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fluo
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 Posté - 16 juin 2014 : 14:36:37
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Je viens de recevoir un Message Personnel de Fredo62880.
Comme son interrogation n'est pas du tout personnelle (ce n'est pas une blonde à forte poitrine me proposant un rendez-vous coquin ), je trouve plus logique d'y répondre sur ce forum : en effet, cela pourra servir à d'autres lecteurs.
Je remercie d'ailleurs de ne pas trop user des messages personnels (ils se multiplient ces derniers temps) pour ce genre de question. Le forum permet de discuter à plusieurs et de rectifier les éventuelles âneries que disent les uns ou les autres (je ne suis pas le dernier en la matière)
citation: bonjour
merci pour vos explications sur le lmnp qui sont très précieuses
je viens d'acquérir mon premier bien que j'envisage d'exploiter en lmnp avec le régime réel pour optimiser la fiscalité
je me pose quelque questions sur la tenue de la comptabilité ( j'ai des notions de compta )
comment je gère les comptes banques ? sachant qu'aujourd'hui je n'ai pas de compte distinct, je règle les dépenses avant mon comptes personnel.
si je n'enregistre en compta que les dépenses relatif aux biens, je ne pourrais pas faire un état de rapprochement,
et si je crée un compte spécifique, comment je gère les éventuelles apport pour combler un découvert ( ce qui risque d'arriver au démarrage avant de recevoir les premier loyer ) : utilisation d'un compte courant d'associé ?
merci d'avance pour votre aide
Personnellement, j'utilise un compte pour chaque entité (chaque liasse 2033).
En effet, il plus aisé (que ce soit pour vous, le controleur, l'éventuel futur comptable ou éventuel CGA) de n'avoir que des lignes concernant l'activité en elle même.
Pour répondre à vos autres interrogations, je pense que le mieux est que je mette un extrait de mon journal (c'est ce qui passe sur mon compte bancaire lié à cette activité).
Je pense que non seulement ça répond, mais aussi, cela montre d'autres points.
J'ai 2 années distinctes parce que je voulais avoir 1 ligne où je fais de l'apport.
Bien entendu, ce n'est pas "retranscrit" dans le mĂŞme 2033.
[url=http://up.sur-la-toile.com/s1dLj] [/url]
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Édité par - fluo le 16 juin 2014 14:55:26 |
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 Posté - 16 juin 2014 : 14:45:20
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citation: ce n'est pas une blonde à forte poitrine me proposant un rendez-vous coquin Bon. J’hésite à répondre (alors)
J'avais vaguement étudié la question vu que je gère quatre comptes en banque pour mon activité LM, et j'ai été jusqu'à 5.
(Entre parenthèse il ne faut pas négliger les possibilité de découverts augmentés que cela apporte)
Aucun n'est propre à l'activité du fait que j'ai pur chacun de ces comptes des emprunts immobiliers, et patatrac il a fallu que cela tombe sur moi, pour chacun des comptes j'ai au moins un emprunt a partager entre foncier nu et location en meublé.
Le code du commerce impose que l'exploitant ait un compte bancaire séparé.
Donc si vous êtes commercant, vous devez avoir un compte séparé.
En LMnP j'ai compris que vous n'étiez pas commençant sauf à faire de la location de gite avec des prestations annexes, et la j'avoue me perdre (je veux dire me perdre plus que d’habitude, donc vraiment me perdre)
En LMP je ne suis pas commerçant, mais certains le sont.
je vous ai donc répondu sur l'aspect non fiscal, dans quel cas il doit y avoir compte séparé.
En ce qui concerne la fiscalité, je n'ai vu aucune obligation de compte séparé, d'autant que l'activité en individuel (c'est la quasi-majorité d'entre nous) fait confusion naturellement entre la plupart des actifs et des passifs personnels et de la société hormis les logements, les meubles, et quelques babioles (donc celle sur laquelle je tape en ce moment, bon, n'appelez las la police...)
citation: je pense que le mieux est que je mette un extrait de mon journal je ne lis plus les journaux, y'a que de mauvaises nouvelles |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 14:47:16 |
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Posté - 16 juin 2014 : 14:54:11
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Article L123-24
Modifié par Loi n°2003-7 du 3 janvier 2003 - art. 50 (V) JORF 4 janvier 2003
Tout commerçant est tenu de se faire ouvrir un compte dans un établissement de crédit ou dans un bureau de chèques postaux.
MĂŞme la loi est Ă©crite bizarrement, On aurait pu s'attendre a un compte bancaire dans une banque, telle la banque postale!
On a du employer des cranes rasés pour cette rédaction ampoulée.....un bureau de chèque postaux !!!!!!
Bonjour Madame, je suis bien ici dans un bureau de chèques postaux? |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 14:56:58 |
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Posté - 16 juin 2014 : 18:36:55
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POur répondre maintenant au traitement comptable, je ne me pose pas de problème, je nomme 512 mon compte épargne petit animal qui grimpe, 513 et 514 deux comptes dans deux crédits du laboureur, et 516 un dernier compte.
J'ai un compte cash 530 bien entendu.
Mes opérations sur le 512, le 513, le 514 et le 516 sont les opérations réelles, du moins juste celles de ces comptes qui intéressent la location meublée.
Il n'y a pas de possibilité de faire un vrai rapprochement avec les relevés de banque ou les fichiers électroniques, malheureusement du coup.
Je fais donc des pointages manuels a l'ancienne (A la plume d'oie).
Je suis malheureusement obligé de passer (de l'ordre de 2 à 3 fois par an) des opérations fictives
512 ==> 580 puis 580 ==+> 513
ou idem avec ma cagnotte 530
laquelle peut se remplir avec les locations meublées et se vider avec les locations nues, donc il n'y a deja rien qu'a ce niveau aucune raison que la cagnotte 530 réelle soit le reflet de la 530 meublée
Je fais aussi des apports fictifs
en compte PCG= 100,
j'en fais deux ou trois par ans de façon que les soldes finaux soient cohérents, mais j'utilise ces chiffres pour le bilan.
Vu qu'il y a de toutes façons confusion entre ma trésorerie et celle de l'exploitation, il n'y a aucune chance que je puisse traquer au centime près mes apports et mes prélèvements.
Le but est d'obtenir sensiblement un peu au-dessus de zéro euros global en banque à la fin de l'année (certains comptes peuvent être négatif mais le total est positif) et d'avoir au-dessus de zero sur le 530 en fin d'année, cela ne fausse pas les bilans sur plusieurs années, cela les fausse juste un gros peu a chaque année.
Sur cent ans, la méthode très approximative ne se verrait même pas
J'ai envisagé votre méthode, Fluo, un compte bancaire même fictif par bien, mais je n'y ai vu aucun avantage, car alors il faudrait aussi autant de 530 que de biens, et je ne me voyais pas gérer un douzaine de comptes sans qu'il n'en sorte aucun avantage, tout en étant incapable de faire aucun rapprochement même manuel puisque les affectations aux comptes réels seraient perdus.
A noter, et je sais que ce n'est pas bien, mais personne ne m'écoute que comptablement je ne gère pas:
1/ les débuts cartes bancaires, je les conçois comme des dépots ou des virements, rien de spécifique
2/ Les dépots de chèques en deux temps. Dans ma compta, un chèque recu est u chèque encaissé. Je sais que le bon comptable entretient un compte 'chèque à encaisser'.
Quand je recois du bois, j'extourne.(Ca ne fait mĂŞme pas mal)
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Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 18:41:39 |
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Posté - 16 juin 2014 : 18:52:05
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Je me trompe peut-etre, mais le choix de sélectionner
un compte bancaire = un bien,
doit sans doute être motivé par la réalité comptable
Un journal = un bien
Quand on excellise, on se dit qu'en fait si on a 17 biens, on a juste 17 onglets (saignants).
Je n'ai pas adhéré à cette philosophie.
J'ai préféré tenir un journal unique, mon journal général ou j'entasse toutes les opérations comptables et je ne spécialise par bien que sur les ventilations mensuelles.
Pour cela, sur chaque opérations, j'affecte avec un code.
Exemple:
1212 1 juill 2015 Loyer Julie Gayet 0 aucun xxx Ely 500,00 706 Ely 100,00 707 Ely -600,00 410 Julie Gayet
A gauche des xxx de séparations j'ai le numéro d'opération, la date, l'intitulé d'opération, la somme en crédit ou débit d'un des comptes bancaires ou trésorerie
A droite, Ely pour elysée est le code en question,
Quand je recois le paiement
1243 16 juill 2015 Julie Gayet - 600,00 512 xxx Ely + 600,00 410 Julie Gayet
De cette manière je peux trier les opérations pour ne garder que les ELy pour Elysée ou Mat pour Matignon
Je crée aussi mes quittances de loyer et avis d'échéance qui sont en fait les journaux clients 410 mais mensualisés au lieu d’être journalisés
Je ne traite le compte bancaire, dans cet exemple 512 que pour mon information propre, c'est la que je trouverais ma pièce comptable. Le fait d'avoir un seul ou quatre vis a vis de l'exploitation n'apporte rien sinon.
J'ai du créer un code 'non affecté', qui est simplement lmp, pour les cartouches (d'encre, je ne descend personne), les imprimantes, le papier, le téléphone, les timbres, encore que je me permets dorénavant de refacturer sur chaque bien les dépenses de timbre poste par une opération OD, je crédite Lmp des timbres que j'enlève du stock et je débite elysée quand j'envoie un RAR à Julie Gayet.
Bon,.... tout ceci est passionnnant..... |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 18:57:34 |
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Posté - 16 juin 2014 : 19:15:01
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Notez que ceux qui ont plus de 80 000 euros de chiffre d'affaire vont forcément déclarer les apports en 100 en 2033-A, les autres non.
En fait depuis quelques temps, tout le monde doit déclarer les prélèvements sur la trésorerie en 2031-bis de tête. Je pense que le chiffre sert aux impôts comme aux comptables 'abord pour faire un premier test de cohérence.
Si vous avez moins de 80 000 euros de C.A., en revanche, on n' a pas sauf erreur a déclarer ses apports. |
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Posté - 16 juin 2014 : 19:18:46
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Fluo, comment faites vous quand une opération touche plusieurs immeubles? |
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fredo62880
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Posté - 16 juin 2014 : 20:58:15
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Bonjour Ă tous et merci pour vos Ă©claircissements
Ma question posait surtout sur la tenue d un compte spécifique pour l ensemble de l activité lmnp car aujourd'hui je gère tous avec mon compte courant classique et j ai donc une multitude d opération sans relation avec mon activité de lmnp.
J envisage donc l ouverture d un compte spécifique, jusque-là pas de pb .
Puis arrive les premières dépenses et forcément se pose la question des comblements des découverts ( dépenses supérieures aux rentrées ).
j'envisage donc "prĂŞter"de l'argent Ă mon compte lmnp . Quelle sont les Ă©critures a passer
Je pensait utiliser un compte courant d associé pour gérer ses flux
Qu en pensez vous,? |
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Posté - 16 juin 2014 : 21:15:25
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L'utilisation d'un compte spécifique réel est uen chose; Je ne le fais pas et ne vois pas comment le faire
Utiliser les comptes réels pour dans la compta LMP ou LMnP n'en faire apparaitre que les opérations liées à l'activité, oui.
Il y a forcément des opérations d'apport, c'est celles dont j'ai parlé ci-dessus. Je ne parle pas de compte courant d'associé, je parle d'apport direct.
0002 01 Janvier 2014 Apport de l'exploitant - 5 500,00 € 512 xxx Ely 2 5000,00 € 100 Mat 3 000,00 € 100
512 est le compte bancaire
100 est le PCG apport de l'exploitant
Dans cet exemple, j'ai apporté dans mon système à moi 2 500,00 sur l’immeuble Élysée et 3000,00 sur l’immeuble Matignon en les plaçant sur le compte bancaire 512.
Je ne vois pas l’intérêt de créer un compte courant d'associé, soit un compte en plus.
Il s'agit d’apport en capital sur le PCG=100 et rien ne vous empêche s'il reste trop d'argent sur le compte d'en retirer du même compte PCG=100 (Ce seront alors des 'prélèvements' dont j'ai parlé aussi plus haut)
Toutes les opérations non liées a l’activité sont a retirer de la comptabilité.
Il s'agit bien d'un journal de compta, pas de la tenue de votre compte bancaire, evenuellement expurgé des opérations hors meublé. Attention à ne pas confondre. |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 21:17:43 |
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fredo62880
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Posté - 17 juin 2014 : 07:08:20
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Bonjour et merci de votre réponse ,donc si je comprend bien vous faites apparaître un capital fictif qui varie en fonction des besoins de trésorerie . N ' exploitant pas de société , cela me gêne d utiliser un compte capital ( surtout dans les cas ou les mouvements seraient négatif) d ou mon choix plutôt orienté vers le compte courant d associe (cpte 455)
Mais je me complique peut ĂŞtre la vie? Qu en pensez vous? |
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fredo62880
Nouveau Membre
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Posté - 17 juin 2014 : 07:13:49
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Petite précision : lorsque je parle d utiliser un compte spécifique je parle de compte bancaire pas d un compte du plan comptable c est à dire un compte bancaire avec uniquement les flux lies a la lmnp ceci dans le but de pouvoir faire un état de rapprochement plus facilement qu avec mon compte courant ou une multitude d opération apparaissent dont la majorité n ont rien a voir avec l exploitation de ma lmnp |
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Posté - 17 juin 2014 : 07:35:18
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Fredo62880
Je ne suis pas comptable, donc mes réponses ne sont pas autorisées, c'est juste ma pratique.
EN utilisant uniquement un compte courant d'associé 455, du coup votre entreprise a zéro capitaux. Ca me fait un peu bizarre.
Ca n'est même pas réaliste.
Pour ma part, la majorité de l'argent que je mets dans mon exploitation a vocation à y rester, et je peux au gré du vent en reprendre un peu s'il y en a beaucoup.
En terme de comptabilité, je pense que cela ressemble plus a des apports en capitaux (sommes importantes) et des prélèvements que de la gestion d'un compte courant d'associé (qui n'est la que pour des variations de trésorerie, absorber des coups durs momentanés puisque le compte courant d'associé à VOCATION à être remboursé, ce que ne sont pas les apports sauf exception.
Le compte courant est une dette, les apports sont du capital.
J'ai compris votre réponse sur le compte spécifique.
Il est lié a un compte réel. C'est tout a fait faisable si vous avez un seul bien et un seul compte bancaire, il y a plus de difficulté quand les comptes et les biens se multiplient.
En particulier si vous avez deux biens, vous allez être coincé en traitant le papier que vous achetez pour l'imprimante, la taxe professionnelle et de manière générale toute opération qui a trait à l'exploitation et non a un bien spécifique.
J'y avais beaucoup réfléchi, et ça a été la raison de mon choix. |
Édité par - ribouldingue le 17 juin 2014 11:40:01 |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 25 juin 2014 : 14:28:39
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Fluo, comment faites vous quand une opération touche plusieurs immeubles?
Désolé de ma réponse tardive, mais je ne sais pourquoi, je n'étais pas abonné à ce sujet. Je vois donc les remarques simplement maintenant.
Je vais être clair : j'ai un compte bancaire par entité et pas par bien.
Autrement dit, j'ai trois entité :
-indivision DHPS : 1 bien et 1 compte bancaire (1 liasse 2033)
-indivision DP : 2 biens et 1 compte bancaire (1 liasse 2033 officielle même si de mon côté, je fais 2 sous liasses pour savoir ce que me rapporte et coûte chaque bien)
-bien propre sans indivision (le mariage est passé par là entre les 2) : 2 biens et 1 compte bancaire (1 liasse officielle).
Vous (Ribouldingue) n'avez pas toutes ces indivisions (quoique je crois me souvenir que vous aviez un projet avec une tierce personne il y a 1 ou 2 ans). Il est donc logique que vous n'ayez pas autant de comptes.
Jusqu'à il y a peu de temps, je n'avais pas de compte spécifique pour les biens propres : c'était mélangé avec mes comptes perso.
Mais c'était vraiment le BO..EL : je mélangeais mes achats de slips avec les torchons pour les locations.
J'ai donc fini par prendre 1 compte par entité (et pas par bien).
Comme je suis un peu radin, je n'ai qu'une carte (celle du compte perso).
Lorsque j'achète, généralement, je paie en Carte.
Ensuite, je fais un virement du compte "pro" vers le perso.
Ainsi, je peux retrouver ma comptabilité.
De même, je paie toutes mes assurances par prélèvement mensuel général. Aussi, sur les conseil d'un comptable, en fin d'année, je fais des virements de régularisations : 1 virement par logement (et pas simplement par immeuble). Je peux ainsi retrouver au mieux les détails et en cas de controle fiscal, je peux mieux expliquer : après tout, j'avoue que si je fais tout ça, c'est pour parer à un éventuel contrôle
Pour répondre à Fredo62880,
citation: j'envisage donc "prĂŞter"de l'argent Ă mon compte lmnp . Quelle sont les Ă©critures a passer
Je pensait utiliser un compte courant d associé pour gérer ses flux
Personnellement, je fais du "super simplifié".
Ainsi, je n'ai même pas nommé les "avances" ou reprises d'argent.
Dans l'extrait du journal que j'ai mis, c'est la ligne en rouge.
J'ai mis 999, tout simplement pour que lorsque je fais mon "bilan" annuel, il ne me gĂŞne pas.
En effet, j'imprime mon journal tel quel (ce que vous voyez) : c'est la loi. Toutefois, je ne l'envoie pas (c'est aussi la loi).
Pour mes calculs, je fais un tri (sous excel) tout bĂŞte selon la colonne F.
Ensuite, il ne me reste plus qu'à faire les totaux par numéro de case et reporter les résultats sur la 2033B.
Je rappelle que comme Ribouldingue, je ne suis pas comptable, je dis juste ce que je fais...
...ou ne fais pas (comme remplir la 2033A)
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Posté - 25 juin 2014 : 15:19:32
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citation: Mais c'était vraiment le BO..EL : je mélangeais mes achats de slips avec les torchons pour les locations. C'est ainsi qu"on finit mal fringué....
citation: Vous (Ribouldingue) n'avez pas toutes ces indivisions En fait si, votre souvenir est bon, car je suis devenu aussi indivisé.
J'ai ma compta Ribouldinge, et j'ai ma compta Ribould-Dingue.
Pour la compta indivision, j'ai (enfin, nous) un compte particulier (Ă deux, mais particulier), et la on ne peut pas Ă©viter.
Malheureusement tout n'arrive pas sur le compte de l'indivison  , j'ai pris (je suis gérant, indivisé certes, mais gérant quand même) une assurance chez le Crédit les laboureurs, et le Crédit ne veut prélever que sur mon compte non indivisé;
Donc chaque mois je suis contraint d'envoyer de l'argent depuis l'indivision chez moi (ca c'est bien) de façon que le crédit des laboureurs prélève (et il n'oublie jamais de prélever, les laboureurs ont bonne mémoire, et ça c'est moins bien).
citation: je ne sais pourquoi, je n'étais pas abonné à ce sujet Le sujet ayant été lancé par quelqu'un de pas très recommandable, je vous comprends parfaitement, j'aurais fait pareil |
Édité par - ribouldingue le 25 juin 2014 15:22:40 |
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bailleurx
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2797 message(s)
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Posté - 26 juin 2014 : 09:24:40
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pour ma part je continue Ă utiliser mon compte perso,
ca me prends la tête de me demander à chaque dépense avec quel carte je vais devoir payer, et je n'ai surtout pas envie de perturber mes locataires tant qu'ils payent bien en leur demandant de changer leur virement
j'ai eu de longue conversation à ce sujet avec le CGA qui était supposé controler mes declarations
bien qu'ils aient à diverses reprises insisté pour que j'ouvre un compte distinct, ils ont toujours admis qu'il n'existe en fait aucune obligation à ce sujet
leur argument principal était qu'en cas de controle, le controleur n'aura pas ainsi l’occasion de voir d'autre dépenses ou anomalies pour lesquelles il n'était pas supposé agir au départ
comme je n'ai rien à cacher, je m'en fiche et je trouve même amusant de lui compliquer un peu la tâche |
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Posté - 26 juin 2014 : 09:32:03
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citation: leur argument principal était qu'en cas de controle, le controleur n'aura pas ainsi l’occasion de voir d'autre dépenses ou anomalies pour lesquelles il n'était pas supposé agir au départ C'est en effet une assertion parfaitement valide
citation: comme je n'ai rien à cacher, je m'en fiche et je trouve même amusant de lui compliquer un peu la tâche Attention qu'il ne vous prenne pas la main dans le sac avec un compte bancaire a l'étranger non déclaré genre PAYPAL....
citation: je n'ai surtout pas envie de perturber mes locataires tant qu'ils payent bien en leur demandant de changer leur virement En terme de compte bancaire, avec les locataires, le souci TRIPLE ZERO par expérience, c'est qu'il n'y ait pas un locataire a qui on envoie le mauvais RIB et qui l'adresse a la caf et du coup des le mois suivants toutes les AL changent de banque.
Ça m'est arrivé une fois, et ce sera la seule.
Donc pour un nouveau locataire, j'envoie un rib, et je ne risque pas de lui demander de faire le premier virement de loyer sur un compte et de présenter l'autre rib à la Caf pour les AL.... |
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fluo
Contributeur senior
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652 message(s)
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16
Posté - 26 juin 2014 : 15:42:21
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Personnellement, je demande au locataire de se débrouiller avec leurs CAF (il perçoivent ce qu'ils peuvent ce n'est pas mon problème). Je préfère qu'ils me versent l'intégralité du loyer et empochent leurs allocations.
En effet, j'ai trouvé que si mon locataire ne versait pas le complément, 2 solutions s'offrent à moi :
-je le signale et je dois rembourser la partie CAF Ă ce dernier
-je la ferme et n'encaisse que les allocations (je ne pourrai donc rien réclamer).
Par ailleurs, je n'ai pas à me préoccuper des changement d'allocations, trop versée ou je ne sais quoi.
Pour ce qui est du RIB, afin de ne pas faire d'erreur, je mets une copie du RIB au bas de chaque contrat. En effet, j'ai "personnalisé" mes contrats et ainsi, il m'a été facile d'ajouter mon RIB (je devrais dire IBAN maintenant).
Pour avoir fait les 2, je trouve plus aisé d'avoir chaque chose séparée... quitte à devoir faire un virement de temps en temps... (mais avec internet, c'est immédiat, gratuit) |
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