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Viviane
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 Posté - 11 juil. 2014 : 21:41:27
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un rdc de 1967 stipule :
1) "un syndic est nommé par l'ag des copropriétaires pour une durée de trois années à la majorité des voix de tous les copropriétaires"
donc article 25 sans passerelle 25-1, ça ok, c'est fini aujourd'hui
mais quid de la durée du mandat? Doit-elle être respectée ?
2) "le syndic doit convoquer l'assemblée générale chaque fois que la demande lui en est faite par lettre recommandée soit par le conseil syndical, soit par les copropriétaires représentant ensemble au moins le quart des tantièmes de copropriété; faute par le syndic de le faire dans un délai de huit jours les convocations seront valablement envoyées par le président du conseil syndical"
donc si 25% des tantièmes veulent une ag, le syndic est obligé de la convoquer;et s'il le fait pas, le président du cs le peut, même si le cs n'est pas d'accord;
ce qui est différent des 15% qui doivent faire appel à un juge
valable, je suppose ?
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Gédehem
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Posté - 11 juil. 2014 : 22:24:55
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D.art.8 n'a pas été modifié : AG obligatoire si demandée par au moins 1/4 des tantièmes.
Les 15% concernent la demande d'AJ pour une copropriété "en difficulté" (pour ne pas dire en cessation de paiement ...)
Nb : le "3 années" c'est "maxi", l'AG étant souveraine pour décider que ce sera 1 an, 16 mois, 26 ...jusqu'à 36 mois, alors de date à date sans 1 jour de plus. |
Édité par - Gédehem le 11 juil. 2014 22:27:10 |
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JPM
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Posté - 12 juil. 2014 : 00:46:01
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Pour la durée du mandat du syndic : la clause est conforme à la loi puisque la durée de trois ans ne dépasse pas le maximum légale.
Donc le syndic doit être désigné pour une durée de trois années.
Pour beaucoup, la durée de trois ans est conforme à l'intérêt bien compris du syndicat.
Par contre l'article 8 du décret n'impose aucun délai précis à compter de la demande de convocation de l'assemblée. C'est à compter du jour de la réitération de cette demande (mise en demeure) que court le délai de huit jours.
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JB22
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Posté - 12 juil. 2014 : 09:45:51
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De JPM
"Pour beaucoup, la durée de trois ans est conforme à l'intérêt bien compris du syndicat."
Qui peut se traduire par:
Pour beaucoup de syndics, la durée de trois ans est conforme à l'intérêt bien compris du syndicat des syndics.
C'est d' ailleurs les syndics qui demandent (imposent !) cette durée.
On se souvient de ce syndic qui vendant son cabinet faisait mention dans sa publicité de "n'avoir que des contrats de trois ans".
Il a été prié de retirer sa publicité.
Avec un contrat de trois ans, le syndicat est lié pour une assez longue durée, le syndic peut se relâcher. |
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JPM
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4
Posté - 12 juil. 2014 : 13:00:17
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Pour beaucoup de copropriétaires avertis la durée de trois ans était et demeure une bonne mesure.
Il s'agit de syndicats ayant un conseil syndical valable.
L'histoire de l'administrateur de biens qui aurait vanté la durée de la plupart de ses mandats de syndic et qui en aurait été empêché est une fumisterie.
Il était autrefois classique de vanter la durée de gestion des syndicats administrés : 20, 30 et parfois 40 ans, et aussi, c'est vrai , le nombre des mandats de trois ans.
Tout cela reste parfaitement légal et les clients de ces syndics sont effectivement très satisfaits de leurs services.
Des indications récentes incitent à reprendre les " enquêtes " à l'exclusion de celles diligentées par la DGCCRF dont les modalités sont fort claires et indiquées par cet organisme à première demande.
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 Posté - 12 juil. 2014 : 13:07:06
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citation: C'est d' ailleurs les syndics qui demandent (imposent !) cette durée. JB22, admettez quand même que votre remarque est surprenante, PUISQUE ce ne sont nullement les 'syndics en général' qui ont rédigé ce RdC en particulier.
Ces copropriétaires ont cru bon de mettre par leur règlement une obligation de trois ans, on peut la trouver excessive, et JE LA TROUVE personnellement excessive en ce sens que je n’aurais pas fait cela, mais:
1/ Je respecte leur choix
2/ Je ne vois pas pourquoi je transférerais ce choix (contestable) de copropriétaires et parfaitement légal et y comrpis au temps de Mme Duflot!!! en une exigence des syndics.
C'est pour le moins excessif si ce n'est déplacé.
Seriez vous plus sectaire que Mme Duflot? |
Édité par - ribouldingue le 12 juil. 2014 13:10:23 |
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JB22
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Posté - 12 juil. 2014 : 13:38:46
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De JPM:
"L'histoire de l'administrateur de biens qui aurait vanté la durée de la plupart de ses mandats de syndic et qui en aurait été empêché est une fumisterie."
Il suffit d' aller consulter l' ABUS 2105 sur le site de l' ARC pour voir cette "fumisterie".
Vous pouvez également consulter les ABUS 2110 et 2542.
De ribouldingue:
"JB22, admettez quand même que votre remarque est surprenante"
Ma réponse s' adresse à JPM vantant le contrat de trois ans.
Elle ne concerne pas le contrat de Viviane, qui est légal et que je ne conteste pas. |
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JPM
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7
Posté - 12 juil. 2014 : 14:06:45
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J'ai lu suffisamment d'inexactitudes dans les abus pour ne pas les prendre en référence.
On a connu l'histoire du livret A qui n'avait pas été supprimé : " rien n'est changé " pendant que la Chancellerie annonçait la nécessité de réparer une erreur législative  et d'autres dans le même genre;
(Ce qui ne m'empêche pas d'approuver certaines observations formulées par l'ARC.)
En l'état actuel personne ne peut empêcher un syndic professionnel d'exiger d'être désigné pour " trois années " ; les conseils syndicaux qui rejettent cette solution (c'est leur droit ! ), cherchent ailleurs. Point c'est tout.
Personne ne peut l'empêcher de conserver la gestion de certains syndicats pendant des dizaines d'années
Personne ne peut l'empêcher de percevoir 19000 € ht à titre d'honoraires de gestion courante alors qu'un confrère a fait une proposition à 17 200 €
Personne ne peut empêcher les copropriétaires d'être satisfaits de ses services
A lui de prendre ses dispositions pour que tout cela continue le plus longtemps possible.
Les copropriétaires de cet immeuble ne viennent pas dans UI et n'écrivent pas à la DGCCRF. Peut être sont-ils abonnés à la Chambre des propriétaires
et si vous pensez qu'il s'agit de gros nantis, vous avez de grandes chances de vous tromper.
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Posté - 12 juil. 2014 : 14:11:04
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personnellement, je pense qu'un contrat de 3 ans est valable si le partenariat entre syndicat et syndic est conforme aux attentes du syndicat. Bien sur , je comprends que l'on ne prenne pas 3 ans, la première fois que l'on désigne son nouveau partenaire, mais au bout de 10 ans, il n'y a plus d’intérêt à rester à un contrat annuel ; ou alors on aurait déjà changé, s'il n'y a pas de confiance.
A signaler qu'avec la loi Alur et la mise en concurrence obligatoire, faire cette mise en concurrence tous les ans, si on est satisfait est aberrant....
c'est un peu comme ci tous les ans on mettait en concurrence son médecin référent en allant en voir un autre ....
Maintenant, il faut faire attention aux phénomènes de lassitudes et aux mauvaises habitudes.
En fait il n'y a pas de solution idéale, chaque syndicat fait en fonction de son ressenti. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 12 juil. 2014 : 14:42:08
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Je me fends d'un argument contre une durée de 3 ans.
Un syndicat (CS compris) peut être satisfait d'un syndic et être tenté par une durée de 3 ans.
Mon argument CONTRE : quelques mois après le début des 3 ans, un grand changement peut arriver chez le syndic :
- prise en charge de trop de nouvelles copropriétés sans changer l'organisation (sans recrutement notamment),
- gestionnaire efficace remplacé par un autre,
- pour un petit syndic : départ du comptable et remplacement par un de compétence insuffisante,
- pour un syndic d'un grand groupe : nouveau directeur d'agence.
Il vaut mieux limiter la casse en durée en cas de ces grands changements et la limiter à 1 an.
Cdlt. Louis92.
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JPM
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Posté - 12 juil. 2014 : 15:02:21
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Je partage bien volontiers les soucis de Louis 92.
Qui est venu troubler la stabilité traditionnelle des cabinets d'administrateurs de biens il y a 50 ans ?
Qui aujourd'hui fait la chasse aux prothésistes, aux notaires, aux huissiers, aux avocats, etc .... pendant qu'on prépare les pirogues vers la Corse
N'attendez pas de moi un parti politique ou un nom ! C'est rien moins que la France libertaire, égalitaire et fraternelle.
JB 22 t'as pas 2 thunes 
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JB22
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Posté - 12 juil. 2014 : 16:00:56
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De JPM:
"J'ai lu suffisamment d'inexactitudes dans les abus pour ne pas les prendre en référence".
Inexactitudes dans des interprétations, mais ici il s' agit de rapporter des faits.
Vous n' allez tout de même pas aller à dire que l' ARC fait des faux.
"JB 22 t'as pas 2 thunes " (Pièce de cinq francs en argent)
Vous en êtes réduit à faire la manche !!!
Certes je suis un vieux, mais quand même, pas de cette époque, et je n' ai pas une ni deux thunes. |
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JPM
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Posté - 12 juil. 2014 : 17:39:54
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De nos jours, chez certains " intermittents " une thune c'est un euro. Il en faut deux pour acheter " le Monde " et savoir quoi voter à la prochaine assemblée.
D'où la formule sympa ! Une solution " in " est de refiler deux " femens " La solution " off " est de refiler le journal que l'on a à peine lu.
Bref ! Les vacances arrivent.
Rideau ! C'est bien le cas de le dire !
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Gédehem
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Posté - 12 juil. 2014 : 19:54:34
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Accorder un mandat de 3 ans au syndic est la plus mauvaise des solution, l'insécurité pour le syndicat, pour les copropriétaires !
Sauf à vouloir le désigner "à nouveau" pour 3 annes mais tous les 2 ans, chacun sait bien que le mandat de 3 ans est de date à date, 36 mois, 1095 jours, et pas un de plus !
Comme personne ne maitrise la date des AG, ne serait-ce qu'un an à l'avance, il est irresponsable de désigner le syndic pour 3 années !
Et ne parlons pas de ces "magouilles" qui consistent à décalléer la date de prise d'effet du mandat, à une date autre que celle de sa désignation !
Désigner un syndic tous les 2 ans avec échéance à 30 ou 32 mois, pourquoi pas. Le dédigner pour 3 années, certainement pas : irresponsable !
Je rejoins Louis avec un autre argument : au syndic de faire en sorte que son mandat d'un an (en fait de 15 ou 16 mois) soit reconduit le plus longtemps possible, pendant 20 ou 25 ans !!!
A lui de faire l'effort pour "mériter" sa reconduction ! 
Pour certains (syndics) le mandat de 3 ans est une sorte de "rente" qui permet de dormir les 24 ou 30 premiers mois et de donner le coup de bélier "électoral" juste avant l'AG appeler à le 'renouveler'.
Avec le risque de l'échéance imposée non maitrisée, comme nous l'avons vu.
"Les copropriétaires de cet immeuble ne viennent pas dans UI et n'écrivent pas à la DGCCRF."
Parce qu'ils sont majoriatirement comme 80% des copropriétaires ignorants des choses de la copropriété.
On ne fera croire à personne que tel syndic épinglé dans tel syndcat pour des pratiques déviantes n'a pas les mêmes pratiques dans les 50, 80 ou 110 syndicats qu'il gère !
UN syndicat vient se plaindre sur UI (ou ailleurs) de son syndic qui fait ceci, ou cela, ce que nous critiquons parfois unanimement.
Pour 1 qui vient se "plaindre" de ce syndic, combien des 40, 50 ou 80 autres syndicats sont silencieux ..... souvent par méconnaissance ?
Mais on ne peut traduire ce silence par une "satisfaction" des 40 ou 60 autres syndicats , sauf à considérer que gruger un ignorant n'est pas criticable. |
Édité par - Gédehem le 12 juil. 2014 20:08:48 |
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Viviane
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Posté - 13 juil. 2014 : 01:42:26
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Donc le RDC dit;
citation: 1) "un syndic est nommé par l'ag des copropriétaires pour une durée de trois années à la majorité des voix de tous les copropriétaires"
gedehem répond ;Nb : le "3 années" c'est "maxi", l'AG étant souveraine pour décider que ce sera 1 an, 16 mois, 26 ...jusqu'à 36 mois, alors de date à date sans 1 jour de plus.
JPM dit ; Pour la durée du mandat du syndic : la clause est conforme à la loi puisque la durée de trois ans ne dépasse pas le maximum légale.
Donc le syndic doit être désigné pour une durée de trois années.
Pour moi il y a contradiction entre Gedehem et JPM? Personnellement je préfèrerais LARGEMENT que le syndicat ne soit pas obligé de nommer le syndic pour 3 ans, mais là je sais plus que penser?
PS: autant pour moi pour les 15% j'avais zappé D8 |
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JPM
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15
Posté - 13 juil. 2014 : 07:57:11
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Gedehem n'est pas favorable au mandat de trois ans.
JPM est favorable au mandat de trois ans sans dénier l'opportunité d'un mandat moins long dans certains cas.
Mais en l'espèce le règlement de copropriété impose un mandat de trois ans. La clause est licite.
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Posté - 13 juil. 2014 : 13:41:33
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Je fais la même conclusion, bien que n'approuvant pas le contrat de trois ans a titre personnel, je constate que ce Règlement se l'impose a son syndicat, que c'est légal et non contestable, donc ce syndicat n'a pas le choix.
Ce qui pourrait même être cocasse, c'est qu'un des rôles du syndic est de .... faire appliquer le RdC.
Mais je pense qu'on peut a nouveau d'écharper sur ce nouveau sujet en or.... A vos francisques, à vos dagues, à vos thunes... |
Édité par - ribouldingue le 13 juil. 2014 13:42:20 |
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Viviane
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Posté - 13 juil. 2014 : 22:48:18
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Obligatoire 3 ans, c'est aussi ce qui me semble, même si je trouve ça étonnant: c'est une sacré restriction à la liberté de l'AG de faire selon les circonstances : 1an, 2, 3...
Et le syndic de ce SDC est généralement élu pour 15 mois..., ce qui est déjà trop vu le syndic que c'est...
Je me demande si un juge serait susceptible d'annuler une telle clause.. |
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JPM
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Posté - 13 juil. 2014 : 23:08:08
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Viviane : citation: Je me demande si un juge serait susceptible d'annuler une telle clause..
La réponse est négative mais le plus grave est certainement que vous posiez une telle question !
Pourquoi avoir l'idée de confier au juge la modification de ce qui est librement organisé ????
C'est votre droit d'être contre le mandat de trois ans. D'autres ont le droit d'être d'un avis différent.
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Viviane
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Posté - 14 juil. 2014 : 00:14:42
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citation: Pourquoi avoir l'idée de confier au juge la modification de ce qui est librement organisé ????
Ce RDC date de 1967.... au vu de leur âge,aucun de ceux qui l'ont éventuellement approuvé n'habite plus l'immeuble. Le "librement organisé" est donc obsolète...
Donc, oui, je trouve personnellement une telle clause abusive. C'est même pas une question d'être pour ou contre le mandat de 3 ans. C'est être pour ou contre le droit de l'AG de choisir à chaque renouvellement la durée de mandat qu'elle veut donner à CE syndic là .
C'est mon droit de penser ça, et de me demander ce qu'en penserait un juge. Je connais pas la réponse, mais je vois pas ce qu'il y a de scandaleux là dedans.
Sauf peut-être pour quelqu'un comme vous qui défendez becs et ongles un mandat de 3 ans dans TOUS les cas, et QUELQUE soit le syndic.
Personnellement c'est une position que je trouve bien plus absurde que la mienne qui consiste à dire que l'AG devrait pouvoir choisir et non pas se voir imposer une durée par le RDC.
Mais bon, pour l'instant ce RDC est ce qu'il est, le syndic, lui, propose des mandats de 15 mois et y'a pas de procès en perspective. |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 14 juil. 2014 : 01:19:10
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Ce RDC date de 1967.... au vu de leur âge,aucun de ceux qui l'ont éventuellement approuvé n'habite plus l'immeuble. Le "librement organisé" est donc obsolète...
Pas plus qu'aucun de ceux qui ont suivi n'ont apparemment pas souhaité le modifier !
Donc, oui, je trouve personnellement une telle clause abusive. C'est même pas une question d'être pour ou contre le mandat de 3 ans. C'est être pour ou contre le droit de l'AG de choisir à chaque renouvellement la durée de mandat qu'elle veut donner à CE syndic là .
C'est mon droit de penser ça, et de me demander ce qu'en penserait un juge. Je connais pas la réponse, mais je vois pas ce qu'il y a de scandaleux là dedans.
Il est surprenant qu'une présidente de CS aussi chevronnée ne sache pas qu'avant même de s'adresser à un juge pour voir modifier une clause dans le RC dont elle revendique le droit de la considérer comme étant abusive, elle est aussi tout à fait en droit de commencer par adresser au syndic une demande d'inscription de rectification de ladite clause dans l'ODJ de la prochaine assemblée.
Et ce n'est qu'ensuite, si le résultât du vote ne la satisfait pas, qu'elle pourra demander au juge ce qu'il en pense !
GEDEHEM - Accorder un mandat de 3 ans au syndic est la plus mauvaise des solution, l'insécurité pour le syndicat, pour les copropriétaires !
Il y a la théorie, et puis il y a la réalité !
En théorie, un mandat de courte durée, 12 à 15 mois, paraît plus sécurisant pour les copropriétaires. Le syndic n'est pas bon, on est pas content de lui, eh bien on en change !
Sauf que la réalité démontre que ce n'est pas aussi simple que voudrait le faire croire certains UInotes. L'on ne change pas de syndic tous les quatre matins !.
Tout d'abord, tout sera fonction de la taille de la copropriété car autant cela peut être simple de fédérer des copropriétaires dans un SDC moyen autant cela peut être une véritable gageure dés que l'on a plusieurs centaines de lots.
Il est quasiment impossible pour la grande majorité de ces gros SDC, qui sont aussi pour la plupart trop souvent dotés de CS inefficaces, quand ils ne sont pas délibérément asservis aux syndics, de juger sur une si courte période des réelles compétences d'un syndic.
Et même lorsqu'il commence à y avoir des griefs et des reproches contre le syndic, le degré de soumission et l'ignorance en la matière de la plupart des copropriétaires sont tels que si leur CS ne réagit pas, un mauvais syndic peut rester en place de longues années.
Car comment expliquer, sinon, à la lecture de certains jugements ayant procédé à l'annulation de plusieurs assemblées pour cause d'irrégularité dans la désignation initiale du syndic, que les SDC et leur CS n'aient pas réagi en refusant après la première assignation de renouveler systématiquement le mandat du syndic, ce qui aurait très probablement ainsi mis fin au contentieux, le requérant n'ayant plus de raison de poursuivre son action ?
D'ailleurs de plus en plus de syndics qui n'ignorent rien de cette psychologie des SDC ainsi que du fonctionnement de la justice sont eux-mêmes demandeurs d'un contrat court et non d'un contrat de 3 ans.
Ils ont en effet compris qu'en cas d'erreur ou d'irrégularité affectant la validité de leur mandat, ils avaient tout intérêt à avoir un contrat court qui pourra être renouvelé plusieurs fois avant que la justice prononce son annulation, si entre temps le requérant ne s'est pas lassé.
Ce sont les conséquences de la modification de la doctrine de la Cour de cassation (février 2002) qui a rendu chaque assemblée générale autonome.
Comme cela est très justement développé dans une étude réalisée par Monsieur Pierre CAPOULADE, conseiller honoraire auprès de la Cour de cassation, malgré ses fondements la nouvelle disposition établie par l’arrêt de la Cour de Cassation du 6/02/2002 (qui a établi le principe de l'autonomie des assemblées générales), a notamment pour conséquence perverse de permettre à un syndic de se maintenir indéfiniment au mépris d’irrégularité qui "à défaut d’actions multiples, ne seraient jamais sanctionnées de façon efficace par une annulation toujours postérieure à des renouvellements de mandats - Qu'il en résulte ainsi une inflation du contentieux, une multiplication des instances et un accroissement des frais difficilement supportables par un copropriétaire, ainsi qu'une incertitude prolongée quant à la régularité de la gestion"(revue administrer n°378. juin 2005).
un copropriétaire qui assigne en annulation d'une assemblée ayant désignée le syndic va ainsi devoir s'engager dans un véritable parcours du combattant qui va le conduire assigner autant d'assemblées que le syndic aura convoqué.
Ce qui ne sera pas le cas avec un contrat de 3 ans, la justice ayant eu le temps, dans la plupart des cas, de prononcer l'annulation du mandat, ou de l'assemblée qui l'a donné, avant que le syndic ne convoque une nouvelle assemblée pour se faire redésigner.
Et à savoir ! c'est peut être tout simplement la raison pour laquelle le syndic de VIVIANE "viole" le RC qui impose une durée de 3 ans ??
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Sujet |
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clauses d'un RDC obsolètes ou pas? 
