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jmr91200
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 Posté - 10 sept. 2014 : 23:02:31
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Bonsoir,
Dans notre copropriété récente, il y a eu un premier règlement de copropriété puis trois raisons (des problèmes de construction dans les sous-sols, une autorisation du maire à construire un nouvel étage, des divisions de lots pour vendre plus facilement deux appartements au lieu d'un,…), il y a eu un acte récapitulatif.
Dans les divisions de lots pour 2 appartements au lieu d'un, il y a la suppression du lot initial pour en créer trois nouveaux (un pour chaque appartement et un pour le hall privatif ; le hall privatif est indivis à la vente de chacun des appartements).
L'inconvénient de ces halls privatifs, c'est que cela a créé une indivision et que les deux parties doivent se mettre d'accord sur le mandataire et pour le règlement des charges (très minimes, certes ; vu que le Syndic ne peut pas mettre la quote part de chacun sur son appel de charges principal).
Usuellement, seuls deux cas ont intérêt à rester en hall privatif dans le cas d'une réunion des deux appartements.
Pour les autres, c'est des bouts de (fin de) couloirs, cela semble très peu intéressant de les réunir un jour.
C'est sans doute technique mais on peut se demander pourquoi lors de l'acte rectificatif, les tantièmes des halls privatifs n'ont pas été remis dans les tantièmes des parties communes.
Ma question est : est-ce que la copropriété peut décider d'acheter ces halls privatifs pour les transformer en parties communes ? Si oui, y'a-t-il moyen d'évaluer un coût estimatif mais aussi j'imagine, cela obligerait à établir un nouvel acte rectificatif du RDC ?
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Posté - 11 sept. 2014 : 04:03:19
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Le rachat est possible a l unanimité ou au moins a la majorite 26 avec l accord express des 2 copros concernes ; ce serait d'ailleurs mieux que ce soit ces 2 copros qui proposent la cession.
Oui, nouvel EDD. |
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jmr91200
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 Posté - 11 sept. 2014 : 16:24:22
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D'accord, merci pour votre réponse.
Quel sont les actions qu'ils doivent mener ? |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 18:37:57
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Mettre la proposition à l'ODJ
Etudiez un peu les articles correspondants dans la loi de 1965 ou le décret de 1967. La vente ou l'acquisition d'une partie commune par le SDC doit être "bordée". Il vous faudra plusieurs résolutions. Il y a plein de choses à décider. Par exemple (je garantis pas de ne rien oublier)
- Qui achète quoi à qui et à combien?
- Modif du RDC donc du plan et de la description des parties acheteés qui deviennent communes,
modification de la répartition des tantièmes.
- acte d'achat, donc notaire
- publication aux hypothèques.
- qui paye les frais?
...
Bon courage
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2014 18:38:24 |
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jmr91200
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Posté - 11 sept. 2014 : 19:03:26
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Pouvez-vous préciser Viviane, on parle bien d'un travail préalable avec l'intervention des copropriétaires des halls privatifs en concertation (question de bien border la chose) du C.S. et du Syndic en vue d'un vote d'acceptation par l'AG ?
J'ai quand même l'impression que les frais engendrées par cette opération vont être plus conséquent que le petit inconvénient trimestriel au moment des charges. J'aurai aimé savoir si le notaire n'aurait pas pu redistribuer ces halls privatifs en parties communes quand il a fait l'acte rectificatif. |
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Stéphane
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Posté - 11 sept. 2014 : 19:17:59
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Cela pourrait aussi se traduire par un travail du syndic de formaliser tout cela, sur demande conjointe du CS et des copros concernés.
...ça risque quand même de créer une bonne boule de neige bien perturbante pour tout le syndicat au fil des années si cela ne se fait pas... |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 19:20:36
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citation: Pouvez-vous préciser Viviane, on parle bien d'un travail préalable avec l'intervention des copropriétaires des halls privatifs en concertation (question de bien border la chose) du C.S. et du Syndic en vue d'un vote d'acceptation par l'AG ?
Tout à fait, il vous faut monter le dossier tous ensemble, et qu'il soit "béton". Sinon vous aurez à plus ou moins long terme des problèmes comme ici:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18280
citation: J'ai quand même l'impression que les frais engendrées par cette opération vont être plus conséquent que le petit inconvénient trimestriel au moment des charges.
C'est aussi mon impression, en fait. Mais vous disiez
citation: L'inconvénient de ces halls privatifs, c'est que cela a créé une indivision et que les deux parties doivent se mettre d'accord sur le mandataire et pour le règlement des charges (très minimes, certes ; vu que le Syndic ne peut pas mettre la quote part de chacun sur son appel de charges principal).
Ca veut dire que ce hall est en fait un lot? Parce que pour avoir besoin d'un mandataire, il faut qu'il y ait vote. J'arrive pas trop à saisir... La chose a été mal faite au départ.
citation: J'aurai aimé savoir si le notaire n'aurait pas pu redistribuer ces halls privatifs en parties communes quand il a fait l'acte rectificatif.
Le notaire ne peut faire que ce que l'AG décide. Pour que ce hall appartienne au SDC il fallait que le SDC l'achète.
Par contre, ça aurait pu je pense être une partie commune spéciale à ces deux lots: ils seraient seuls à voter les travaux de cette partie commune et seuls à payer. On aurait juste une clé spéciale à ces deux lots. Par exemple:
Le lot initial vaut 100 tantièmes généraux
On le divise en 2: chacun des deux lots vaut 50 tantièmes. Pour les autres copros, rien ne change.
On crée en revanche pour le hall une partie commune spéciale à ces 2 lots. On dit cette partie vaut 50 tantièmes, 25 pour chaque lot. Chaque dépense faite uniquement pour cette partie est décidée et payée 50/50 par les 2 copros.
Si vous avez une porte qui sépare ce hall du reste des parties communes, ce qui fait que les 2 copros peuvent décider autre chose que ce qui est décidé dans le reste du couloir, c'est jouable. Sinon, c'est une galère... Pour pas léser les autres copros, faut calculer un prorata du temps que le gardien met à passer la serpillière à cet endroit, par exemple...
Il vous faudrait peut être revenir aux PV d'AG qui ont décidé cette division et à la traduction de cette décision sur le RDC. Vérifier
- la cohérence entre les deux
- que le syndic applique bien le RDC.
Parce que j'arrive pas à comprendre comment ce hall peut avoir besoin d'un mandataire. Sauf si c'est un lot en soi. |
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2014 19:29:32 |
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jmr91200
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Posté - 11 sept. 2014 : 19:46:08
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Il n'y a pas à reprendre les PV d'AG puisque le RDC et l'acte modificatif ont été signés avant l'AG constituante.
Je vais prendre l'exemple de mon cas, les autres concernés sont rédigés de la même façon :
citation:
Rappel du lot initial
…
…
…
Lot numéro cent trente six (136)
Dans le bâtiment B, hall d'entrée n"49, porte B18, au deuxième étage, accès par le lot numéro 138,
Un appartement comprenant : une entrée, une chambre, une salle de bain avec water-closet, un séjour avec cuisine.
Figurant sur teinte bleue sur le plan ci-annexé.
Ce lot ne peut être cédé séparément du lot CENT TRENTE HUIT.
Et les cent dix-huit / dix mille cent cinquante huitièmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier,
Lot numéro cent trente sept (137) :
Dans le bâtiment B, hall d'entrée n"49, porte B11, au deuxième étage, accès par le lot numéro 138,
Un appartement comprenant : un séjour avec cuisine, une salle d'eau avec water -close!,
Figurant sur teinte orange sur le plan ci-annexé.
Ce lot ne peut être cédé séparément du lot CENT TRENTE HUIT.
Et les soixante-quatorze / dix mille cent cinquante huitièmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier,
Lot numéro cent trente huit (138):
Dans le bâtiment B, hall d'entrée n'49, au deuxième étage,
Un hall d'entrée desservant les lots numéros CENT TRENTE SIX et CENT
TRENTE SEPT.
Ce lot est indivis auxdils lots 136 et 137, à proportion de moitié indivise
chacun, et ne peut faire l'objet d'une vente séparée.
Figurant sur teinte verte sur le plan ci-annexé.
Et les dix-huit / dix mille cent cinquante huitièmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier.
Chaque trimestre, je paye l'appel de charges pour les 2. L'autre copropriétaire me donne sa quote-part en main propre avec en contrepartie une copie de l'appel du Syndic. |
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Édité par - jmr91200 le 11 sept. 2014 19:49:21 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 19:55:10
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Donc
1) ce hall, c'est bien un lot. C'est là qu'est le problème.
Et y'a plusieurs "couples de logements" dans ce cas, si je comprends bien ? Tous? La plupart?
C'est des bouts de hall physiquement séparés des autres parties communes ou pas?
citation: 2) Ce lot ne peut être cédé séparément du lot CENT TRENTE HUIT.
J'imagine que ça, ça a été changé? Sinon vous parleriez pas de "l'autre propriétaire".
C'est quoi le texte de la modif? |
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2014 19:57:44 |
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Stéphane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:00:01
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Ce (ces?) petits halls existe(nt) en tant que lot(s). Je ne vois pas de complications de gestion à ce qu'il reste ainsi.
Mais en tant que lot à charges communes générales seulement (il faudrait quand même être sur place pour bien appréhender la situation)
La création d'une clef concernant seuls les voisins "desservis" me paraît être l'option la moins simple (comme l'illustre Vivianne : risque d'incohérences des choix de l'ensemble des copros à ceux directement concernés par un ravalement intérieur par exemple, même si une porte masquerait quelque peu la misère, et surtout la problématique des déterminations des coûts (part ménage et travaux alloués à ces espaces seuls ?) qui risquent fort de créer des désaccords plus bloquants que souhaitables..)
Bon, ce n'est que mon impression,
Peut-être qu'une partie commune à jouissance ciblée serait valable dans ce cas ? ... |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:14:17
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citation: Ce (ces?) petits halls existe(nt) en tant que lot(s). Je ne vois pas de complications de gestion à ce qu'il reste ainsi.
La complication, c'est
1) qu'en tant que lots ils doivent être représentés à l'AG. Donc les deux copros qui sont de parfaits inconnus l'un pour l'autre doivent s'entendre pour savoir qui vote pour ce lot. Même s'ils se détestent.
2) Mais ça c'est pas trop grave : chaque copro a deux appels de charges pour toutes les charges.
Des charges spéciales, bon, si y'a une séparation... pourquoi pas
Mais y'a quand même un truc qui me chiffonne juridiquement. Etre en indivision sur une partie commune d'une copro , donc définie telle que "partie commune" dans le RDC c'est une chose. C'est géré par la loi de 1965.
Mais être en indivision sur quelque chose de défini comme un lot, et qui n'est pas défini comme partie commune au sein d'un RDC, ça me choque. Y'a des règles précises pour gérer une indivision . Et c'est pas du tout les règles qui s'appliquent à la copro....
Je me trompe?
Et puis, définir des lots qui
- "ne peuvent être vendus séparément": autrement dit ils doivent être vendus au même copro
- dont un est "indivis aux autres lots"
C'est Zarbi. On a donc un copro unique qui est en indivision... avec obligatoirement lui même..
Il faut la modif qui a rendu les lots dissociables..
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2014 20:16:56 |
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Stéphane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:18:26
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Un lot peut-il être partie commune générale ? C'est la solution qui me semble appropriée (mais sans être sûr :) car à ce stade, il me faudrait une vision de terrain pour mieux me déterminer) |
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jmr91200
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:19:12
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Viviane, l'extrait que je cite en #7, c'est l'acte rectificatif. Ces halls privatifs ne seraient qu'au nombre de 4.
Je pense surtout que ce qui gène (enfin entre guillemets), c'est le fait de devoir se voir pour régler sa quote-part. Idéalement, il faudrait que le Syndic puisse le regrouper sur notre appel principal mais visiblement c'est compliqué à gérer. |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:21:42
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citation: Un lot peut-il être partie commune générale ?
Normalement non. A ma connaissance, un lot n'est pas une partie commune.... et une partie commune ne peut pas avoir des tantièmes ni un droit de vote... |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:29:32
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citation: Viviane, l'extrait que je cite en #7, c'est l'acte rectificatif. Ces halls privatifs ne seraient qu'au nombre de 4.
Bon, je dois être fatiguée, je vais arrêter de répondre parce que j'ai lu
citation: Ce lot ne peut être cédé séparément du lot CENT TRENTE HUIT.
Qui est le lot "Hall"
Et j'ai compris que les 3 lots étaient indissociables...
Reste quand même que pour moi ça tient pas debout que ce soit un lot... Mais comment résoudre le problème? Là , tout de suite, je vois pas.
Ils sont séparés physiquement des autres parties communes? |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:35:35
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citation: Idéalement, il faudrait que le Syndic puisse le regrouper sur notre appel principal mais visiblement c'est compliqué à gérer.
C'est pas juste compliqué, c'est impossible. Le syndic est tenu de faire un appel par lot.
Et hônnêtement moi je chercherais à changer ça. Parce que si vous tombez sur un voisin compliqué, vu comment c'est rédigé, vous aurez des problèmes. |
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:40:06
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Je comprends qu'il existe un problème de gestion de chaque bout de couloir du fait de la division antérieure de lots.
Ca n'est un problème de gestion pour chacun des 4 lots divisés.
La-dedans, la copro n'intervient pas, et ne perçoit aucune gêne, aucun inconvénient, aucun problème, rien.
Pour faire plaisir elle a accepté la création de ces quatre lots communs.
A mon avis la question du 'rachat' de ces parties pour les transformer en partie commune ne se pose pas, parce que le syndicat n'a pas d'intéret au rachat. le seul qu'il aurait serait de faire plaisir a 8 copros.
Au mieux on peut concevoir une intégration par cession a cout nul pour le syndicat qui recoit dans payer, les frais étant pour les 8 copropriétaires. ca va couter pas mal d'argent.
Qui peut avoir a dépenser tant d'argent?
Il s'agit en fait de 'récupérr' des boulettes, car la création de ces lots n'était pas une bonne idée du tout.
citation: e pense surtout que ce qui gène (enfin entre guillemets), c'est le fait de devoir se voir pour régler sa quote-part ce n'est pas un problème du syndicat.
En fait vous constatez qu'il aurait été plus avisé de créer des parties communes privatives, a deux a chaque fois, et vous voudriez transformez ces quatre lots en parties communes privatives.
A mon avis encore, compte-tenu de tout ce qui a été dit plus haut, il VOUS appartient de calculer le cout de cette transformation avant de demander a une AG de valider, parce que pour éviter de vous voir, ca va couter plusieurs milliers d'euros....
Si le réel inconvénient est que les appartements sont moins vendables de ce fait, alors, c'est autre chose, et ca vaut sans doute que vous (les 8) dépensiez un dizaine de milliers d'euros.
Ajout: A regarder la rédaction du RdC modifé, ca a été fait par un amateur. |
Édité par - ribouldingue le 11 sept. 2014 20:47:34 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2014 : 20:49:02
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Une dizaine milliers, peut être pas quand même...
Faut voir s'il est possible de simplement intégrer les tantièmes de ce lot hall aux deux autres lots, et redéfinir le lot hall comme partie commune spéciale.. Ca change rien pour les autres. Et c'est plus simple pour vous.
Si c'est possible avec juste une modif du RDC et de l'EDD, sans cession ni acquisition..
Mais le syndic d'origine et le notaire d'origine sont des nuls...
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jmr91200
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Posté - 11 sept. 2014 : 21:31:26
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Merci pour vos réponses qui confirment quand même que ça risque de coûter cher pour pas grand chose.
Pour visualiser notre copropriété, nous sommes trois bâtiments cote cote reliées par deux cages d'escaliers/ascenseurs et deux sous-sols. A l'origine, le bâtiment central aurait dû être le seul à avoir des accès aux appartements avec porte d'entrée dès le palier.
Viviane, pour vous répondre, les lots que je cite en #7, il y a mon appartement (le 137) et celui de mon voisin (le 136) et pour accéder à notre appartement il y a une petite pièce carré (le 138). A la base, cela aurait dû être un seul appartement (il y a même encore l'emplacement du cadre de porte prévu à la base). Le hall n'existe que parce que les armoires techniques de l'étage n'ont pas été déplacés. L'acte dit juste que chacun de nos appartements (le 136 ou le 137) ne peut être vendu sans le hall privatif (le 138) puisque ce dernier est le passage obligé pour passer à chacun de notre appartement. Avant notre hall, il y a le palier (escalier/ascenseur) qui est une partie commune.
Pour les "bouts de couloirs", c'est simple, c'est un couloir en ligne droite déversant cinq logements (trois sur la gauche, deux sur la droite). La première partie du couloir est une partie commune et la seconde est la fameuse indivision qui n'est symbolisé en rien (pas de porte).
Pour l'instant, sur les 8, 7 sont des copropriétaires résidents et nous nous entendons suffisamment pour gérer ce petit inconvénient. Juste, il faut être vigilant en cas de vente et refaire un papier pour désigner le mandataire auprès du Syndic.
ribouldingue, je ne pense pas que cela soit un frein à la vente.
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Posté - 12 sept. 2014 : 07:07:41
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citation: Une dizaine milliers, peut être pas quand même... géomètre, notaire, puis bureau de publicité foncière, on est deja pas loin des 3000 pour un seul acte avec un seul copropriétaire.
Combien y en a t'il ici, donc on augmente le cout des interventions notariales et de publicité puisqu'il semble y a voir 9 intervenants, 8 copros et un syndicat.
Est-ce que quand on procède a huit modifications de déclarations de propriété on paye une seule fois les frais minimums de publications aux hypothèques ou huit fois? Pour ma part je pense que c'est huit fois. |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 12:21:42
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Je pense qu'il faut se renseigner. S'il s'agit simplement de modifier la définition de ces lots, sans qu'ils changent de propriétaire, il n'y a pas besoin de géomètre à priori: ils sont déjà métrés sur le plan.
Or Il n'y aurait probablement besoin d' aucune scission puisque les propriétaires des deux lots sont déjà en indivision sur le 3eme lot, et resteraient en indivision sur la partie commune.
Seule la dénomination changerait.
Même chose pour la modif de la grille de répartition : pas de calcul compliqué à faire. Donc je vois pas pourquoi d'embaucher un pro pour ça.
citation: Est-ce que quand on procède a huit modifications de déclarations de propriété on paye une seule fois les frais minimums de publications aux hypothèques ou huit fois? Pour ma part je pense que c'est huit fois.
Il s'agirait pas de 8 ventes de lots.
Ca se résumerait donc à un notaire qui rédige les modifs + la publication.
Il s'agirait donc de ce que bureau des hypothèques considère comme UNE modif du RDC, soit UN doc à publier. Quand bien même on modifie l'intitulé de 4 lots et les tantièmes de 8 autres.. Sinon, ce serait ubuesque. Si les hypothèques faisaient payer au nombre de modifs du RDC , y compris faites en même temps, comment on compterait le nombre de modifs quand on met un RDC qui a 40 ans à jour? On compterait quoi? Le nombre de paragraphes modifiés? Le nombre de mots? Ca me semble peu probable.
J'ai l'impression que votre copro est récente? De mon point vue, votre RDC rédigé tel que est une bombe à retardement...
Vous payez comment le ménage, par exemple? Si y'a aucune séparation physique entre ces "halls " et les parties communes à tout le SDC, je suppose que vous mutualisez toutes les dépenses? Assurance? Ménage? Ravalement? Tout est décidé et payé par tout le SDC?
Si oui, un jour, un copro qui a quelque chose à y gagner et/ou psychorigide viendra expliquer que rien de tout ça n'est légal, qu'il veut pas payer le ménage du hall du voisin quand bien même le voisin paye le ménage du sien.. Ou la peinture dans le hall du voisin. Ou l'augmentation de l'assurance du SDC due a l'incendie dans le hall du voisin... que le SDC n'avait pas assurer puisqu'e c'est une partie privative...Et il contestera ses charges personnelles... |
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 12:25:28 |
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Rachat hall privatif par la copropriété 
