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Sunbird
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 Posté - 28 mai 2014 : 14:33:46
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@Philippe388
Si un syndic n'ayant plus mandat fait une AG s'est bien le syndicat de copropriétaire qui sera condamné.
Concernant un syndic bénévole il n'a pas besoin d'être inscrit à l'ODJ, ce sujet à déjà été débattu sur ce site, et sur le site de l'ARC. Il me semble qu'il s'agissait d'un dossier Foncia qui n'avait pas été renommé.
Comme nous sortons du sujet j'arrête mes interventions car je crois que tout a été dit sur le post initial. |
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kanaputz
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 42
 Posté - 28 mai 2014 : 14:43:18
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Oui désolé "Un syndic qui se sait non reconduit" était la phrase juste.
Il se sait "non reconduit" et ne conseille pas bien le SDC lors de l'AG en n'expliquant pas la réalité de la situation: plus de syndic, plus de gestionnaire mais à la rigueur un secrétaire de séance...
C'est ça ? |
Édité par - kanaputz le 28 mai 2014 16:40:33 |
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Posté - 28 mai 2014 : 15:06:40
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sunbird :" Concernant un syndic bénévole il n'a pas besoin d'être inscrit à l'ODJ"
Alors relisez bien les différents fils à ce sujet, car vous faire une erreur !!
Sinon donnez nous le texte de loi la dessus   |
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Posté - 28 mai 2014 : 15:19:26
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"Si un syndic n'ayant plus mandat fait une AG s'est bien le syndicat de copropriétaire qui sera condamné."
si un syndic, qui n'est plus syndic convoque une AG, ce n'est pas le syndicat qui sera condamné. Le syndicat ne peut pas être condamné pour des actes "illégaux ou illicites" que fait un tiers ...
par contre, oui, le syndicat, peut être condamné si l'AG accepte de délibérer et de voter lors de cette AG. |
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hes
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45
Posté - 28 mai 2014 : 16:29:01
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Bonjour
Je n'ai trouvé qu'une décision judiciaire sur la question soulevée (CA Montpellier), qui considère qu'en l'absence de désignation d'un nouveau syndic, le mandat du syndic en place court jusqu'à la date d'expiration prévue, ce qui permet une nouvelle convocation.
HES |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 mai 2014 : 16:51:17
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"Concernant un syndic bénévole il n'a pas besoin d'être inscrit à l'ODJ, ce sujet à déjà été débattu sur ce site, et sur le site de l'ARC. "
SI l'ARC l'affirme, l'ARC se plante : pour la validité de la décision désignant le syndic, un projet de "contrat de syndic" doit être joint à la convocation.
C'est expressément prévu D.art.11.
Peu importe la forme du syndic, pro ou non, rémunéré ou non.
Autrement dit, si un candidat copropriétaire se présente en séance et qu'il est désigné syndic, cette décision est contestable dans la mesure où son "contrat" nominatif n'était pas joint à la convocation.
La question qui se pose au syndicat : est-il pertinent de contester cette décsion irrégulière s'il s'agit uniquement de fixer la mission de ce syndic à la convocation d'une AG destinée à désigner le futur syndic ?
" .... en n'expliquant pas la réalité de la situation: plus de syndic, plus de gestionnaire mais à la rigueur un secrétaire de séance..."
Secrétaire de séance n'a rien à voir avec l'absence de désignation d'un syndic. Secrétaire il est secrétaire il reste jusqu'au terme de la séance.
Une fois l'AG terminée, faute de désignation d'un syndic, plus de syndic. (*)
Quoi que puisse en dire tel jugement isolé....sur le dossier qui lui est présenté.
(*) ce que tout membre d'un CS ne peut ignorer. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 17:27:36 |
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kanaputz
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Posté - 28 mai 2014 : 17:36:51
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Merci pour vos réponses.
Deux autres questions:
citation: Initialement posté par hes
Bonjour
Je n'ai trouvé qu'une décision judiciaire sur la question soulevée (CA Montpellier), qui considère qu'en l'absence de désignation d'un nouveau syndic, le mandat du syndic en place court jusqu'à la date d'expiration prévue, ce qui permet une nouvelle convocation.
HES
Cette décision fait elle jurisprudence ?
citation: Initialement posté par Gédehem
Secrétaire de séance n'a rien à voir avec l'absence de désignation d'un syndic. Secrétaire il est secrétaire il reste jusqu'au terme de la séance.
Une fois l'AG terminée, faute de désignation d'un syndic, plus de syndic.
Le PV de l'AG est il obligatoire pour lancer la procédure au TGI ?
Si le secrétaire/syndic conserve le PV de cet AG (alors qu'il n'est plus syndic) comment le récupérer ?
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Édité par - kanaputz le 28 mai 2014 17:44:22 |
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Posté - 28 mai 2014 : 17:55:12
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soit le président en écrit un autre, soit on saisit le juge en référé pour que ce secrétaire "rende" ce PV !!!! |
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GĂ©dehem
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49
Posté - 28 mai 2014 : 18:42:24
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Aucun texte ne précise QUI rédige le PV. On ne peut donc demander à personne de "rendre" ....
Même s'il est de pratique courante que ce soit le secrétaire de séance.
Dans la mesure où le secrétaire ne rédige pas ce PV, au Pdt et scrutateurs de l'établir, sur la base de leurs notes et du résultat nominatif des votes qu'ils n'ont pas manqué d'enregistrer ...(hum, hum ....) |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 18:43:39 |
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Posté - 28 mai 2014 : 19:43:11
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là on est dans un autre domaine : le PV semble avoir été fait et peut être signé (on ne sait pas) et le syndic le garde !
"Si le secrétaire/syndic conserve le PV de cet AG (alors qu'il n'est plus syndic) comment le récupérer ?"
le président peut en écrire un autre, mais faudra spécifie qu'il annule et remplace celui déjà fait ou alors on demande au tribunal de dire au "voleur/emprunteur" de rendre |
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kanaputz
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51
Posté - 28 mai 2014 : 19:54:07
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Oui, le PV existe bien et il a été signé par le président. Il est en possession du secrétaire/"syndic" (je mets des guillemets puisqu'il serait non reconduit par le vote...) Une première demande de récupération via email a été faite par le président de l'AG.
Maintenant est ce qu'il y a jurisprudence (voir le poste de HES) quels sont les risques à lancer une procédure ?
Faut il ce PV pour lancer la procédure ou la présence du président d'AG (et tout document qu'il peut fournir) sont suffisants ?
Merci pour vos réponses. :-)
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GĂ©dehem
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Posté - 29 mai 2014 : 11:33:55
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Erreur de lecture et de compréhension .....
Ce qu'expose l'Adil 34 se rapporte aux cas (au pluriel) où le syndicat, pour X et Y raisons se retrouve sans syndic. (Cas exposé dans un de mes posts plus haut !!)
D'où obligation d'en passer par la procédure prévue D.art.47
Pour la désignation d'un ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
Vous n'ĂŞtes pas dans ce cas.
Dans votre affaire, qu est le cas exposé par D.art.46, une AG était convoquée pour désigner le syndic. 2 candidatures étaient présentées, résultat du ou des votes : l'AG s'est séparée sans qu'un syndic ne soit désigné.
Conséquence : syndicat dépourvu de syndic.
D'où l'obligation d'en passer par la procédure prévue D.art.46
Pour la désignation d'un SYNDIC
Pourquoi une date échéance du mandat au delà de la date habituelle de l'AG annuelle, ou celle appelée à désigner le syndic ?
Parce que personne ne maitrise 1 ou 2 ans Ă l'avance la date de l'AG. On attend un devis, il y a un retard pour ceci ou cela, et la convocation de l'AG devient impossible.
Cas bien connu (Cass, 22.09.2004) du syndic désigné un 22 mai pour un mandat d'UN an "et au plus tard jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes", et qui convoque le 8 juin l'AG suivante.
Sanction du juge : 1 an c'est 1 an, l'AG du 8 juin est nulle puisque convoquée hors mandat du syndic.
D'où la pratique courante, nécessaire par sécurité, d'une échéance de mandat au dela de la date habituelle de l'AG désignat le syndic. Mandat qui de fait est pour 14, 16 ou 18 mois, alors que l'AG se tient tous les ans à peu près à 12 ou 13 mois d'écart.
Ainsi, le syndic ayant été désigné le 15 avril pour un mandat à échéance du 30 juin, aura jusqu'au 30 juin pour convoquer valablement une AG appelée à désigner le syndic. Cela donne de la 'souplesse'.
Mais quelque soit la durée du mandat, cette échéance initialement prévue tombe automatiquement à la date de l'AG convoquée pour désigner le syndic, ainsi qu'en dispose expressément l'article 46 du décret.
Il s'agit là d'un dispositif "couperet" : pas de désignation du syndc = syndicat dépourvu de syndic !
Si le syndicat est incapable de désigner son syndic, celui-ci ne peut plus être désigné QUE par le pdt du TGI.
Il faut s'en convaicre, même si ce n'est pas plaisant : le syndicat irresponsable, incapable de désigner son représentant légal est mis sous la tutelle du juge.
C'est peut être trop souvent ignoré, mais c'est ainsi ! |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2014 18:23:22 |
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radiance64
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53
Posté - 29 mai 2014 : 14:34:08
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A vous lire effectivement c'est maintenant plus clair.
Lors de l'AG quand le président de séance a annoncé après le vote final que nous n'avions plus de syndic : le représentant du syndic (DG et juriste de formation) a rétorqué que c'était faux car le contrat était de 18 mois et donc toujours valable.
Personne n'avait la connaissance nécessaire pour contrer cette position soutenue par un CS ignorant.
La demande du PV signé par le président de séance juste après l'AG (vers 1h du mat) a été faite par celui-ci auprès du syndic (secrétaire de séance). Si cette demande reste sans réponse nous commencerons la procédure sans.
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kanaputz
Contributeur débutant
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54
Posté - 29 mai 2014 : 18:46:05
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citation: Initialement posté par GédehemErreur de lecture et de compréhension ..... Ce qu'expose l'Adil 34 se rapporte aux cas (au pluriel) où le syndicat, pour X et Y raisons se retrouve sans syndic. ( Cas exposé dans un de mes posts plus haut !!)D'où obligation d'en passer par la procédure prévue D.art.47Pour la désignation d'un ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
Oui désolé. Je m'en suis aperçu et effacé mon post avant que vous ne répondiez Gédéhem... |
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PROSPER83
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Posté - 30 mai 2014 : 23:26:14
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HĂ©s : Bonjour
Je n'ai trouvé qu'une décision judiciaire sur la question soulevée (CA Montpellier), qui considère qu'en l'absence de désignation d'un nouveau syndic, le mandat du syndic en place court jusqu'à la date d'expiration prévue, ce qui permet une nouvelle convocation.
Radiance 64 : Lors de l'AG quand le président de séance a annoncé après le vote final que nous n'avions plus de syndic : le représentant du syndic (DG et juriste de formation) a rétorqué que c'était faux car le contrat était de 18 mois et donc toujours valable.
Personne n'avait la connaissance nécessaire pour contrer cette position soutenue par un CS ignorant.
La CA de Paris, 23ème ch.B, 15 juin 2006 (JurisData n°20006-303630) a également jugé que si le renouvellement du syndic n'a pas pu être décidé à la majorité de l'art.25, une nouvelle assemblée pouvait être tenue à la majorité de l'art.24 et convoquée par ce même syndic si son mandat n'était pas arrivé à expiration, le défaut de non renouvellement n'entachant pas la validité de son contrat.
Les art. 25-1 de la loi et 19 du décret autorisant dans ce cas l'assemblée à décider de reporter la question de la désignation du syndic à une assemblée ultérieure dont le délai de convocation peut être réduit à 8 jours si elle s'inscrit dans le cas prévu par le 2ème alinéa de l'art. 25/1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce n'est donc que si à l'issue de cette deuxième assemblée le syndic n'est toujours pas désigné que D46 pourra alors s'appliquer.
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radiance64
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56
Posté - 31 mai 2014 : 10:53:08
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Je tiens Ă vous remercier Prosper83.
Nous avons d'ailleurs reçu la convocation du syndic pour l'autre AG amenée à voter à l'Art 24 sur 2 résolutions : Désignation de nouveau du syndic sortant et si pas élu 2 ème résolution pour voter pour le nouveau.
En espérant qu'à 18h30 en semaine on aura assez de copropriétaires pour permettre à un maximum de s'exprimer, car seuls les présents et leurs pouvoirs s'exprimeront et les absentionistes seront pour par défaut. Le syndic sortant mets les chances de son côté et c'est de bonne guerre.
Question (naive) : est ce que les futurs retardataires peuvent donner leur pouvoir et une fois qu'ils ont rejoint l'AG récupérer leurs pouvoirs ? :-)
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hes
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57
Posté - 31 mai 2014 : 13:06:00
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oui ils peuvent donner leur pouvoir et le récupérer lorsqu'ils se présentent à l'assemblée. |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2014 : 11:09:33
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Pas trouvé cet arret de juin 2006, qui sur notre débat n'a pas d'interet ne faisant pas jurispridence (il porte dur un dossier, pas sur un point de droit).
Comme personne ne l'a contesté, certains peuvent en faire référence de façon trompeuse. Comme celui bien connu de CA d'Aix, décidant qu'un mandataire administrateur de biens pouvait détenir plus e 3 mandats et plus des 5% autorisés.
S'ils étaient passés en Cassation, nul doute que ce serait "..en statuant ainsi...., la Cour à violé ....." comme on le voit souvent.
L.art.25-1 en vigueur depuis 2001 est "généraliste", pour tous les cas qui relèvent d'une décision art.25.. Dont la convocation d'une autre AG, éventulle.
Ceci c'est la loi.
Avec comme toujours les détails dans le décret d'application, qui, comme tout décret d'application, précise ce qu'il en est...
S'agissant de la désignation du syndic prévue L.art.25, le décret d'application précise sans aucune ambiguité qu'à défaut de désignation par l'AG dument convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le pdt du TGI.
Pas par une éventuelle autre AG, le mandat du syndic sortant étant échu à la date de l'AG appelée à désigner le syndic....
Il est notable que l'introduction de l'art.25-1 en 2001 n'a entrainé aucune modifiaction de l'art.46 du décret...
Si le mandat du syndic était "prolongé" il aurait été supprimé ou modifié en conséquence.
Autrement dit, L.art.25-1 c'est "Dans tous les cas où ....", D.art.46 précisant "..sauf pour la désignation du syndic .., où c'est uniquyement pdt TGI.."
Ceci étant, ce sera comme d'habitude dans les copropriétés passives ou peu informées, avec des CS ignorants, des syndics "magouilleurs/manipulateurs" (*): on fait comme on veut du moment que personne ne dit rien et y trouve son compte !.......
AJOUT :
Il faut noter que la possibilité d'une autre AG était déja prévue dans l'ancienne rédaction de L.art.25 (dern.al). L'art.25-1 a repris cette dispsition.
Sans rien modifier pour ce qui concerne spécifiquement la décision désignant le syndic, soumise à ce qu'en précise D.art.46, ceci depuis 1967 sans modification.
Rien de neuf !
(*) on ne peut d'un coté tirer à boulets rouges sur les syndics qui seraient 'tous' ou presque des "bandits" à en coire certains et de l'autre cautionner des pratiques illicites parce que c'est plus confortable ..... |
Édité par - Gédehem le 01 juin 2014 16:47:48 |
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Sunbird
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59
Posté - 01 juin 2014 : 17:29:01
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Ce que j'ai trouvé comme information sur la référence donnée
"
La Cour d’appel de Paris a déjà eu l’occasion de rappeler que la nouvelle délibération immédiate n'est qu'une possibilité et non une obligation (CA Paris, 23ème Ch. B, 15 juin 2006 : Juris-Data n° 2006-303630) et que l'assemblée peut décider pour des raisons d'opportunité, qu'il lui appartient d'apprécier, de renvoyer l'affaire à une autre assemblée (CA Paris, 23ème Ch. B, 27 mars 2008 Juris-Data n° 2008-363113)."
La CA a statué sur le fait si il est obligatoire ou pas de faire un second vote art 25-1 lorsque la majorité du 25 n'a pas été atteinte. Elle dit ce n'est pas obligatoire de faire le second vote immédiatement.
Dans le cas de "radiance64" le fait qu'aucun syndic n'a eu la majorité de l'art24, fait qu'il n'a plus de syndic.
Puisque le vote art 24 n'a pas été fait, de fait le vote sur la résolution est retardée à une AG suivante.
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2014 : 17:45:32
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Ilne faut pas tout triturer Ă sa sauce ....
Après avoir statué à la maj.art.25, sans résultat, le fait que l'AG n'ai pas ensuite procédé à un second vote ne prolonge en rien le mandat du syndic, échu à la date de l'AG appelée à le désigner.
Second vote qui n'est pas obligatoire.
L'assemblée a été levée sans qu'un syndic n'ait été désigné.
Ni même que l'AG décide de reporter l'affaire à une autre AG en prolongeant le sortant pour 3 mois.
Il n'y a donc plus de syndic !
Cette "autre AG" n'est pas liée, indivisible de la 1ère, suspensive !
Cette "autre AG " est éventuelle, sans obligation. Que ce soit pour autoriser des travaux prvatifs, désigner les membres du CS ou poser des sous-compteurs, etc, tous les points qui relèvent de l'art.25
Mais pas pour le syndic, soumis à ce qu'en précise D.art.46 si l'AG appelée à le désigner (et pas "une autre") ne le désigne pas.
Ou alors il faut le supprimer, le réformer, par ex en précisant "... .. AG appelée à le désigner, ou à défaut lors d'une autre AG convoquée dans les conditions prévues L.art.25-1 dernier alinéa si l'échéance initiale du mandat du syndic le permet .....".
Ce n'est pas du tout la mĂŞme chose !
""sur 2 résolutions : Désignation de nouveau du syndic sortant et si pas élu 2 ème résolution pour voter pour le nouveau. "
Pourquoi dans ce sens ?? On voit la manœuvre !
Que le pdt de séance peut inverser, l'AG décidant pas QUI elle commence le vote.
Si la volonté majoritaire du syndicat est de changer de syndic, le vote commence sur sa candidature.
Le sortant passe ensuite, le nouveau n'ayant pas obtenu la majorité art.24.
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Édité par - Gédehem le 01 juin 2014 18:00:16 |
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Sujet |
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Vote de changement de syndic 
