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copro44
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 Posté - 12 oct. 2014 : 14:29:45
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Bonjour,
Je sollicite vos conseils éclairés pour m’aider dans mon désaccord avec le syndic sur une servitude de passage.
Je suis dans une emprise constituée de 2 copropriétés horizontales indépendantes gérées par le même syndic. Ces 2 copros sont séparées par une voirie principale commune. Cette voirie comporte une entrée unique puisque l’autre extrémité est fermée par une barrière, depuis l’origine, afin d’éviter de rendre cette voirie à l’usage public.
Je vous joins ce petit schéma qui représente l’implantation des 2 copropriétés. Je me situe en A.
Cette voirie fait l’objet d’une réfection par des tampons en bi-couche sur toute sa longueur. Dans la répartition des travaux sur la longueur de la voirie, il se trouve que la surface couverte sur la zone 3 (voir schéma) représente 78% de la totalité des travaux alors que cette zone appartient entièrement à la copro B. Ce qui signifie également que la réfection de cette zone est presque refaite entière car le bi-couche recouvre 90 % de la surface totale de la dite zone.
Donc, mon désaccord avec le syndic est dans la répartition des frais car qu’il veut couper la facture en 2 par solidarité entre les 2 copropriétés sachant que la proportion va du simple au triple, dur à avaler !
Je me suis reporté au le règlement de copropriété où il y a un paragraphe sur la servitude, il est écrit :
« Aux termes d’un acte reçu par maître……..il est constitué sur les parcelles …….dénommées l’ensemble immobilier A idem B…une servitude de passage à tous usages créées dans les 2 ensembles immobiliers.
Il est stipulé que tous les frais d’entretien, de réfection des voies et réseaux existants sur l’ensemble des immeubles appartenant respectivement à A et B seront répartis entre les copropriétés à édifier sur ces terrains au prorata de la surface hors œuvre nette (SHON) réalisée sur chacune d’elles, puis au sein de chaque copropriété au prorata des tantièmes de chaque lot dans les parties communes générales ».
Notre position actuellement est que sur le partage de la facture travaux. Suivant notre logique d’utilisation de la voirie et compte tenue de l’ampleur des travaux sur la zone 3 au schéma, nous refusons le partage uniquement sur cette zone en se référant au RDC. Mais est-ce la bonne interprétation ??
Avec tous mes remerciements
***modération***
rectif de la balise url
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Édité par - Numero6 le 15 oct. 2014 17:47:33 |
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andre78fr
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 Posté - 12 oct. 2014 : 14:37:50
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Si le RDC prévoit l'entretien de cette voie au prorata des SHON je ne vois pas ce qu'il y a discuter...
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copro44
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 2
Posté - 12 oct. 2014 : 15:03:23
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Bonjour Andre78fr,
Quand vous dites "il n'y a pas Ă discuter"
- est-ce que la copro B paye les travaux zone 3 ?
- est-ce 50/50 sur la facture totale ?
Comme je suis un peu novice dans ce domaine, pouvez me donner
plus de détail sur l'interprétation de cet article du RDC.
Merci |
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andre78fr
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3
Posté - 12 oct. 2014 : 15:21:43
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Tel que je comprends l'article du RDC, ce n'est pas tant l'idée de servitude (le droit de passage pour tout le monde) mais le fait que votre règlement (et sans doute le règlement de l'autre copropriété) prévoit bien l'organisation et la gestion des éléments communs aux différentes copropriétés (voies et réseaux) afin d'éviter une union ou une ASL pour gérer uniquement ces quelques parties communes à tous.
Pour savoir qui paye quoi il faut connaître la surface hors oeuvre nette (notion remplacée depuis par "la surface de plancher" mais d'autres pourront vous en dire bien plus là dessus...) de A et de B mais ça ne dépend pas de la surface de la voirie ou des travaux... Autrement dit ; si il y a 2 000 m² dans la copropriété A et 3 000 m² dans la copropriété B, A paye 40% et B paye 60%. |
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Posté - 12 oct. 2014 : 17:42:52
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Posté - 13 oct. 2014 : 06:37:42
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a qui appartient cette voirie ? telle que c'est inscrit au fichier immobilier, car si vous parlez de servitude, c'est que cette voirie n'est pas commune aux deux copros.... |
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Posté - 13 oct. 2014 : 06:49:48
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Peu importe...
Ă€ l'une ou Ă l'autre ou aux deux ( pour partie)
Les conditions de sa gestion sont clairement précisées englobant d'ailleurs celles des equipents communs aux deux entités |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 13 oct. 2014 06:55:13 |
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copro44
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Posté - 14 oct. 2014 : 22:20:44
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Bonjour,
Merci à ceux qui m'ont orienté vers des pistes et j'avoue que la partie n'est pas gagnée.
citation: a qui appartient cette voirie ? telle que c'est inscrit au fichier immobilier, car si vous parlez de servitude, c'est que cette voirie n'est pas commune aux deux copros....
J'ai utilisé le mot "servitude" car c'est ce qu'il est inscrit dans le RDC. Maintenant en ce qui concerne l'appartenance de la rue, j'avoue que je ne me suis pas posé la question. L’évidence va en partie aux 2 copros en fonction de l'implantation, mais !!!
Rambouillet, pouvez me dire ou je trouve l'inscription au fichier immobilier car au niveau syndic ça brasse !!
A propos de la SHON, j'ai demandé au Syndic car je pense qu'il doit détenir cet élément, mais je n'ai pas encore de réponse.
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Posté - 15 oct. 2014 : 04:24:28
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Ce qui est toujours rarement amusant dans ses histoires de charges basées sur les surfaces ( shon-SP....), c'est qu'il faut presque toujours la faire calculer de nouveau afin de tenir compte de son évolution ( officielle ou pas...)
Ça coûte une fortune..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
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Posté - 15 oct. 2014 : 11:20:44
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Copro 44 écrit : citation: Dans la répartition des travaux sur la longueur de la voirie, il se trouve que la surface couverte sur la zone 3 (voir schéma) représente 78% de la totalité des travaux alors que cette zone appartient entièrement à la copro B. Ce qui signifie également que la réfection de cette zone est presque refaite entière car le bi-couche recouvre 90 % de la surface totale de la dite zone.
Sur quoi vous fondez-vous en Ă©crivant " appartient " ?
Le règlement de copropriété, pour une fois, comporte une clause de répartition dont la clarté illumine le débat :
« Aux termes d’un acte reçu par maître……..il est constitué sur les parcelles …….dénommées l’ensemble immobilier A idem B…une servitude de passage à tous usages créées dans les 2 ensembles immobiliers.
Il est stipulé que tous les frais d’entretien, de réfection des voies et réseaux existants sur l’ensemble des immeubles appartenant respectivement à A et B seront répartis entre les copropriétés à édifier sur ces terrains au prorata de la surface hors œuvre nette (SHON) réalisée sur chacune d’elles, puis au sein de chaque copropriété au prorata des tantièmes de chaque lot dans les parties communes générales ».
Il n'y a pas d'autre solution que d'appliquer cette clause.
Une question quand même : comment la décision de faire ces travaux a-t-elle été prise ? Pourquoi la question de la répartition n'a pas été évoquée ?
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copro44
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Posté - 15 oct. 2014 : 13:46:46
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Merci JPM d'avoir pris le temps de me répondre.
Au départ de l'étude, le syndic avait réparti le devis en fonction de l'utilisation de la rue.
Compte tenu du montant des travaux sur la Zone 3, le président du CS de la copro B a mis la préssion sur le syndic pour que la facture soit divisée en 2.
Le fondement de l'appartenance se fait sur la situation d'enclavement de la rue au niveau de la copro B.
Enfin, le syndic n'est pas favorable au parage en fonction de la SHON.
Ce qui semble être simple est très complexe. |
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andre78fr
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Posté - 15 oct. 2014 : 13:52:00
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Mais le syndic n'a pas d'autres options que d'appliquer le règlement de copropriété... |
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Posté - 15 oct. 2014 : 14:08:09
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copro44 :" Au départ de l'étude, le syndic avait réparti le devis en fonction de l'utilisation de la rue."
AIE !!! ce syndic a commis une grossière erreur, car il doit appliquer les décisions des 2 AG ET les grilles de répartition pour chacun des syndicats qu'ils gèrent.
copro44: Enfin, le syndic n'est pas favorable au parage en fonction de la SHON. :
AIE !!! Mais le syndic n'a pas à être favorable ou non à cette servitude et sa répartition des charges de travaux commune aux 2 RDC.
Il doit APPLIQUER les RDC pour les 2 SDC.
Il faut que chaque copropriété adopte ces travaux ET la bonne répartition.
Les 2 RDC ont la même répartition sur ces parties communes; une servitude ET la répartiton des charges de travaux s'imposent à aux 2 SDC.
Le critère d'utilité n'a rien à faire dans cette affaire.
Les copropriétaires du syndic B ET leur syndic doivent refuser cette nouvelle grille. Imaginez 2 syndics différents !! 
Ce syndic n'est pas très bon sur ce coup. Surtout avec une répartition TRES claire pour une servitude, ce n'est pas toujours le cas. |
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copro44
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Posté - 16 oct. 2014 : 10:12:45
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Bonjour,
Je vais œuvrer dans le sens du RDC et convaincre le syndic sur l'application de la répartition en référence à la SHON. Maintenant reste à trouver la SHON de chaque copro.
Question subsidiaire:
Pour desservir la copro B il n'y a que cette voie de circulation principale. Par contre, sur la copro A, il y a une voie perpendiculaire à la voie principale. Est-ce que le même principe s'applique car lors de la réfection de celle ci seule la copro A en a supporté les frais, le syndic utilisant le critère d'utilité ??
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Posté - 16 oct. 2014 : 10:53:41
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copro44 : On ne peut pas appliquer un critière d'utilité sur une voirie grevée d'une servitude de passage.
Une servitude lie ces 2 SDC à perpétuité, et elle s'impose à TOUS les copropriétaires, y compris le syndic
Il ne faut pas convaincre le syndic, car c'est lui qui doit appliquer et faire respecter les servitudes !! C'est au syndic de convaincre les copors qu'ils doivent TOUS payer ces travaux suivant la grille établie pour les 2 copropriétés.
Pour chaque SDC, la quote-part du SDC fixée par le RDC ( SHON) sera payée par les copros des SDC A et B suivant leur quote-part de charges générales communes. C'est votre RDC qui l'exige.
SI le syndic applique une autre grille de répartition que celle des 2 RDC, c'est une faute grave de gestion et les copropriétaires seront légitimes si ils paient leurs charges sur la bonne grille de répartition du RDC et non celle adoptée par l'AG et par le syndic.
Le SDC perdra devant le TGI si le SDC assigne ces copros.
copro44 : Est-ce que le même principe s'applique car lors de la réfection de celle ci seule la copro A en a supporté les frais, le syndic utilisant le critère d'utilité ??
Il ne s'agit pas de principe MAIS de respecter le RDC qui est un contrat que tous les copros ont signé en achetant un lot de copro.
La question qui se pose sur cette voirie annexe, est elle grevée elle aussi d'une servitude de passage ?
Si c'est le cas, application stricte du RDC; pas de critères d'utilité possible. Mais si elle n'est pas grevée d'une servitude, le RDC du bat A s'applique, répartition en charges générales communes pour le seul bat A.
La servitude est un droit réel immobilier. Elle ne pèse pas sur les propriétaires mais sur l'immeuble auquel elle s'applique et ce, en quelque mains qu'il passe
Pour info : une modification de la répartition des charges se vote à l'Unanimité.
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Édité par - philippe388 le 16 oct. 2014 10:54:59 |
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