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Sunbird
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 Posté - 28 mai 2014 : 17:58:37
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2014 : 18:36:36
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Voila le type même de mauvaise information, ou plus exactement d'une information faussée en raison d'une confusion, d'une mayonnaise ....  !!
Non reconduit, l'ex-syndic a déposé (ou fait déposé par un copro "ami" : Monsieur et Madame G......") une requête au visa de D.art.46.
L'ordonnance rendue initialement (désignation d'un AP) a été rétractée au motif que " le syndicat est pourvu d'un syndic".
Rien que de très normal et régulier ici : la procédure le veut ainsi, puisqu'il ne s'agit pas de contester la désignation d'un syndic non prévu !
Sauf que l'information est viciée (mayonnaise !) par le fait que cette rétractation d'ordonnance au visa de l'art.46 ne légitime en rien la désignation d'un syndic.
Le juge ne s'est pas prononcé sur le fond de la question.
Car sur le fond, la désignation d'une personne en qualité de syndic dont la candidature avec un "contrat" n'est pas expressément prévue (inscrite) ) l'ODJ de l'AG est entachée de nullité.
Candidature sans proposition de "contrat" = action en nullité de décision L.art.42.
C'est de la procédure, la contestation de la décision irrégulière ne relevant pas des dispositions art.46 ou 47.
Prétendre que la désignation d'un syndic non prévu à l'ODJ de l'AG serait légitime sur la base de cette exemple classique de rétractation d'ordonnance, pardon de le dire ainsi, mais c'est tromper le client.
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Sunbird
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 Posté - 28 mai 2014 : 19:27:06
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2014 : 23:05:22
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"Maintenant j'avais cru comprendre que le contrat d'un syndic bénévole n'était pas nécessairement joint à l'ODJ si ce "service" était à 0 euro."
Vous avez en théorie raison, s'agissant en fait d'un "contrat de rémunérations". La mission du syndic est fixée par les textes, pas par un "contrat", qui de plus n'existe pas dans la loi.
Toutefois D.art.29 précise un point important : ce "contrat" .."Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. "
Le contrat du syndic non pro non rémunéré doit rappeler les dispositions légales (14-18  ) et préciser les conditions particulières.
Autrement dit, même réduit à 10 lignes, il doit y avoir un "contrat" ainsi que l'impose D.art.11, même si le syndic n'est pas rémunéré ..
Dans le genre (c'est celui, mini, que je propose ) :
"Contrat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
NB : avant la réforme de 2004 D.art.11 ne précisait pas qu'un projet de "contrat de syndic" était nécessaire "pour la validité de la décision" D'où des arrets antérieurs qui pouvaient légitimer une désignation sans contrat. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 23:12:21 |
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Viviane
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Posté - 29 mai 2014 : 01:13:43
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Le fond de l'histoire, et en quoi je donne raison à l'ARC, c'est que dans ce cas (pas de contrat) ils conseillent un mandat de 3 mois pour ce syndic. Avec mission de convoquer une AG pour elire un syndic ayant un contrat.
Tant que personne n'a contesté (et gagné) la résolution d'élection du syndic, celle-ci est applicable et opposable aux tiers comme n'importe quelle résolution d'AG. le syndicat est donc légalement "couvert" en cas de pépin quelconque: comme le dit le juge des référés, il A un syndic. Légitime jusqu'à ce que 'un juge du fond dise le contraire. Et SI un juge du fond dit le contraire. Car, pour l'instant, personne n'en a donné d'exemple...
Or, si quelqu'un attaque la résolution ayant élu ce syndic sans contrat à l'ODJ, , celui-ci ne sera plus syndic quand l'affaire arrivera devant le juge du fond, ou alors il aura été élu correctement.
La démarche reste donc, dans les cas épineux, comme le syndic qui n'a pas mis à l'ODJ le contrat concurrent, ou qui démissionne en cours d'AG...un excellent moyen d'éviter la case "requête pour faire nommer un syndic" (D46, l'AG n'a élu personne) inutilement coûteuse et n'apportant pas le moindre bénéfice au syndicat. Ou éviter de rempiler par simple trouille avec un syndic dont personne ne veut plus...
Je rajoute qu'il est rare que quelqu'un se présente comme syndic bénévole sans y avoir réfléchi avant l'AG. A minima entre la réception de la convoc et l'AG. Il peut alors tout à fait préparer un contrat que l'AG approuvera, quand bien même, ce contrat n'a pas été joint aux convocations.. |
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Édité par - Viviane le 29 mai 2014 01:28:29 |
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Posté - 29 mai 2014 : 11:08:15
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viviane :" Je rajoute qu'il est rare que quelqu'un se présente comme syndic bénévole sans y avoir réfléchi avant l'AG. A minima entre la réception de la convoc et l'AG. Il peut alors tout à fait préparer un contrat que l'AG approuvera, quand bien même, ce contrat n'a pas été joint aux convocations.."
la loide la copropriété selon viviane !!!
"Le pas vus pas pris !!! en guise de loi.
Personne ne constestera une décision totalement ilmlégale, donc je fonce sans repsecter le loi !!
C'est avec de tels raisonnements que perdure les problèmes de copropriété !
viviane :" "requête pour faire nommer un syndic" (D46, l'AG n'a élu personne) inutilement coûteuse et n'apportant pas le moindre bénéfice au syndicat"
Quel bénéfice pour le SDC ??? Qu'il continue dans le " hors la loi ??
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Posté - 29 mai 2014 : 11:25:02
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citation: Tant que personne n'a contesté (et gagné) la résolution d'élection du syndic, celle-ci est applicable et opposable aux tiers <== Je n'ai pas le droit de dépasser le 50 en ville, mais si je roule a 140 et que personne ne me prend alors on peut dire que je respecte la loi.
Du coup je suis même en droit (!) de réprimander un piéton qui traverse en dehors des clous, et je peux sereinement annoncer que la limitation à 50 km/h voire 30km/ est une bonne loi. |
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Viviane
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7
Posté - 29 mai 2014 : 13:28:52
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Puisqu'on est parti dans les exemples et les comparaisons stupides, j'en ai moi aussi
Voici donc le petit manuel du parfait citoyen, dont je ne doute pas que vous soyez l'exemple type, Philippe et Ribouldingue... contrairement à moi qui ne suis qu'une vilaine délinquante... qui plus est (d'après Ribouldinque), d'une telle mauvaise foi qu'elle s'empressera de dénoncer ses petits camarades à la maîtressse pour la moindre vétille..
JE SUIS UN CITOYEN MODELE SI....
C'est mon anniversaire. Le bruit étant interdit, (de jour comme de nuit, contrairement à ce que tout le monde pense), hors de question que je fasse une fête, même si je suis certaine que mes voisins n'y verront pas d'inconvénient. Pas question non plus de faire une fête dans l'immeuble, où tous les voisins seraient invités, même si tout le monde est d'accord, puisque le tapage est interdit... Ce serait illégal.
Il manque deux factures de 25 euros chacune dans les archives remises par l'ancien syndic. L'AG décide de s'asseoir dessus plutôt que faire une procédure pour récupérer ces factures. En tant que copro, je suis scandalisé. L'ancien syndic nous DOIT ces factures. Je conteste donc la résolution d'approbation des comptes.
Un habitant a "pigné" le mur en déménageant. C'est pas grand chose mais j'ai des témoins prouvant que c'est lui. La retouche de peinture coûte 100 euros, qu'il refuse de payer. J'exige que le syndic le poursuive en justice pour récupérer ces 100 euros..
J'ai un dossier important à terminer au boulot. Une collègue devait m'aider, mais elle est malade, donc je suis en retard. Mais selon mon contrat, je dois finir à 17h. Et j'ai fini mon quota d'heures sup. Que ça me dérange ou pas, hors de question que je reste une minute de plus. Ce serait illégal. Si le patron me paye, c'est un dépassement d'heures illégal, et je devrai le poursuivre pour ça, s'il me paye pas, c'est du travail [s]au noir[/s]..illégal Alors je rentre à la maison.
Querelle de famille. Un membre de ma famille m'insulte, j'ai donc le droit de porter plainte. Si je ne le fais pas, c'est une honte. C'est à cause de ce genre d'attitude que les violences en famille perdurent..
édition pour suppression d'exemples.. afin de ne pas (trop) alourdir le sujet...
Mais je peux continuer, si vous voulez, j'en ai pas mal d'autres en magasin... |
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Édité par - Viviane le 29 mai 2014 16:42:18 |
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Viviane
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8
Posté - 29 mai 2014 : 14:52:29
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Et là où je me marre, (j'avais pas encore vu) c'est quand je lis ces posts de Gedehem,(38, 40 et 46)
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
citation: Il faut le crier haut est fort : convoqués à cet effet, les copropriétaires DOIVENT désigner un syndic.
Le sortant seul candidat, un autre, un candidat déclaré en séance peu importe : l'important c'est qu'ils désignent le syndic.
citation: Autrement dit, si un candidat copropriétaire se présente en séance et qu'il est désigné syndic, cette décision est contestable dans la mesure où son "contrat" nominatif n'était pas joint à la convocation.
La question qui se pose au syndicat : est-il pertinent de contester cette décsion irrégulière s'il s'agit uniquement de fixer la mission de ce syndic à la convocation d'une AG destinée à désigner le futur syndic ?
citation: Dans un cas,
- l'AG (fautive, irresponbsable) n'a pas désigné de syndic.
- dans l'autre, elle a désigné un syndic, même si c'est irrégulièrement.
Et que je vois l'absence totale de réaction scandalisée des bons citoyens Philippe et Ribouldingue... Faut croire que leur morale est à géométrie variable,..
Je rajoute enfin qu'en choisissant de laisser le syndicat sans syndic plutôt que d'en élire un irrégulièrement, l'AG fait un pari plus qu'incertain qui pourrait bien lui retomber sur le coin de la figure. Parce que pour que le juge nomme un syndic, encore faut-il que quelqu'un la fasse, cette requête. Et à ses frais dans un premier temps... Si personne ne la fait, le syndicat pourrait bien rester sans syndic un bon bout de temps.. Jusqu'à , par exemple, ce qu'un fournisseur lassé de ne pas être payé traîne le syndicat en justice...
Et si vous avez un gros pépin entre le moment où quelqu'un saisit le juge et celui où il statue, je vous souhaite aussi bonne chance, puisqu'il n'y aura personne qui soit habilité à prendre les mesures urgentes nécessaires, comme étayer un plafond qui s'écroule...
Car elle peut prendre des mois, cette requête... vu qu'il vous faudra bien un PV pour aller devant le juge. Alors si vous avez merdé et oublié de désigner un secrétaire autre que le syndic pas réélu (qui selon la loi DOIT signer ce PV), ou si le juge décide que le PV que vous lui donnez n'a pas été valablement notifié PAR UN SYNDIC, ou autres fioritures de procédure Ubuesques imaginables, tant il est vrai que les lois sont imparfaites, faites vos prières...
Sans compter qu'à vouloir respecter à la lettre les textes sur la façon de désigner un syndic, si l'AG n'en désigne pas, elle ne respecte pas les textes qui obligent le syndicat à être pourvu d'un syndic...
Ah, que c'est compliqué la vie, que c'est compliqué la loi...
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Édité par - Viviane le 29 mai 2014 16:04:29 |
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Posté - 29 mai 2014 : 17:48:50
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viviane : "les comparaisons stupides, j'en ai moi aussi
Vous avez raison elles sont assez ridicules et hors sujet, comme d'habitude.
Une AG que ne désigne pas son syndic commet une erreur grossière et stupide, bien évidemment !! Mais cette AG et cette majorité devra alors assumer son choix et sortir son chéquier.
Passez en force sans respecter la loi n'est pas assumer ce choix. lme " Pas vu, Pas pris" n'est pas un principe juridique, viviane.
Rappeler la loi est une bonne chose, car si els copros prenait un peu le temps de lire celle-ci, il désignerait à chaque fois un syndic, pour éviter la case AJ.
viviane : il n'est pas question de parler de bons ou de mauvais citoyens, mais le respect de la loi ET de ses voisins est signe d'une bonne démocratie; diffcile pour vous, " l'anarchiste" qui critique systématiquement chaque texte de loi ET ceux qui vous la rappelle !!!
Mais, viviane, la loi est bien faite puisqu'elle prévoit que seul le juge nommera un AJ ou un AP, pour gérer la copropriété et payer au plus vite les fournissaurs.
Pour avoir raions, vous affirmez que cette requête va demander de nombreux mois, ce qui est totalement faux ! le délai sera de 15 jours à un mois, ET pas plus
viviane :" Querelle de famille. Un membre de ma famille m'insulte, j'ai donc le droit de porter plainte. Si je ne le fais pas, c'est une honte. C'est à cause de ce genre d'attitude que les violences en famille perdurent.."
Voyez ou vous en êtes avec de tels arguments !!! assez révélateur de votre état d'esprit . |
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10
Posté - 29 mai 2014 : 18:14:48
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sunbird, viviane : voici la fiche que propose UI en cas de carence ou de non désignation du syndic :
Carence du syndic ou vacance de la fonction ? Deux situations radicalement différentes qu'il faut distinguer avant d'agir.
Seule la situation de carence d'un syndic encore (au moins juridiquement) en fonctions permet au président du conseil syndical, ou à défaut à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale.
S'il n'y a plus de syndic (notamment parce que le mandat du syndic n'a pas été renouvelé et qu'aucun autre syndic n'a pu être nommé, ou que ses fonctions ont atteint le terme de leur durée), le point de passage incontournable est l'administration judiciaire, et il faut y passer quelles que soient les réticences légitimes qu'on puisse voir eu égard aux inconvénients d'une telle procédure : coût, délais, interruption prolongée de la gestion de la copropriété).
Une assemblée convoquée par une personne n'ayant qualité pour le faire est annulable quasi automatiquement ! La jurisprudence a certes quelque peu adouci la sanction en soumettant cette action au délai de contestation des décisions d'assemblée fixé par l'article 42, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, à savoir deux mois deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse. Mais l'annulation demandée dans ce délai reste de droit. Notons aussi que le délai de deux mois pour contester l'assemblée ne court que pour les copropriétaires qui se font "notifier" le procès-verbal par lettre recommandée, donc les absents non représentés et les opposants à au moins une décision : les autres ont dix ans (le délai du 1er alinéa de l'article cité) pour le faire !
Or l'article 7 du décret du 17 mars 1967 confère au syndic en fonctions le monopole de la convocation de l'assemblée, sauf à démontrer sa carence dans les conditions de l'article 8 de ce même décret, c'est à dire s'il ne convoque pas l'assemblée dans les 8 jours d'une mise en demeure de le faire, émanant du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (à moins que le Règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur).
Si la carence est acquise, l'assemblée peut être valablement convoquée par le président du conseil syndical s'il en existe un (s'il existe un conseil syndical, il doit forcément avoir un président) ou à défaut (qu'il existe un président de conseil syndical ou qu'il procède à la convocation demandée) par tout copropriétaire. Dans ce cas, ils doivent notifier la convocation également au syndic, ce qui est logique puisque dans cette configuration, il existe bien un syndic en fonctions.
La carence peut être de simple négligence ou même lenteur administrative (le syndic ne réagit pas dans les 8 jours - il faut reconnaître que le délai est étonnamment court !), ou plus grave : défaillance du professionnel ou de son cabinet, perte de la carte professionnelle, décès du syndic personne physique (c'est à dire n'exerçant pas en société), liquidation judiciaire, etc.
Par contre, toute autre est la situation où il n'y a plus de syndic en fonctions.
Cette situation peut se présenter de multiples façons :
- Le mandat du syndic est expiré avant qu'il ait convoqué une assemblée pour le faire renouveler (ce cas se produit notamment lorsqu'il y a un terme fixe au mandat, ou si trois ans jour pour jour se sont écoulés depuis la nomination (disposition aux conséquences mal mesurées de l'article 28 du décret du 17 mars 1967) ;
- Le mandat est devenu nul de plein droit parce que trois ans jour pour jour se sont écoulés depuis le dernier vote sur l'ouverture ou non d'un compte séparé au nom du syndicat !… (disposition imbécile s'il en est de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- Le mandat du syndic n'est pas renouvelé (refus à la majorité de tous les copropriétaires en première lecture ou à la majorité des copropriétaires présents et représentés en seconde lecture conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et aucun syndic n'est nommé en remplacement ; cela arrive lorsque l'assemblée prend en traître le conseil syndical qui n'avait pas préparé un changement de syndic, ou lorsque l'assemblée est divisée en clans irrédentistes incapables de réunir chacun une majorité…
- Le syndic démissionne en assemblée, alors que la nomination d'un nouveau syndic n'a pas été préparée et n'est pas à l'ordre du jour ; ce n'est pas très correct, mais pas illégal ; le syndic peut mettre fin à son mandat sans préavis, et si son contrat ne prévoit de préavis, il ne doit même pas d'indemnité au syndicat des copropriétaires ; cela se pratique malheureusement souvent, et beaucoup de copropriétés ne donnent pas non plus l'exemple en matière de correction dans les rapports contractuels…
Dans tous ces cas, il n'y a plus de syndic à qui demander une assemblée pour nommer un nouveau syndic. L'article 8 du décret du 17 mars 1967 ne peut plus s'appliquer et on tombe dans l'application des articles 46 et 47 de ce même décret qui prévoient :
- Dans le cas de " défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ", la nomination d'un syndic (pas forcément judiciaire) par " le président du tribunal de grande instance (…) sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical " ;
- Dans tous les autres cas, la désignation d'un " administrateur provisoire par le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé ".
Dans les deux cas, la mission première du syndic nommé par le tribunal ou de l'administrateur provisoire est de convoquer une assemblée pour faire nommer un nouveau syndic, mais aucun délai maximum n'est fixé pour y procéder…
Il est normal que cette procédure ne soit pas du goût des copropriétaires en raison des délais nécessaires et du coût - à fonds perdus - de la parenthèse du syndic ou de l'administrateur nommé par le tribunal (l'expérience quasi générale est que ces syndics ou administrateurs en font vraiment le minimum et que la gestion de l'immeuble s'arrête presque totalement pendant cette parenthèse, ce qui en soi est un scandale malheureusement peu dénoncé…).
Il faut pourtant décourager la tentation d'appliquer à l'absence de syndic la possibilité offerte en cas de carence d'un syndic en fonction ; en effet l'irrégularité commise fait peser sur la copropriété un épée de Damoclès pendant au moins dix ans, tout copropriétaire pouvant en cas de désaccord avec le syndicat faire annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic, puis comme un jeu de dominos toutes les assemblées subséquentes pour le même motif, chacune étant annulée parce que la nomination du syndic procédait d'une assemblée elle-même annulée !…
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Viviane
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Posté - 29 mai 2014 : 18:30:45
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Ben faut q'UI se mette à jour, (et vous aussi, vu que ça a été maintes fois discuté sur ce forum)
citation: Il faut pourtant décourager la tentation d'appliquer à l'absence de syndic la possibilité offerte en cas de carence d'un syndic en fonction ; en effet l'irrégularité commise fait peser sur la copropriété un épée de Damoclès pendant au moins dix ans, tout copropriétaire pouvant en cas de désaccord avec le syndicat faire annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic, puis comme un jeu de dominos toutes les assemblées subséquentes pour le même motif, chacune étant annulée parce que la nomination du syndic procédait d'une assemblée elle-même annulée !…
- il n'y a plus d'effet domino possible..... Pour annuler une AG, faut avoir fait le nécessaire dans les 2mois... Donc, dans ce cas précis, avoir demandé l'annulation de TOUTES les AG succédant à celle élisant irrégulièrement le syndic... Sans quoi faire annuler l'élection de ce syndic bénévole qui ne sera plus en fonction quand son élection sera annulée, ne sert STRICTEMENT A RIEN
citation: le syndic peut mettre fin à son mandat sans préavis, et si son contrat ne prévoit de préavis, il ne doit même pas d'indemnité au syndicat des copropriétaires ;
Ce fut sans doute vrai mais ne l'est plus. La loi oblige le syndic à respecter un préavis, peu importe donc que ce sot pas prévu au contrat.
Dommage aussi qu'UI mette dans un paragraphe les deux absences de syndic (D46 et D47) sous le même vocable d'administration judiciaire. Je comprends maintenant pourquoi tant de gens font si souvent la confusion entre les deux cas, qui n'aboutissent pas à la même chose: faire nommer un syndic par le juge, ou faire nommer un administrateur provisoire.
citation: Dans les deux cas, la mission première du syndic nommé par le tribunal ou de l'administrateur provisoire est de convoquer une assemblée pour faire nommer un nouveau syndic, mais aucun délai maximum n'est fixé pour y procéder…
Et là , moi je rigole. Pas d'UI, mais de la loi s'il est exact qu'il n'y a pas de délai. Voilà donc le syndicat potentiellement muni pour un temps indéterminé d'un syndic choisi par le seul copro ayant fait la requête.. Belle opportunité pour un copro qui aurait un pote syndic à satisfaire. Aucun débat sur le contrat du syndic et ses honoraires, aucune durée de mandat, le rêve...
Par ailleurs,, pourquoi ne s'adresser qu'à Sunbird et moi? J'attends toujours le moment où vous reprocherez à Gedehem de considérer lui aussi que mieux vaut un syndic irréguliérement élu que pas de syndic.. Allez, un petit effort, je uis sure que vous pouvez y arriver...
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Édité par - Viviane le 29 mai 2014 19:03:35 |
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Posté - 29 mai 2014 : 18:43:59
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viviane : gedehem n'a jamais affirmé qu'il vaut mieux un syndic mal élu que pas de syndic du tout !!! Gedehem parle d'une ag de petits syndiocats ou l'Unanimité des copros signerait cette convodcation pour élir un nouveau syndic !!
Pour votre info juridique, voici ce que propose JPM sur son site sur l'élection d'un syndic non-pro sans résolution proposée à l'OdJ :
contrat de syndic et rÉmunÉration
Avec la nouvelle rédaction de l’article D 29, le contrat de syndic a officiellement fait son apparition dans le statut de la copropriété :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 29 ne comporte aucune distinction entre le syndic professionnel et le syndic copropriétaire. Il est donc nécessaire dans les deux cas d’établir un contrat de mandat. Cette obligation est plus absolue encore dans le cas d’un syndic copropriétaire rémunéré.
Cette réforme impose que soit joint à la convocation en assemblée le projet de contrat du syndic copropriétaire, avec, s’il y a lieu, le projet du syndic professionnel en place et d’autres projets si un changement de syndic est envisagé.
On doit donc condamner la pratique trop courante de la proposition impromptue, en cours d’assemblée, d’un syndic copropriétaire pour remplacer le syndic professionnel en difficulté.
Sur la plan pratique, il est tout à fait possible que certains copropriétaires absents et représentés soient opposés au principe même de la gestion par un non-professionnel. C’est souvent le cas des copropriétaires bailleurs.
UI a tort également , bien évidemment !!  |
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Gédehem
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Posté - 29 mai 2014 : 18:54:01
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Je ne vois pas du tout dans la fiche d'UI où serait indiqué que selon D.art.46 il serait désigné un Administrateur provisoire !! 
Il est justement précisé dans la situation de "syndicat dépourvu de syndic":
"Dans le cas de " défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ", la nomination d'un syndic (pas forcément judiciaire) par " le président du tribunal de grande instance (…) sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical "
S'agissant de la désignation d'un copropriétaire dont la candidature est présentée en séance pour palier l'absence de désignation du sortant (ou d'un autreà , ou la démission intempestive du sortant, elle est possible, elle est sans doute nécessaire.
C'est la solution de "moindre mal" qui est conseillée dans l'intéret du syndicat face à certaines situation.
Mais cette désignation n'en est pas pour autant régulière !
Ce n'est pas au motif qu'une ordonnance en désignation d'un AP serait rétractée que cette décision du juge légitimerait la désignation.
Elle est irrégulière, mais relève de l'action en contestation prévue L.art.42. Pas d'une requête en désignation d'un AP selon D.art.47.
Autrement dit, il ne faut pas tout mélanger.
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Viviane
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Posté - 29 mai 2014 : 18:57:47
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citation: Je ne vois pas du tout dans la fiche d'UI où serait indiqué que selon D.art.46 il serait désigné un Administrateur provisoire !!
Vous avez raison. Lecture trop rapide de ma part et croisement de posts. J'avais corrigé avant de vous lire.
citation: Mais cette désignation n'en est pas pour autant régulière !
Ai-je dit qu'elle l'était? Non. Je n'ai donc rien mélangé du tout.
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Édité par - Viviane le 29 mai 2014 18:58:36 |
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Viviane
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Posté - 29 mai 2014 : 19:01:31
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citation: On doit donc condamner la pratique trop courante de la proposition impromptue, en cours d’assemblée, d’un syndic copropriétaire pour remplacer le syndic professionnel en difficulté.
Ben c'est l'opinion de JPM... Pas la mienne...
Ni apparemment celle de Gedehem qui réitère :
citation: S'agissant de la désignation d'un copropriétaire dont la candidature est présentée en séance pour palier l'absence de désignation du sortant (ou d'un autreà , ou la démission intempestive du sortant, elle est possible, elle est sans doute nécessaire.
C'est la solution de "moindre mal" qui est conseillée dans l'intéret du syndicat face à certaines situation. |
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Édité par - Viviane le 29 mai 2014 19:14:50 |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2014 : 10:09:24
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OUI, je confirme et signe, même si "la pratique" n'est pas régulière !!
Pourquoi ?
Parce que syndicat est quasi sous tutelle de son syndic, soumis à son bon vouloir pour les assemblées, n'ayant aucune marge de manœuvre s'il se retrouve dépourvu de syndic par la faute de ce dernier.
Cas bien connus de la démission intempestive du syndic en séance, qui part en claquant la porte, voire en expulsant les copropriétaires s'il est dans ses locaux.
On va mettre en avant sa responsabilité, etc, etc ...
Mais en attendant le syndicat se retrouve sans syndic.
C'est pour palier ce manque imprévisible, dans l'urgence, qu'une candidature se présente bien souvent.
L'autre aspect : le "contrat".
Surtout, l'introduction en 2004 (poussé par "la profession") de l'obligation de présenter un "contrat" pour la validité de la décision désignat le syndic.
Or il faut bien voir ici qu'un syndic n'est pas "contractuel" (même si cela y ressemble !), étant "mandataire social", et que sa mission est définie par la loi. Ce sont les textes qui fixent les taches du syndic.
Pas un "contrat".
Le contrat dont nous parlons est quasi exclusivement un "contrat de rémunérations".
Il fixe, au regard des taches prévues par la loi, les rémunérations correspondantes. Eventuellement "poir information" s'agissant des honoraires 'travaux' qui rèvent de la compétence de l'assemblée.
Autrement dit, le "contrat de rémunération" du syndic non pro .. non rémunéré, se réduit à .... rien du tout.
Tout au plus au rappel des dispositions qui s'imposent à lui, des art.14 à 18. de la loi.
Je l'ai souligné dans bien des sujets : on fait tout un plat de ce "contrat", qui est quasi exclusivement destiné à fixer les rémunérations correspondant à des taches prévues (imposées) par les textes, le syndic étant avant tout un "mandataire social".
S'il s'agit d'un prestataire de services agissant dans le cadre de dispositions d'un "contrat" de nature commerciale, comme pour des travaux, le plombier, l'entretien des espaces verts, il faut le dire et ne pas se cacher derrière je ne sais quel argument |
Édité par - Gédehem le 30 mai 2014 10:14:57 |
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Viviane
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Posté - 30 mai 2014 : 11:57:49
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Pour ces mêmes raisons:
- les tâches du syndic sont définies par la loi
- le principal intérêt de son contrat est de fixer sa rémunération
- donc le contrat d'un syndic bénévole n'apporte aucune information utile à l'AG hormis le nom du syndic
- l'AG devait choisir entre se trouver démuni de syndic (illégal) ou désigner irrégulièrement un syndic, elle a donc agi dans l'intérêt du syndicat
Je n'ai même personnellement aucune certitude que le juge annulerait dans tous les cas la résolution, quand bien même l'absence de contrat est censée entrainer automatiquement cette annulation.
Les jugements allant à l'encontre de la décision qui semble évidente sont loin d'être une exception..
Enfin, le juge est libre de toute façon, même s'il donne raison au plaignant, de condamner ou pas le syndicat à rembourser les frais d'avocat de celui-ci. S'il estime que celui-ci n'a pas agi dans l'intérêt du syndicat en allant en justice, quand bien même il a raison, il se débrouillera pour ne pas accorder ce remboursement. |
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Sunbird
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Posté - 30 mai 2014 : 13:01:31
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Très intéressant les échanges.
J'en conclus, que même si un syndicat n'est pas dans les clous si lors de l'AG, afin de palier l'absence de syndic, il nommait un syndic bénévole "à la volée", principalement à cause du D29, cette nomination est entachée de nullité.
Par contre, je pense que nous pourrions "sécuriser" cette nomination de syndic bénévole, dont la mission est avant tout de réorganiser une AG pour nomination de syndic et gérer les affaires courantes en reprenant dans le texte de la résolution le texte de GEDEHEM en indiquant les limites de la mission.
La résolution pourrait avoir cette forme :
"Contrat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
- Le syndic devra organiser une AG avant la date du XXX afin de mettre en place l'élection d'un syndic.
L'AG nomme M. Y syndic bénévole, son contrat débute le x mai 2014, pour s'achever le 15 septembre 2014....
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Viviane
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Posté - 30 mai 2014 : 13:41:39
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Si vous permettez, elle est pas claire votre résolution. Vous confondez contrat et mandat et vous dites deux choses contradictoires sur la date d'effet..qui ne peut pas être celle d'une AG FUTURE, mais seulement celle de l'AG désignant le syndic.
citation: - Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, (?????) dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
(...)
L'AG nomme M. Y syndic bénévole, son contrat débute le x mai 2014, pour s'achever le 15 septembre 2014....
Je vous suggère:
Désignation du syndic.
L'AG désigne comme syndic M. Y qui a proposé sa candidature en séance car......
Son mandat débute le x XXXXX 2014, pour s'achever le 15 septembre 2014....
-Le syndic ne percevra aucun rémunération pour l'exercice de son mandat. Il sera défrayé des sommes qu'il aura légitimement engagées pour l'administration du syndicat."
-Les missions du syndic sont définies par les dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- Il convoquera une assemblée générale qui sera appelée à designer le syndic., et devra se tenir avant le 15 septembre 2014.
Avec l'été, 15 septembre c'est peut-être trop tôt. Il lui faut le temps de se retourner, récupérer les archives et la trésorerie, notifier le PV... Mais bon, une convocation avec la seule élection du syndic à l'ODJ c'est pas trop compliqué. Donc ça va SI VOUS SAVEZ DEJA qui sera le prochain syndic, sinon c'est trop court.
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Posté - 30 mai 2014 : 14:27:10
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On en parle de manière anodine, mais il ne faut pas sous-estimer le 'petit travail' de ce syndic intérimaire et bénévole.
Vu le délai de deux mois a compter de la signification aux défaillants par RAR, le délais de 21 jours de convocation de la suivante, le délai lié à la mise dans les enveloppes du PV, de rédaction et de mise sous enveloppe de la seconde, les délais postaux et ceux de précaution, c'est quand même plus de trois mois, pour ne pas dire quatre pour l'inter-règne.
J'ai évidemment compté pour presque rien la recherche active d'un nouveau syndic a un tarif négocié, et non pas juste un envoi d'un devis par mail!
Pendant ce temps la il y a les factures à payer (notamment EDF, mais aussi les salaires, les charges sociales qui n'attendent pas) et en effet un certain nombre d'actions à lancer pour la récupération des archives, de la trésorerie avec la aussi un délai de deux mois a dater d'un courrier RAR pour récupérer tout cela.
Il doit ouvrir un compte bancaire.
Si je compte bien, et j'avais fait une estimation, le gentil bénévole en question doit avancer sur ses fonds propres en attendant les deux mois tout ce qu'il faut pour les photocopies, les enveloppes, les timbres, et le reste.
Il n'a pas le temps physique ni l’autorisation d'avoir recours a une association genre ARC ni de sous-traiter une comptabilité a un intervenant extérieur. Evidemment.
Autant dans une petite copropriété, je ne vois pas le souci, autant quand le syndicat commence a dépasser les 20 lots (et peut-etre même les duix pour les raisons de comptabilité) et surtout si il y a un gardien et des contrats importants, ca me semble deja plus costaud, car le gentil volontaire fait tout cela sur ses fonds, et sans assurances, en plus de le faire sans rémunération.
Il se rend responsable des justificatifs de dépenses et même de la comptabilité pendant l’interrègne.
Même souci pour moi que le président du conseil syndical quand on le sollicite pour oeuvrer par gros temps, quelle protection?
Je ne parle pas d'erreur de débutant, je le suppose bénévole, mais connaissant son sujet sur le bout des doigts. Je parle des risques qui peuvent arriver même dans les situations correctes... et de ceux qui disposant d'une protection juridique personnelle la font jouer.
Si on me dit que le conseil syndical comme un seuil homme va œuvre dans le même sens, oui, mais bon, quand on en arrive a un clash en assemblée avec le syndic qu'on escomptait, c'est en général qu'il y a des soucis.
C'est bien pour cela que ce genre de situation et de méthode border-line me semble adaptée a des cas particuliers de petits syndicats sans gros budget ni contrats, mais que dans la plupart des cas, cette solution me parait risquée. |
Édité par - ribouldingue le 30 mai 2014 14:34:36 |
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