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 Posté - 09 juin 2014 : 18:09:09
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philippe, puisque vous n'avez pas compris (je plaisante bien sur ...  ), mais surtout pour les autres UI qui nous lisent :
vous dites :
"Dans les 2 cas que vous exposez l'AG ne peut imposer une telle modification de la jouissance des aprties privatives, ET à quelque majorité que ce soit, peut importe que la haie soit en dehors ou en dedans de parties communes !.
vous voyez, vous n'avez pas bien lu l'article 26 (je plaisante encore une fois ) :
"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.".
On est d'accord, l'AG ne peut imposer !
mais quand j'écris "qu'il faut l'accord express du copro concerné", dans ce cas l'AG n'impose pas, puisque le copro est d'accord s'il donne son accord personnel  !!! donc on utilise la majorité 25 (cqfd)
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BIBI
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 22
 Posté - 09 juin 2014 : 18:16:16
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Effectivement , les copains sont sans doute à la plage ..ou à la montagne : afin d'oublier la copropriété ..le syndic .. le C.S. ..
Je vous préciserai la situation des haies dès que j'aurai les bonnes infos.
Pour ce que dit leur règlement de copropriété : il ne comporte que les 2 lignes retranscrites ci dessus à 14H47 ..
Bonne soirée ..
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Posté - 09 juin 2014 : 18:52:25
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rambouillet : à quelque majorité que ce soit !! Cela veut dire qu'il faudrait l'Unanimité pout modifier cette jouissance, et pas l'accor'd d'un ou des copros concernés;et non pas l'article 26, double majorité, et encore moins le 25.
Un seul copro. qui n'a pas de jardin Ă jouissanc exclusive pourrait voter contre cette modif. 
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Posté - 09 juin 2014 : 19:21:47
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philippe, c'est dommage vous tronçonnez l'article : "on ne peut imposer à quelque majorité que ce soit au copro concerné". je le répète : Si le copro est d'accord, on ne lui impose rien.
quant au copro qui n'a pas la jouissance de l'objet concerné, il peut voter contre, cela n’empêche pas l'AG de décider à la majorité concernée !!!
lisez avec un peu plus d'attention, l'ensemble de la ligne...
maintenant, si vous n'etes pas d'accord, on passe Ă autre chose et on attend le retour des copains de bibi... |
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BIBI
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25
Posté - 12 juin 2014 : 19:21:01
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Les copains ont tardé à me répondre .. délaissant l'ordinateur .. pour l'apéro et les barbecues ..
Précisions :
La haie de cyprès se situe à l'intérieur du jardin (qui selon le RDC est donc privatif) derrière la haie (côté extérieur il y a un muret de 40 cms de haut, qui limite .. puis des gravillons et passage /partie commune ..
- 2 des 9 copropriétaires (ayant un jardin) n'entretiennent pas leurs arbres et les branches débordent ( à l'extérieur) au dessus du muret de 50 cms.. et gênent le passage ..
De ce fait le président utilise ces négligences pour imposer le changement de la haie etc.. avec le silence du syndic .
Merci pour vos remarques et précisions ..
BIBI |
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Posté - 12 juin 2014 : 21:05:29
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citation: qui selon le RDC est donc privatif)
attention les termes doivent être précis : si les jardins sont privatifs, une AG n'a rien à voir avec les haies !!!! sauf à "obliger" le copro à en faire l'entretien et en particulier ne pas déborder sur les parties communes....
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BIBI
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Posté - 13 juin 2014 : 12:10:11
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Bien compris que si les jardins sont privatifs = l'AG ne peut prendre de décision .. qui serait illégale .. d'autant que cette haie se situe à l'intérieur du muret ..
Pour info perso et peut ĂŞtre pour d'autres , QUID :
* dans le cas de partie commune Ă jouissance exclusive
* haie à l'intérieur d'un muret , qui délimite le chemin qui mène à l'entrée commune ( en réponse à la demande de JB.22 et Rambouillet )
Bon après midi
Bibi |
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28
Posté - 13 juin 2014 : 18:09:25
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Dans ce cas de jardin à jouissance exclusive et compte tenu de ce qui a déjà été précisé !
Qui doit payer les travaux si ils sont votés après accord des cop concernés ?
Le président du C.S/ prévoyant de laisser la facture aux 9 qui ont la jouissance exclusive ..
BIBI |
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Posté - 13 juin 2014 : 19:39:26
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cela découle de tout ce que l'on a dit : si une AG décide la suppression d'une haie de ce type, avec l'accord express du copro concerné, c'est bien sur tout le syndicat (ou le bâtiment : charges spéciales) qui paie suppression, remplacement, etc... puisque ce sont des biens communs. |
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Posté - 13 juin 2014 : 20:18:21
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Merci beaucoup pour toutes ces précisions.
Même si les copropriétaires donnent leur accord : les travaux seront à la charge du syndicat et votés à l'article 25 n , sans possibilité de passer (par
l'art25-1 - )Ă l'article 24 .
Bonne soirée.
Bibi
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BIBI
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Posté - 25 juin 2014 : 08:32:16
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Suite aux remarques et conseils, un courrier a été adressé au président du CS, qui a répondu que l'ARC avait confirmé que : la suppression de haies constituant parties communes même implantées dans des jardins à jouissance privative peut être décidée à la majorité de l'art 24 AU TITRE DE la conservation de l'immeuble ..
Qu'en pensez vous ?
Bonne journée .
bibi |
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Posté - 25 juin 2014 : 08:38:30
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premièrement : avez vous vu cette réponse et ses arguments (St Thomas... )
deuxièmement : l'Arc est un "conseil" et celui qui détient UNE vérité (je ne dis pas LA vérité), c'est le juge.
A mon avis l'ARC se trompe, si la chose a été présenté e telle que vous l'avez faite.
On utilisera la majorité 24, si on arrache la Haie et ON LA REMPLACE par une autre (c'est de l'entretien).
On utilisera la majorité 25 (et non 25-1), si on l'arrache sans la remplacer par une autre plantation (transformation).
On utilisera la majorité 25 (et non 25-1), si on arrache la haie en la remplaçant par un autre dispositif (ex panneaux de bois). Cette majorité 25 devra obtenir l'accord express du copro concerné (pas seulement son vote positif  ). |
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BIBI
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Posté - 26 juin 2014 : 11:59:57
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Je reviens Ă nouveau sur ce sujet :
il semblerait que 5 copropriétaires sur 9 soient d'accord pour que leur haie soit arrachée et remplacée par des cyprès .. de la même hauteur qu'actuellement ( 2,25 m ) mais
- pas d'accord pour une haie d'autres espèces d'arbres ( ce dont il est question ) Ceux là n'ont jamais bien entretenu leur haie (qui déborde donc au dessus du muret) mais
- aucun des 9 ne veut remplacer une partie de la haie (sous balcon par des panneaux) ni être privé de la porte qui existe depuis l'origine ..
Mais ils pensent tous que le syndic (qui n'a pas répondu à leur LR/AR ; avec rappel des infos récoltées grâce à vous ) va tout englober dans une même résolution (?? )
Quant Ă : qui paye quoi ??
Le président du CS voulant imposer sa loi et ne faire "assumer" financièrement que les 9 concernés .. par les jardins ..
On attend copie de la "prétendue" réponse de l'ARC .. et aussi la question qui lui a été réellement posée ..
D'après l'état descriptif : leurs jardins sont à jouissance exclusive .
Le RDC précise que : les parties communes comprennent les parties de l'ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et qui ne sont pas exclusivement affectées aux cop de l'in des bâtiments.
Bonne journée
Bibi
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Posté - 26 juin 2014 : 12:39:39
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citation: Mais ils pensent tous que le syndic (qui n'a pas répondu à leur LR/AR ; avec rappel des infos récoltées grâce à vous ) va tout englober dans une même résolution (?? )
rappel : le syndic fait une proposition de résolution, OK ! Mais l'AG elle-même, via son président, peut décider d'une autre résolution à voté, du moment qu'elle reste dans l'esprit. Elle peut décider également de scinder la résolution en plusieurs votes successifs.
Le syndic ne peut rien y trouver à redire, si ce n'est de conseils s'il y a dérives en rapprot avec les textes... |
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BIBI
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Posté - 19 juil. 2014 : 08:57:16
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Voici ce que comporte la convocation à propos des haies ( demande du président du C.S.)
RĂ©solution 32 :
-Réalisation de travaux de remplacement des haies privatives et des clôtures des appartements (rez-de- jardin) aux frais de la copropriété
majorité nécessaire : article 24
1 seul devis (sté X) : enlèvement des cyprès - plantation de PHOTINIAS ( 19 000 € )
1 seul devis ( avec 3 propositions de hauteur de grillage )de 9500 € à 14 000 €
et
RĂ©solution 34 :
Délégation de pouvoir (article 21 - Décret de mars 67)qui ne peut porter que sur une décision relevant de l'art.24
Projet :
L'AG donne pouvoir au C.S. pour rechercher une offre concurrentielle pour les travaux de remplacement des haies , ds la limite d'un montant de :
et ds un délai de 2 mois à l'issue de la présente AG
Puis Résolution 45 ( demande d'un des 9 résidents concernés du RDJ )
majorité : art.24
-Courrier de Mme Y et 2 autres cop ..
-Plan explicatif - tableau de répartition par copropriétaire -Devis (Sté z ) et un autre (Sté B)
Curieusement les résolutions n'ont pas été "rapprochées" ..
Certes on peut demander l'inversion de la R.45 ... à traiter parallèlement avec R.32 ..
( petit bémol ) je n'ai pas la lettre de demande de la R.45 ( et ne si ils proposent des cyprès ?? ou pas ?? )
Merci pour vos remarques ..
BIBI
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BIBI
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Posté - 05 août 2014 : 19:56:44
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A la veille de l'assemblée à laquelle je vais assister ( avec le pouvoir d'un ami en vacances ..) on me communique que le président a fait diffuser des notes dans lesquelles il persiste et signe avec approbation du syndic .. ( prétendant qu'il n'y a pas d'amélioration .... haies végétales remplacées par des haies végétales donc = article 24 -
Résolution = Réalisation de travaux de remplacement des haies privatives et des clôtures des appartements (R de jardin ) aux frais de la copropriété : enlèvement des cyprès - remplacement par PHOTINIAS ...
** le syndic précise qu'il connait son métier .. et qu'il n'y a aucune obligation d'avoir l'accord de chacun des 9 cop concernés.. avant de faire les travaux si ils sont votés ..
De surcroît .. ils prétendent que le rapport écrit du CS n'a pas à être joint à la convocation et que de tte façon = aucune sanction !!!!!
Bonjour l'ambiance ..
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BIBI
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Posté - 06 août 2014 : 20:32:58
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L'assemblée a eu lieu et grâce à vos conseils que j'ai eu la possibilité d' exposer (l'assistance ayant pris position en faveur de mon intervention .. face aux tentatives du président de contrer ceux qui demandaient la parole à ce sujet ..)
Au final : la résolution a été rejetée, d'autant que le seul devis pour ces travaux était erroné ..
Il a été reproché au syndic de ne pas avoir mis en demeure les résidents (du RDC) de tailler les haies (l'entretien étant à leur charge ) etc..
Les langues se sont déliées .. aussitôt après mes explications et rappel de la loi en matière de travaux .. parties communes à jouissance exclusive ..
j'ai eu la sensation d'avoir ouvert la danse dans ce bal de F..x - C..s ( pardon ..) Pour vous situer le binôme ( président /Syndic)
Au lieu d'avoir joint le rapport du CS à la convocation : le président s'est "éclaté " durant 40 mn (moi, je ..) à lire 5 pages ( 21/27) .. en précisant en préambule que cette façon était plus conviviale .. et que l'absence du rapport écrit n'entraînait aucune sanction ..
et ( sans flagornerie , ont ils précisé ..) se sont réciproquement confondus en congratulations .. Président au syndic : Cher jacques ... les résidents te remercient pour bla.. bla .. puis Syndic au Président : Cher ami ..Mmes , Mrs : je tiens à signaler que j'ai rarement vu un président qui .....
Ceci étant, et trêve de plaisanterie : le président avant de passer à la résolution suivante (approbation des comptes ) a pris la sage précaution de commenter les résolutions /travaux .. et a eu l'outrecuidance en conclusion de son "allocution" de demander à ce que le quitus soit donné au syndic ( il le mérite et nous lui devons cette reconnaissance ( sic!!) Ceci conforté par un résident (notaire ..) ce "cher jacques "
Bonne soirée aux lecteurs ..
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BIBI
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Posté - 07 août 2014 : 08:49:15
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Pouvez vous me confirmer si :
-même pour des travaux votés à l'article 25 , une délégation de pouvoir donnée au CS est valable ?
( sachant que la délégation était prévue à l'O du J .. résolution à part ..)
Je précise que systématiquement ce principe fait suite à une stratégie (pour tous les travaux = 1 seul devis ..même pour une réfection toiture /70 000 € ..)
Qui peut me donner les références d'un site ( rappel /loi SPINETTI )à appliquer aux travaux/copropriétés ( si possible avec possibilité d'imprimer .. ) pour preuve à pouvoir diffuser ..
Obligation DO ( réfection toiture ) - responsabilité du syndic qui occulte cette obligation (ne l'a pas prévue à l'O du jour) les travaux (ci dessus ) ont été votés dans les conditions décrites ci dessus
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Posté - 07 août 2014 : 09:41:11
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BIBI : "même pour des travaux votés à l'article 25 , une délégation de pouvoir donnée au CS est valable ? "
Une délégation d epouvoir ne peut se voter que sur des travaux à l'article 24.
Quand à souscrire une DO, c'est une faute de ne pas la souscrire pour des travaux de toiture de 70 000 €.
Ou était le CS dans la préparation de l'OdJ ? |
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Posté - 07 août 2014 : 18:45:26
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bibi pour ce problème de mission du CS on mélange les 2 majorités :
on vote à la majorité 25, une mission au CS concernant des travaux votés à la majorité 24 ! (je simplifie...)
citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ; |
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