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Luisant
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 Posté - 08 nov. 2014 : 20:06:11
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L’ASL de lotissement veille à l’entretien des biens communs. Qu'en est-il de de la responsabilité civile ? L’ASL de lotissement peut-elle s'assurer en responsabilité civile couvrant les dommages éventuels causés aux tiers du fait des divers travaux qu’elle pourrait engager alors qu'elle a perdu la personnalité morale ?.
La protection juridique, au cas où elle serait amenée à engager des actions contre les auteurs de dommages sur ses biens et ouvrages pourra-t-elle être mise en œuvre ?
La non mise à jour des statuts a-t-elle une incidence sur le contrat d'assurance de l'ASL ? des membres de l'association
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 Posté - 08 nov. 2014 : 20:35:40
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et comment a t elle fait pour perdre la personnalité morale ?
elle a été mise en liquidation ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Luisant
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Posté - 09 nov. 2014 : 11:10:48
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Les statuts sont toujours en référence à la loi de 1865 et n"ont jamais été mis à jour. N'est-ce pas une des conséquences de cette non mise à jour ? |
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andre78fr
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Posté - 09 nov. 2014 : 11:27:12
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Luisant
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Posté - 09 nov. 2014 : 13:26:22
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Est-ce à dire qu'une ASL aux statuts non mis à jour peut passer des contrats exemple avec un syndic ou tout autre contrat ? et quel sens donner au pouvoir de transiger ?
Les textes
V.-Le I de l'article 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. »
Ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires – article 5
Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43…
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Posté - 09 nov. 2014 : 13:42:14
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la "transaction" mentionnée n'est pas du tout la contractualisation simple..
c'est celle visée aux 2044 et s. du Code civil, contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Luisant
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Posté - 09 nov. 2014 : 14:36:45
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Dans les cas concrets de gestion d'une ASL l'intérêt de mobiliser les énergies pour la mise à jour des status et un règlement intérieur basé sur la gestion par un directeur, semble minime. Ester en justice est rare. J'ai sollicité la mise à jour des statuts mais est-ce vraiment nécessaire ? Chacun des membres n'est-il pas responsable de ses actes au sein de l'ASL. La protection juridique peut-elle se substituer à l'ASL pour "agir en justice" ?
Merci pour votre aide à la compréhension de ces subtilités |
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Posté - 09 nov. 2014 : 17:25:09
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le jour où un coloti ne voudra pas payer son écot, qui ira lui réclamer devant le juge ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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hes
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Posté - 09 nov. 2014 : 20:29:29
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Bonsoir,
Ne pas avoir de capacité juridique c'est:
- Ne pas pouvoir exiger l'exécution d'un contrat que l'on a signé.
(Concrètement, si l'on a payé et que l'on a rien obtenu en échange, et bien tant pis !)
- Ne pas pouvoir faire jouer les garanties en cas de problème,
- Ne pas pouvoir exiger de son assureur qu'il indemnise en cas d'accident ( c'est les colotis "responsables de leurs actes" qui vont se cotiser pour payer l'indemnisation d'un accident du à la chute d'un arbre ???)
- Ne pas pouvoir poursuivre les impayés ( comme il a été dit )
- Ne pas pouvoir faire respecter le cahier des charges, exiger le respect des règles collectives...
C'est ne pouvoir rien faire concrètement, juste espérer que tout ira bien par la bonne volonté de tous les co-lotis, des personnes extérieures, de la providence et du destin...
Minime ?
HES
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Édité par - hes le 09 nov. 2014 20:30:24 |
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Luisant
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9
Posté - 09 nov. 2014 : 21:20:08
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Merci "Hes"
"Ne pas pouvoir faire respecter le cahier des charges, exiger le respect des règles collectives..."
Cela voudrait dire qu'actuellement, il n'y a pas de moyen de pression pour faire respecter les règles et que si les statuts ne sont pas mis à jour.... les règles peuvent demeurer inappliquées un temps indéterminé ?
inquiétant ? |
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hes
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10
Posté - 09 nov. 2014 : 21:21:47
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Luisant
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Posté - 09 nov. 2014 : 21:41:51
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J'ai donc bien fait en demandant la mise à jour des statuts avant de solliciter des votes en AG sur des questions qui portent sur la sécurité des biens et des personnes.
Si les règles concernant la sécurité des biens et des personnes ne sont pas respectées, sans volonté du président de les faire respecter, en cas d'accident la responsabilité sera celle du président et/ou du coloti ou du tiers qui aura enfreint les règles ou de tous les colotis (je pense au blocage de l'accès pompiers). |
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majik
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Posté - 10 nov. 2014 : 06:39:14
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Plusieurs points à prendre en considération:
1/ "les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes."
ces termes sont ceux de l'article L442-9 du code de l'urbanisme qui acte
(et rappelle en tant que de besoin que):
2/ "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel"
seuls "ceux qui les ont faites" et leurs ayant-droits sont fondés à en demander le respect.
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JACKENRI
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Posté - 10 nov. 2014 : 10:13:56
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Bonjour,
Dans la contribution n°3 d'andré78fr du 09/11/2014, il y a un renvoi à un article mis en ligne par Droit-Immo, dans lequel nous voyons, in fine, que l'administration n'est pas tenu de vérifier la teneur des nouveaux statuts déposés.
Question : Comment faire pour vérifier, par les copropriétaires, si les nouveaux statuts déposés en préfecture sont intégralement en conformité avec la Loi ?
S'il y a des erreurs, oublis ou omissions parfois volontaires, doit-on passer par le tribunal pour faire annuler cette mise en conformité ?
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Posté - 10 nov. 2014 : 10:15:33
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oui, et ça se passe devant la juridction civile a priori..
Hès, avis contraire ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 10 nov. 2014 10:16:52 |
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CHRI64
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Posté - 10 nov. 2014 : 11:51:05
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J'ai vu quelque part que seul le TGI est compétent.
Question : Si la Préfecture n'est pas tenue de vérifier la conformité des statuts, est-elle capable de se prononcer sur celle-ci si on le lui demande ?
A défaut qui peut le faire, hors de tout litige ? |
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majik
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Posté - 10 nov. 2014 : 12:01:58
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élément de réponse à JACKENRI:
Cour Administrative d'Appel de Marseille N° 09MA04565 lecture du jeudi 7 juillet 2011
Inédit au recueil Lebon
5ème chambre - formation à 3
M. FERULLA, président
M. Michel POCHERON, rapporteur
Mme CHENAL-PETER, rapporteur public
VEZZANI, avocat
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
________________________________________
Vu la requête, enregistrée le 11 décembre 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille sous le n° 09MA04565, présentée pour l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS, représentée par son président en exercice, domicilié, es qualité, Résidence Isis, 4512 route de Saint-Jeannet à Saint-Laurent du Var (06700), par Me Vezzani, avocat ;
l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0803266 du 2 octobre 2009 du Tribunal administratif de Nice en tant qu'il a annulé le récépissé de déclaration de l'ASL délivré le 18 février 2008 par le sous-préfet de Grasse ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. Janvier A et M. Jacques A devant le Tribunal administratif de Nice ;
3°) de mettre à la charge de MM. Janvier et Jacques A pris solidairement une somme de 3 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
-------------------------------------------------------------------------------------------
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ;
Vu le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 ;
Vu l'article 1er de l'arrêté du 27 janvier 2009 qui autorise la Cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret du 7 janvier 2009, situant l'intervention du rapporteur public avant les observations des parties ou de leurs mandataires ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 juin 2011 :
- le rapport de M. Pocheron, président assesseur,
- et les conclusions de Mme Chenal-Peter, rapporteur public ;
Considérant que la société civile immobilière (SCI) ISIS, constituée le 7 mars 1988, s'est, par acte notarié du 30 novembre 1989, constituée en association syndicale libre (ASL) des copropriétaires concernés, pour édifier un ensemble immobilier de maisons individuelles sur un terrain sis à Saint-Laurent du Var, cadastré section BO n° 114 ; que, par courrier du 22 novembre 2007, le président de cette ASL, dénommée SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS, a informé le sous-préfet de Grasse qu'il donnait mandat à un avocat pour effectuer les formalités de constitution et de publicité de l'association ; que, par courrier du 26 novembre 2007, cet avocat a transmis un dossier à l'administration en vue de ces formalités ; que, par arrêté du 18 février 2008, le sous-préfet de Grasse a délivré récépissé du dépôt de dossier de création de l'ASL ; que l'extrait de l'acte d'association a été publié dans le Journal officiel en date du 15 mars 2008 ; que, par jugement en date du 2 octobre 2009, dont l'ASL relève appel par la présente requête, le Tribunal administratif de Nice, à la demande de MM. Janvier et Jacques A, copropriétaires, a annulé ce récépissé ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête ;
Considérant qu'aux termes de l'article 5 de l'ordonnance susvisée du 1er juillet 2004 dans ses dispositions en vigueur à la date du récépissé litigieux : Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. ; qu'aux termes de l'article 8 de la même ordonnance : La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. Un extrait des statuts doit, dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel. ; qu'aux termes de l'article 3 du décret susvisé du 3 mai 2006 dans ses dispositions en vigueur à la date du récépissé contesté : ... Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage ... Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée. ; qu'aux termes de l'article 4 du même décret : Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret. Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées; il est daté et signé par le préfet ... ;
Considérant qu'à la date à laquelle l'ASL SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS a adressé au sous-préfet de Grasse sa déclaration, nonobstant la circonstance que ladite association était constituée depuis le 30 novembre 1989, les seules dispositions applicables étaient celles sus-rappelées de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 ; qu'il est constant que le dossier expédié le 26 novembre 2007 à la sous-préfecture de Grasse ne comportait pas de déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance de l'immeuble pour lequel il s'engage ; que le conseil de l'ASL indiquait qu'en lieux et places de ces bulletins, il produisait un courrier du 22 novembre 2007 du président de l'ASL valant consentement unanime des propriétaires intéressés conformément à l'article 2 des statuts de l'association ; que ce courrier, après avoir rappelé les termes de cet article 2, concluait qu'il n'y avait pas lieu de recueillir le consentement unanime des propriétaires, l'adhésion à l'ASL s'opérant par l'acquisition des lots compris dans la section cadastrée BO n° 114 ; que la requérante n'est pas fondée à soutenir que les circonstances que l'association avait été constituée le 30 novembre 1989 et que les consorts A avaient adhéré à l'ASL par acquisition de lots le 17 avril 1990 étaient de nature à l'empêcher juridiquement et matériellement de souscrire à l'exigence de déclaration individuelle de chaque adhérent prescrite par l'article 3 du décret du 3 mai 2006; que, de même, le fait que l'adhésion des consorts A à l'association aurait été automatique et de plein droit suite à cette acquisition est en tout état de cause sans incidence sur la nécessité pour chaque adhérent de produire cette déclaration individuelle ; que c'est par suite à tort que l'administration, qui, ainsi qu'il résulte des dispositions sus-rappelées de l'article 4 du décret du 3 mai 2006, doit se borner à s'assurer que l'ensemble des pièces requises par la réglementation est produite, a accepté en lieu et place de la déclaration de chaque adhérent prévue par l'article 3 dudit décret, une pièce n'ayant ni le même auteur, ni la même portée ; que, dés lors, en l'état du caractère incomplet du dossier qui lui était soumis, le sous-préfet de Grasse ne pouvait légalement, comme il l'a fait le 18 février 2008, délivrer le récépissé de déclaration de l'ASL SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ;
Sur l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de l'article L.761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'ASSOCIATION SYNDICALE AUTORISEE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS le versement de la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés solidairement par MM. Jacques et janvier A et non compris dans les dépens ;
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que MM. Janvier et Jacques A, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, versent à l'ASL SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS la somme que celle-ci réclame au titre des frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS est rejetée.
Article 2 : L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS versera à MM. Janvier et Jacques A pris solidairement une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISIS, à M. Janvier A, à M. Jacques A et au ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration.
N° 09MA04565 2
sd
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andre78fr
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Posté - 10 nov. 2014 : 12:06:10
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La première question c'est de savoir qui se charge de mettre à jour les statuts, en gros trois options se dégagent :
- certains membres de l'ASL ou son comité syndical ;
- un professionnel de type syndic, prestataire pour la gestion ;
- un professionnel du droit (avocat, notaire...).
Après la mise en conformité à proprement parler n'a rien de sorcier ou particulièrement technique, il faut juste lire et appliquer l'ordonnance, en gros :
citation:
I) Eléments devant figurer obligatoirement dans les statuts des ASL existantes et qui par conséquent n’ont pas à être mis en conformité :
1) Leur objet (article 7 de l’ordonnance)
2) Leur siège (article 7 de l’ordonnance)
3) Les règles de fonctionnement (article 7 de l’ordonnance)
4) Les modalités de financement de l’association et le mode de recouvrement des cotisations (article 7 de l’ordonnance).
II) Eléments nouveaux à inscrire obligatoirement dans les statuts dans le cas où ils n’y figurent pas :
1) Leur nom (article 7 de l’ordonnance)
2) La liste des immeubles compris dans son périmètre (article 7 de l’ordonnance)
3) Les modalités de représentation à l’égard des tiers (article 3 du décret)
4) Les modalités de distraction d’un de ses immeubles (article 3 du décret)
5) Les modalités de modification de son statut (article 3 du décret)
6) Les modalités de sa dissolution (article 3 du décret).
(in http://www.venelles.fr/wp-content/u...le-libre.pdf)
Tout un chacun peut facilement contrôler qu'un texte contient bien ces éléments mais je ne pense pas que ce soit le rôle d'une préfecture et qu'elle accepte une telle mission.
Question plus générale et plus délicate sur la légalité de ce qui se trouve dans le cahier des charges par exemple comme la fameuse question des antennes individuelles par rapport à des réglementations supérieures (droit à l'image...) ou ce genre de points... à part demander conseil à un avocat, qui engage sa responsabilité mais n'apporte pas non plus une garantie absolue, on n'est finalement jamais à l'abris d'un litige !
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Posté - 10 nov. 2014 : 12:39:18
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je précise que certain avocat de ma connaissance s'est particulièrement spécialisé dans l'assistance aux colotis pour la mise à jour des statuts...
http://www.droit-immo.com/?L-associ...le-libre-ASL |
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Emmanuel Wormser
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CHRI64
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Posté - 10 nov. 2014 : 13:40:17
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Certe, Andre78fr je suis totalement d'accord.
MAIS le contenu des éléments obligatoires peut prêter à interprétation.
D'où ma question : y a-t-il un arbitre (gratuit  ) pour trancher avant d'aller au TGI ... assisté d'un avocat ? |
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andre78fr
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Posté - 10 nov. 2014 : 19:23:28
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Je ne comprends pas bien... on va au tribunal lorsqu'il y a un contentieux mais une simple mise en conformité de statuts ne devrait pas poser problème (?), ou alors il y a des enjeux et/ou des tensions derrière dont il faudrait nous en dire un peu plus !
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assurance de l'ASL - statuts non mis à jour 
