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Isir
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 Posté - 02 oct. 2014 : 11:20:27
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Bonjour,
Notre copropriété comprend 1 bâtiment A sur rue comportant 16 logements et une cour couverte (ancien atelier de soudure) possédant des aérations en toiture formant le bâtiment B.
3 soupiraux sur rue et 3 soupiraux sur cour assurent la ventilation des caves et la pérennité des fondations du bâtiment A. Lors du changement de propriétaire du bâtiment B (qui est devenu majoritaire sur la copropriété) celui-ci a modifié la couverture de son local à usage du public(atelier culturel) , supprimant de fait, les aérations de la toiture alors que ce copropriétaire s'était engagé lors d'une AG à rétablir la ventilation.
Nous constatons aujourd'hui que celui-ci n'a pas rétabli l'aération et de surcroît a muré les 3 soupiraux donnant sur son bâtiment.
Aujourd'hui, nous constatons que les IPM constituant le plafond des caves sont fortement corrodées sur le côté du bâtiment où les soupiraux ont été murés.
Ces faits se sont échelonnés sur 10 ans où le copropriétaire n'a rien voulu entendre et nous propose d'installer une VMC dans les caves; il refuse de créer des cheminées pour rétablir la circulation d'air et la prise en charge des IPM corrodés.
avait-il le droit de murer les soupiraux ? peut-il nous imposer une ventilation mécanique à la place ? peut-il se dégager des frais de remise en état des IPM corrodés ? quels recours ?
Merci d'avance pour votre aide.
CJ
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vazy
Contributeur vétéran
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 Posté - 02 oct. 2014 : 18:35:07
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Pourquoi le syndic n'a-t-il pas assigné ce copropriétaire pour une remise en état (depuis 10 ans!!!) ???? |
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Isir
Nouveau Membre
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Posté - 02 oct. 2014 : 19:55:29
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Bonjour et merci pour votre aide
Au début, il y avait juste quelques planches qui bouchaient les 3 soupiraux côté cour.
Le copropriétaire a indiqué en assemblée générale (2002) qu'il ferait le nécessaire pour rétablir l'aération.
Dans ces années-là , nous n'allions pas aux assemblées car nous habitons la province et l'immeuble est dans les hauts de seine.
quand nous nous sommes rendus en AG en 2010, il nous a été dit que rien n'avait été fait et qu'au contraire, maintenant le copropriétaire avait fait des travaux et qu'il avait muré les soupiraux.
Le syndic lui a écrit à plusieurs reprises : le copropriétaire dit qu'il propose de mettre une VMC à la place des 3 soupiraux murés.
Le problème c'est que l'humidité a abîmé les IPM du plafond des caves de l'immeuble de 6 étages.
La copropriété demande que 3 cheminées issues des soupiraux soient édifiées : le copropriétaire dit que c'est trop cher.
nous cherchons un article de loi ou un rendu de décision de justice qui apporterait la preuve que murer 3 soupiraux est répréhensible mais nous avons du mal à trouver
si vous avez une idée, merci pour toute proposition
cj |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 02 oct. 2014 : 23:48:27
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1) Personne n'a le droit de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, ni les parties communes sans accord de l'AG. C'est donc à ce copro de prouver qu'il a obtenu cet accord. Pas à vous de prouver qu'il n'avait pas le droit. Demandez lui où est cet accord.
2) Les soupiraux sont des éléments techniques, permettant la ventilation des caves. Le rôle du syndic est de veiller à la bonne conservation de l'immeuble (de mémoire, art18 loi 1965, voir liens ci-dessous). Il aurait dû depuis longtemps consulter un avocat et mettre à l'ODJ de la prochaine AG l'autorisation de poursuivre ce copro en justice. Faites le, n'importe quel copro peut mettre quelque chose à l'ODJ.
3) Vous arriverez peut-être pas à prouver que c'est la seule raison pour laquelle vos IPN flanchent, mais vous devriez arriver à l'obliger à déboucher tout ça sans problème.
Mais voyez une association ou un avocat, il faut les plans, photos, etc, pour vous répondre plus précisément. |
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Posté - 03 oct. 2014 : 09:03:05
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citation: nous cherchons un article de loi ou un rendu de décision de justice qui apporterait la preuve que murer 3 soupiraux est répréhensible C'est un peu comme chercher un texte de loi qui dise que voler une voiture de couleur bleue et de marque tarntempion est réphréhesnible, vous n'en trouverez pas, car il est simplement interdit de voler.
Le copropriétaire n'a pas le droit de modifier des parties communes, fermer un soupiral est une modification des parties communes, au conseil sydnical de commencer a bouger sérieusement le syndic copropriétaire en question.
Vous ou votre copropriété êtes parti sur deux mauvais chemins:
Il n'y a pas besoin de constater que les IPN se corrodent, parce que au sein d'une bataille d'expert coutant fort cher, un expert écouté pourrait ein prouver l'inverse. Le problème est celui des soupiraux, et pas celui des IPN.
La corrosion des IPN pourrait valoir des Dommages et intérets, mais c'est un autre problème.
citation: La copropriété demande que 3 cheminées issues des soupiraux soient édifiées : Si le syndicat fait ca, ca veut dire qu'il change d'avois et qu'il accepte la fermeture des soupiraux.
Si le sydnicat accepte de fait la fermeture des soupiraux, le copropriétaire incriminé peut fort bien refuser les travaux.
A mon avis il faut rester ferme sur le refus initial et faire rouvrir ces soupiraux.
Dans un second temsp il faut expertiser et faire chiffrer les dégats. |
Édité par - ribouldingue le 03 oct. 2014 09:30:20 |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 03 oct. 2014 : 09:34:46
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Que le syndic fasse son boulot, un LRAR et si le proprio ne bouge pas un référé pour une remise en état aux frais du proprio.
Pour la modification des soupiraux, projet du proprio en AG, vote, et bien entendu tout cela aux frais du proprio. |
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Posté - 03 oct. 2014 : 09:41:06
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Isir : le syndic ne rempli pas du tout sa mission :
1. Obligation d'obtenir l'accord de l'AG pour tout travaux privatifs affectant les parties communes, article 25 de la loi de 1965.
Ce copropriétaire n'a pas demandé cet accord, le syndic DOIT le mettre en demeure de remettre en état ces parties communes, c'est à dire déboucher ces soupiraux. SI il ne bouge pas alors c'est une injonction de faire avec demande d'astreinte journalière.
En ne prenant pas ces mesures, le syndic commet une faute grave de gestion.
2. Le syndic a aussi pour mission la sauvegarde de l'immeuble. On ne bouche pas des aérations de cave, comme une VMC sans causer des dégats; ce que vous avez constaté.
Comme le syndic n'a pas fait respecter la loi et le RDC, il a maintenant engagé sa responsabilité en laissant perdurer une situation qui met en péril l'immeuble sans aération.
3. le copropriétaire n'a rien à imposer, d'ailleurs même si il est majoritaire en tantièmes, ceux-ci sont réduit à la somme de tous les autres copros.
SEULE l'AG est décisionnaire.
4. OU est votre CS ? c'est aussi à lui de controler la gstion du syndic, et qu'il fasse respecter la loi et le RDC.
Le fautif est évidemment ce copropriétaire qui désire imposer sa loi, ET aussi au syndic qui ne fait pas respecter la loi de la copropriété.
Il faut donc que votre CS -si il existe - EXIGE du syndic qu'il mette en demeure ce copropriétaire " hors la loi " de débocher TOUTES les aérations sous huit jours, sous peine de poursuites judiciaires. 
Sinon, votre immeuble va continuer a moisir ! 
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 04 oct. 2014 : 18:13:10
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Bonjour
Etes-vous seul sur ce sujet, ou y a-t-il d'autres copropriétaires qui sont d'accord avec vous? Pensez-vous avoir une majorité à l'AG pour vous suivre dans une action éventuelle.
Si oui, il me semble qu'il faut mettre cette question à l'ordre du jour de l'AG en proposant une délibération demandant au copropriétaire de remettre les choses en ordre.
Un copropriétaire ne peut pas détenir à lui seul la majorité des voix (Article 22 : lorsqu'un copropriétaire possède une quotte part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires).
Il faudra vraiment que tous les autres copropriétaires soient d'accord pour faire quelque chose.
Si CS et Syndic ne veulent rien faire il faut peut-être envisager de les mettre en cause et de proposer un autre syndic lorsque viendra la date de renouvellement du contrat.
Avez-vous pensé à intégrer le conseil syndical ? Je sais qu'il n'est pas toujours facile de faire bouger les lignes et le habitudes. |
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Isir
Nouveau Membre
France
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Posté - 04 oct. 2014 : 19:55:08
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Bonjour, et vraiment merci pour toutes vos explications.
J'ai été membre du conseil syndical jusqu'à la dernière AG mais je ne me suis pas représenté faute de désaccords avec le syndic qui essaie à tout prix d'avoir un accord amiable sur la solution (VMC) que veut nous imposer le copropriétaire. Etant précisé que le copropriétaire concerné est la Mairie de la ville.
A l'assemblée générale de 2012, avait été votée une résolution consistant à demander au syndic de saisir le Juge de proximité afin de ré ouvrir les soupiraux
A notre grand étonnement, au lieu de saisir le juge de proximité, le syndic a saisi le conciliateur de justice.
Rien n'est ressorti de la conciliation, chacun restant sur positions.
A noter que lors des assemblées générales, au moins la moitié des copropriétaires n'envoient pas leur pouvoir ni ne viennent. Pour la partie de copropriété de la Mairie, il y a toujours la présence de leur avocate et de plusieurs techniciens de leur service qui nous font le forcing en laissant supposer une prescription latente.
A noter qu'il semble qu'ils aient commencé leurs travaux il y a plus de 10 ans mais en 2008, un architecte lors de travaux conservatoires du bâtiment, avait noté que les soupiraux étaient murés ce qui engendrait des problèmes d'aération et d'humidité qui était la cause de la dégradation des poutrelles.
Nous sommes 3 copropriétaires investis à défendre notre bâtiment :
Peut-on agir en tant que tel sans passer par le syndic ou le syndicat ou faut-il agir contre le syndic du fait de son non respect de la résolution votée ?
Vraiment merci à tous !
cj |
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Posté - 04 oct. 2014 : 22:27:14
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citation: au lieu de saisir le juge de proximité, le syndic a saisi le conciliateur de justice. Oui, mais bon, ce n'est pas ce qui est voté. En revanche, le juge de proximité pour cela, est-ce raisonnable?
citation: Peut-on agir en tant que tel sans passer par le syndic ou le syndicat ou faut-il agir contre le syndic Les deux sont possibles,
un ou plusieurs copros contre le syndicat,
ou bien un ou plusieurs copros contre la mairie copropriétaire, même sans avoir un préjudice personnels pour vos lots/
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Isir
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Posté - 07 oct. 2014 : 17:46:52
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Bonjour,
Etant donné que nous nous sommes rendus compte lors du passage d'un architecte, en 2008 que ces soupiraux qui sont dans des caves privatives, avaient été murés, le risque de prescription court-il à partir de ce moment-là ou bien à partir d'une hypothétique date de travaux (date que fait valoir la Mairie soit entre 2002 et 2004) ?
Dans quelle mesure pouvons nous mettre en cause le syndic sachant que nous avions demandé le Juge de proximité pour arrêter dans l'urgence un risque possible de prescription et que le syndic nous a dirigé vers un conciliateur local de justice ?
Le copropriétaire ayant muré les soupiraux étant une Mairie, quel tribunal faut-il saisir ? et n'est-il pas plus judicieux de saisir le tribunal administratif avec un référé simple ou un référé expertise pour constater la condamnation des soupiraux ainsi que les conséquences ?
A savoir que le syndic depuis l'origine du conflit fait en sorte de convaincre les copropriétaires qui viennent en assemblée générale de ne pas entamer une procédure : comment changer de syndic puisque nous n'avons pas la majorité lors des AG du fait d'une forte absence des copropriétaires (nous l'avons encore constaté à la dernière assemblée).
Dans quel ordre faut-il intervenir ?
Je suis désolé pour toutes ces questions et mon insistance mais j'espère votre aide, merci encore
CJ
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Posté - 07 oct. 2014 : 17:56:47
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On ne choisit pas son tribunal en fonction de la nature de l'adversaire; Si un agent de la Caf tente de me tuer, j'irais au tribunal correctionnel, pas au tribunal des affaires sociales.
Il me semble qu'ici en matière de copropriété, selon le montant c'st le TI ou c'est le TGI, point.
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Édité par - ribouldingue le 07 oct. 2014 18:16:10 |
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Silverpro
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Posté - 09 oct. 2014 : 14:13:56
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Bonjour,
Nous sommes dans une situation similaire. Quelques réflexions sur les commentaires ci-dessous.
Une prescription de 10 ans s'appliquerait sur le changement de destination d'un lot. Le syndic se doit de veiller à la conservation de l'immeuble, donc dans ce cas rechercher les causes de la dégradation et y remédier - pas de prescription ici.
Si vous voulez faire supporter au contrevenant la réparation des plafonds des caves il vous faut passer par un expert judiciaire qui établira les causes et les responsabilités (ceci nécessite une décision d'AG). Ce qui dans votre cas semblerait assez clair puisque vous nous dites que les IPN ne sont corrodés que de leur côté.
Notre architecte favorise la restauration de la ventilation naturelle. En effet les VMC consomment de l’énergie, donc produisent de la chaleur génératrice de condensation. En plus tombent en panne et peu écologiques.
Bon courage!
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Isir
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Posté - 09 oct. 2014 : 20:40:21
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Bonsoir Silverpro et merci pour votre éclairage.
Chacun nous a donné des indications et nous allons tenter de nous débrouiller avec cela. Nous cherchons actuellement un avocat pour nous aider dans nos démarches.
Notre problème aujourd'hui est de savoir si nous devons engager la responsabilité du syndic ?? Une résolution a été adoptée en AG pour une saisie du Juge de proximité et le syndic nous a fait convoquer devant un Conciliateur de justice ce qui n'est pas du tout la même chose.
Merci de vos encouragements,
CJ
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Posté - 10 oct. 2014 : 06:52:15
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Pour faire engager la responsabilité du syndic par le syndicat il faut changer de sydnic et le suivant peut alors sur résolution en AG poursuivre son prédecesseur.
Sinon a titre personnel chacun peut poursuivre, mais il poursuivra le syndicat. |
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soupiraux murés par copropriétaire 
