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djalouk
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 Posté - 22 juil. 2014 : 02:08:43
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Bonjour à tous,
Je loue un meublé (dont les impôts ont été déclarés grâce à l'aide trouvée sur ce forum, encore merci), sans l'aide d'une agence.
Je vis temporairement à l'étranger, lors d'un changement de locataire, la remise des clés s'effectue entre l'ancien et le nouveau locataire. J'établis un contrat de location, un état des lieux et un acte de caution solidaire que j'envoie aux nouveaux locataires. Pour gagner du temps, ces documents sont pré-signés.
Lors de l'emménagement, les nouveaux locataires me font un virement bancaire pour le paiement du dépôt de garantie et le premier mois de loyer, me font part de leurs remarques s'il y a une différence entre l'état des lieux et la réalité (je modifie et j'édite alors un nouvel état des lieux) et me retournent quelques jours plus tard un exemplaire de chaque document signé ainsi qu'une attestation d'assurance habitation, le loyer est réglé chaque mois par virement automatique.
Le procédé à l'air "bancal" vu comme ça, mais avec des locataires fiables ça se passe très bien. J'ai bien noté ce que je dois faire par la suite pour que ce soit plus "sérieux" (plus de bail pré-signé, exiger attestation d'assurance lors de la remise des clés etc...) et je vais pouvoir compter sur quelqu'un qui sera sur place pour effectuer la remise des clés et la signature du bail, ce qui n'était pas le cas jusqu'à présent.
J'ai quelques soucis avec les locataires actuels qui ont emménagé fin juin : paiement du dépôt de garantie et du prorata du mois de juin avec 3 semaines de retard, aucun document ne m'a été retourné. Les deux premières échéances étant rapprochées (fin juin-début juillet), j'ai accordé exceptionnellement un délai pour le paiement du mois de juillet, de moi-même, sans demande de leur part. Là encore, le paiement est en retard. Un courrier de mise en demeure de paiement est partie en recommandé avec accusé de réception, accompagnée d'une lettre plus informelle de "régularisation de situation" les invitant à me fournir les pièces manquantes à leur dossier, me retourner le bail signé et autres et m'apporter la preuve de leur bonne foi et leur capacité à régler le loyer à temps par la suite (preuve d'un virement automatique chaque mois par exemple).
Après quelques échanges ils me demandent maintenant de pouvoir régler chaque début de mois le mois précédent alors que le bail stipule clairement un loyer payable à terme à échoir.
Pour la petite histoire, juste après m'avoir réglé le dépôt de garantie, le loyer de juin et m'avoir transmis l'attestation d'assurance habitation, ces personnes m'ont envoyé le document à remplir pour l'aide au logement, en me demandant de le faire rapidement (j'ai reçu 3 mails de relance en 3 jours, je préfère en rire). A aucun moment je ne veux faire du chantage car je ne veux pas que cela se retourne contre moi. Je peux très bien remplir ce formulaire en indiquant qu'ils ne sont pas à jour dans le règlement de leur loyer mais encore une fois, je n'ai aucun bail.
J'envisage de leur proposer la solution à l'amiable suivante : j'abandonne la créance (un mois de loyer) et je les invite en échange à quitter les lieux dans un délai à définir.
Avez-vous des conseils par rapport à cette démarche ou une expérience similaire à partager ?
Merci.
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Édité par - djalouk le 22 juil. 2014 02:31:28 |
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 Posté - 22 juil. 2014 : 07:07:00
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A mon avis, il s ne vont pas quitter les lieux.
A mon avis ils savent peut-être que sans contrat écrit vous êtes assez mal, mais ce n'est pas certain, == > DONC c'est JOUABLE.
Vous n'avez en effet qu'un seul atout potentiel, et mal estimable dans votre manche, c'est l'attestation de la caf.
Le seul deal possible et qui peut fonctionner est: retour du bail signé, rapidement, et vous remplissez la demande de la caf sans indiquer le retard.N'écrivez surtout pas ca, tout à l'oral (comme eux). Soyez gentil et mode 'compréhensif ON'
Sans bail signé, la procédure d'expulsion qui me semble nécessaire est hors de portée.
Je serais gentil avec eux et je leur baiserais les pieds jusqu'a la réception du contrat de bail signé. Je ne m’engagerais pas trop sur les remises, surtout rien par écrit, ca se retournerai contre vous devant le juge et ca ne fera que faire empirer la situation.
Dès que le bail arrive, le lendemain jour-même, huissier pour commandement de payer, puisque vous avez deja envoyé un recommandé, donc la situation sera alors simple, entre six mois et un an et demi pour expulsion, vous toucherez la caf pendant six mois puis plus rien.
Vu les délais qui s'entassent dans la procédure d'expulsion, débuter le plus viter est le mieux pour éviter une période d'hier 2015-2016, celle de 2014-2015 est deja trop proche.
On apprend de ses erreurs, donc celle la c'est comme ca qu'il faut la prendre, je vous souhaite bon courage.
(Si quand l'huissier arrive en prenant la version optimiste vous êtes alors assailli au téléphone, vous dites que c'est votre assistant juridique en france qui suit l'affaire et que vous allez vous renseigné, mode 'stupide ON' cette fois) |
Édité par - ribouldingue le 22 juil. 2014 07:21:16 |
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nefer
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Posté - 22 juil. 2014 : 09:32:58
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il ne faut surtout pas remplir le document CAF pour l'instant
Faites leur un RAR de mise en demeure en rappelant les termes du bail: "je vous rappelle qu'aux termes du bail en date du....,le loyer du logement situé à (adresse) d'un montant en principal de...., est payable le 1er de chaque mois.
A ce jour vous êtes toujours redevable du montant de...(mettre le détail). Je vous mets en demeure de régler cette somme dans un délai de huit jours maximum. A défait je saisirai la juridiction compétente."
et gardez une photocopie de votre courrier signé |
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djalouk
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 Posté - 24 juil. 2014 : 10:36:57
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Un courrier de mise en demeure de paiement du loyer est parti il y a quelques jours en recommandé avec accusé de réception. Ce courrier est accompagné d'une lettre informelle de "régularisation de situation" les invitant, entre autres, à me retourner le bail signé.
Pour la CAF, je ne sais vraiment pas si légalement, ils peuvent prétendre aux aides sans m'avoir retourné les documents signés.
La date limite est jusqu'à fin juillet, j'ai reçu un mail de leur part me proposant un arrangement : ils m'indiquent qu'il n'y aura aucun problème si le paiement se fait à terme échu. Je n'ai pas répondu, stand-by jusqu'à cette date.
Merci pour les conseils. |
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Posté - 24 juil. 2014 : 10:57:15
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citation: La date limite est jusqu'à fin juillet, j'ai reçu un mail de leur part me proposant un arrangement : ils m'indiquent qu'il n'y aura aucun problème si le paiement se fait à terme échu. Je n'ai pas répondu, stand-by jusqu'à cette date Je ne comprends pas cet arrangement.
Une partie s'engage a recevoir le loyer un mois plsu tard que prévus,
en contrepartie l'autre?
Je répète que votre urgence numéro 1 est bien de récupérer le bail signé, sans ce bail vous ne pouvez rien faire.
Dites que vous en avez besoin de toute urgence, mentez si besoin est en justifiant que vous en avez besoin pour la caf car dans un préccédent cas, vous avez eu besoin de leur en envoyer uen copie pour justifier, et que vous ne faites plus sans, et que des qu'il est recu vous envoyez l'attestation, mais faites en sorte de l'avoir, c'est la priorité ultime.
N'acceptez évidemment pas l'arrangement proposé, faites mine de réfléchir, et de laisser la porte ouverte, soyez douix comme un agneau tant que vous n'avez pas reçu le bail.
Le dépôt de garantie a t'il été entièrement payé? |
Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2014 11:01:47 |
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nefer
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Posté - 24 juil. 2014 : 11:01:53
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citation: Initialement posté par djalouk
Pour la CAF, je ne sais vraiment pas si légalement, ils peuvent prétendre aux aides sans m'avoir retourné les documents signés.
bien sûr que oui
la CAF ne vérifie pas le dossier en possession du bailleur
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djalouk
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Posté - 24 juil. 2014 : 11:17:39
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par djalouk
Pour la CAF, je ne sais vraiment pas si légalement, ils peuvent prétendre aux aides sans m'avoir retourné les documents signés.
bien sûr que oui la CAF ne vérifie pas le dossier en possession du bailleur
D'accord, raison de plus pour ne pas pré-signer le bail la prochaine fois... |
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djalouk
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Posté - 24 juil. 2014 : 11:21:04
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: La date limite est jusqu'à fin juillet, j'ai reçu un mail de leur part me proposant un arrangement : ils m'indiquent qu'il n'y aura aucun problème si le paiement se fait à terme échu. Je n'ai pas répondu, stand-by jusqu'à cette date Je ne comprends pas cet arrangement. Une partie s'engage a recevoir le loyer un mois plsu tard que prévus, en contrepartie l'autre? Je répète que votre urgence numéro 1 est bien de récupérer le bail signé, sans ce bail vous ne pouvez rien faire. Dites que vous en avez besoin de toute urgence, mentez si besoin est en justifiant que vous en avez besoin pour la caf car dans un préccédent cas, vous avez eu besoin de leur en envoyer uen copie pour justifier, et que vous ne faites plus sans, et que des qu'il est recu vous envoyez l'attestation, mais faites en sorte de l'avoir, c'est la priorité ultime. N'acceptez évidemment pas l'arrangement proposé, faites mine de réfléchir, et de laisser la porte ouverte, soyez douix comme un agneau tant que vous n'avez pas reçu le bail.
En contrepartie, ils me disent qu'ils souhaitent rester plusieurs années et que le loyer sera payer en temps voulu.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Le dépôt de garantie a t'il été entièrement payé?
Oui. |
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Posté - 24 juil. 2014 : 12:02:21
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Il n' y a donc pas de contrepartie
Je reste sur ce que j'ai écrit: Méfiez vous , obtenez le bail, puis entamez la procédure d'expulsion le plus rapidement possible, car vous êtes très très mal parti avec eux. |
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nefer
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Posté - 24 juil. 2014 : 12:48:15
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il a été suffisamment "dit" et écrit sur UI.....ne jamais donner les clés d'un appartement sans avoir fait signer auparavant le bail par le locataire devant le propriétaire, avoir encaissé le chèque du dépot de garantie et avoir obtenu l'attestation d'assurance (c'est un minimum) et bien sur vérifier les élements du dossier concernant la solvabilité du candidat
sinon il faudra engager une procédure d'expulsion de suite |
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nefer
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Posté - 24 juil. 2014 : 12:50:36
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citation: Initialement posté par djalouk
Un courrier de mise en demeure de paiement du loyer est parti il y a quelques jours en recommandé avec accusé de réception. Ce courrier est accompagné d'une lettre informelle de "régularisation de situation" les invitant, entre autres, à me retourner le bail signé.
comme cela vous reconnaissez qu'il n'y a pas de bail....
vous ne pouvez donc pas poursuivre le locataire en non paiement...il peut prétendre que vous l'hébergez gratuitement |
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biscotte
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Posté - 24 juil. 2014 : 13:37:42
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Posté - 24 juil. 2014 : 14:19:08
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citation: Initialement posté par biscottele bail verbal est reconnu légalement si on en prouve le début comme par ex le depôt de garantie qui a été fait, le premier loyer: http://www.anil.org/analyses-et-com...onsequences/il ne s'agit donc pas d'une occupation sans droits ni titres Oh la la, certes oui, mais a éviter le plus possible;Aucun huissier ne voudra délivrer un commandement de payer sans un bail écrit....
Le bail verbal n'a pas de certitude, donc il faut le faire écrire par le juge, donc bonjour le délai si le locataire fait résistance.
Le bail écrit permet un référé, et l'affaire est pliée en qqs mois. Le bail oral ne contenant pas de manière implicite la clause résolutoire oblige d'aller sur le fond, donc un an de perdu au bas mot.
On dépasse alors les deux ans voire 2 ans et demi pour la procédure. Perte de 3 ans de loyers possibles plus 3000 à 6000 euros de procédure,
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Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2014 14:22:02 |
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Posté - 24 juil. 2014 : 14:28:36
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citation: comme cela vous reconnaissez qu'il n'y a pas de bail.... Il reconnait l'existence d'un bail oral, il en écrit les conditions succinctes certes, et si le locataire veut son allocation caf il aura bien a accepter les conditions écrites, ce n'est aps la l'essentiel et je ne vois pas de risques énormes a ce niveau.
le risque est bien et je le répète de ne pouvoir présenter un commandement de payer faute de contrat et de ne pouvoir activer uen clause résolutoire en référé faute qu'elle soit incluse au contrat.
A la limite il ne m'aurait pas gené que la clause résolutoire soit mentionnée dans le RAR en question... Sans contestation dans un délai assez long, ele locataire aurait pu etre présumé reconnaitre que son existence mem faisait partie du bail oral.
Restons pratique, Djalouk se fout d'etre payé pour l'instant, il doit récupérer son bail signé..... Le este importe peu. |
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djalouk
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Posté - 24 juil. 2014 : 14:47:57
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Merci pour toutes ces réponses, je vais analyser un peu plus la situation...
A ce jour, j'ai un dépôt de garantie, le loyer de juin et une attestation d'assurance.
Comme je vous le disais, j'attends l'expiration du délai de fin juillet et j'aviserai de la suite des évènements.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Restons pratique, Djalouk se fout d'etre payé pour l'instant, il doit récupérer son bail signé..... Le este importe peu.
C'est votre avis personnel. |
Édité par - djalouk le 24 juil. 2014 14:50:21 |
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Posté - 24 juil. 2014 : 15:36:45
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Oui, c'est mon avis personnel, mais basé sur une autre expérience (à mon avis, mais je me trompe peut-etre) que la votre.
Quand vous en serez a plusieurs moi de loyers impayés et que vous comprendrez réellement que votre risque dans votre cas approche les trois ans, je serais vous, je n'attendrais pas.
Le loyer de ce mois et des six prochains mois est dérisoire comparé au cout d'une procédure surtout quand elle est mal engagée.
Avez-vous du deja aller au tribunal personnellement ces deux dernières années? Connaissez-vous les dates des trêves hivernales et les nombreuses embuches d'une expulsion? Avez vous compris qu'actuellement les locataires peuvent faire ce qu'ils veulent, et que vous en pouvez rien faire? |
Édité par - ribouldingue le 24 juil. 2014 15:44:57 |
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djalouk
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Posté - 17 août 2014 : 03:52:44
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citation: Initialement posté par ribouldingue
le risque est bien et je le répète de ne pouvoir présenter un commandement de payer faute de contrat et de ne pouvoir activer uen clause résolutoire en référé faute qu'elle soit incluse au contrat.
Effectivement, c'était le risque.
Cependant, je suis parti du principe qu'il n'y avait pas absence totale d'éléments tangibles, même si je ne savais pas quelle valeur avaient ces éléments au regard d'un juge.
J'avais tout de même en ma possession une preuve de versement d'un dépôt de garantie, une attestation d'assurance, des emails indiquant clairement que ces gens habitent dans le logement...
J'ai donc décidé de suivre la procédure classique : 1) recommandé de rappel avec délai de 8 jours, 2) mise en demeure de payer avec délai de 8 jours informant qu'en cas de non-réponse, un commandement de payer serait délivré par huissier, à leur frais.
J'ai commencé à m'inquiéter sérieusement en constatant que le 1er recommandé a été tout simplement ignoré (toujours pas d'accusé 2 semaines après). Mais le second recommandé à débloquer la situation.
J'ai finalement récupéré le bail signé et des paiements en retard. Il reste encore un demi-loyer en retard mais la situation est en train de revenir à la normale. A confirmer. |
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Posté - 17 août 2014 : 07:01:18
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Tant mieux pour vous, et surtout merci du retour. heureusement que le pire n'est jamais sur, |
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djalouk
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Posté - 04 sept. 2014 : 12:18:45
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Il y a de nouveau du retard dans le paiement du loyer : un restant dû pour le mois précédent et le loyer de ce mois-ci (paiement à terme à échoir figurant sur le bail).
La situation peut durer longtemps comme ça : retard de paiement, une première lettre de rappel à l'amiable, 8 jours de délai, une seconde lettre de mise en demeure, 8 jours de délai et chaque loyer sera payé en fin de mois, sans compter les quelques 10€ + le temps passé à envoyer les recommandés.
Suis-je en droit de passer directement par un commandement à payer auprès d'un huissier ?
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Posté - 04 sept. 2014 : 13:27:29
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C'est même de bonne gestion, en revanche c'est beaucoup plus cher.
L'huissier risque de vous demander le bail fin de rédiger le commandement donnant droit à la clause résolutoire;
Comme vous ne le fournirez pas, le bail oral est présumé exempt de clause résolutoire, et vous aurez un commandement de payer simple. Il ne pourra vous servir que dans deux ans pour ne par renouveler le bail oral.
Avec la clause, vous allez en référé et en deux mois, trois maxi vous obtenez dans un certain pourcentage des cas une résiliation.
Sans clause, vous allez au fond, et dans un an et demi, si l'audience n'est pas reportée, le juge écoutera vos arguments.... |
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nefer
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Posté - 04 sept. 2014 : 13:53:03
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citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est même de bonne gestion, en revanche c'est beaucoup plus cher.
L'huissier risque de vous demander le bail fin de rédiger le commandement donnant droit à la clause résolutoire;
Comme vous ne le fournirez pas, le bail oral est présumé exempt de clause résolutoire, et vous aurez un commandement de payer simple. Il ne pourra vous servir que dans deux ans pour ne par renouveler le bail oral.
Avec la clause, vous allez en référé et en deux mois, trois maxi vous obtenez dans un certain pourcentage des cas une résiliation.
Sans clause, vous allez au fond, et dans un an et demi, si l'audience n'est pas reportée, le juge écoutera vos arguments....
dans le message 16, il est dit qu'il a récupéré le bail signé...
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Bail non retourné et retards de paiement 
