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 Posté - 12 sept. 2014 : 12:31:43
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Je ne comprends pas trop ce que vous nommez 'modification de la description du lot'.
Ces 4 lots sont en indivision. Vous proposez qu'ils restent en indivision? Quel avantage? IL faudra donc toujours nommer un représentant de l'indivison pour agir en AG.
Quelle nouvelle description proposez-vous? J'ai peu-être manqué quelque chose
Pour ma part je ne voyais de solution que l'apport de chacun de ces 4 lots gratuitement aux parties communes, ce qui implique 8 actes de cessions |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 12 sept. 2014 : 12:40:47
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Viviane > La copropriété date de 2012. Pour le ménage ou autres, rien de compliquer : c'est payé au nombre de tantièmes possédés. Je ne pense pas désavantager les autres copropriétaires. |
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Stéphane
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Posté - 12 sept. 2014 : 12:47:49
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"Pour ma part je ne voyais de solution que l'apport de chacun de ces 4 lots gratuitement aux parties communes"
C'est ce à quoi je pensais aussi, mais version "indivision entre tous les copros", les actes de cession et tout le reste logiquement répartis entre tous les copros (sans être sûr de savoir si tout cela est aisément faisable, voire réaliste ...). |
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Posté - 12 sept. 2014 : 12:56:56
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Stéphane, les lots appartenant en indivision entre tous les copros, c'est les parties communes.
Pour faire passer un lot d'une indivision a deux a une indivision à N ou en faire une partie commune, il faut un acte de cession impliquant un notaire obligatoire, et il faut une inscription au fichier immobilier. il faut naturellement dans ce cas modifier l'EDD et le RdC
il faut payer les taxes et les frais d'inscription. il faut pauyer le notaire. |
Édité par - ribouldingue le 12 sept. 2014 12:57:54 |
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Viviane
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 Posté - 12 sept. 2014 : 13:04:45
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citation: Quelle nouvelle description proposez-vous? J'ai peu-être manqué quelque chose
Partie commune spéciale aux lots X et Y...
citation: Vous proposez qu'ils restent en indivision? Quel avantage? IL faudra donc toujours nommer un représentant de l'indivison pour agir en AG.
Une partie commune en copropriété est toujours une indivision. Mais elle n'est affectée d'aucun numéro de lot et d'aucun tantièmes. Donc la partie commune ne vote pas. Donc elle n'a pas besoin de mandataire. Dans ce cas, les tantièmes du lot hall seraient simplement redistribués sur les 2 lots qui possèdent ce hall en indivision. La partie hall devient commune et n'aurait plus de tantième, donc plus de doit de vote.
citation: Viviane > La copropriété date de 2012. Pour le ménage ou autres, rien de compliquer : c'est payé au nombre de tantièmes possédés. Je ne pense pas désavantager les autres copropriétaires.
jmr91200, je ne vous ai jamais soupçonné de vouloir désavantager qui que ce soit, rassurez vous.
Mais en copropriété, on est pas forcément avec des amis. On peut se retrouver avec quelqu'un qui est prêt à n'importe quoi pour ne pas payer ceci ou cela.
Avec un RDC limpide, il fera pas de procès parce qu'il trouvera pas d'avocats pour le faire.
Avec un RDC pas clair, on s'expose à des problèmes potentiels.
Je suis vraiment pas experte en copros récentes, mais pour moi le responsable de ce bourbier est le promoteur. Ca devrait etre à lui de payer les modifs à faire pour avoir un RDC nickel.
Je consulterais d'abord une asso type ARC pour voir ce qu'elle vous dit de ce truc et comment le résoudre, puis éventuellement un avocat (ou autre) spécialisé en rédactions de RDC...
Surtout pas celui qui a fait le votre...
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 13:10:44
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PS: la chance que vous avez, c'est que vous êtes que 8. Si la solution se trouve dans une modif du RDC qui ne peut être votée qu'à l'unanimité, ça reste faisable.
Et y'a un problème qu'on a pas vu: comment est déclaré ce "lot" aux administrations? Vous payez des impots locaux dessus, etc??? |
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Posté - 12 sept. 2014 : 13:23:19
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Viviane,
Pour que ces quatre lots en indivision a 2 passent en parties communes spéciales, il faut un acte de cession, un notaire, une modification de l'EDD et du RdC et il faut pour chacun des 8 propriétaires un acte de cession, il y a donc 8 actes de cession, avec 8 interventions notariales, et 8 taxes de cessions, avec 8 inscriptions au bureau de publicité foncière.
Les modfications du RdC incluent évidemment les modifications des tantièmes.
Je n'avais donc rien manqué, et le cout total sera largement supérieur a 5000 euros....
En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend, en principe, de la valeur vénale retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit ( article 150 VB du CGI ).
Il y aura donc en outre en théorie 8 déclarations de type H2 a faire pour modifier la base fiscale des TH et TF et TEOM, mais vu que le calcul ne se fait que si la base taxable baisse de plus de 5%, je pense que le résulta sera nul. |
Édité par - ribouldingue le 12 sept. 2014 13:25:08 |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 15:23:01
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citation: et il faut pour chacun des 8 propriétaires un acte de cession
Je comprends pas ce que vous dites : Cession de qui à qui? Ces halls sont déjà en indivision à 2. S'ils deviennent partie commune aux deux mêmes (et uniquement à eux) , qui vend quoi à qui?
Ils vont pas se les vendre à eux mêmes... ?
Mais c'est un m*** quand même . Si ces lots sont déclarés tels aux impôts etc, vous êtes dans machin m****.
citation: "Pour ma part je ne voyais de solution que l'apport de chacun de ces 4 lots gratuitement aux parties communes"
Ce serait le mieux, c'est certain. Et là , effectivement, y'a forcément cession: des copros au SDC. Et de mon point de vue, même si vous en aviez pour 5000 euros (soit environ 600 chacun) je le ferais. Ce sera pour votre SDC tout neuf une sécurité juridique.
Quitte à essayer ensuite de faire payer le promoteur qui a pondu cette modif de RDC a la noix, sans doute pour éviter des frais X ou Y...., comme payer un pro pour la rédiger...
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 15:38:41 |
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Posté - 12 sept. 2014 : 15:40:08
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Désolé, mais si ce sont des parties communes spécifiques, ce ne sont absolument pas des lots individuels indivis; Les parties communes sont en indivision générale, les parties communes spécifiques aussi. D'ailleurs le syndicat a son mot a dire sur ce qui s'y passe sauf certaines opérations. Si c'est un lot en indivision, le syndicat n'a rien a dire.
citation: S'ils deviennent partie commune aux deux mêmes (et uniquement à eux) , qui vend quoi à qui? les deux indivisaires au syndicat. |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 15:51:41
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citation: citation:
S'ils deviennent partie commune aux deux mêmes (et uniquement à eux) , qui vend quoi à qui?
les deux indivisaires au syndicat.
Si les deux indivisaires du lot vendent au syndicat, tous les membres du syndicat deviennent indivisaires de ce lot. ça n'est plus une partie commune spéciale. à deux lots seulement, qui est ce dont je parlais ci-dessus..
citation: Les parties communes sont en indivision générale, les parties communes spécifiques aussi.
A ma connaissance, pas forcément,. On peut avoir une partie commune spéciale où seuls certains membres du SDC sont indivisaires ET ont la jouissance. OU une partie commune spéciale dont tout le SDC est indivisaire mais une partie seulement a la jouissance.
En tous cas, j'ai déjà vu ça dans un RDC... mais c'était des batiments séparés.
Là , la chose est de toute façon tordue... faire de ces halls une bête partie commune à tous, ce serait l'idéal. |
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 16:04:37 |
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Posté - 12 sept. 2014 : 16:21:28
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Pfff, la loi de Vivianne a nouveau.... C'est pénible. J'abandonne;
J'espère que le questionneur initial a sa réponse, parce que la, pfff...
citation: faire de ces halls une bête partie commune à tous, ce serait l'idéal. 5 000 à 10 000 euros, je ne vois pas ce que cela change.
C'est bien histoire de dire le contraire des autres. |
Édité par - ribouldingue le 12 sept. 2014 16:22:51 |
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jmr91200
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Posté - 12 sept. 2014 : 16:25:27
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ribouldingue > le questionneur initial a sa réponse. |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 18:02:22
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citation: Pfff, la loi de Vivianne a nouveau.... C'est pénible. J'abandonne;
Ah, les arguments de Ribouldingue... Ma foi, j'ai cru le temps d'un fil que vous étiez redevenu capable de débattre . ... il semble que j'ai fait erreur... Bonne soirée Ribouldingue.. |
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 18:05:16 |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 23:18:45
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Pour info.... loi 1965 (cf lien dans signature)
citation: Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Je vous conseille aussi les articles suivants...jmr, ça peut vous être utile. |
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 23:22:14 |
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Posté - 13 sept. 2014 : 06:51:40
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Et pour faire d'une partie privative indivise une partie commune indivise, on envoie juste un mail au syndicat pour lui indiquer que demain ca a changé? |
Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2014 06:52:44 |
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Viviane
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Posté - 13 sept. 2014 : 13:38:33
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Ribouldingue, Ce RDC est un sac de noeuds illégal.
Tout ce je dis, c'est que si ça devient une partie commune spéciale aux deux lots, y'a pas de cession. J'ai jamais prétendu savoir COMMENT faire cette transformation. Relisez moi mieux:
citation: Je suis vraiment pas experte en copros récentes, mais pour moi le responsable de ce bourbier est le promoteur. Ca devrait etre à lui de payer les modifs à faire pour avoir un RDC nickel.
Je consulterais d'abord une asso type ARC pour voir ce qu'elle vous dit de ce truc et comment le résoudre, puis éventuellement un avocat (ou autre) spécialisé en rédactions de RDC...
Surtout pas celui qui a fait le votre...
PS: la chance que vous avez, c'est que vous êtes que 8. Si la solution se trouve dans une modif du RDC qui ne peut être votée qu'à l'unanimité, ça reste faisable.
Et y'a un problème qu'on a pas vu: comment est déclaré ce "lot" aux administrations? Vous payez des impots locaux dessus, etc???
Transformation qui en plus ne résoudrait qu'une partie en fait peu importante du problème.
Le problème majeur c'est qu'il n'y a pas de séparation physique entre ces halls et le reste des parties communes. Et que donc il est quasi impossible de distinguer dans les dépenses ce qui doit être payé par TOUT le SDC et ce qui doit être payé par 2 copros seulement.
Or, le SDC dans son entier n'a pas à payer ce qui concerne des surfaces qui ne lui appartiennent pas : ménage , assurance, et un jour ou l'autre travaux. Légalement, tout ça ne doit être payé QUE par ceux à qui ces surfaces appartiennent.
Donc, même si personne n'est en fait lésé, puisque tout le monde semble être dans la même situation, ça ira
- tant que les dépenses sont faibles
- tant que copros s'entendent.
- tant que personne n'est conscient du problème.
Le jour où il faudra faire un ravalement, pour peu qu'un seul copro conteste la note, considérant que lui ne veut pas faire ce ravalement dans la partie qui lui appartient NI payer le ravalement des parties qui ne lui appartiennent pas, ce sera le m.... Et un copro peut contester son compte perso des années après que les comptes aient été approuvés.
C'est pour ça que je disais que c'est une bombe à retardement. Faire l'autruche et laisser les choses en l'état risque fort de vous coûter un jour, rien qu'en procédures (avocat, huissier, DI....) bien plus cher que de les résoudre aujourd'hui.
D'autant que vous avez peut-être encore la possibilité de vous retourner contre le promoteur, pour avoir pondu un RDC "illégal". Ce que vous aurez sans doute du mal à faire dans 10 ans. |
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Édité par - Viviane le 13 sept. 2014 14:06:34 |
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Posté - 13 sept. 2014 : 16:06:39
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citation: si ça devient une partie commune spéciale aux deux lots, y'a pas de cession. Ce n'est pas trop étonnant qu'après vous ne sachiez pas comment faire puisque il y a forcément cession. Une partie privative qui devient partie commune est une cession, peu importe si les deux indivisaires du départ sont les deux indivis de la copropriété bénéficiaire après.
Le fait que la gestion du bien commune revienne au syndicat et non plus aux indivisaires le montre assez. Peu importe parès que POUR CERTAINS ACTES et CERTAINS ACTES seulement ces deux indivis soient les décideurs.
En revanche ce ne sont pas eux qui gèrent la partie comptable ni le compte en banque de cette partie del 'indivision, donc dire qu'il n'y a pas cession est une abbération. |
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Viviane
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Posté - 13 sept. 2014 : 16:32:01
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citation: Ce n'est pas trop étonnant qu'après vous ne sachiez pas comment faire puisque il y a forcément cession. Une partie privative qui devient partie commune est une cession, peu importe si les deux indivisaires du départ sont les deux indivis de la copropriété bénéficiaire après.
Arrêtez moi si je me trompe... une cession, on est bien d'accord, c'est une vente? Donc un CHANGEMENT DE PROPRIETAIRE.
état A : Donc, origine : Mr X et mrY sont propriétaires indivis du lot 138.
état B: A l'arrivée, mR X et My sont copropriétaires uniques et indivis de la partie commune Z
Pour vous, entre les deux, il y a cession. A quel moment ce lot a t il CHANGE DE PROPRIETAIRE?
Donc on revient à la case départ: cession de qui à qui? Si mr X et Mr Y cèdent la chose au SDC, c'est le SDC qui devient propriétaire, donc TOUS les copros sont copropriétaires individis, et pas seulement Mr X et MrY.
A moins de créer un AUTRE SDC qui ne possèderait que ce lot.. et n'aurait que Mr X et Mr Y comme membre...
Pour moi, en faire une partie commune spéciale, c'est plutôt un changement d'usage du lot. Qui ne nécessite pas de cession.
Et c'est peut être rien du tout . Car rien n'est peut-être possible a part d'abord un procès pour faire déterminer par un juge ce qu'est réellement ce lot 138, juridiquement parlant. Car allez savoir si même il était légal d'écrire:
citation: lot 136 : Ce lot ne peut être cédé séparément du lot CENT TRENTE HUIT.
lot 137: Ce lot ne peut être cédé séparément du lot CENT TRENTE HUIT.
lot 138 : Ce lot est indivis auxdils lots 136 et 137, à proportion de moitié indivise
On a la dedans plusieurs choses qui tiennent pas debout.
- le lot 138 appartient à deux lots. Ce qui est totalement inique. Un lot, c'est un morceau dans une copro. Depuis quand un lot peut-il avoir un titre de propriété? Le lot 138 peut appartenir aux propriétaires des lots 136 et 137, mais aux lots eux mêmes ???
- Le lot . 136 ne peut être vendu sans le 138. Mais pour vendre le lot 138, il faut l'accord de tous ceux qui le possèdent. Donc théoriquement, le 136 ne peut être vendu sans l'accord des deux proprios du lot 138. Idem pour le 137. Chose qui se pose pas du tout de la même façon pour une partie commune, qui n'est pas un LOT.
Bref, un joli m**.
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Édité par - Viviane le 13 sept. 2014 16:47:34 |
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Posté - 13 sept. 2014 : 16:55:35
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Etat B = le syndicat est propriétaire d'une partie commune.
Le syndicat gère cette partie commune, et pour certaines décisions, et certaines seulement, le droit de voter revient aux deux indivis, mais ces droits sont infimes au regard des droits du syndicat.
Consultez la loi, vous verrez que les votes concernant l'entretien et ceux concernant les travaux sont régis différemment, alors que vous pensez que dans une AG il y n'y aurait que ces deux la qui continueraient a voter pour ce lot.
C'est faux.
Si on désigne une femme de ménage, il n'y aura ABSOLUMENT aucun vote spécial pour ces parties communes spécifiques par exemple.
Si on change de syndic, ils n'ont aucun le droit d'en convenir différemment de la majorité, donc non on ne peut pas dire qu'ils seront toujours copropriétaires, c'est bien le syndicat qui sera propriétaire.
Il n'y a aucun changement d'usage, le couloir avec un tapis reste un couloir avec un tapis , et rien ne change dans le couloir. Sauf l'électricité qui devra être payé par le syndicat.
Actuelleemtn il est payé par les deux copros.
citation: On a la dedans plusieurs choses qui tiennent pas debout. Tout tient PARFAITEMENT debout, le montage est parfaitement correct, c'est juste que c'est une immense usine a gaz.
On ne peut pas reprocher a celui qui a fait ca d'avoir MAL fait, mais d'avoir fait COMPLIQUE. |
Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2014 16:58:19 |
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jmr91200
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Posté - 13 sept. 2014 : 16:56:32
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citation: Initialement posté par Viviane
- Le lot . 136 ne peut être vendu sans le 138. Mais pour vendre le lot 138, il faut l'accord de tous ceux qui le possèdent. Donc théoriquement, le 136 ne peut être vendu sans l'accord des deux proprios du lot 138. Idem pour le 137. Chose qui se pose pas du tout de la même façon pour une partie commune, qui n'est pas un LOT.
Donc selon vous, mon précédent voisin aurait dû me demander mon accord pour vendre son appartement ?
D'ailleurs, y'a t-il un endroit pour consulter/vérifier que lors de la transaction, le lot 138 a bien été mentionné ? (j'aurai tendance à dire oui, j'imagine que le notaire recopie l'acte d'origine). |
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Rachat hall privatif par la copropriété 
