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Piovem
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 Posté - 31 oct. 2014 : 19:09:47
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Sans interférer avec le sujet en cours sur la question passionnante des comptes séparés, je soumets à tous ceux qui n'ont pas des obsessions avec leurs glandes ou celles des autres, ce petit test à propos du compte d'une copro voisine gérée par mon syndic, qui elle a obtenu le fameux document demandé maintes fois pour ma part, sans résultat.
La banque MonchiPaste leur fait une attestation:
citation: Certifions que le compte du Syndicat de Copropriété "Fleurs de Jean", sis à Moulti-Jean (06329), rue des Epines, a été ouvert dans nos livres sous l'intitulé de ladite copropriété, en compte séparé sous le n° 12345687978 en date du 29/02/2009... Gestion assurée par le Cabinet Salameck... qu'il ne peut fusionner, pour quelque cause que ce soit, avec tout compte du Cabinet S... etc.
Mais voilà -t-il pas que dans le document annexe, dénommé "Convention de Compte courant copropriété" on trouve ceci en première page:
citation: CONDITIONS GÉNÉRALES
COMPTE COURANT
la banque et le client conviennent respectivement de faire entrer dans un compte courant unique toutes les opérations de quelque nature que ce soit notamment ouverture de crédit, prêts qu'ils pourraient avoir à traiter ensemble.
UNITE DE COMPTE
Si le client demande l'ouverture de plusieurs comptes de même nature, en Euros ou en toutes autres devises, ces comptes sont considérés comme des sous-ensembles d'un même compte courant, bénéficiant d'une simple autonomie comptable et leurs soldes peuvent être fusionnés à tout moment pour faire ressortir un solde unique… Etc.
A votre avis: il est unique ou séparé?
Merci de vos contributions éclairées.
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 Posté - 31 oct. 2014 : 19:19:31
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Le client est la copropriété.
Les circonvolutions du banquier s’appliquent aux divers compte du client, donc de la copropriété.
Il est de plus certifié qu'il ne peut y avoir de fusion avec les comptes du cabinet S. C'est juste étrange d'indiquer le nom du gestionnaire dans la convention, de sorte qu'il faudra changer de convention en changeant de syndic. |
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Calendrier
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Posté - 31 oct. 2014 : 19:38:36
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Bonsoir à tous,
J'ai lu plusieurs posts aujourd'hui sur le sujet et je m'interroge également.
Le plus simple pour savoir s'il s'agit ou non d'un compte séparé ne serait-il pas que le CS demande au syndic de lui fournir promptement les relevés de compte (sur les 3 derniers mois par exemple) par mail ou par l'intermédiaire du gestionnaire ?
Si c'est un compte séparé, normalement il n'y aura aucun problème.
Et si le syndic tergiverse pour finalement ne rien fournir au CS, c'est que les fonds du SDC sont sur un compte du syndic. Et dans ce cas, l'attestation de la banque serait fausse.
Je n'affirme rien, j'essaie simplement d'apporter de l'eau au moulin.
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Posté - 31 oct. 2014 : 20:22:20
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calandrier : ET oui !! votre question est judicieuse; il est facile de vérifier sur ces relevés si ce compte est séparé ou non. J'avais évoqué cela dans les fils sur le compte séparé.
Mais le CS DOIT posséder tous ces relevés afin de faire une vérification complète et sérieuse des comptes du SDC en faisant un rapprochement bacaire comme chacun d'entre nous le fait avec son compte personnel.
Dans un compte séparé il est facile et rapide d'identifier les opérations au crédit et au débitet de faire ce rapprochement.
Dans un compte individualisé, les opérations sont groupés, et il vous faudra des heures avec le GL pour espérer identifier les écritures de chaque virement groupés. Une écriture peut comprendre le paiement d'un trimestre d'honoraires, des factures de fournisseurs, ou une facture d'eau ou de fioul. Même chose au crédit, vous y trouverez des écritures groupant des paiements de charges, et sans de longue recherche et des nombreuses additions, il vous sera impossible d'indentifier ce qui se trouve dans ses écritures groupées.
Tout CS sérieux qui demande le GL et les relevés bancaires ( et ce n'est pas tous les CS qui le font  ) pour effectuer son controle connait cela.
la convention est un doc su SDC, le syndic n'a pas a refuser ce document au CS.
ET attention aux attestations des banques, il ets prouvé qu'elles peuvent être bidonnées. Et pourquoi ne pas fournir cette convention d'ouverture à la place d'une attestation ?  |
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Piovem
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Posté - 31 oct. 2014 : 23:52:20
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citation: Initialement posté par Calendrier
Et si le syndic tergiverse pour finalement ne rien fournir au CS, c'est que les fonds du SDC sont sur un compte du syndic. Et dans ce cas, l'attestation de la banque serait fausse. C'est ce que j'en déduis après des refus incessants de sa part. Mais je crois qu'on serait dans le simplisme, car selon les écrits fournis aux voisins, tout aurait l'apparence du vrai, mais est-ce la vérité?
L'autre alternative serait donc de vérifier ligne par ligne si les entrés-sorties correspondent aux mouvements de la compta, mais cela ne garantit rien quant à la vraie séparation du point de vue légal, puisqu'ils peuvent être indépendants du point de vue comptable, sans l'être du point de vue juridique.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Le client est la copropriété.
C'est juste étrange d'indiquer le nom du gestionnaire dans la convention, de sorte qu'il faudra changer de convention en changeant de syndic. Serait-ce parce que le compte est bien lié au syndic? Comme ça, s'il s'en va il n'aura plus de raison d'être dans les mêmes conditions et un autre syndic ne pourrait pas s'en servir.
Ces conditions sont bien rattachées au syndic, pas à la copro. |
Édité par - Piovem le 01 nov. 2014 00:01:48 |
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Posté - 01 nov. 2014 : 01:01:27
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Bonsoir Piovem,
Pour moi, ces relevés bancaires ont leur importance et ce serait une piste à exploiter.
Mon point de vue détaillé (sans vouloir vous "embrouillé", pardon d'avance) :
S'il y a compte séparé, c'est que ce compte est au nom de VOTRE syndicat. Et donc qu'il s'agit de VOTRE (celui de VOTRE SDC) compte bancaire et pour lequel le syndic a la signature.
Votre CS peut à tout moment demander SES relevés bancaires comme n'importe quel client lambda, et cela dans un temps assez court.
Ce compte bancaire séparé serait donc ouvert au nom du
Syndicat des copropriétaires "Fleur de Jean"
Rue des Epines
06329 MOULTI-JEAN
C'est tout. Pas de "chez le cabinet SALAMECK" ou de code spécifique ajouté à l'adresse.
Uniquement le nom et l'adresse du syndicat comme pour vous ou moi, simple client.
La banque s'y retrouvera tout aussi bien ce qui ne sera pas le cas si c'est un sous compte d'où l'ajout d'un code ou du nom du syndic.
Mais s'il n'y a pas de compte séparé, les fonds de votre syndicat sont sur le compte bancaire du syndic. Et le syndic n'a aucune obligation de vous montrer SES relevés (propriété privée de l'enseigne qui gère votre copro).
Vous obtiendrez au mieux des documents indiquant différents mouvements afférents à votre copro et facilement "modifiables", ou le grand livre.
Mais attention à ces documents car à y regarder de (très) près, ce ne sont pas de vrais relevés bancaires qui eux ne sont pas "modifiables".
A vous de voir Piovem
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Posté - 01 nov. 2014 : 07:15:05
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citation: Ces conditions sont bien rattachées au syndic, pas à la copro. Au syndic oui, pas au cabinet salamalech, c'est ce que je voulais dire.
citation: Votre CS peut à tout moment demander SES relevés bancaires comme n'importe quel client lambda Je crains que non. Le conseil syndicla n' pas de personnalité morale, il ne peut exiger et en cas de refus réitérer devant un tribunal/
La banque ne connait pas le conseil syndical, n'a pas de nom, de signature, ni d'adresse.
La banque connait le mandatataire, qui est le syndic. Il adresse tout au cabinet Salamalech.
Le conseil syndical contrôle le syndic, pas la banque. Il contrôle les comptes bancaires et demande les relevés au cabinet Salamalech qui ne peut évidemment pas les refuser |
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Piovem
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Posté - 01 nov. 2014 : 07:36:46
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ça serait très fort si le CS pouvait demander en direct à la banque les relevés de compte, la preuve de la séparation serait faite sans autre protocole.
Et je dirai même plus: Dans la convention signée du syndic et du banquier, il y a une place réservée au président du CS: Nom, Prénom, Adresse, téléphone, mail, avec une phrase destinée qu'à lui:
"Nous nous permettrons d'adresser une lettre d'accueil et de présentation de notre établissement au président du CS"
Pour dire l'importance de la chose, et c'est rassurant: Tout était prévu! Il manque la volonté de le faire. Mais pourquoi donc?
D'accord, le président n'a pas signé, il n'y a pas ses coordonnées, ils ne lui ont jamais écrit et ils ne savent même pas qui est-ce.
Maintenant, un peu plus bas on prend les coordonnées du syndic, ça dit:
Mandataire titulaire: - Personne Physique
- Personne Morale (X)
- Professionnel
- Bénévole
- Mr., Mme.
Seule la case Personne morale est cochée...
Là je ne comprends pas trop, car le syndic est bien un professionnel, mais ni le SIREN, ni la carte professionnelle n'y figurent, pas plus que sa garantie professionnelle. Quoi que, c'est normal, une personne morale n'a pas tous ces justificatifs. Le tour est joué.
Bref c'est encore du flou et en tous cas cela aurait pu être fait autrement, voire même, faire participer pour de bon le président, histoire d'enlever toute ambigüité.
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Posté - 01 nov. 2014 : 08:21:45
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citation: adresser une lettre d'accueil et de présentation de notre établissement au président du CS"
Pour dire l'importance de la chose, et c'est rassurant: Tout était prévu! C'est une brochure publicitaire sur beau papier, ca ne sert a rien.
Dans la convention, vous nous disiez qu'était indiqué le nom et l'adresse du cabinet faisant fonction de syndic. La vérification de la carte professionnelle et de la garantie ne sont-ils pas de la responsabilité du syndicat, pas de la banque?
En tant que personne morale, il me semble intuitif qu'il est professionnelle, il s'agit d'une indication, je ne vois pas trop en quoi ca porte à conséquence. |
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Calendrier
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Posté - 01 nov. 2014 : 11:02:57
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citation: citation Calendrier :
"Votre CS peut à tout moment demander SES relevés bancaires comme n'importe quel client lambda"
Réponse Ribouldingue :
Je crains que non. Le conseil syndicla n' pas de personnalité morale, il ne peut exiger et en cas de refus réitérer devant un tribunal/
La banque ne connait pas le conseil syndical, n'a pas de nom, de signature, ni d'adresse.
La banque connait le mandatataire, qui est le syndic. Il adresse tout au cabinet Salamalech.
Le conseil syndical contrôle le syndic, pas la banque. Il contrôle les comptes bancaires et demande les relevés au cabinet Salamalech qui ne peut évidemment pas les refuser
Je suis entièrement d'accord Ribouldingue.
Je voulais dire que le CS peut demander les relevés de banque au syndic.
Si la copro est en compte séparé et que le CS contrôle les finances 2 ou 3 fois par an, il aura besoin des relevés.
Et ces relevés, c'est bien au syndic qu'il les demandera. Le CS les obtiendra car il est dans son bon droit.
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Piovem
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Posté - 01 nov. 2014 : 11:31:20
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Dans la convention, vous nous disiez qu'était indiqué le nom et l'adresse du cabinet faisant fonction de syndic. La vérification de la carte professionnelle et de la garantie ne sont-ils pas de la responsabilité du syndicat, pas de la banque?
En tant que personne morale, il me semble intuitif qu'il est professionnelle, il s'agit d'une indication, je ne vois pas trop en quoi ca porte à conséquence. Certes, je ne fais que référer au fameux contrat tel qu'il est écrit et à moitié rempli. Si tout cela n'est pas obligatoire, à quoi bon le mettre sur le contrat, sans porter des données qui pourraient intéresser les vérificateurs éventuels?
Pour ce qui est de morale ou professionnelle, puisque pour vous c'est acquis que cela ne peut être QUE professionnel, pourquoi avoir coché une autre case? Ou pourquoi pas les deux?
Bref, cela reste toujours flou. Je ne dis pas, peut-être que cela suffit. |
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andre78fr
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Posté - 01 nov. 2014 : 11:33:50
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Il faut rappeler la disposition qui entrera en vigueur au 24 mars 2015 en même temps que les obligations nouvelles sur le compte séparé :
(dans Article 18 - II)
citation: Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
Dans quelques mois le CS n'aura même pas à demander ; le syndic devra spontanément lui envoyer !!!
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Piovem
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Posté - 01 nov. 2014 : 11:41:31
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andre78fr
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Posté - 01 nov. 2014 : 11:55:58
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Oui on avance, il faut également rappeler que la mise en place du compte séparé s'est accompagnée de quelques aménagements en faveur des syndics par rapport aux demandes d'associations comme l'ARC...
- un délai raisonnable puisque ça ne s'appliquera qu'aux mandats votés après le mois de mars 2015 ;
- une option pour les copropriétés de moins de 15 lots ;
- une dispense possible sur la question du choix de la banque.
Les syndics professionnels ne sont pas irresponsables et ils essayent dans leur grande majorité d'appliquer la loi, le problème étant le plus souvent dans l’interprétation de certains textes très mal écrits. Pour le coup, la phrase citée ici est on ne peut plus claire !
Il ne faut pas non plus oublier le rôle des banques qui doivent soigner leurs clients syndics mais ne peuvent pas non plus se permettre de ne pas respecter le cadre légal, elles ont déjà bien assez profité du flou et mis au point des sous-comptes "canada dry" mais les choses changent...
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Piovem
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Posté - 01 nov. 2014 : 13:05:05
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citation: Initialement posté par andre78fr
le problème étant le plus souvent dans l’interprétation de certains textes très mal écrits. Pour le coup, la phrase citée ici est on ne peut plus claire ! On y vient. Si les lois étaient écrites en français, cela aiderait, malheureusement elles sont écrites en sanscrit, et là il faut un décodeur dont les syndics vous diront toujours que vous n'avez pas le logiciel à jour de la version 2.1.2.3, la seule valable à leurs yeux.
Le problème vient de la délégation totale et absolue des affaires de notre syndicat (c'est nous les propriétaires) chez un individu qui ne fait que gérer ses intérêts avec le moindre effort et le profit maximum. Je parle pour moi, bien sûr, mais sans rendre cette remarque universelle, je constate que les dérives sont permises et beaucoup d'autres se trouvent dans la même situation. |
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Posté - 04 nov. 2014 : 17:45:27
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"...Mais voilà -t-il pas que dans le document annexe, dénommé "Convention de Compte courant copropriété" on trouve ceci en première page:"
Bonjour Piovem,
Il serait plus rapide et beaucoup plus efficace, puisque vous avez en mains la Convention de compte Courant, d'aller à la seconde page et de lire au chapitre "Titulaire" qui remplit les conditions de titularité !!! |
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JPM
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Posté - 04 nov. 2014 : 23:26:11
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Le compte est séparé si le syndicat apparaît seul dans la première ligne qui celle de la titularité
Mais le syndic apparait obligatoirement dans la ligne suivante qui est celle de la domiciliation D'où
Sdc 22 rue des fleurs
Chez cabinet Dupont
31 rue des Muriers 75022 Paris
La banque ne peut faire prospérer une clause de fusion en présence d'une telle immatriculation.
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2014 : 00:04:20
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LKa copropriété n'étant pas un électro libre, un ca extraordinaire, il faut rappeler qu'il en est ainsi dans le monde associatif !
Association des Joyeux lurons du dimanche
Chez son pdt M. Fenlapoire.
25 rue de la Rigolade
75000 Paris
Personne ne va prétendre qu'un tel compte (Titulaire du compte : association X, domiciliation : chez le pdt) n'est pas "séparé" , au nom de M Fenlapore
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Piovem
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Posté - 05 nov. 2014 : 00:43:20
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Voilà qui est compris: Les choses sont extrêmement difficiles à comprendre, même pour celui qui voudrait. Les documents contractuels ne sont pas remplis comme il le faudrait, mais quelle importance. La seule chose qui compte c'est que le nom du syndic y figure quelque part, c'est lui qui commande. Nous sommes lui et sans lui nous ne sommes rien. Heureusement qu'il est là !
La comparaison avec le monde associatif est tout à fait édifiante: La Boule d'Or des quartiers Nord (budget 2.000 € d'apéros par an) peut se comparer avantageusement à une copropriété dont le foncier dépasse des millions, dont le budget courant est de 100.000 € par an. Le président du Conseil syndical, habitant sur place et forcément propriétaire, n'est qu'une marionnette en carton-pâte aux gestes inutiles et télécommandés. Le président de La Boule d'Or a plus de pouvoir dans ses modestes fonctions que le pantin d'une riche résidence, il décide de la banque où il va déposer le pactole des sociétaires...
Il suffit d'une toute petite dose de mauvaise foi pour que personne ne comprenne et que tous les rouages fonctionnent afin d'obscurcir le tableau. Ce n'est qu'une question de chance: vous avez un syndic honnête ou pas, le reste ce ne sont qu'élucubrations et montages intellectuels pour faire plaisir à certains. |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2014 : 12:10:54
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Les groupements de "personnes" fonctionnent selon ce que sont ces "personnes", les responsables qu'ils désignent !
Si les "personnes" membres de ces groupements désignent des 'cloportes', il faut s'en prendre sans doute à ceux élus mais surtout à ceux qui les ont mis en place, pas au système "groupement" qui n'est pas en cause.
Bien qu'un peu pris ces derniers temps, il me semble avoir entendu parler de "remous" dans un grand 'groupement' qui n'est pourtant pas un syndicat de copropriétaires ni une association, avec des têtes qui sont tombées et tomberont encore ....
Ce sont les hommes qui font les choses .... |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2014 12:12:16 |
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Quid du compte fusionné? 
