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Melfee74
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 Posté - 16 avr. 2014 : 09:50:56
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Bonjour,
petite question en passant : est-ce normal selon vous, qu'un syndic se prenne 6% ht sur des travaux parties communes interieures (peintures...) travaux pas très chers certe, mais quand même 6% ! J'avais plutôt en tête que les syndics se prennaient 2,5 à 3,5% max.
est-ce parceque le montant ds travaux est peu important (essentiellement peinture escalier et hall) ?
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Posté - 16 avr. 2014 : 10:36:23
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melfee74 : les honoraires sur travaux doivent être voté par l'AG, sur chaque résolution de travaux hors du budget ( art L14.2) ET dans une résolution propre.
Si l'AG n'a pas voté d'honoraires, le syndic ne touchera rien !  
Et si il touche des honoraires sans aucune résolution proposée et adoptée à l'AG, le CS devra soulever ce point dans son rapport annuel, ET l'AG devra rejetter ces factures.
2/2.5 % sont les taux " normaux". |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 avr. 2014 : 10:44:20
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".... qu'un syndic se prenne ..."
Un syndic ne peut rien "prendre" !
S'agissant des travaux, Philippe a répondu : honoraires obligatoirement dcidés par une AG en même tems que le vote des travaux eux-mêmes.
Cette mention d'honoraires qui serait précisé sur son "contrat de rémunération" pour travaux ne peut être qu'indicative "Je souhaite 6%".
Elle n'est pas contractuelle, l'AG ayant seule compétence pour décider de ces honoraires "travaux".
Voila un motif de "rejet" par l'AG d'honoraires abusifs lors de l'approbation des comptes annuels.
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Viviane
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Posté - 16 avr. 2014 : 11:11:14
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Une bonne solution pour les honoraires travaux du syndic est le forfait tenant compte du travail effectué, qui est le même quel que soit le montant des travaux:
- appels de fonds
- dépôt des chèques
- Ă©critures comptables
- éventuellement, s'il n' y a pas d'architecte (ce qui est une GROSSE erreur pour les GROS travaux), visite(s) du chantier par le syndic pour vérifier que ce qui est fait est conforme au devis.. |
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Posté - 16 avr. 2014 : 11:29:16
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vous citez des valeurs de 2,5-3,5% d'honoraires, ce sont des valeurs habituelles uniquement pour le travail administratif. Les 6% correspondent plus en valeur au travail administratif + MO des travaux (visite périodique du chantier, conduite des réunions de chantier, PV des réunions, etc...)
vous ne nous avez pas dit : ce sont des travaux exceptionnels qui découlent d'une résolution spécifique de l'AG avec provisions hors budget gestion courante ? |
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Melfee74
Contributeur débutant
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 Posté - 16 avr. 2014 : 12:04:11
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Conduite de réunion de chantier sur des travaux de peinture ou autres trucs mineures... bon je trouve ça un peu gros mais bon. C'est dans le PV de l'AG, on ne s'en souvient pas vraiment, mais apparement personne n'a tiqué donc tant pis pour nous, mais je m'interrogeais juste sur ce pourcentage, que je touvais quand même très élevé au regard de l'importance des travaux (il ne s'agit pas d'un ravalement ou d'un truc plus complexe mais en même temps, il n'y a pas d'archi pour ces petits travaux, c'est sans doute lié à cela). |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 avr. 2014 : 14:44:38
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Qu'entendez-vous par "petits travaux" ???
S'il s'agit de repeindre la porte du garage à vélos, reprendre les bordures en ciment et autres 'bricoles', le suivi du chantier ne nécessite pas une technicité quelconque ! Si c'est réellement un "chantier".
De quoi s'agit-il ?
A la différence d'un chantier de ravalement de façades, étanchéité toiture, autres "gros", qui demande une certaine technicité. Que n'ont pas bien des syndics (les gestionnaires)
Le rémunérer en tant que délégué du maitre d'ouvrage (le syndicat) pour les taches comptable et administratives(2/3%), et en plus en qualité de 'maitre d'œuvre"(+3%), alors qu'il n'en a pas les connaissances ou compétences, que voila une curieuse façon de bien gérer son patrimoine.
Voyez ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2298 |
Édité par - Gédehem le 16 avr. 2014 14:48:50 |
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Posté - 16 avr. 2014 : 15:26:04
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viviane :" Une bonne solution pour les honoraires travaux du syndic est le forfait tenant compte du travail effectué, qui est le même quel que soit le montant des travaux:
- appels de fonds
- dépôt des chèques
- Ă©critures comptables"
????? une bonne solution pour qui ?
Gérer un ravalement comme syndic et MO n'est pas comparable à gérer la peinture des paliers.
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Posté - 16 avr. 2014 : 15:53:29
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viviane, même si l'idée d'un forfait peut-être bonne elle n'est plus légale depuis le 26/03/2014 :
article 18-1-A:
...
Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. |
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Viviane
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Posté - 16 avr. 2014 : 16:42:22
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Merci de l'info Rambouillet. Va falloir relire soigneusement un paquet d'articles avant de rédiger notre convoc.... Je trouve ça idiot cela dit, cette nouvelle loi.
Car, je réitère pour Philippe :
- lorsqu'il y a un architecte, le travail du syndic est purement administratif et quasi le mĂŞme quelle que soit l'importance des travaux.
La seule variation sera le nombre d'entreprises à régler, ou le nombre d'appels.
- Et si le syndic est MO et suit les travaux,(ce qui est généralement une très mauvaise idée) j'ai bien précisé que ça se comptait en plus... du travail administratif. Et évidemment, c'est fonction de la taille du chantier...
Donc, au pourcentage, sur des petits travaux le syndic est souvent perdant, sur des gros, le syndicat est souvent perdant.
Au pourcentage, le syndic a donc intérêt à faire gonfler le montant global des travaux....
Reste donc au CS à faire le calcul du travail réel que le syndic aura à faire, selon qu'il est ou pas MO....., et traduire ça en pourcentage du montant des travaux afin de respecter cette nouvelle loi...... et voter à l'AG une somme qui a un sens par rapport au travail réel à effectuer... |
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Édité par - Viviane le 17 avr. 2014 08:19:12 |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 avr. 2014 : 17:59:44
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"Au pourcentage, le syndic a donc intérêt à faire gonfler le montant global des travaux...."
En gras, s'agissant d'une pratique habituelle de bien des syndics qui proposent "leurs" entreprises ....
Lesquelles en plus, bien souvent, doivent "acquiter un "droit d'entrée"".
Le tout étant payé par les copropriétaires, on l'aura compris ....
Ce qui est prévu par les textes, c'est la "règle de base" pour la protection des syndicats (du moins en théorie).
Rien n'interdit à l'AG de négocier un forfait, que le syndic peut accepter, l'important est que ces honoraires hors budget courant soit spécifiquement adoptés par une AG hors "contrat de rémunération". |
Édité par - Gédehem le 16 avr. 2014 18:03:01 |
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Viviane
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Posté - 16 avr. 2014 : 19:20:20
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Ben, même si j'aimerais mieux que ce soit autrement, exprimer les honos travaux en % semble, d'après ce que je lis, une obligation.
Mais on trouve toujours une solution... calculer ce forfait puis le transformer en % pour n'Ă©crire que le % sur le PV... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 16 avr. 2014 : 21:27:45
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L'idée du pourcentage ne correspond pas à la réalité. La solution proposée par Viviane de discuter sur un forfait absolu en € et de le transformer en % pour être conforme est la solution simple pour cette difficulté nouvelle introduite par la loi ALUR.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 17 avr. 2014 : 08:06:03
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oui, mais cela revient à payer sur un %, donc si le montant des travaux évolue à la hausse, pour une question X ou Y (je sais, ce ne devrait pas...mais cela existe .) sa rémunération évoluera par le %... |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 avr. 2014 : 09:13:30
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Heuu ..... curieuse lecture (restrictive) des textes ...
Ce qui est prévu à l'art.18-1A, c'est l'indication dans le projet de résolution soumis à l'AG d'un pourcentage ...
Ceci pour l'information des copropriétaires.
Mais il n'a jamais été question d'imposer à l'AG d'adopter une rémunération qui soit obligatoirement un pourcentage des travaux.
Elle peut très valablement décider d'un forfait, sur lequel le syndic est d'accord. |
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Viviane
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Posté - 17 avr. 2014 : 09:28:04
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Disons qu'il y a effectivement plusieurs lectures possibles.. L'article en entier:
citation: Article 18-1 A En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.
Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
Donc dans le projet de résolution ce serait obligatoirement des pourcentages, et ensuite l'AG fait ce qu'elle veut? Un peu tordu, mais pourquoi pas.. |
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Posté - 17 avr. 2014 : 11:12:51
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c'est vrai gedehem, que l'on peut avoir cette vision... tordue comme dit viviane, mais effective
c'est comme le fameux dilemme : mettre en concurrence et présenter des devis concurrents
ah ! ces rédacteurs : au lieu de soumettre au Conseil Constitutionnel, il vaudrait mieux qu'ils soumettent avant au forum d'UI ... |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 avr. 2014 : 14:39:20
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Ce n'est pas "tordu" !
Sur le fond, une règle, une loi, est faite pour "cadrer" la Société, donner des garanties aux parties, pour "protéger", et généralement pour éviter l'emprise du fort sur le faible (protection du consommateur, etc ..).
Dont dans les copropriétés.
C'est en ce sens que le statut de 65 est devenu d'application impérative, à la différence du statut de 1938 qui sur bien des points n'était pas très différents.
Et ainsi du CS, devenu obligatoire en 1985. Ainsi du compte séparé (2000), de l'exigibilité des fonds décidés par une AG (2002), des contrats (de tous les contrats) qui doivent être soumis à l'AG (2004).
Pour faire simple, on peut parler dans bien des cas de "minimum syndical" ..., pour sécuriser les parties ou les personnes.
Les rémunérations du syndic sont libres. Chacun fait ce qu'il veut .... dans le cadre fixé.
La règle de base étant "les honoraires travaux sont proposés à l'AG sous forme d'un pourcentage", l'AG, en concertation avec le syndic, fait ensuite et dans ce cadre ce qui lui convient "en toute connaissance de cause", ayant été préalablement informée sur le point dont il s'agit, préalable obligé (résolution induite par la question prévue à l'ODJ).
Il est vrai que sur ce point, comme sur bien d'autres, il faut une implication de copropriétaires "matures", pour reprendre ce qu'en disait JPM, ce qui n'est une insulte pour personne !
(cf : syndicats "moutonniers" dotés de CS "potiches", etc ....)
A noter, si on veut s'amuser à décortiquer, que :
"Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic.""
PEUVENT .....: c'est une "possibilité", pas une obligation d'accorder des honoraires . |
Édité par - Gédehem le 17 avr. 2014 14:51:54 |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2014 : 14:27:27
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Gedehem :
citation: En gras, s'agissant d'une pratique habituelle de bien des syndics qui proposent "leurs" entreprises ....
Lesquelles en plus, bien souvent, doivent "acquitter un "droit d'entrée"".
C'est une affirmation grave et infondée 
C'est ailleurs ,qu'existe le droit d'entrée. Vous ne l'ignorez surement pas.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 avr. 2014 : 15:20:58
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Mais non, JPM, c'est ce que déplorent certaines entreprises qui souhaitent contacter des syndicats pour se faire connaitre, et qui sont souvent contraintes d'en passer par le syndic
D'où la question posée par nombre d'entre elles venues se renseigner "à mon bureau" :
"Comment faire pour contacter directement les syndicats, leur CS, sans passer par leur syndic et ses exigences pour un "droit d'entrée"
Ce sont elles qui le disent !
Il est tout aussi surprenant de constater que bien des devis proposés par le syndic parmi "ses" entreprises habituelles (*) sont bien souvent (quasi toujours ?) supérieurs à ceux sollicités par les CS (ou des copropriétaires) à prestations et matérieux identiques, bien entendu !
Je saute la rémunération "apporteur d'affaire", qui est aussi un grand classique, qui n'a rien d'irrégulier pour l'entreprise prestataire, l'affaire étant dument prévue dans sa comptabilité
Du moins, c'était là pratique courante il y a quelques années lorsque j'étais encore "aux affaires" !
Il y a eu du changement ?
Etant entendu qu'au final c'est toujours les copropriétares qui supportent la facture !
(*) bonne pratique à priori : l'entreprise qui connait bien la copropriété interviendra avec plus d'efficience (c'est bien connu des syndicats coopératifs)
Avec une question : pourquoi donc tant de syndics n'aiment pas du tout 'travailler' avec d'autres entreprises que "les leurs", et même refusent de présenter des devis demandés par le CS ou un copropriétaire ???
Poser la question c'est trouver la réponse |
Édité par - Gédehem le 19 avr. 2014 15:23:08 |
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air jordan
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Posté - 19 avr. 2014 : 17:35:04
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bonjour Gedehem :)
Que pensez vous des copropriétaires membre du cs ou pas qui cherchent à imposer des sociétés où le papa , le fils le cousin la fille travaillent ?
Profitant des devis déjà réalisés par la copropriété et donc des prix et qui tapent juste en dessous pour avoir le marché ?
Pensez vous vraiment que ces pratiques sont marginales ?
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Honoraires syndic sur travaux 
