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whatelse
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 Posté - 04 juin 2014 : 01:55:52
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Bonjour à tous,
Je sollicite votre aide, car j'ai recu samedi un convocation a une AG spéciale convoqué en urgence par notre Syndic.
Résumé de l'historique de l'immeuble :
Copropriété de 7 etages, 75 lots divisé en deux entrées, avec locaux commerciaux en RDC construite en 1999.
Le reseau de distribution d'eau après compteurs des appartements est en encastré (compteur vers robinets, cumulus, etc).
Le réseau est en tube PER qui apparement est de mauvaise qualité, il y a effectivement souvent des fuites.
Les locaux commerciaux étant au RDC subissent souvent des dégâts.
Le Syndic repare à chaque fois et déclare à l'assurance qui commence a faire exploser la prime.
On aurait du faire un procés à l'époque mais bon... La machine a remonter le temps n'existe pas.
Aujourd'hui, le locataire du local commercial met en demeure le Syndicat de faire les travaux necessaires afin de mettre un terme a d'eventuelle future fuite.
Le Syndic nous convoque donc en urgence avec une résolution :
Réfection des adductions d'eau de tous les appartements du 1e et 2e étage en apparent. Article 24
1 devis présenté de 105000 euros repartis aux tantiemes generaux.
Ce devis ne parle pas de remise en état des appartements si destructions de carrelage etc
De plus je subit un dévalorisation de mon bien car il y a pas moins de 12 canalisation en cuivre a faire.
Mon appartement a été refait a neuf l'année derniere et n'ayant pour l'instant pas de fuite sur mon reseau, je ne veux pas que l'on fasse de travaux chez moi.
Quel recours ai-je?
Pour moi cette résolution est illégale du fait que :
- Ces canalisations étant privatives, le Syndicat n'est donc pas compétant pour decider de l'execution de ses travaux.
Car même encastrée dans un partie commune (le dalle), la jurisprudence dit que cela reste privatif du moment que cela dessert exclusivement un lot. CA Paris, 7 juil. 1995
- Que l'article 2 de la loi de 65 dit que sont privatives les parties à l'usage exclusif d'un coproprietaire.
- Que l'article 9 de la loi de 65 dit "Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30."
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
On ne parle en aucun cas de cette indemnité.
Notre immeuble est essentiellement habité par des personnes agée et non averties sur les régles en copropriété et je vois déjà le Syndic agité l'epouvantail du procés pour faire avaliser les travaux.
Une note du Syndic est jointe à la convocation disant que les avocats de la place ont été consulté et que "malheureusement nous n'avons pas d'autre choix que de faire ces travaux" dixit le Syndic dans la note, par contre pas de courrier de l'avocat expliquant cet vision défaitiste...
Cette résolution sera donc a tout les coups adoptée.
Le proprio du local étant, de plus, au CS.
Est ce que mes arguments sont bons?
Si cette resolution est adoptée, puis je refuser l'entré au plombier quand il viendra faire les travaux?
Quel est la pertinence de la mise en demeure du locataire? Vu que ces canalisations sont privatives, il ne s'attaque pas pour moi à la bonne partie et de plus, il n'y a, a ce jour pas de fuite (celles qui ont eu lieu ont été réglée)
MErci de votre aide je suis desespéré et voit déja mon appartement dévasté...
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 Posté - 04 juin 2014 : 12:08:30
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whatelse :" Le Syndic repare à chaque fois et déclare à l'assurance qui commence a faire exploser la prime."
Le syndic répare ??
Ce qui est très étonnant dans ce dossier c'est l'absence d'une expertise pour déterminer d'ou viennent les fuites ?? on casse et on change TOUTES ses canalisations sans qu'une assurance - copropriétaires et locataires subissant des préjudices, et assurance du syndicat n'ai demandé une expertise ?
Vous parlez de plus de canalisations privatives ! le syndicat n'est donc pas concerné si aucunes parties communes n'a été dégradées par ces fuites ?
Ce syndic semble dépassé par les événements ET votre CS aux abonnés absents. Ce genre de dossier se gère entre assureurs, avec un controle du syndic ET du CS.
whatelse : "On aurait du faire un procés à l'époque mais bon"
Qui est ce " ON" et un proçés contre qui ??
LOrs de cette AG, il vous faudra demander que l"assureur du SDC lance une expertise pour trouver les causes de ces fuites ET dire qui est responsable.
105 000 € de travaux sur un dossier vide, ET payer par tous les copros; il n'est pas certain que TOUS vote pour !!
Le syndic parle d'avocat ??? mais ou sont les courriers, ET un avocat n'est pas un expert de la construction !! c'est du pipo pour faire passer ces travaux.
Semez le doute lors de l'AG sur la responsabilité du syndic qui n'a rien fait sauf de faire payer les SDC, et sur le CS qui n'a rien suivi du tout. |
Édité par - philippe388 le 04 juin 2014 12:14:22 |
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whatelse
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Posté - 04 juin 2014 : 12:34:36
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citation: Initialement posté par philippe388
whatelse :" Le Syndic repare à chaque fois et déclare à l'assurance qui commence a faire exploser la prime."
Le syndic répare ??
Ce qui est très étonnant dans ce dossier c'est l'absence d'une expertise pour déterminer d'ou viennent les fuites ?? on casse et on change TOUTES ses canalisations sans qu'une assurance - copropriétaires et locataires subissant des préjudices, et assurance du syndicat n'ai demandé une expertise ?
Vous parlez de plus de canalisations privatives ! le syndicat n'est donc pas concerné si aucunes parties communes n'a été dégradées par ces fuites ?
Ce syndic semble dépassé par les événements ET votre CS aux abonnés absents. Ce genre de dossier se gère entre assureurs, avec un controle du syndic ET du CS.
whatelse : "On aurait du faire un procés à l'époque mais bon"
Qui est ce " ON" et un proçés contre qui ??
LOrs de cette AG, il vous faudra demander que l"assureur du SDC lance une expertise pour trouver les causes de ces fuites ET dire qui est responsable.
105 000 € de travaux sur un dossier vide, ET payer par tous les copros; il n'est pas certain que TOUS vote pour !!
Le syndic parle d'avocat ??? mais ou sont les courriers, ET un avocat n'est pas un expert de la construction !! c'est du pipo pour faire passer ces travaux.
Semez le doute lors de l'AG sur la responsabilité du syndic qui n'a rien fait sauf de faire payer les SDC, et sur le CS qui n'a rien suivi du tout.
Merci pour votre réponse,
Je dis qu'on aurait du faire une procédure à l'epoque contre le constructeur, quand je dis ON je parle du SDC.
En effet il y a eu des problemes d'etancheité, le syndic a fait marcher la DO et la DO a pris en charge des réparations ponctuelles, en somme des rustine...
Au vu des problème successifs sur l'etancheité, il aurait fallu demandera ce que l'etancheite soit reprise en totalité et non sur certains endroits...
Mais bon c'est du passé... et notre toiture étant une passoire, les travaux s'imposaient.
Pour en revenir à la réfection des canalisations privatives, il est pour moi évident que ce n'est ni au Syndicat de prendre en charge ses travaux, ni au Syndicat de l'imposer.
Pour autant, je suis certain que cette résolution passera au vu des crédules dans l'immeuble...
Quand à l'avocat, son avis concerne une éventuelle procédure de la part du locataire...
Il dit en fait que nous perdrions la procédure si nous ne trouvions pas de solution perenne pour stopper les futures fuites.
Le locataire menace dans cette lettre de mise en demeure de faire un référé...
Je ferais mon maximum pour argumenter, mais si c'est voté, puis je refuser d'ouvrir ma porte? |
Édité par - whatelse le 04 juin 2014 13:16:14 |
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Posté - 04 juin 2014 : 14:17:02
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le locataire a raison de faire valoir ses droits, mais son interlocuteur est son bailleur copropriétaire.
Vous ne répondez pas sur une expertise jamais lancée pas aucune asurance.
Sans expertise sur la cause des fuites, vous ne pouvez pas plus affirmer que les fuites viennent des parties privatives, de chez vous
ou des parties communes qui concerent le SDC !
L'AG DOIT exiger du syndic qui demande à l'assurance du SDC une expertise sérieuse. Zapper cela est assez irresponsable.
whatelse : syndic et CS ont perdu beauoup de temps, la première des décisions devait être une expertise.
Le copro. bailleur du RDC ou son locataire vont gagner ce proçès, avec des DI, et comme c'est le syndicat qui est responsable, vous devrez ajouter quelques milliers d'euros aux 105 000 €.  |
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Posté - 04 juin 2014 : 15:36:09
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première question : est que la décennale est passée ? vous le sous-entendez, mais est ce la réalité ? car dans ce cas si les fuites sont répétitives elle pourrait jouer.
autre chose : qui a dit que les canalisations étaient de mauvaise qualité ? sont-elles de mauvaise qualité, ou non conformes (perso, j'i vu des tuyaux gaz à la place des tuyaux sanitaires euax  ). Si les tuyaux sont non conformes, la garantie décennales n'a pas à jouer, mais au delaà des 10 ans c'est la non conformité de prestations cachées et dans ce cas les 10 ans ne sont pas limitatifs....
si les tuyaux sont en PER, ils peuvent être retubés ou au moins certains....
Refaire la tuyauterie en apparent, oui peut-être mais cela débouche ( ) t il d'une étude concrète faite par un spécialiste.
Avez vous un compteur individuel pour votre logement ou bien avez vous plusieurs arrivées d'eaux qui empêcheraient de mettre un compteur individuel...
beaucoup de questions à poser en AG et peut-être vaudrait-il mieux dépenser un petit budget pour un BE ? |
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whatelse
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Posté - 04 juin 2014 : 20:40:30
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citation: Initialement posté par rambouilletpremière question : est que la décennale est passée ? vous le sous-entendez, mais est ce la réalité ? car dans ce cas si les fuites sont répétitives elle pourrait jouer. ---------------->Oui la décennale est passé depuis 5 ans. autre chose : qui a dit que les canalisations étaient de mauvaise qualité ? sont-elles de mauvaise qualité, ou non conformes (perso, j'i vu des tuyaux gaz à la place des tuyaux sanitaires euax ). Si les tuyaux sont non conformes, la garantie décennales n'a pas à jouer, mais au delaà des 10 ans c'est la non conformité de prestations cachées et dans ce cas les 10 ans ne sont pas limitatifs.... si les tuyaux sont en PER, ils peuvent être retubés ou au moins certains.... ---------------> C'est bien du PER, et au vu des multiples fuites depuis ces 15 ans, il est évident qu'il y a un défaut, mais effectivement rien ne le prouve. Refaire la tuyauterie en apparent, oui peut-être mais cela débouche ( ) t il d'une étude concrète faite par un spécialiste. --------------> Apparement la seule étude fait est un devis d'un plombier (celui qui intervient régulièrement sur la résidence) sinon pas d'expertise d'un Bureau d'étude ou autre spécialiste. Avez vous un compteur individuel pour votre logement ou bien avez vous plusieurs arrivées d'eaux qui empêcheraient de mettre un compteur individuel... -------------> J'ai bien un compteur divisionnaire sur le palier beaucoup de questions à poser en AG et peut-être vaudrait-il mieux dépenser un petit budget pour un BE ? ------------> Je suis entièrement d'accord. |
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whatelse
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Posté - 04 juin 2014 : 20:48:05
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citation: Initialement posté par philippe388le locataire a raison de faire valoir ses droits, mais son interlocuteur est son bailleur copropriétaire. -----------------------> On est d'accord (bien qu'il ait renouvelé son bail en novembre 2013, il avait une porte de sortie) Vous ne répondez pas sur une expertise jamais lancée pas aucune asurance. -----------------------------> Pas d'expertise globale, pour autant il y a eu une expertise à chaque sinistre créant des dommages, mandaté par l'assurance. Sans expertise sur la cause des fuites, vous ne pouvez pas plus affirmer que les fuites viennent des parties privatives, de chez vous ou des parties communes qui concerent le SDC ! -----------------------------> La majorité des fuites viennent du reseau des appartements, elles sont pour autant réglées à chaque fois soit en passant par de l'apparent pour remplacé la canalisation fuyarde, soit au meilleur des cas par le passage d'un autre tube PER de dimension inférieure dans l'ancien, la réparation est pour autant imputé au SDC par le Syndic. L'AG DOIT exiger du syndic qui demande à l'assurance du SDC une expertise sérieuse. Zapper cela est assez irresponsable. ---------------------------> Comme je vous rejoins!! whatelse : syndic et CS ont perdu beauoup de temps, la première des décisions devait être une expertise. Le copro. bailleur du RDC ou son locataire vont gagner ce proçès, avec des DI, et comme c'est le syndicat qui est responsable, vous devrez ajouter quelques milliers d'euros aux 105 000 €. ------------------------> Le je ne vous suis pas... Quel sont vos arguments concernant cette gagne de procés? Ceci est le meme discours que mon Syndic, mais aucun argument n'est avancé... Merci de m'éclaircir. |
Édité par - whatelse le 04 juin 2014 20:51:05 |
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Posté - 05 juin 2014 : 09:16:31
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whatelse : ce bailleur-copropriétaire, ET son locataire subissent des préjudices constants dus à des fuites.
Le syndicat a pris en charge toutes les réparations, mais les fuites perdures.
Suite à cette plainte, le juge va nommer un VRAI expert aux frais du demandeur au départ.
L'expert va trouver les causes de ces fuites, et qui est responsable. Il dira aussi si cela concerne les parties privatives ou communes.
Ce sont les personnes qui subissent des préjudices qui vont gagner un tel proçès.
Maintenant la dalle est partie commune, donc les tuyaux sont communs !!! c'est une position; et l'autre position est la suivante, ces tuyauw ne servent que ce lot privatif, alors ils sont privatifs !
whatelse : que dit votre RDC ?
Si ces tuyaux sont communs ( décision du juge), vous ne pouvez vous opposer à leur réparation, MAIS le SDC devra vous rembourser des dégats dus à cette intervention. |
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whatelse
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Posté - 05 juin 2014 : 12:47:37
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citation: Initialement posté par philippe388whatelse : ce bailleur-copropriétaire, ET son locataire subissent des préjudices constants dus à des fuites. Le syndicat a pris en charge toutes les réparations, mais les fuites perdures. Suite à cette plainte, le juge va nommer un VRAI expert aux frais du demandeur au départ. L'expert va trouver les causes de ces fuites, et qui est responsable. Il dira aussi si cela concerne les parties privatives ou communes. Ce sont les personnes qui subissent des préjudices qui vont gagner un tel proçès. Maintenant la dalle est partie commune, donc les tuyaux sont communs !!! c'est une position; et l'autre position est la suivante, ces tuyauw ne servent que ce lot privatif, alors ils sont privatifs ! whatelse : que dit votre RDC ? Si ces tuyaux sont communs ( décision du juge), vous ne pouvez vous opposer à leur réparation, MAIS le SDC devra vous rembourser des dégats dus à cette intervention.
La dalle est partie commune, mais la jurisprudence est claire :
CA Paris, 7 juil. 1995 : Une canalisation raccordant un appartement aux canalisations de l’immeuble est un branchement particulier et constitue donc une partie privative, alors même qu’elle est encastrée et inaccessible.
Cass. Civ.,3° , 21 mars 2000 : Une canalisation même encastrée dans les parties communes est privative dès lors qu’elle dessert exclusivement un lot.
Cass. Civ., 3°, 23 avril 1986 : Si le règlement de copropriété fait des canalisations, même encastrées ou intégrées au sol, des parties privatives, aussi inopportunes qu’elles puissent paraître, ses dispositions particulières doivent être respectées.
Le RDC defini les parties privatives conformément à la loi de 65 : les canalisations deservant exclusivement un lot sont privatives.
Les canalisations sont donc privatives, elles n'appartiennent pas au SDC.
L'expert judiciaire aura donc plusieurs cas :
- Soit il n'y a, au moment de l'expertise, aucune fuite : car même s'il y a eu des fuites ou qu'il y en aura dans le futur (comme dans tous les immeubles), a chaque fois elles sont réparées, nous ne sommes pas dans le cas ou une fuite perdure sur le meme equipement ou sur une fuite qui n'est pas (ou mal) réparée, nous sommes sur un cas ou il y a souvent des fuites a divers endroit et qui sont a chaque fois réglées.
- Soit il constatera des fuites sur le réseau commun (colonne d'alimentation par exemple) et nous devrons faire (le SDC) les travaux sur ces colonnes, ce que j'approuve et ce qui n'est pas proposé dans la résolution (la reso. concerne la réfections des réseaux privatifs dans les appart)
- Soit il constatera des futies sur des reseau appartements, et c'est les propriétaires des lots concernés qui seront mis en cause et non le SDC.
Je ne vois pas en quoi, il peuvent gagner un proces contre le SDC (mis a part si problème sur les colonne d'alimentation verticale qui deservent les reseau privatif apres compteurs individuels des appart) si l'expert ne constate pas de fuite ou si l'expert trouve un reseau privatif defectueux.
Le seul point qui me gene, c'est un expertise sur l'ensemble des reseaux privatifs qui pourrait conclure a une vétusté avancée qui pourrait entrainé des fuites a répétition, dans ce cas idem, est ce que le SDC doit agir (j'en doute)? est ce que le jugement peut exiger que chaque corproprietaires individuellements fasse se refection comme il l'entend?
Il y a en moyenne plus de 1000 tubes PER, donc autant de fuite qui pourrait subvenir (pour un appart moyen 14 canalisation dans les apparts eau chaude et froide X 75 apparts)
Pour moi, avec cette solution on "essaye" de régler un préjudice (celui de l'occupant du local) bienque changer un PER par un tube cuivre en apparent ne protege pas d'une fuite, en créant un autre préjudice (les coproprietaires qui doivent subir ces travaux qui modifie de plus l'aspect de leur bien).
La solution de l'apparent ne régle pas les fuites, il peut eventuellement aider à la localisation s'il en survient une)
MErci pour le temps que vous m'accordé!
L'AG est dans quelques heures...
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Édité par - whatelse le 05 juin 2014 13:02:42 |
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Posté - 05 juin 2014 : 13:01:43
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whatelse : vous fiates les réponses avant de connaitre le résultat d'une VRAI expertise sur la totalité les conduites d'eau, sur les responsabilités de chacun ( syndicat ou copropriétares ), et également sur la position d'un juge en ce qui concerne parties privatives ou communes !
Dans ce genre de dossier, RIEN n'est écrit d'avance.
Jusqu'à présent aucun copropriétaire n'a contesté la prise en charge des réparations de ces tuyaux encastrés par le syndicat ! le juge en tiendra compte  |
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Posté - 05 juin 2014 : 13:12:31
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whatelse : Les canalisations encastrées dans le gros ouvrage et en particulier dans le plancher (gros oeuvre aussi), et donc "faisant corps" (pour reprendre la définition juridique du gros ouvrage) sont aussi du gros ouvrage.
Ainsi pour l'avoir négligé, la Cour d'Appel de Paris, les ayant qualifié de privatives, au motif que les canalisations étaient à l'usage privatif, s'est vue son jugement cassé par la Cour de Cassation, le 1er juillet 2003 (http://www.legifrance.gouv.fr/affic...78&fastPos=1).
Voilà une cass. qui vopus contredirait |
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whatelse
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Posté - 05 juin 2014 : 13:14:17
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citation: Initialement posté par philippe388whatelse : vous fiates les réponses avant de connaitre le résultat d'une VRAI expertise sur la totalité les conduites d'eau, sur les responsabilités de chacun ( syndicat ou copropriétares ), et également sur la position d'un juge en ce qui concerne parties privatives ou communes ! Dans ce genre de dossier, RIEN n'est écrit d'avance. Jusqu'à présent aucun copropriétaire n'a contesté la prise en charge des réparations de ces tuyaux encastrés par le syndicat ! le juge en tiendra compte
Rien n'est écris, on est d'accord, mais j'envisage des conclusions possibles.
Vous dites que le proces sera gagné par le "local", je vous avance des choses afin de démontrer qu'il n'y a pas de base pour qu'il le gagne.
Il y a des regles, le juge n'est pas la pour faire du social ou de la charité mais bien pour appliquer ces régles il me semble?
Si le "local" ne s'attaque pas à la bonne personne, je ne comprend pas votre affirmation. non?
Dites moi sur quelle base légale il a des chance de gagner...?
Effectivement, il prendra peut etre en compte le fait que le Syndic imputé au SDC, mais le Syndic n'est pas le legislateur et s'il impute mal le SDC n'etant pas un professionel et ayant mandaté ce premier pour agir en son nom, que vaut cet argument...
Quand à le prise en chagre des réparations, il s'agit uniquement de la canalisation avec des fuite avérée (et non des supposition de fuites dans un futur proche ou lointain). La réfections des embelissement est pour la pomme du copro.
Je rappelle que la résolution porte sur des travaux privatifs qui modifirait l'aspect des appartement (négativement) dans le but d'éviter des fuites, pas des travaux pour régler une fuite en cours.
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whatelse
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Posté - 05 juin 2014 : 13:25:21
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citation: Initialement posté par philippe388whatelse : Les canalisations encastrées dans le gros ouvrage et en particulier dans le plancher (gros oeuvre aussi), et donc "faisant corps" (pour reprendre la définition juridique du gros ouvrage) sont aussi du gros ouvrage.
Ainsi pour l'avoir négligé, la Cour d'Appel de Paris, les ayant qualifié de privatives, au motif que les canalisations étaient à l'usage privatif, s'est vue son jugement cassé par la Cour de Cassation, le 1er juillet 2003 (http://www.legifrance.gouv.fr/affic...78&fastPos=1). Voilà une cass. qui vopus contredirait
Mais il y avat une fuite!
La nous n'en avons pas
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Édité par - whatelse le 05 juin 2014 13:55:42 |
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Posté - 05 juin 2014 : 15:26:23
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whatelse : j'ai bien compris le rpoblème, mais vous persistez dans une seule position !!
Pour le moement pas de fuite, donc pas de travaux à envisager par le SDC OU les copropriétaires sur ces tuyaux !!
IL est alors facile à rejetter ces travaux car il n'existe pas de fuites; ET parce qu'AUCUNE EXPERTISE SERIEUSE n'été faite sur l'ensemble de vos canalisations.
Vous parlez aussi d'une AG convoquée en urgence ?? le délai des 21 jours a t'il été respecté ? si ce n'est pas le cas cette AG est consatble et sera annulée, car il ne s'agit pas d'urgence, surtout sans aucune fuite !
Le syndic ET le CS peuvent proposer des travaux en prévention de nouveau déagats, mais sans convoquer une AG en urgence. Grossière erreur du syndic si c'est le cas. L'AG pourrait également demander au syndic de prendre à sa charge une AG convoquée sans raison urgente, comme une GROSSE fuite, le toit qui s'envole, ....... |
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whatelse
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Posté - 05 juin 2014 : 20:48:17
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citation: Initialement posté par philippe388whatelse : j'ai bien compris le rpoblème, mais vous persistez dans une seule position !! Pour le moement pas de fuite, donc pas de travaux à envisager par le SDC OU les copropriétaires sur ces tuyaux !! IL est alors facile à rejetter ces travaux car il n'existe pas de fuites; ET parce qu'AUCUNE EXPERTISE SERIEUSE n'été faite sur l'ensemble de vos canalisations. Vous parlez aussi d'une AG convoquée en urgence ?? le délai des 21 jours a t'il été respecté ? si ce n'est pas le cas cette AG est consatble et sera annulée, car il ne s'agit pas d'urgence, surtout sans aucune fuite ! Le syndic ET le CS peuvent proposer des travaux en prévention de nouveau déagats, mais sans convoquer une AG en urgence. Grossière erreur du syndic si c'est le cas. L'AG pourrait également demander au syndic de prendre à sa charge une AG convoquée sans raison urgente, comme une GROSSE fuite, le toit qui s'envole, .......
Et bien voila c'est passé, les crédules n'ont pas osé voter contre.
les embellissements sont à la charge de chaque copro.
Quel sont mets recours? |
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Sunbird
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 Posté - 05 juin 2014 : 20:52:18
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Contester la résolution dans les 2 mois après la diffusion du PV. Procédure demandant de passer par un avocat. |
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whatelse
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16
Posté - 05 juin 2014 : 21:31:20
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citation: Initialement posté par Sunbird
Contester la résolution dans les 2 mois après la diffusion du PV. Procédure demandant de passer par un avocat.
Merci et dans le cas d'une demande d'indemnisation concernant le prejudice? |
Édité par - whatelse le 05 juin 2014 21:33:10 |
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Posté - 06 juin 2014 : 09:38:11
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la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu'il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d'habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé.
Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S'il ne parvient pas à l'obtenir à l'amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge.
Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l'accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d'exposer.
Or le principe d'indemnisation est d'ordre public, c'est-à -dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d'indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.
whatelse : votre syndic est à coté de la plaque !!!
Lui avez vous rappelé l'article 9 de la loi de 1965 ?? : Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Vous n'êtes pas concerné par des fuites, donc vous pouvez refuser l'accès de votre appartement : Dans ce cas, le copropriétaire a l'obligation de laisser l'accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l'objet d'un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9).
Il faut toutefois préciser que cet accès n'est garanti que si l'intervention dans les parties privatives est indispensable
whatelse : vous n'avez pas répondu sur le délai de convocation de cette AG " en urgence" ? Aucune urgence dans votre problème de fuite, le délai des 21 jours doit être respecté, sinon c'est un cas d'annulation de l'AG; vous pouvez alors prndre avocat sur ce poitn comme sur le non respect de l'article 9 de la loi.
whatelse : avez vous demandé à l'AG qu'une expertise sérieuse soit lansé par le syndicat sur les canalisations d'eau ??
quelle est le texte exacte de la résolution ? Il était facile d'obtenir un vote pour des autres copros non concernés par ces fuites ! Mais ce vote est contestable et annulable sur la base de l'article 9 ! |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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18
Posté - 06 juin 2014 : 09:38:26
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Lorsqu'on conteste une résolution c'est pour la faire annuler.
Y-a-t-il eu une expertise de l'installation ? Car la solution proposée est tout de même extrême. De plus pourquoi 2 étages sur 7.
Qui a voté l'ensemble des propriétaires y compris ceux n'étant pas aux 1er et 2ème étage?
Effectivement si il y a dégradation il fallait prévoir à la charge de qui.
Qui paie uniquement les propriétaires des lots concernés ou l'ensemble des copropriétaires?
Il est évident qu'il y a malfaçon, il n'est pas normal qu'un réseau aussi récent ait ce type de problème. Le syndic a-t-il contacté un juriste pour savoir si il y avait possibilité de recours? |
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Posté - 06 juin 2014 : 10:38:33
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maintenant whatelse vous n'avez qu'une solution : assigner le tribunal pour faire annuler cette résolution.
Faire annuler l'AG, c'est repousser le problème et n'a pas d'interet.
tandis que faire annuler la résolution c'est aussi faire dire par un juge (au moins on l'espère...), ce qu'il aurait fallu faire... |
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whatelse
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France
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Posté - 06 juin 2014 : 13:32:27
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Bonjour,
le délai a été de 8 jours pour la convo...
Oui j'ai demandé l'intervention d'un expert ou d'un BET, mais l'assemblée n'a pas été sensible à cet argument (l'epouventail à marché)
La résolution exacte :
Réalisation de travaux de réfection des canalisations d'adduction d'eau dans chaque appartement du 1er et 2eme étage - Art. 24
L'AG décide de l'execution des travaux de refection des canalisations d'adduction d'eau dans chaque appartement au 1er et 2eme étage, selon desciprtif joint à la convocation?
L'AG confire la réalisation de ces travaux à l'entreprise X ou a défaut à l'entreprise a mieu disante et repondant au mieux des interets du Syndicat, pour un montant de X euros compris le cout de l'assurance DO obligatoire (2000 euros)
L'AG autorise le Syndic à procéder, selon la clé "CHARGES GENERALES" aux ADF exigibles comme suit : X% le XX/XX/XX
Il n'y a pas eu d'expertise, seul le plombier qui a fait un devis.
Seul sont concernés le 1er et 2eme, car c'est une premiere phase, 2 étage par an, donc prochaine AG le 3e et 4e, dans 2 ans 5e et 6e et ensuite 7e...
Tout le monde a voté à l'article 24 (hallucinant!)
Tout le monde paie a sa quote part Charges Génerales.
Auncun recourt, la DO est terminée et il y a prescription sur les vices (10 ans depuis 2008 au lieu de 30, merci Sarko ;) )
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Édité par - whatelse le 06 juin 2014 13:33:39 |
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