avoir des dérives : un CS qui fait intervenir un "copain" (le fils ou la fille de ...), complaisance qui peut être préjudiciable....
MĂŞme si ce n'est pas tout Ă fait en phase avec ce sujet, voir cet arret : Cass 30.05.2012 , pourvoi 11-11993.
L'entreprise doit s'assurer que celui qui passe commande pour des travaux a bien reçu "délégation de pouvoir" pour ce faire. (*)
Si c'est un membre du CS sa "commande" est irrégulière.
(*) et de plus que les travaux ont bien été votés !
Rappel étant fait que depuis le 1.01.2002 (L.art.14-1 et 14-2) le syndic ne peut contracter sans une décision explicite de l'AG tant sur les travaux eux-mêmes (délégation de pouvoir) que sur l'engagment de fonds (budget chiffré liquide et exigible).
(sauf petits travaux entrant dans le cadre du budget prévisionnel, bien entendu). |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2014 16:43:48 |
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alain collet
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Posté - 14 avr. 2014 : 19:40:34
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FBO
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Posté - 14 avr. 2014 : 20:25:52
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citation: Initialement posté par alain colletcitation: Initialement posté par FBOcitation: Initialement posté par alain collet
[...]
L'ARC quelque part joue ce rôle en citant les abus sur leur site Web, leur permet un droit de réponse ...
et le public peut ainsi juger de la réputation de tel ou tel syndic.
[...]
Non, l'ARC ne joue aucunement ce rôle, car elle ne permet pas la "contradiction", le respect du contradictoire. c'est regrettable car le droit de réponse est clair. Cela dit, il y a des procédures et des précautions pour rédiger un droit de réponse. pour mon blog j'avais proposé par 2 fois à mon syndic d'utiliser son droit de réponse. Sans succès.
Tout à fait. Mais même quand on respecte scrupuleusement le formalisme requis pour faire valoir son droit de réponse, il y en a qui jugent qu'ils sont sûrement au-dessus des lois...
C'est d'autant plus grave lorsqu'on revendique et qu'on exige de tout le monde le respect des lois...  |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 avr. 2014 : 22:26:51
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On peut le tourner dans l'autre sens !
Je connais (j'ai connu est plus exact) nombre de 'syndics' (leurs géestionnaires) affirmant telle chose avec le mot infaillible "..La loi impose que ..." pour aller dans leur sens, ou à l'invrse, face à un contradicteur " la loi ne permet pas de ..."
Ce qui est facile devant des copropriétaires très majoritairement passifs et ignorants, mais sans jamais préciser ce que serait cette "loi" quasi toujours inventée...
J'ai toujours trouvé assez pitoyable ces syndics qui se bardent de "la loi" pour un oui ou pour un non, et qui inscrivent à l'ODJ de l'AG des questions du style
" Maintien du compte ouvert dans les comptes du syndic, sous compte au nom de ....",
... en lieu et place de la "dispense", le compte séparé étant obligatoire !
Comme me disais (avec l'accent) un très vieil ami corse ..:
" Tu sais, petit, y'a que les bandits pour parler honneur et probité.... "!"
.Un sage .... |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2014 22:29:05 |
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Viviane
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Posté - 15 avr. 2014 : 00:04:06
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Si je peux me permettre, Infogreffe ne sert pas forcément à grand chose. J'ai testé: bons résultats sur Infogreffe... syndic s'avérant catastrophique. Si vous avez un compte séparé, vous vous moquez que votre syndic fasse faillite. Votte argent est sur VOTRE compte, et s'il pioche dedans, y'a des assurances pour ça
La bonne chose pour recruter un syndic, c'est les questions pièges.
Le contrat
1) Longueur du contrat. Si les prestations hors forfait font plus d'une page, passez votre chemin, vous ne savez pas ce que vous signez.
2) S'il veut absolument vous faire signer plus d'un an, passez votre chemin.
3) Communication des pièces: dites lui que le CS EXIGERA copie de la feuille de présence, des mandats de vote, du grand livre, et de voir TOUS les devis et contrat avant acceptation, pour pouvoir donner son avis (par mail). S'il est pas d'accord, passez votre chemin.
4) Compté séparé ou pas? Si il essaye de vous persuader que mieux vaut un compte unique, passez votre chemin.
5) Abonnement à l'ARC ou autre asso.... Si ça semble l'ennuyer, passez votre chemin aussi.. |
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Édité par - Viviane le 15 avr. 2014 00:06:02 |
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Viviane
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Posté - 15 avr. 2014 : 00:33:10
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citation: es ce que le conseil syndical peut imposer une entreprise pour des travaux dans la copro ou est ce que seul le syndic peut s'en occuper ?
En théorie, non.
En pratique, la question se pose pas comme ça.
1) le CS laisse le syndic choisir l'entreprise.
2) le syndic soumet systématiquement les devis au CS pour avis avant de les accepter.*
3) Le CS trouve un devis mal fait ou trop cher, il propose quelqu'un d'aute ou demande des modifs. Il trouve moins cher pour le mĂŞme boulot. (beaucoup moins cher, on se bat pas sur 10 euros...)
4) In fine, le syndic choisit.
Et si, pour la même chose, le syndic choisissait SON entreprise au lieu de celle proposée par le CS qui fait le boulot à moitié prix, alors, le CS, dans son apport annuel, a des billes pour recommander à l'AG de refuser de payer plus que le devis fourni par le CS.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 15 avr. 2014 : 09:06:04
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Petit bémol à la mise en concurrence et aux nouvelles entreprises dans une copro : le CS doit plutôt veiller à fidéliser les entreprises qu'à gagner 5 ou 7% par ci par là sur les travaux courants. Difficile de fidéliser deux entreprises par métier.
l faut en effet, éviter que des entreprises se succèdent en cascade sur l'installation électrique, l'interphonie, la TV, la serrurerie, les canalisations d'eau, la couverture, les chéneaux, l'étanchéité des terrasses. Dans la durée, ce ne sera pas économique. Il faut penser aux petits travaux à 50 € qui peuvent devenir 200 € ou plus s'ils ne sont pas faits à temps : seule une entreprise fidélisée acceptera de venir pour 50 €.
Cdlt. Louis92. |
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pastis32
Contributeur actif
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18
Posté - 15 avr. 2014 : 09:21:41
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bonjour , si j'ai posé cette question , c'est que plusieurs fois des devis d'entreprises présentés par le syndic se sont trouvés plus élevés que ceux presentés par le cs , il semblait logique que l'on puisse imposer le moins cher mais je vois que le choix est tres court pour le cs .
encore merci pour tous ces conseils |
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Posté - 15 avr. 2014 : 09:54:33
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si les relations sont saines avec le syndic, en général la discussion est possible.
si le syndic refuse, ce peut être un point qui apparaît dans le bilan du CS dans les convocations des AG |
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Viviane
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Posté - 15 avr. 2014 : 11:25:43
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D'accord avec Louis92, le prix n'est pas le seul critère, et la différence dans le prix ou la prestation doit être conséquente pour que le CS se batte là dessus. Fidéliser une entreprise est important.
Mais je pense juste à un devis récent chez nous. Prix de l'entreprise proposée par le syndic pour remplacer un réservoir de chasse d'eau (WC communs): 816€, prix entreprise trouvée par le CS:290€.
On a de bons rapports avec notre syndic, qui nous envoie tous les devis avant acceptation. Il a mandaté l'entreprise choisie par le CS sans discuter.
Si vos rapports avec le syndic sont plus tendus, il faut faire voter par l'AG un seuil relativement bas au-delà duquel il est obligé de consulter le CS pour toute dépense. Genre 200 ou 300 euros. Et une obligation de consulter le CS pour TOUS les contrats. Ce qui évite de se retrouver avec une foultitude de prestations inutiles (contrôle de ceci, diagnostic de cela) réalisées annuellement et toutes inférieures de très peu au seuil de consultation du CS... |
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Édité par - Viviane le 15 avr. 2014 11:27:53 |
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quel organisme pour renseignements sur syndic 
