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kergu56
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 Posté - 23 mai 2014 : 16:39:56
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Bonjour,
Je suis à la recherche d’information sur le vote de changement de syndic en fin de mandat à l’AG.
A la majorité absolue, l’article 25 ou l’article 24 majorité des voix en tantièmes exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée ?
Cordialement.
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Posté - 23 mai 2014 : 17:11:11
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kergu56 : changement de syndic ou "renouvellement" c'est à la majorité de l'article 25.
Mais pour éviter la non élection du syndic, la loi prévoit le pâssage à l'article 25.1; si le tiers des voix a voté Pour, alors l'AG votera une seconde fois mais à l'article 24.
En cas de concurrence de contrat, l'AG doit d'abord voter à l'article 25 sur TOUS les candidats, puis à l'article 24 si un tiers a voter POUR. |
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Posté - 23 mai 2014 : 17:41:29
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la désignation du syndic en fin de mandat se fait à la majorité article 25-c :
"c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;"
soit à la majorité de TOUS les copros,
mais la loi prévoit si cette majorité n'est pas acquise mais au moins le tiers de tous les copros, d'utiliser l'article 25-1.
Dans ce cas on procède à un second vote et la résolution, en l'espèce la désignation du syndic, peut obtenir la majorité des copros présents et représentés EXPRIMES. |
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radiance64
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 Posté - 26 mai 2014 : 17:33:07
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Bonsoir,
très bon sujet. Notre syndic en fin de mandat et un autre syndic ont fait l'objet de votes lors de notre AG sans que ni l'un ni l'autre n'obtiennent la majorité des voix requises. Une assemblée générale "extraordinaire" va donc être convoquée. Quel est le délai maximal ? 3 mois après la date de la précédente ou seulement avent la date d'expiration du contrat du syndic actuel? Le CS aimerait mettre un autre syndic en concurrence (pas celui présenté lors de l'AG ) pour être sûr de garder notre syndic actuel : est ce légal? Ne risque t on pas d'avoir à voter pour 3 syndics au pire des cas ? Quel sera l'ordre du vote ? Le syndic actuel à l'article 24 et ensuite l'autre ? Merci ! |
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nefer
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Posté - 26 mai 2014 : 17:39:54
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personne n'a obtenu 13 des voix pour? |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2014 : 17:52:59
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"Notre syndic en fin de mandat et un autre syndic ont fait l'objet de votes lors de notre AG sans que ni l'un ni l'autre n'obtiennent la majorité des voix requises."
AG/CS/syndicat irresponsable :
"Une assemblée générale "extraordinaire" va donc être convoquée."
IMPOSSIBLE : faute d'avoir désigné un syndic, votre syndicat est dépourvu de syndic
D.art.46 :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
(.....)"
Traduction : Si l'AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic, lequel ne peut être désigné QUE par le pdt du TGI sur requête de copropriétaires ou du CS.
NB : le fait de convoquer une AG avec la question de la désignation du syndic inscrite à l'ODJ entraine AUTOMATIQUEMENT échéance du mandat en cours.
Le syndic sortant, devenu ex-syndic, ne peut pluys se prévaloir de quoi que ce soit.
Il n'y a plus personne ayant qualité pour convoquer une autre AG. Si c'est éventuellement le cas, celle-ci est entachée de nullité.
Toutes choses qu'en CS "normal" devrait savoir.
Seule solution : faire déposer une requête ( un ou des copropriétaires, le CS) afin qu'un syndic provisoire soit désigné.
Au travail. |
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Posté - 26 mai 2014 : 17:55:14
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citation: très bon sujet. Notre syndic en fin de mandat et un autre syndic ont fait l'objet de votes lors de notre AG sans que ni l'un ni l'autre n'obtiennent la majorité des voix requises.
le sujet est tellement bon qu'en ce qui concerne votre propre cas, actuellement et EN THÉORIE, vous êtes sans syndic. Donc toutes vos questions suivantes : délai d'une autre AG, etc... n'a aucun intérêt ... 
citation: Article 46 du décret
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
votre AG a été convoquée, elle devait désigner un syndic, elle ne l'a pas fait vous êtes sans syndic et sous couvert d'un syndic que devrait nommer le tribunal.
aussi, si le TGI n'a pas fait, votre syndic actuel sortant n'est plus syndic et ne peut pas convoquer une nouvelle AG !!! |
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Sunbird
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Posté - 26 mai 2014 : 18:22:34
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citation: Initialement posté par radiance64
Bonsoir,
Notre syndic en fin de mandat et un autre syndic ont fait l'objet de votes lors de notre AG sans que ni l'un ni l'autre n'obtiennent la majorité des voix requises. Une assemblée générale "extraordinaire" va donc être convoquée. Quel est le délai maximal ? 3 mois après la date de la précédente ou seulement avent la date d'expiration du contrat du syndic actuel? Le CS aimerait mettre un autre syndic en concurrence (pas celui présenté lors de l'AG ) pour être sûr de garder notre syndic actuel : est ce légal? Ne risque t on pas d'avoir à voter pour 3 syndics au pire des cas ? Quel sera l'ordre du vote ? Le syndic actuel à l'article 24 et ensuite l'autre ? Merci !
Vous n'avez plus de syndic. Vous devez passer par la case TGI cf art 46 du décret de mars 67. Il faut faire une requête au président du TGI. Demande de passer par un avocat les couts seront remboursés par le syndicat. Appeler plusieurs avocats, il y a 2 ans cela m'avait couté un peu plus de 600 euros.
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nefer
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Posté - 26 mai 2014 : 20:03:18
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dans on message 4, il faut lire 1/3 des voix |
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radiance64
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Posté - 26 mai 2014 : 20:06:55
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Bonsoir,
le contrat du syndic prévoit une durée de 18 mois. Donc la reconduction du syndic n'est pas voté après ces 18 mois. Pour l'instant on est dans les 12 mois. Nous serons sans syndic dans 6 mois en gros.
En partant de cette précision qui n'apparaissait pas clairement. Quelle est votre expertise ?
Merci,
Cordialement |
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radiance64
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Posté - 26 mai 2014 : 20:10:34
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Et bien sur le vote en AG n'a pas recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, ce qui fait que la même assemblée n'a pas pu décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. |
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Posté - 26 mai 2014 : 20:12:55
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radaince64 :" Pour l'instant on est dans les 12 mois. Nous serons sans syndic dans 6 mois en gros. "
NON, vous n'avez pas bien saisi les commentaires des intervenants.
Votre AG n'ayant pas élu de syndic , vous êtes SANS syndic, peu importe ces 18 mois, ET personne ne peut donc convoquer cette AG "extraordinaire" !!!
TOUS les cates de gestion qui sont maintenant effectués pas votre syndic sont illégaux !!
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radiance64
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Posté - 26 mai 2014 : 20:26:31
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Je tiens à vous remercier de votre information !
En espérant qu'il a encore la légitimé de publier le PV de notre AG :-( |
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radiance64
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Posté - 26 mai 2014 : 20:35:55
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Bon je ne fais pas partie du CS donc c'est double -peine ! Ils veulent garder le syndic sortant et ne vont pas suivre la législation pour le faire passer de force.
Pas glop .
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Sunbird
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Posté - 26 mai 2014 : 20:52:36
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Allez voir ceux qui ne souhaitent plus ce syndic, et passez par un avocat pour demander une ordonnance pour nommer un administrateur dont la mission sera de gérer la copropriété et d'organiser la nomination d'un syndic.
Cette procédure est peu couteuse, et si vous avez une assistance juridique ne vous coutera rien, sachant que de toute façon vous serez remboursé au centime près par le syndicat.
Dans 15 jours le syndic recevra un LRAR de l'administrateur et les copropriétaires recevront un LRAR de l'administrateur pour leur signifier qu'il gère la copropriété. Lors de la prochaine AG le CS et ce syndic feront profil bas.
C'est la seule solution que vous avez.
A défaut, si dans 3 ou 6 mois ce syndic fautif fait une AG, et que par exemple le nouveau syndic est élu, il pourrait glisser dans l'oreille du conseil syndical de faire annuler cette AG car il n'avait plus mandat pour faire cette AG.
Mieux vaut agir maintenant. |
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Posté - 26 mai 2014 : 21:06:25
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citation: En espérant qu'il a encore la légitimé de publier le PV de notre AG :-(
même pas, il n'est plus syndic depuis la résolution qui a constaté qu'aucun syndic n'était désigné suite à la mise à l'OdJ.... 
suivez le conseil de sunbird en vous regroupant et n'oubliez pas : les frais que vous engagez vous seront remboursés par le syndicat en fin de procédure (pensez à les comptabiliser avec justificatifs, n'oubliez pas de demander une facture à la poste pour les affranchissements nécessaires....  ) |
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Viviane
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Posté - 26 mai 2014 : 21:10:18
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En pratique :
D46 dit
citation: le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
Pas de requête=pas de nomination par un tribunal Et c'est pas un AJ que nomme le tribunal dans ce cas, mais un "syndic.", donc n'importe quel syndic proposé par celui qui fait la requête. Avec les mêmes droits et devoirs, mandat, etc, qu'un syndic "normalement élu par l'AG.
L'administrateur provisoire, c'est D47.("Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic,)
- Il n'y a donc aucune obligation de demander la nomination d'un syndic au tribunal, et personne de particulier qu'on puisse sanctionner si ça n'est pas fait.
De plus:
- seul un copro peut faire cette requête
- seul un copro peut contester devant le tribunal une AG qui aurait été convoquée par votre syndic 'sans mandat".
Donc si pas de copro procédurier chez vous, pas de panique. Deux mois après réception du PV de l'AG convoquée "sans mandat"... elle sera incontestable.
A ce sujet voir également les avis d'il y a un an dans un cas proche, notamment post 7 de JPM:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15522
citation: Si toutefois l'incident(nb: démission du syndic) se passe lors d'une assemblée tenue le 10 avril alors que son mandat court jusqu'au 30 juin le syndic conserve son mandat jusqu'à cette date et doit convoquer une nouvelle assemblée.
Avec un syndic dont le mandat courait encore pour 6 mois, personnellement je mettrais pas ma main à couper sur ce que déciderait un juge si l'annulation de l'AG était demandée par un copro qui n'aurait pas préalablement fait le nécessaire (soit la requête) pour demander la nomination d'un syndic. Il se verrait peut-être rétorquer qu'en ne faisant pas cette requête il ne pouvait que se douter que l'AG suivante serait convoquée par un syndic théoriquement sans mandat...
Je dis théoriquement car, à proprement parler, D46 ne dit pas que le mandat du syndic non réélu est terminé, juste qu'on peut faire nommer un syndic par le juge.
Alors que, désormais, depuis ALUR, la loi dit clairement que le mandat de l'ancien syndic se termine à la date d'élection du nouveau syndic, ce qui faisait polémique depuis fort longtemps
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Et ce qui, vu le terme "révocation" choisi, (plutôt que "mandat cesse de plein droit, comme c'est dit dans plein d'autres articles...) va engendrer d'autres polémiques puisqu'on ne peut révoquer un syndic sans motif.. |
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Édité par - Viviane le 26 mai 2014 21:13:47 |
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Viviane
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Posté - 26 mai 2014 : 21:16:29
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croisement de post, y'a apparemment des procéduriers chez vous. Ce sera donc au plus rapide... celui qui fera la requête en premier aura le syndic qu'il veut... |
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Viviane
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Posté - 26 mai 2014 : 22:16:16
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citation: En espérant qu'il a encore la légitimé de publier le PV de notre AG :-(
Remarque pertinente... Je suppose que pour aller devant le juge il vous faudra un PV attestant que l'AG n'a élu personne...
Si le syndic était secrétaire et que l'AG n'en a pas choisi d'autre après le fiasco, avait-il le droit de le rédiger?
At-il le droit de le signifier? Si non, qui doit ou peut le faire?
allez donc voir un avocat avant d'assigner... |
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radiance64
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Posté - 26 mai 2014 : 22:47:37
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Aller prendre conseil auprès d'un avocat me semble judicieux. Peut être que le président de seance pourrais avoir une copie avant l'envoi des pv d'AG par le syndic. |
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Posté - 27 mai 2014 : 08:42:58
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citation: emarque pertinente... Je suppose que pour aller devant le juge il vous faudra un PV attestant que l'AG n'a élu personne...
Si le syndic était secrétaire et que l'AG n'en a pas choisi d'autre après le fiasco, avait-il le droit de le rédiger?
At-il le droit de le signifier? Si non, qui doit ou peut le faire?
Dans ce cas là, c'est au président de séance d'assumer cette tache : écriture du PV avec le secrétaire, même si c'est le syndic, car il est secrétaire de séance avant d'être syndic.
L'envoi doit se faire par le président de séance, il se fera rembourser les frais par le syndicat.... (c'est la théorie... dans la pratique, l'important c'st que le PV soit au moins notifié aux opposants et défaillants). |
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Vote de changement de syndic 
