| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 27 mai 2014 : 12:00:16
|
Selon la règle comme selon la pratique, il appartient au syndic et à lui seul de notifier le PV d'AG aux opposants et défaillants (les autres n'ayant 'droit' à rien.). L.art.42.
Faute pour l'AG d'avoir désigné un syndic (maj.art.25 et art.24 si passerelle 25-1), le syndicat est dépourvu de syndic.
Donc pas de norification de PV "opposable", quand bien même le pdt de séance ou celui du CS établirait un PV pour le diffuser, alors en lettre simple ou dans les BAL.
Car le ferait-il en LRAR, cela ne vaudrait pas "notification par le syndic". Il peut donc en faire l'Ă©conomie. |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2014 12:01:35 |
|
|
|
 22
Posté - 27 mai 2014 : 12:03:50
|
radiance64 : un président de séance qui ne connait pas le focntioonement d'une AG et de la copro.; un CS aux abobbnés absent, 2 syndics en "compétition" qui ne donne auxcun conseil à cette AG sur la case AJ en cas de non élection du syndic, ......
radiance64 : le présidetn de séance peut établir de PV; c'est sa seule signaturee qui compte; et il doit l'envoyer copie en RAR aux opposanst et aux défaillants.
ET attention, n'avez pas de syndic, peu importe la durée de contrat, contrairement à certiane affirmation.
Le meilleur moyen de mettre fin Ă cette mauvaise gestion, demandez au TGI la nomination d'un AJ dont la missions sera de convosuer une AG pour Ă©lir un syndic.
Comme précisé TOUS les frais que vous et vops amis engagerez vous seront remboursé à 100% par le syndicat.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 27 mai 2014 : 12:14:52
|
Il faut suivre et ne pas proposer n'importe quoi !! 
Une AG est convoquée pour, entre autres questions, désigner le syndic.
L'AG n'y procède pas, se sépare sans qu'aucun syndic ne soit désigné.
Le précédent mandat ayant pris fin automatiquement, le syndicat est dépourvu de syndic.
Faute d'avoir un syndic, il n'est pas possible de notifier le PV d'AG comme il est prévu (notification = LRAR). En revanche le PV peut être envoyé à tous, sans que cela soit une 'notification' dont on peut se prévaloir.
Faute d'avoir un syndic en raison de la carence de l'AG, il faut demander la désignation d'un SYNDIC.
Pas d'un AJ, qui serait plutot ici un AP = Administrateur Provisoire
La seule piste restante ici : requête déposée par le CS ou 1 copropriétaire afin que soit désigné 1 syndic. (*)
Si personne n'est proposé par la requête, le Pdt du TGI prendra le 1er dans sa liste de "syndic provisoire" ....
(*) les frais engagés étant nécessaires à l'administration de l'immeuble en copropriété seront remboursés par le futur syndic qui sera désigné. |
|
|
|
24
Posté - 27 mai 2014 : 13:30:34
|
si je reprends les propos de gedehem :
* l'AG est convenablement convoquée (avec désignation du syndic)
* l'AG se tient
* un syndic n'est pas désigné
* mais l'AG a valablement décidé et toutes les résolutions prises sont applicables et sont à mettre en oeuvre
* un PV est établi en fin de séance et signé par le bureau, ne serait ce que pour aller au TGI avec
* malheureusement, il n'y a plus Ă l'instant T de syndic pour les mettre en oeuvre.
il n'empeche que pour que cette AG soit "contestable", elle doit être notifiée aux opposants et défaillants, donc je maintiens que c'est au président de séance, voir au président du CS de faire le nécessaire uniquement aux opposants et aux défaillants et de se faire rembourser. Certes j'admets que cela est gênant qu'un copro finance cet envoi, mais c'est indispensable ou alors il faudra attendre la désignation de ce syndic provisoire pour qu'il fasse ces envois.....
En pratiquant dans l'attente du syndic provisoire, les défaillants ne seront au courant de rien...  |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 27 mai 2014 : 15:56:48
|
"mais l'AG a valablement décidé et toutes les résolutions prises sont applicables et sont à mettre en oeuvre"
OUi, bien entendu, y compris s'il y a des opposants ou défaillants, pas de PV encore notifié (sauf travaux 25/26).
L'absence de PV d'AG n'empeche pas le dépot d'une requête en désignation ici d'un syndic, ou ailleurs d'une assignation pour contester une décision.
Combien de requête déposée au visa de D.art.47 sont ensuite "retoquées" au motif que le syndicat serait en fait bien pourvu d'un syndic ? Ce que le syndicat doit démontrer.
|
Édité par - Gédehem le 27 mai 2014 15:59:10 |
|
|
|
radiance64
Contributeur actif
156 message(s)
Statut:
|
|
26
 Posté - 27 mai 2014 : 15:57:58
|
Après consultation du texte de la loi ALUR (Art 55) sur Legifrance il est stipulé : "« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » ;
Le nouveau syndic n'ayant pas été élu, le syndic en place , non reconduit certes, peut il prévaloir l'interim puisqu'il attends la prise de fonction d'un nouveau syndic ?
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 27 mai 2014 : 16:07:22
|
Il est question art.55 de la désignation du syndic !
Dans votre affaire il n'y a pas eu "désignation" : l'AG n'a rien décidé !!
ALUR n'a rien modifié ici !
Décret de 67 art.46 : "A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celui-ci ; la durée de cette mission peut être prolongée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
(.....)"
C'est de la procédure :
Dans la mesure où une AG convoquée pour désigner le syndic ne le fait pas il n'y a plus de syndic.
Le syndic ne peut alors être désigné QUE par le Pdt du TGI agissant sur requête, et par lui seul.
C'est clair, net et précis !
Certains mettent en avant la possibilité de convocation d'une autre AG.
Oubliant que cette "autre AG" n'est qu'éventuelle (pas d'obligation), et que D.art.46 énonce une exception s'agissant de la désignation du syndic. L'AG convoquée pour le désigner ne le désigne pas = plus de syndic, point final, pas de convocation d'une autre AG possible.
Pas de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet = passage obligatoire par le Pdt du TGI pour qu'il désigne le syndic.
(Parler de "révocation" s'agissant de l'échéance d'un mandat (sa décéhance), il fallait le faire : les rédacteurs "ALUR" l'ont fait ! "  )
Ou alors, à leur décharge, pour contrer certains syndics qui prétendaient "ponctionner" quelques temps des honoraires au motif que "Mon contrat va jusqu'au xxx.."
Oubliant que le contrat des rémunération procède (découle) du mandat décidé par l'AG. Plus de mandat = plus d'€€€ ....
NB : il n'existe pas de syndic "par interim", ou "de fait" ! Les textes sont clairs :
- seule l'AG a compétence pour désigner le syndic.
- à défaut, c'est le Pdt du TGI.
Vous ĂŞtes dans ce cas.
Ajout pour tenter d'ĂŞtre complet :
Il ne faut pas cofondre les dispositions D.art.46 et D.art.47.
Pour D.art.46, le syndicat convoqué pour désigner le syndic ne le désiogne pas = plus de syndic de la volonté du syndicat.
Pour D.art.47, le syndicat se retrouve sans syndic pour x ou y raisons AUTRES que celle de l'AG qui ne le désigne pas, le syndicat n'y est pour rien (quoi que !!!)
Dans le Cas 1 art.46 il s'agit bien de désigner un syndic, puisque prévue par une AG.
Dans le cas 2 art.47 il s'agit de palier un manque pour un motif autre que l'absence de désignation par l'AG (décès, démission intempestive, mandat échu, faillite et clé sous la porte, parti avec la 'valise' aux bahamas , etc ...). Il s'agit alors de faire désigner un Administrateur provisoire |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2014 17:43:00 |
|
|
|
hes
Contributeur actif
362 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 27 mai 2014 : 23:09:04
|
Bonsoir
Je pense qu'il ne faut pas se précipiter.
J'attire votre attention sur l'opinion de JPM :
"Si toutefois l'incident se passe lors d'une assemblée tenue le 10 avril alors que son mandat court jusqu'au 30 juin le syndic conserve son mandat jusqu'à cette date et doit convoquer une nouvelle assemblée."
A mon sens, en l'absence de nomination d'un nouveau syndic et en l'absence de révocation formelle, le mandat du syndic en place se poursuit jusqu'à son terme.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 28 mai 2014 : 10:23:30
|
On pense ce que l'on veut, chacun Ă©tant Ă mĂŞme de faire ses salades Ă sa sauce.
Mais l'art.46 du décret, dont la rédaction est d'origine (1967) et qui n'a pas été modifié depuis, précise que lorsqu'une AG convoquée à effet de désigner le syndic n'y procède pas (peu importe la raison), le syndic ne peut plus être désigné QUE par le pdt du TGI agissant sur requête.
Pas par une "autre AG hypothétique", pas par une prolongation de son mandat.
Les textes ne sont pas d'application à géométrie variable selon le sens du vent et des opinions.
Sur ce cas (*) il n'y a aucune interprétation possible s'agissant de 'procédure' :
- lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le fait pas, ce dernier ne peut être désigné que par le pdt du TGI, puisque le syndicat est alors dépourvu de syndic,.
Ce qui induit que le mandat du syndic sortant est à échéance automatique à la date de cette AG appelée à le désigner.
Que le sortant soit seul candidat à sa succession ou qu'un autre se présente.
Il n'existe pas de "prolongation" ici, l'échéance du mandat initialement convenu tombant à la date de cette AG appelée à désigner le syndic..
Il existe ici le cas "général" : pour les points art.25 refusés possibilité d'une autre AG .. sous réserve des 3 mois ....si le syndic le veut bien ..(donc non obligatoire, hypothétique !)
Cas particulier (exception) pour la désignation du syndic : pas d'autre AG possible, le syndic ne pouvant être désigné que par le pdt du TGI.
La loi énonce la règle, le décret en détaille son application pratique. Pour D.art.46 et 47 c'est clair net et précis.
(*) d'autres dispositions sont "interprétables" : que ce soit pour l'art.46 ou 47 du décret, qui précise la procédure s'agissant de l'absence d'un syndic, il n'y en a aucune.
Rappel D.art.47 :
"Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, ........"
= Confirmation s'il en est besoin : si l'AG appelée à désigner le syndic ne le fait pas le syndicat est dépouvu de syndic.
AJOUT :
L'échéance du mandat du syndic initialement convenue est destinée à assurer la validité de la convocation de l'AG appelée à désigner le syndic. Qui doit être notifiée avant son échéance.
Cette disposition n'existe pas pour le mandat de 3 ans.
Mais dans tous les cas, le fait de convoquer une AG appelée à désigner le syndic entraine échéance du mandat en cours à la date de cette AG.
Si le sortant est désigné, il repart pour un nouveau mandat.
Si c'est un autre candidat, c'est ce mandat qui entre en vigueur.
Si personne n'est désigné, pas de syndic. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 11:13:02 |
|
|
|
30
Posté - 28 mai 2014 : 12:02:57
|
radiance64 : Le nouveau syndic n'ayant pas été élu, le syndic en place , non reconduit certes, peut il prévaloir l'interim puisqu'il attends la prise de fonction d'un nouveau syndic ?
Vous ne comprenez tojours pas que vous n'avez plus de syndic, et que l'interim n'existe pas.
L'AG est convoquée pour DESIGNER un syndic, et peu importe qu'il soit le sortant ou un autre.
Vous n'avez pas élu le syndic A (le sortant) ET le le syndic B non plus. Par conséquent plus de syndic.
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 28 mai 2014 : 12:16:19
|
Je suis du même avis que Hes (et que JPM), le droit sert à résoudre les problèmes, pas à en créer inutilement. Tout le monde a évidemment intérêt à laisser courir le mandat antérieur pour convoquer une nouvelle assemblée et gérer d'ici là .
|
|
|
|
32
Posté - 28 mai 2014 : 12:28:33
|
andre78fr:" le droit sert à résoudre les problèmes, pas à en créer inutilement"
Voilà une drole de vision de la loi et de la justice !!! La loi ne créé pas de problèmes, elle s'impose A TOUS !!
Dans le cas évoqué, l'AG est responsable de cet état de fait. Syndic et CS devait informer que la loi impose un AP en cas de non élection du syndic.
Il fallait donc Ă©lir un des 2 syndics afin d'Ă©viter cet AP ( et non AJ )
andre78fr : cette nouvelle AG est illégale, le syndic gère illégalement le Syundicat car sans mandat, ...... mais tout va bien, on se fout de la loi pour l'intérêt général; pas très sérieux tout cela.
Un copro ou plusierus copros plus respectueux de la loi gangeront leur proçès en annulation de l'AG convouqée sans mandat ! ou est donc l'intérêt général la dedans ?? |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 28 mai 2014 : 12:28:46
|
 .".le droit sert à résoudre les problèmes"
Oui, LE problème est là : syndicat dépourvu de syndic !
Le droit vient préciser la procédure à adopter pour régler le problème de l'absence de syndic !
Sinon on tombe dans les dérives du syndic hors mandat qui serait "de fait", ou "provisoire", juste pour expédier les affaires courantes le temps que ..., etc etc , toutes choses sanctionnées par le juge.
|
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 12:29:34 |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 28 mai 2014 : 12:37:56
|
Trop souvent l'argument "si vous ne votez pas pour nous c'est le tribunal" sert aux syndics à s'imposer pour un (deux, trois...) années de plus.
Actons qu'il y a des avis et une lecture différente de l'article 46... mais je sais très bien que vous resterez sur vos positions.
philippe388, vous estimez que les copropriétaires gagneraient un procès ("la non désignation vaut révocation...") mais ça sera au juge d'en décider car c'est ça aussi la justice.
|
|
|
|
kanaputz
Contributeur débutant
64 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 28 mai 2014 : 12:50:48
|
Aussi un Syndic qui se sait révoqué et propose cette prochaine AG alors qu'il n'est plus syndic
agit il ainsi par malice ou pour le... bien des copropriétaires ?
Qui sont les responsables ? Le CS qui se laisse berner ? Le président de l'AG qui signe le PV ? .....
Qui serait sanctionné par le juge ? |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4949 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 28 mai 2014 : 13:27:33
|
Nous sortons du cadre, et GEDEHEM a répondu à la question de façon exhaustive.
Concernant les syndics qui font du chantage en se servant de ce décret, est un faux problème, car si le syndic n'est pas nommé il quitte la salle, et rien n'empêche au président de faire appel à candidature pour qu'un copropriétaire en attendant de retrouver un nouveau syndic pro gère bénévolement la copropriété.
Bien entendu il faut se préparer à ces situations, et prendre dès le début la feuille de présence, et le poste de secrétaire.
Oui, cette copropriété se retrouve sans syndic, maintenant la solution est celle décrite dans le D46. La procédure est peu couteuse, et permet au Pdt du TGI de nommer un syndic à fin de remédier à cette situation.
La loi met des règles, limites... A chacun de les respecter. Nous sommes dans notre voiture et nous passons au rouge si nous avons un accident ou nous sommes verbalisés c'est notre problème. En copropriété c'est le chauffeur de car qui fait les erreurs et si nous sommes passifs ce sont les copropriétaires qui trinquent. |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4949 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 28 mai 2014 : 13:30:17
|
|
citation: Initialement posté par kanaputz
Aussi un Syndic qui se sait révoqué et propose cette prochaine AG alors qu'il n'est plus syndic
agit il ainsi par malice ou pour le... bien des copropriétaires ?
Qui sont les responsables ? Le CS qui se laisse berner ? Le président de l'AG qui signe le PV ? .....
Qui serait sanctionné par le juge ?
Le syndicat de copropriétaire.
Ensuite au syndicat de copropriétaire de se retourner contre le syndic. |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 28 mai 2014 : 14:15:08
|
Dans ce type d'affaire il ne faut pas iverser les rôles (et responcabilités) de chacun !
Il appartient au propriétaire 'de la chose', ici le syndicat, de désigner son représentant légal.
C'est de sa seule compétence (et responsabilité).
S'il ne le fait pas c'est au droit de "régler le problème" pour reprendre la formule d'André.
LE problème ici, c'est l'absence de syndic pas l'absence de décision. Pour le régler, recours au juge.
Il ne fait pas inverser les choses et avancer que "oui, mais c'est plus "confortable" (ou autres) de laisser le mandat du sortant se poursuivre jusqu'à l'échéance initialement convenue".
Comme cela ne l'est pas plus de désigner un sydic non pro dont la candidature s'est déclarée en séance : il n'a pas préalablement présenté un projet de 'contrat' pour la validité de la décision.
MAIS, car il y a un 'mais' d'importance !
Dans un cas,
- l'AG (fautive, irresponbsable) n'a pas désigné de syndic.
- dans l'autre, elle a désigné un syndic, même si c'est irrégulièrement.
Dans le cas 1, seul recours : pdt TGI qui désigne le syndic.
DAns le cas 2 : décision valide si pas contestée dans les 2 mois.
Autrement dit, en l'absence de décision, même irrégulière, pour désigner le syndic, il n'y a pas d'autre solution "pour régler le problème" que de solliciter le pdt du TGI.
Alors qu'en présence d'une décision, même irrégulière, il y a bien un syndic, décision qui ne peut être contestée que sur le fond selon la procédure L.art.42
Il ne faut pas chercher ailleurs : lorsque le syndicat, par méconnaissance, impréparation, irresponsabilité, ne désigne pas de syndic, le "règlement de ce problème" passe obligatoirement par le recours au TGI.
Pas par un syndic "de fait", qui exercerait dans l'illusion de la poursuite d'un mandat qui, de droit, n'existe plus. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 14:19:22 |
|
|
|
39
Posté - 28 mai 2014 : 14:18:21
|
sunbird : un syndic qui gère une copropriété sans mandat, car non désigner par l'AG, qui convoque une AG, ..... est en totale illégalité, et c'est bien le syndic qui sera condamné par le juge et en aucun cas le syndicat !!!
Pour quelle raison le SDC serait il condamné. L'AG a voté et pas élu de syndic.
andre78fr : "Actons qu'il y a des avis et une lecture différente de l'article 46"
NON !!! la votre est erronée
Quand au syndic qui menace l'AG de l'administateur, nous l'avons tous vécu, mais l'AG est la seule décisionnaire, et le syndic exécute les décisions de l'AG. SI celle-ci n'élit pas de syndic, elle le fait e, toute connaissance de cause, et les menaces du syndic ne sont qu'une " information" sur la loi de la copro.
sunbird : ce n'est pas le syndic qui décide de rouler à 200km/h
Quand à voter pour un syndic non-pro, la loi est aussi claire, il faut que cela soit porter à l'OdJ. Donc illégalité encore une fois
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 28 mai 2014 : 14:30:41
|
"Qui sont les responsables ? Le CS qui se laisse berner ? Le président de l'AG qui signe le PV ? ....."
Le syndicat des copropriétaires est responsable au 1er chef ! Par méconnaissance des copropriétaires dans leur ensemble.
Le chantage du syndic sortant seul candidat ??
Il n'y en a pas : "Si vous ne me désignez pas à nouveau, vous n'aurez plus de syndic, il faudra faire désigner un administrateur"
Mis Ă par "l'administrateur", il a raison !!
Ce n'est pas du chantage, c'est un avertissement, un "conseil".
"Aussi un Syndic qui se sait révoqué ....."
Attention, "révocation" et échéance du mandat ne sont pas la même chose.
Pour "révoquer" le mandat du syndic (d'un conseiller syndical), il faut une question explicite à l'ODJ de l'AG "- Révocation du mandat de .....", question qui nécessite un vote.
Lorsque le syndic sortant convoque une AG en proposant sa seule candidature, il sait par avance que la date de cette AG emporte automatiquement échéance de son mandat en cours.
D'où son "conseil" : si vous ne me désignez pas, plus de syndic, tribunal.
Il faut le crier haut est fort : convoqués à cet effet, les copropriétaires DOIVENT désigner un syndic.
Le sortant seul candidat, un autre, un candidat déclaré en séance peu importe : l'important c'est qu'ils désignent le syndic.
A défaut, comme le précise D.art.46 destiné à "régler le problème" de l'absence de désignation d'un syndic : requête au pdt du TGI. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 14:36:33 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Vote de changement de syndic 
