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histo7
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 Posté - 02 sept. 2014 : 10:33:16
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Bonjour,
J'habite une résidence de 200 copropriétaires environ. Il y a 148 places de parking en surface dont 18 étaient affectées à la construction de la résidence (1959) à des commerces. Trois de ces places ont été acquises par des copropriétaires dont moi. Les autres appartiennent à 2 banques et une agence immobilière.
Des travaux ont été votés à la dernière AG par l'ensemble des 200 copropriétaires: peintures uniquement pour les parkings "normaux" et réfection des enrobés pour les 18 parkings "commerces". Les dépenses ont été réparties de la manière suivante: moins de 10€ pour ceux qui n'avaient pas de parking, 15€ pour ceux qui avait un parking "normal" et 1500€ pour les parking "commerce".
Ma question est la suivante: la réfection des parkings "commerce" n'aurait-elle pas due être votée uniquement par les copropriétaires concernés? Pourquoi des copropriétaires qui n'ont pas de parking votent-ils de grosses dépenses supportées par d'autres?
Merci de votre avis
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Posté - 02 sept. 2014 : 10:56:52
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histo7 : il faut lire votre RDC pour connaitre la répartition des charges de ces parkings.
Vous avez acheté ces parkings " commerce". Quels étaient les statuts de ces parkings : parties communes ou parties privatives des lots commerce ?
A qui avez vous acheté votre parking ? au SDC ou au proproétaire des lots "commerce".
Le RDC et l'EDD devait être modifié et déclaré aux hypothèques. Tout cela a t'il été fait ?
Lors de l'AG a t'il été précisé sur quelles grilles de répartiton de charges du RDC les appels de fonds vont être fait ?
peinture pour les uns set enrobés de l'autre ce ne sont pas les mêmes trvaux et les mêmes couts. Aviez vous des devis obligatoirement joints à l'OdJ ? |
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Sunbird
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 Posté - 02 sept. 2014 : 12:05:50
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nefer
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Posté - 02 sept. 2014 : 13:02:19
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le syndic ne peut pas modifier les clés de répartition inscrite dans le réglement de copropriété |
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Posté - 02 sept. 2014 : 16:04:58
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citation: Les dépenses ont été réparties de la manière suivante: moins de 10€ pour ceux qui n'avaient pas de parking, 15€ pour ceux qui avait un parking "normal" et 1500€ pour les parking "commerce".
soit cette répartition est conforme au RdC, donc rien à signaler.
soit elle ne correspond pas et dans ce cas, il faut appliquer le RdC
citation: Ma question est la suivante: la réfection des parkings "commerce" n'aurait-elle pas due être votée uniquement par les copropriétaires concernés?
pour pouvoir faire comme vous dites, il faut que cela soit prévu au RdC.
donc : que dit votre RdC ? |
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Posté - 02 sept. 2014 : 16:35:44
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histo7 : de plus une modification de la répartition des charges du RDC, cela se vote à l"unanimité !
Si rien n'est prévu au RDC, alors ce sont des charges communes générales et tous les copropriétaires paient suivant leurs tantièmes de charges générales.
Lisez ce qui est prévu en charges spéciales dans votre RDC. 
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Viviane
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Posté - 02 sept. 2014 : 17:20:46
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En dehors du problème de répartition, qui doit être spécifié au RDC, j'ai l'impression que la différence de prix s'explique aussi en bonne partie par la différence dans le travail effectué sur les parkings "commerce", qui sont à l'air libre et servent probablement de toit aux autres parkings "normaux" situés en sous-sol.
Je renchéris sur rambouillet :que dit votre RDC sur qui vote quoi?
- il ne dit pas que seuls les propriétaires des parkings commerciaux votent ce qui concerne ces parkings : tout le monde vote, même si seuls les commerces payent.
- Il dit que seuls les commerces votent, alors ils sont seuls à voter.
Donc éplucher votre RDC sachant que vous n'avez que deux mois après réception du PV d'AG pour contester devant le tribunal si cette décision a été prise par tous alors qu'elle ne devait être prise que par les 18. A condition d'avoir été absent ou d'avoir voté contre. Si vous avez voté pour, lles "pour" ayant gagné, vous n'êtes pas opposant et vous ne pouvez pas contester.
Si la chose a été correctement votée, mais que le coût n'est pas réparti selon ce que dit le RDC, vous avez en revanche, tout le temps de contester la répartition. |
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Édité par - Viviane le 02 sept. 2014 17:24:42 |
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Posté - 02 sept. 2014 : 18:01:10
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Il s'agit de contester une erreur de répartiton de charges de copropriété.
Tout copropriétaire qui relève une erreur dans la répartition des charges peut contester cette répartition au TGI, SI :
Cette action peut être engagée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
L'approbation des comptes - charges de fonctionnement ET charges travaux hors budget- ne vaut pas approbation des comptes perso.!!
L'important n'est pas le cout des travaux mais la bonne répartiton.
maintenant, attendons les réponses d'histo7 concernant son RDC.
Car si rien n'est spécifié, alors ce sont des charges courantes et les 200 copros doivent payer selon leur tantièmes. Ils devaient donc aussi voter.
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histo7
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Posté - 02 sept. 2014 : 18:11:43
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Merci de vos réponses.
Le RDC ne dit pas qui vote quoi. Mais la répartition a bien été faite conformément au RDC. Ce que je conteste, c'est que la réfection des 18 parking a été votée par des copropriétaires non concernés et et qui ont donc voté des dépenses qui ne les concernent pas. Pourquoi est-ce différent de la réfection d'une montée d'escaliers par exemple. Quand on a refait la notre, la décision a été prise par les 10 copropriétaires concernés et la facture a été payée par eux seuls. |
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Posté - 02 sept. 2014 : 18:16:38
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citation: Quand on a refait la notre, la décision a été prise par les 10 copropriétaires concernés et la facture a été payée par eux seuls.
ce n'est pas pour cela que c'est fait dans la légalité....
article 24 :
...
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." |
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Viviane
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Posté - 02 sept. 2014 : 18:32:10
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citation: Le RDC ne dit pas qui vote quoi. Mais la répartition a bien été faite conformément au RDC.
Alors vous ne pouvez rien dire. Le peut souligné par rambouillet signifie que si le RDC ne spécifie pas que seuls les copros concernés votent, alors tout le monde vote...
Parfois c'est un RDC mal fait. Parfois ça peut sembler logique. Dans votre cas, si les 18 parkings en surface ont un revêtement "mort", il est probable que c'est ceux du dessous (si c'est bien ça?) qui vont trinquer. C'est donc une façon de vous obliger à les entertenir
En revanche, si cette réfection était vraiment et totalement inutile, je veux dire de façon évidente, ce qui veut dire que n'importe quel expert vous dira que c'est de l'argent jeté par la fenêtre, alors vous pouvez attaquer la décision pour un autre motif: abus de majorité... |
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Posté - 02 sept. 2014 : 18:52:52
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histo7 : il faut nous onner le texte de votre RDC sur ces charges spéciales de parkings !
Il est tout à fait possible que votre RD parle de charges sépciales escaliers ET pas des parkings. 
"Le RDC ne dit pas qui vote quoi. Mais la répartition a bien été faite conformément au RDC."
Et SI, c'est bien le seul RDC qui donne les grilles de répartiton et les lots qui votent concernés par des charges spéciales t
Le RDC DIT qui vote quoi pour les charges spéciales. SI rien n'est dit dans votre RDC sur des charges " spéciales" parking TOUS les copros votent et tous payent.
viviane : attention au nouveau scénario que vous inventez. On ne parle pas de travaux non necessaires, ni d'abus de majorité, mais simplement de la lecture du RDC en ce qui concerne ces places de parking.
Pas de TGI? pas d'expert, et pas encore d'assignation avant de connaitre TOUS les détails de ce dossier. |
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2014 : 00:13:09
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citation: viviane : attention au nouveau scénario que vous inventez. On ne parle pas de travaux non necessaires, ni d'abus de majorité, mais simplement de la lecture du RDC en ce qui concerne ces places de parking.
Philippe :attention est un mot à utiliser en cas de danger. Des suppositions raisonnables, qu'histo 7 me semble capable de réfuter ou confirmer sans difficulté, ne me semblent pas être un danger méritant une quelconque mise en garde. Elles font simplement et bêtement partie d'un débat normal et apaisé. |
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Édité par - Viviane le 03 sept. 2014 00:21:21 |
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histo7
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Posté - 03 sept. 2014 : 09:39:12
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Tout ce que j'ai trouvé dans le règlement de copropriété, c'est le paragraphe suivant: "Et lorsqu'il y aura lieu de statuer sur des questions concernant les dépenses à supporter en commun par certains propriétaires seulement (à l'exclusion de toute participation des autres), le syndic convoquera les propriétaires intéressés en assemblée spéciale".
Il se trouve que dans mon cas, il y a eu des travaux de peinture au sol concernant l'ensemble des parkings (et payées par l'ensemble des propriétaires, même ceux qui n'ont pas de parking) et les gros travaux de réfection des enrobés. C'est cette dernière dépense qui n'a été répercutée que sur les parkings "commerces".
Je précise que tous les parkings sont en surface et qu'il n'y a pas de parkings souterrains. |
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2014 : 09:51:34
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citation: "Et lorsqu'il y aura lieu de statuer sur des questions concernant les dépenses à supporter en commun par certains propriétaires seulement (à l'exclusion de toute participation des autres), le syndic convoquera les propriétaires intéressés en assemblée spéciale".
C'est très différent de ce que vous disiez précédemment: :
citation: Le RDC ne dit pas qui vote quoi.
Si seuls les copros qui payent sont convoqués en AG, ils sont fatalement seuls à voter.
Il peut être acceptable, afin de réduire les frais, qu'en fait la résolution soit examinée lors d'une AG ordinaire plutôt qu'une AG "spéciale", comme prévu par votre RDC, mais ils n'en reste pas moins que seuls ceux qui payent doivent voter.
Et que dit précisément votre EDD sur "qui paye" ? Vous avez peut-être, là aussi, mal compris la chose Vous pouvez recopier? |
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Édité par - Viviane le 03 sept. 2014 10:07:42 |
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Posté - 03 sept. 2014 : 10:28:41
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histo7 :" Et lorsqu'il y aura lieu de statuer sur des questions concernant les dépenses à supporter en commun par certains propriétaires seulement (à l'exclusion de toute participation des autres), le syndic convoquera les propriétaires intéressés en assemblée spéciale"."
Le vote sur des charges spéciales se fait aussi en AG annuelle avec tous les copros ! Seuls ce qui sont ionterressés par des charges spéciales votent , les autres regardent.
Mais ce texte n'est toujours pas suffisant pour vous répondre en ce qui concerne ces parkings.
Avez vous la liste des charges spéciales, et les grilles de répartition des lots concernés dans votre RDC, comme les ascenseurs par exemple ??
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histo7
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Posté - 03 sept. 2014 : 11:18:42
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Qu'est qu'un EED?
Je n'ai pas trouvé de charges spéciales dans le RDC. Tout ce que j'ai trouvé concernant le parc de stationnement "commerce", c'est :"le propriétaire du lot XX qui possédera 15/250 000ème du sol aura la copropriété des parties communes du parc de stationnement à concurrence de 15/270ème". Ce qui est nommé parc de stationnement est l'ensemble des 18 parkings commerces et 15/270ème est 1/18ème.
A cela, il a été ajouté une fraction du coût au prorata de la surface de l'appartement, dans mon cas environ 1500/250 000ème.
Dans le § que j'ai reproduit dans mon précédent message, il est stipulé "à l'exclusion de toute participation des autres". En fait, les propriétaires, même s'ils n'ont pas de parking, ont été sollicités, très faiblement, mais on ne peut pas dire qu'ils n'ont pas participé. |
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2014 : 12:42:14
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l'EDD est l'état descriptif de division. Selon les RDC il se présente sous différentes formes, sans forcément être nommé "EDD".
Il détermine qui (le SDC, un copro, plusieurs copros...) est propriétaire de quoi, où se situe ce "quoi", etc..
citation: Je n'ai pas trouvé de charges spéciales dans le RDC.
Dans la mesure où votre RDC prévoit de ne convoquer que ceux qui payent telle ou telle chose, c'est surprenant. Cherchez mieux, ça ne s'appelle pas forcément "charges spéciales".
citation: le propriétaire du lot XX qui possédera 15/250 000ème du sol aura la copropriété des parties communes du parc de stationnement à concurrence de 15/270ème". Ce qui est nommé parc de stationnement est l'ensemble des 18 parkings commerces et 15/270ème est 1/18ème.
A cela, il a été ajouté une fraction du coût au prorata de la surface de l'appartement, dans mon cas environ 1500/250 000ème.
C'est à la fois mal rédigé et dur à comprendre.
Il semble que ces parkings sont attachés à un lot particulier. Vérifiez ce qui est dit pour chacun 18 lots avec parkings en surface. Si la même chose est dite pour tous, que le total des tantièmes de ces 18 lots fait 270, et que rien n'est mentionné dans la description des autres lots quant à ce parc de stationnement, ça signifie que ces 18 lots sont copropriétaires de ce parking, à l'exclusion des autres lots. Ce qui, de fait en fait une partie commune spéciale, même si ce nom n'est pas mentionné..
Que dit votre RDC sur qui en paye les charges? Peut-être rien. Mais en même temps on ne peut payer les charges de quelque chose dont on n'est pas propriétaire. Donc elles sont payées par ceux qui en propriétaires.
Sauf que vous avez un problème: ces parkings semblent être "attachés" à des lots bien définis dans votre RDC. Sans doute les commerces. Donc pour que vous ayez pu acheter cette place de parking sans le commerce qui va avec , il a fallu modifier le RDC de 1959. Si vous n'avez pas cette modification, il vous la faut.
citation: A cela, il a été ajouté une fraction du coût au prorata de la surface de l'appartement, dans mon cas environ 1500/250 000ème.
Ajouté à quoi? Recopiez ce qui est écrit et dites nous où c'est écrit: RDC? modif du RDC?, ce sera plus simple
citation: Dans le § que j'ai reproduit dans mon précédent message, il est stipulé "à l'exclusion de toute participation des autres". En fait, les propriétaires, même s'ils n'ont pas de parking, ont été sollicités, très faiblement, mais on ne peut pas dire qu'ils n'ont pas participé.
Donc c'est encore plus clair: seuls ceux qui payent votent.
Mais il n'y a pas de "faible" sollicitation. Soit ils ont voté, et leur vote est consigné sur le PV, soit ils ont pas voté. Si ils n'ont pas voté, alors la décision est régulière. |
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Édité par - Viviane le 03 sept. 2014 12:43:48 |
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Posté - 03 sept. 2014 : 15:46:57
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histo7 : "le propriétaire du lot XX qui possédera 15/250 000ème du sol aura la copropriété des parties communes du parc de stationnement à concurrence de 15/270ème". Ce qui est nommé parc de stationnement est l'ensemble des 18 parkings commerces et 15/270ème est 1/18ème."
ET bien voilà !! pas très très clair, mais on pourrait comprendre maintenant que ce parc de stationnement EST une partie commune ou certains copros en ont la jouissance exclusive.
Quant à posséder 15/250 000 èmes du sol ???
Ce qui veut dire que TOUS les copros votent ces travaux d'entretien ET que TOUS les copros paient ces travaux suivant leurs tantièmes.
histo7 : "même s'ils n'ont pas de parking, ont été sollicités, très faiblement, mais on ne peut pas dire qu'ils n'ont pas participé."
Qu'est ce que cela signifie ??? sollicités commun ?? très faiblement ???
Mais 15/270 èmes pour 18 parkings pourrait être aussi uine grille de répartition de charges spéciles .
histo7 : Que veut dire 15/281 èmes c'est 1/18 èmes ?????
On ne comprend pas non plus la différence entre parking " normal" et parking " commerce" ??
Vous avez aussi parlé que vous aviez acheté ce parking " commerce" ? Comment cela s'est il passé ? vote de l'AG ? passage par le notaire ? modification du RDC et de l'EDD ???
histo7 : dans notre copro des parkings lots privatifs et le RDC mentionnent que les travaux de réparation sont à la charge du SDC; certains copros n'ont pas de parkings.
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issy92
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Posté - 03 sept. 2014 : 16:19:46
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A tous,
Je crois qu'on perd de vue un point essentiel sur ce sujet :
L'article 10 de la Loi de 65 est d'ordre public, et en conséquence, toute clause contraire, même une clause de RCP valablement publiée, est réputée non écrite. C'est peu fréquent (quoique...), mais cela arrive de temps à autre.
Donc oui, il est primordial de bien analyser et comprendre le RCP ; mais il est également important de s'assurer que le RCP est conforme à l'art 10...
Dans le dernier exemple donné par Philippe388, les copros n'ayant pas de parking et à qui il est demandé de participer à des travaux de réparation pourrait arguer devant le tribunal que cette clause du RCP est contraire à l'art 10 de la Loi de 65.
Et dans ce cas... on se retrouve dans une situation très, très compliquée...
Philippe388, vous avez un RCP contraire à un article d'ordre public ? :-) |
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Sunbird
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Posté - 03 sept. 2014 : 17:30:28
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Ce que je comprends :
250 000 tantièmes généraux dont 270 correspondants à ces 18 parkings.
270 divisé par 18 correspond au 15 tantièmes.
Il faudrait avoir le RDC pour confirmer, mais le vote aurait du concerner uniquement les propriétaires de ces 18 parkings, majorité art 24.
Ces 18 parkings sont parties communes spéciales et seulement les propriétaires concernés devaient voter à hauteur des tantièmes qu'ils possédaient sur ces parkings.
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Dépenses de réfection de parking 
