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Gédehem
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 Posté - 04 juil. 2014 : 21:23:39
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Il ne fat pas oublier la compétence de l'AG pour décider de travaux privatifs qui concernent la collectivité. Ce qui semble être le cas ici !
Mais il semble y avoir eu "la charue avant les bœufs".
" sachez que le ravalement a été fait et le remplacement des garde-corps aurait dû s’enchaîner."
C'est l'inverse qui devait avoir lieu, ou plus exactement une action coordonnée englobant l'ensemble de ces travaux !
On ne refait pas la façade sans préalablement ou en même temps repeindre les volets et les fenetres seraient-ils privatifs. S'il y a nécessité d'un échaffaudage pour le ravalement, on en profite pour engager tous les travaux nécessitant cet équipement !
Ces gardes-corps ne se sont pas dégradés le lendemain du ravalement, les épaufrures dans le béton apparues 3 jours après !
Il y a là à l'évidence un manque de "travail", de préparation par anticipation de la part du syndic et du CS, passés à coté de l'affaire qui devait être traitée globalement !
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Édité par - Gédehem le 04 juil. 2014 21:26:43 |
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poul1
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 Posté - 05 juil. 2014 : 00:09:04
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Désolé Gédehem mais la configuration particulière de ce bâtiment implique que le ravalement soit fait AVANT le changement de garde-corps, ceux-ci étant en avancée de la façade.
Séquence confitmée par bureau d'étude ainsi que par les entreprises ayant soumissionné.
POUL1 |
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Posté - 05 juil. 2014 : 07:49:54
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n'élucubrons pas sur ce ravalement, il est fait, il est fait....
je résume (poul confirme ou pas)
maintenant on a un dossier avec des accroche garde corps qui sont communs et des garde corps eux-mêmes qui sont privatifs.
L'Apave a dit que certains (quoi : supports ou garde corps ou les 2, on ne sait) sont en mauvais état.
Il faut donc monter un dossier avec un artisan en garde corps qui pourrait faire les mêmes. Ensuite on monte un dossier :
* reprise des supports : démontage supports et garde corps , échange des supports, remontage des supports , scellement et peinture et remontage des garde corps
* reprise des garde corps endommagés pour ceux qui le souhaitent par un artisan
* démontage des gare corps en mauvais état et remise en état par les copros eux-mêmes (au besoin par le même artisan avec un ordre de service privatif)
* démontage des garde corps en bon état et remontage (charges communes du fait des démontages des supports).
donc reprendre ce dossier plus en détail : syndic + CS + éventuels copros qui le souhaitent...
c'est ainsi que, perso, je traiterai le problème...
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poul1
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24
Posté - 05 juil. 2014 : 18:28:35
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D'accord avec Rambouillet, oublions le ravalement que j'avais signalé pour l'anecdote (si l'on peut dire..). Si les intempéries n'avaient pas tout décalé, le remplacement des garde-corps aurait pu s'effectuer dans la foulée sachant qu'un accord de principe avait été donné par les copropriétaires à l'exception d'un seul. C'est le fait d'avoir à repayer un échafaudage qui donne à certains l'opportunité de faire marche arrière.
Il n'est pas nécessaire de chercher un artisan faisant un garde -corps à l'identique, puisqu'il s'agit d'un modèle industriel encore fabriqué. Mais, même ceux qui ne sont pas attaqués de manière visible en profondeur par la rouille sont tous piqués (plus de quarante ans) et la différence avec des neufs restera fortement visible. Par ailleurs, un échafaudage est incontournable (travail à la nacelle interdit sur ce chantier tel qu'il est configuré).
Au final, et après avoir vu vos différents avis :
Je vais mettre en avant le rapport de l'APAVE (dangerosité) et les exigences de la Mairie (harmonie de l'immeuble à respecter).
Une fois la résolution votée (une majorité va la voter), je demanderai au syndic d'aller déposer le résultat à la Mairie et de demander l'autorisation de démarrer les travaux.
Je vois mal la Mairie accepter ce démarrage, compte tenu des deux critères de dangerosité et d'esthétique, sans exiger que l'ensemble soit réalisé.
POUL1 |
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Posté - 05 juil. 2014 : 20:04:29
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poul1 : mais le ravalement et son échaffaudage n'est pas une anecdocte dans votre problème de garde-corps.
"le remplacement des garde-corps aurait pu s'effectuer dans la foulée sachant qu'un accord de principe avait été donné par les copropriétaires à l'exception d'un seul. C'est "
Vous confirmez ici un manque total de préparation dans ce dossier !
Un accord de principe ne sert à rien en copropriété; sauf à retarder des travaux ! Ce n'est pas une décision de l'AG que le syndic dera exécuter.
L'AG n'a donc jamais voté le changement des garde-corps, en même temps que le ravalement. Ce qui implique que ces travaux ne pouvaient pas se faire non plus dans la foulée du ravalement, et qu'un autre échafaudage devenait donc obligatoire !
poul1 : "C'est le fait d'avoir à repayer un échafaudage qui donne à certains l'opportunité de faire marche arrière."
poul1 :??? il vous faut assumer une mauvaise préparation de ce dossier et non rejetter la faute sur les voisins, ou sur des supposés futurs mauvais payeurs. 
Cette marche arrière de certains copros sur ces travaux se comprend parfaitement, sachant que le ravalement a été fait et que rien ne fut prévu pour ses garde corps, dangereux depuis plusisiers années ! Ils ne désirent pas payer 2 fois un échaffaudage, alors que cela était prévisible depuis longtemps.
Demander un accord de principe fut une grosse erreur. Vous aviez alors une majorité pour ADOPTER en même temps que le ravalement, le changement de TOUS les garde-corps.
Ce n'est pas non plus le mauvais temps qui est responsable de ce dossier mal préparé, mais bien le syndic ET le CS.
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Édité par - philippe388 le 05 juil. 2014 20:07:56 |
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mespres
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Posté - 05 juil. 2014 : 23:00:40
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Poul1, vous n'êtes pas syndic ! les actions que vous envisagez sont du ressort du syndic, certainement pas du CS. |
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poul1
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27
Posté - 05 juil. 2014 : 23:00:49
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Je pense qu'il va falloir que je révise mon sens de l'humour qui ne doit plus être adapté....
Quand je parle du "côté anecdotique de ce ravalement", qui en fait ne me fait pas rire du tout, c'est pour essayer de faire sourire les gens qui prennent connaissance de cette histoire. Je reconnais que c'est loupé !
Mais comme il faut assumer et reconnaître ses erreurs, je reconnais un abus de langage quand je parle d'un "accord de principe" pour le remplacement des garde-corps. La résolution les concernant avait été votée lors de l'assemblée générale concernant également le ravalement, je dis bien "votée" dans le cadre d'une enveloppe budgétaire et à choisir parmi les offres de trois entreprises. Donc, votée à l'exception d'un copropriétaire.
Les longues semaines d'intempéries qui ont ensuite arrêté le ravalement et pour ne le terminer qu'à la veille du début de la saison touristique ont été mises à profit par ce dernier copropriétaire pour convaincre certains autres que finalement s'ils estimaient que le remplacement de leurs garde-corps n'était pas urgent, il suffisait de refuser le surcoût de montage et de location d'un nouvel échafaudage.
D'où cette nouvelle situation.
Le CS syndical dont je fais partie reconnais qu'il nous faut encore beaucoup apprendre et que notre marge de progrès est encore grande. Notamment lorsqu'un spécialiste nous aura appris à bloquer les intempéries ainsi qu'à convaincre une municipalité de station balnéaire qu'il est possible de garder des échafaudages pendant la saison touristique....
Nous nous en tiendrons à la position signalée dans mon message précédent.
Je crois avoir occupé beaucoup de place sur ce forum, j'arrête donc sur ce sujet et remercie tous ceux qui ont accepté de donner leurs avis.
Cordialement,
POUL1
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Posté - 06 juil. 2014 : 08:13:35
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citation: Au final, et après avoir vu vos différents avis :
Je vais mettre en avant le rapport de l'APAVE (dangerosité) et les exigences de la Mairie (harmonie de l'immeuble à respecter).
Une fois la résolution votée (une majorité va la voter), je demanderai au syndic d'aller déposer le résultat à la Mairie et de demander l'autorisation de démarrer les travaux.
mais poul vous serez toujours confronté à ce problème :
* les supports des garde corps sont "communs"
* les garde corps sont privatifs.
"Article 9
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
"article 26
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété....
vous ne pouvez vous appuyer que sur ceci :
article 24 :
...
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
...
mais à condition qu'un expert (et non le CS, ni le syndic) dise qu'il y a nécessité de préservation de la sécurité physique (garde corps) et cet expert devra lister les garde corps concernés. Les travaux pourront donc être imposés à ces copros. |
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Sunbird
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Posté - 06 juil. 2014 : 11:31:55
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citation: Initialement posté par rambouillet
mais à condition qu'un expert (et non le CS, ni le syndic) dise qu'il y a nécessité de préservation de la sécurité physique (garde corps) et cet expert devra lister les garde corps concernés. Les travaux pourront donc être imposés à ces copros.
Je ne vois pas comment une AG peut décider d'imposer des travaux sur une partie privative d'un lot sans jugement.
il existe une solution qui passe par la préfecture qui déciderait d'un arrêté d'insalubrité (dangerosité de la balustrade).
Comme vous l'indiquez il faut faire l'analyse de chaque garde corps.
Sur ce dossier l'AG peut faire une information dans l'ODJ mais en rien faire voter les travaux sur du privatif.
Malheureusement le syndic et le CS n'ont pas été très sérieux pour aborder ce dossier, et il est totalement compréhensible que ce copropriétaire ait une écoute.
Au lieu de partir sur une bataille rangée qui de toute façon est perdue d'avance, ne pas faire voter cette résolution qui ne concerne pas l'AG et proposer à ce propriétaire de venir au conseil syndical.
Ensuite reprendre tout le dossier. |
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Posté - 06 juil. 2014 : 11:46:17
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poul1 : "accord de principe" et décision de l'AG b" ne sont pas du tout la même chose !!!
Si TOUT avait été voté en AG, ravalement ET garde-corps, il apparait aussi que le suivi de chantier a été mal géré !
Aviez vous un architecte ? est-ce la syndic et le CS qui ont géré le chantier.
poul1 :" Donc, votée à l'exception d'un copropriétaire."
On dirait un réglement de comptes avec cet opposant !! il a tout à fait le droit de s'opposer à des travaux.
"il suffisait de refuser le surcoût de montage et de location d'un nouvel échafaudage." Sans budget voté, le syndic ne peut appelé les fonds et lancer ces travaux. Ce copro; a raison de refuser de payer sasn une décision de l'AG.
Cette résolution fut adoptée et non contestée, rien de plus. ET le souci du SD c'est qu'elle ne peut plus être exécutée car vous n'avez pas le budget pour un échaffaudage.
Qui a demandé cette expertise de l'APAVE
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 06 juil. 2014 : 16:45:48
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citation: jusqu'à arriver à la saison estivale, date à laquelle il est obligatoire de démonter tous les échafaudages.
Je ne comprends pas d'où vient cette "obligation" de démonter les échafaudages alors que les travaux ne sont pas terminés...
Démontage qui va couter à votre copro aux alentours de 100 000 € ! |
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Posté - 06 juil. 2014 : 17:37:08
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gedehem : "Il ne fat pas oublier la compétence de l'AG pour décider de travaux privatifs qui concernent la collectivité. Ce qui semble être le cas ici ! "
Pouvez vous developper cette compétence de l'AG !
Cela pourrait aider poul1 |
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PROSPER83
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Posté - 06 juil. 2014 : 19:10:04
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) les garde-corps sont fixés sur les rebords des terrasses par l'intermédiaire de supports fixés dans le béton. Pour les plus visiblement atteints, la partie support en rouillant fait éclater le béton et la rouille se propageant sur le garde-corps lui-même entame ce dernier.
2) il n'y a pas ici de problème de défaut ou de non défaut d'entretien, c'est le cas typique de corrosion qui se produit en bord de mer au bout de quelques dizaines d'années et c'est ce qui me fait penser que même ceux qui visuellement ne semblent pas atteints doivent quand même l'être à un certain degré.
3) il s'agit effectivement d'un secteur protégé, d'où les règles strictes d'esthétique imposées par la mairie.
"la partie support en rouillant fait éclater le béton et la rouille se propageant sur le garde-corps lui-même entame ce dernier".
D'après vos explications, l'origine du sinistre provient effectivement de l'éclatement du béton des nez des dalle de balcon dans lesquels sont scellés les pieds métalliques du garde-corps du fait de l'enrouillement de ces pieds.
C'est en effet une corrosion classique en ambiance marine qu'aucun type d'entretien ne saurait empêcher puisque la corrosion peut aussi bien commencer dans la partie métallique scellée sur laquelle on ne peut pas intervenir que sur la partie métallique en surface.
Or, les nez de dalles de balcon sont des parties communes (seul leur revêtement de surface est privatif) relevant de la responsabilité du SDC.
Donc, même si "l'entretien" de ce type de garde-corps" peut parfois être inconsidérément imputé par le RC aux parties privatives, leur remplacement va forcement nécessiter d'intervenir sur tous les scellements des pieds desdits garde-corps, lesquels entrent dans la catégorie des éléments d'équipements d'un bâtiment liés au gros-œuvre dont ils sont indissociables (art. 1792-2 du Code civil).
Donc, du moins pour ma part, le remplacementdes garde-corps de ce type est imputable au SDC et non à chaque copropriétaire qui ne peut intervenir sur le gros-œuvre.
Et notamment si les lisses de ces garde-corps sont continues pour tous les appartements d'un même étage (ce que vous ne nous précisez pas).
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2014 : 08:26:35
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J'ai eu connaissance d'un dossier identique ..et je fais le rapprochement ..
Dans cette résidence ( bord de mer..également .. plusieurs étages .. ) Il y a en vérité 50% des gardes corps en bon état ..
en effet , les copropriétaires responsables ( qui vivent à l'année et avec leurs enfants qui jouent sur ces balcons .. ) et soucieux de maintenir leur bien en bon état ont fait remplacer les gardes corps ( privatifs /selon le RDC ) et n'ont pas l'intention de payer pour tous ceux qui n'ont rien fait ..
Un membre du C S ( résident saisonnier) a la fâcheuse propension de vouloir imposer à tous "ses souhaits " .. qui deviennent exigences .. et tente de faire payer la réfection à tous .. ( à tel point que dans cette résidence , tout comme certains contributeurs : on se demande qui est syndic ? ..)
En sa qualité de C S il a assisté à l'inspection des lieux ( sans prévenir les autres C.S.ni le syndic ) et compte tenu de "sa personnalité" a dirigé .. influencé ..l'expert et s'est gardé de faire visiter les balcons avec gardes corps en bon état ..
Il présente "ses devis" cherchant aussi et ainsi à imposer ses prestataires .. ce qui s'explique puisque les autres C.S. sont contre ces travaux .. ne font donc pas faire de devis .. Le syndic lui : ne le fait pas , puisqu'il a des conclusions de l'avocat du syndicat qui confirme que les travaux sont privatifs .. donc pas de devis ..
Ce C S est contre la désignation d'un président du C.S. ( il sait qu'il ne serait pas élu .. )d'autant que ne venant jamais aux réunions ( puisqu'il réside à 1000 Kms ) mais expédiant ses ordres à une voisine (C S) soumise à ses ordres ..
Dans cette résidence : le copropriétaire/ C S après avoir "essuyé" 2 refus de l'assemblée à sa résolution "réfection de tous les gardes corps ":
- a donc assigné le syndicat ( en utilisant les rapports effectués et payés par la copropriété )et bien entendu "récolté" des attestations parmi ceux qui n'ont jamais assuré l'entretien de leurs parties privatives .. la procédure est en cours ..
En dépit de ses tentatives il n'a pu empêcher la désignation d'un président du C S en 2013 /2014 : en + de l'article 21 , le RDC le prévoyait ..
Le syndic fermait les yeux ..
A ce jour ce résident n'a plus été réélu au C S..
Il a commis la maladresse de voter contre les résidents permanents et en retour il a été éliminé ..
Ce qui est dommage pour le syndicat ; car il a des connaissances certaines en matière de copropriété , faisait des rapports techniques qui tiennent la route : mais il sait aussi contourner les règles et les lois ou les accommoder ..et n'accepte pas la contradiction ..
Bonne journée à tous les contributeurs
Bibi
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remplacement de garde-corps privatifs 
