| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 30 nov. 2014 : 08:37:06
|
Bonjour,
Ne pouvant pas, pour l'instant, vous donner toutes les raisons de ma demande car elle est issue d'une situation ubuesque dont notre copropriété est confrontée, je pose une simple question :
Peut-on convoquer une AG avec pour seul sujet : Changement, avec mise en concurrence, du syndic, le mandat de celui-ci étant arrivé à son terme et ne coincide pas avec une AG normale vu le changement d'exercice comptable.
Quand je dis unique sujet... c'est bien unique sujet... sans quitus, sans rapport moral du CS, sans approbation des comptes, etc...
Nous avons RdV avec le syndic actuel (que l'on veut dégager) pour la préparation de cette AG. Bien entendu il est courant du choix que l'AG devra faire.
Ces quelques renseignements vous suffisent-elles ?
Merci pour vos réponses.
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 30 nov. 2014 : 10:04:30
|
Bill-96 : Changement, avec mise en concurrence, du syndic, le mandat de celui-ci étant arrivé à son terme et ne coincide pas avec une AG normale vu le changement d'exercice comptable.
La fin du mandat du syndic ne correspond pas à la fin de l'exercice comptable.
Vous parlez d'une mise en concurrence; qui propose un contrat concurrent ? le CS, un copro, ....? La loi ALUR sur cette concurrence c'est pour mars 2015.
Vous semblez parler de fin de mandat qui serait une surprise pour le syndic et le CS ?
Quand se termine ce contrat ?
Le quitus n'existe pas en copropriété, et si le syndic le propose à l'AG? il est à rejeter systématiquement. Vous trouverez les raisons sur UI, sujet débattu de nombreuses fois.
L'OdJ peut comporter cette seule résolution, en dehors des autres obligatoires comme l'élection du bureau.
Le rapport du CS est à joindre à l'OdJ, ce n'est pas forcément une résolution.
|
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 30 nov. 2014 : 10:20:25
|
Merci Philippe 388
Votre avant-dernière ligne répond à ma question. Mais en êtes-vous sûr, vraiment sûr ?
Vous dites : La loi ALUR sur cette concurrence c'est pour mars 2015...
C'est pas ce que dit l'Art. 21 au 3e et 4e paragraphe de la loi 65-557 modifiée par la loi Alur en mars 2014... que je sache...
Me trompe-je ? (lol) |
|
|
|
3
Posté - 30 nov. 2014 : 10:20:44
|
|
citation: Rapport moral du CS Il n'est pas que moral. Il est utile et même indispensable dans ce cas.
Il faut pluseirus résolutions, ne serait-ce que pour constituer le bureau. Sans doute également le conseil syndical?
Votre rédaction n'est pas une résolution. ON ne change pas le sydnc, on désigne le syndic. On n' a pas a motiver la désignation, puisqu'elle résulte d'une obligation légale.
C'est objectivement l'assemblée que vous voulez justifier.
Ca me partait un peu frizou de lancer une désignation de nouveau sydnic de cette manière en se moquant de l'intedance (les comptes....)
Si vous voulez 'dégager' le syndic actuel, il faut deja dire qui est vous, et si c'est le conseil sydnical qui prend l'initiative, un rapport du conseil sysdnical me semble ESSENTIEL.
Vous ne pouvez pas mettre fin a ses fonctions sans une bonne raison, et il faut donc ajouter une résolution pour mettre fin à ses fonctions et définir dans quelles conditions. Il faut donc motiver la décision au risque de payer de grosses indemnités au tribunal et de gros frais d'avocat. |
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 30 nov. 2014 : 10:48:52
|
Ribouldingue... vous prenez trop la chose au pied de la lettre.
Oui, bien sûr, il y aura la nomination du Bureau avec président et scrutateurs...
Oui, bien sûr, le président de séance qui est aussi le président du CS fera un exposé et les raisons de cette AG...
Oui, on ne change pas de syndic, on désigne un syndic...
Mais relisez attentivement ma question SVP.
Par la présente j'en profite de répondre à Philippe388 dans sa 2e réponse :
Fin de mandat 31 janvier 2015. Le CS travaille depuis 4 mois à la recherche de syndics concurrents et nous nous trouvons au moment où nous allon nous réunir avec le syndic actuel pour la préparation de l'AG qui aura lieu le 28 janvier.
Compte tenu que le présent (nouveau) exercice comptable se termine le 31 décembre... il est impossible de traiter des comptes, etc.
Ne me demandez pas qui je suis, j'aide le CS dans notre ignorance à le rendre moins ignorant.
Et c'est pour cela que ma question initiale a TOUTE SA VALEUR !
Philippe388, je renouvèle ma lecture de l'Art. 21 au 3e et 4e paragraphe de la loi 65-557 modifiée par la loi Alur en mars 2014... et c'est donc pour tout de suite, et non pour mars 2015...
Si c'était le cas, le syndic actuel nous en aurait immédiatement fait la remarque et nous aurait envoyer "sur les roses", ne croyez-vous pas ?
Donc, SVP, ne répondez qu'à ma seule question initiale. Philippe388 vous l'avez fait mais... ?
Merci mille fois et plus... |
|
|
|
5
Posté - 30 nov. 2014 : 10:53:30
|
Vous posez une question sur une AG avec une seule résolution. Quand on vous répond que ce n'est pas possible, vous nous dites de ne pas prendre au pieds de la lettre;
Bon, mais si vous voulez des réponses, posez la bonne question.
Quand au fait que le syndic termine son mandat le 31 janvier et que l'AG se fait le 28 janvier, OK, mais chaque année ca doit se passer comme ca du coup.
Il faut donc bien élire le CS également.
IL n'y a rien d'exceptionnel chez vous, simplement un exercice comptable qui n'est pas correctement calé.
Du coup prévoyez donc une nouvelle AG pour les comptes....
|
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 30 nov. 2014 : 11:09:49
|
Je n'arrive pas à comprendre Ribouldingue. VOUS, vous me dites qu'une seule question à l'AG n'est pas possible... alors que Philippe388 me dit que c'est possible... où est l'erreur ?
Toutes années l'AG se réunit à cette date..... oui, AVANT le changement d'exercice comptable qui se terminait le 30 septembre. Donc 4 mois après toutes les conditions d'une AG devenaient normales................... mais maintenant, comme je le précise, l'exercice comptable se terminant le 31 décembre.... et le mandat du syndic se terminant un mois après... il faut remettre tout ça dans l'ordre, et faire coïncider les prochaines AG et la désignation de syndics à la même date (très probablement en mai, c'est-à -dire 5 mois après la fin de l'exercice pour que tous les comptes et autres propositions puissent être réunies pour une AG normale) et on en profite grâce à cet article 21 pour changer (si possible) de syndic.
Est-ce clair maintenant ? |
|
|
|
7
Posté - 30 nov. 2014 : 12:26:11
|
Pour cette AG, vous pouvez mettre la désignation du syndic puisque celui ci arrive à échéance, mais hormis le bureau, il faut mettre la décision ou non de mettre une avance travaux :
"-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;"
mais changer de syndic avant de clore les comptes est une aberration, car comment ferait vous après si le syndic actuel n'est plus là ... je préconiserai, sous le prétexte du changement de date d'exercice de désigner le syndic actuel pour 5 mois (30 juin) dans le but de faire coïncider le mandat avec les dates d'exercice. Et vous changerai de syndic à la prochaine AG.
PS : le syndic est fautif de ne pas avoir fait coincider son propre contrat avec les comptes ; cette AG devrait être à ses frais...  |
|
|
|
8
Posté - 30 nov. 2014 : 12:44:53
|
Bill-96 : la mise en concurrence est déjà obligatoire, autant pour moi, c'est le compte séparé qui devient obligatoire le 25 mars 2015 !! 
Si l'on comprend bien votre demande, vous avez changé la date de fond de fin d'exercice à fin décembre. La fin du mandat au 31 janvier est en effet un peu courte pour présenter les comptes à cette AG.
Mais l'AG précédente DEVAIT voter une fin de contrat au 30 juin maximum pour éviter ce piège.
Mais le syndic est responsable aussi de cet état de fait, il a un devoir de conseil, ET le CS n'a apparemment rien n'anticiper non plus, c'est une erreur.
Il pourrait présenter les comptes le 28 janvier, et pour cela le CS doit faire le forcing. ET c'est possible. Mais la vérification des comptes avant l'envoi des convocations les premiers jours de janvier sera très difficile.
Pourquoi désirer vous changer de syndic ??
Si le syndic ne peut pas le faire, alors il devrait prendre en charge cette AG de fin janvier. Il a commis une faute en n'informant pas les copros l"année passée du souci de cette fin de mandat au 30 janvier.
Sinon une AG le 25 janvier pour un renouvellement de 3 mois afin de mettre en concurrence le syndic, présenter les comptes , élir le CS (si son mandat arrive à son terme, et qu'il n'est pas élu pour 3 ans! ), ....... |
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 30 nov. 2014 : 13:08:23
|
La reprise des comptes se fera soit par le syndic actuel (évidemment) soit par le nouveau syndic et cela a été précisé avec les syndics qui ont été reçus chacun à son tour pour faire leur présentation à une Commission spécialement nommée par le CS.
Que le syndic actuel soit fautif, hélas, on le sait mais...
Faire le forcing pour qu'il nous donne les comptes pour le 28 janvier, c'est à dire à peine 28 jours après la fin de l'exercice ? Vous n'y pensez pas. On a dû déjà faire le forcing dans les AG précédentes pour les avoir... 4 mois et 6 mois après le 30 septembre qui était la fin de l'exercice comptable ancien... Alors...!
Il aurait dû faire coïncider les dates du "renouvellement" et de l'AG : NON impossible. Ce n'est qu'à notre dernière AG du 12 mars 2014 qu'on a voté le changement d'exercice comptable. Celui-ci part donc du 1er octobre 2013 jusquau 31 décembre 2014 (et non plus au 30 septembre 2014), soit exceptionnellement un exercice comptable de 15 mois.
Pourquoi vouloir changer de syndic ? Il y a en tellement que 2 pages entières ne suffiraient pas...!
Faire un contrat sur 5 mois... vous n'y pensez pas ! Et ceci pour deux raisons :
1) Pourquoi voulez-vous qu'il accepte alors qu'il sait qu'il est très près de la sortie... il va pas, en plus, nous rendre service !
2) Perdre le temps passé à chercher et à trouver et à négocier tous les contrats étudiés... pour les reprendre dans 5 mois juste avant les vacances d'été ?
Laissons donc derrière nous les fautes des uns ou des autres et répondez, SVP, par un OUI ou un NON à ma QUESTION QUI RESTE LA MEME et je vois que vous n'êtes pas d'accord entre vous. |
|
|
|
10
Posté - 30 nov. 2014 : 14:48:16
|
le syndic actuel s'il n'est plus syndic, ne s'occupera plus des comptes même passés, ils transfèrera est basta pour le suivant qu'il se débrouille 
"Il aurait dû faire coïncider les dates du "renouvellement" et de l'AG : NON impossible. Ce n'est qu'à notre dernière AG du 12 mars 2014 qu'on a voté le changement d'exercice comptable. Celui-ci part donc du 1er octobre 2013 jusquau 31 décembre 2014 (et non plus au 30 septembre 2014), soit exceptionnellement un exercice comptable de 15 mois." il suffisait à votre syndic actuel qui vous doit le conseil et dans la mesure où la modification de l'exercice a été mise à l'ordre du jour de l'AG2014, il DEVAIT rajouter une prolongation de mandat à l'OdJ de la dite AG
bien que désapprouvant la manière dont vous procédez, techniquement vous faites :
* désignation du président de séance
* désignation des scrutateurs
* désignation du secrétaire
* désignation du syndic
* décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire des travaux (article 18)
(* désignation des conseillers syndicaux, suivant les dates des précédents mandats) |
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 30 nov. 2014 : 14:53:44
|
OK Rambouillet pour vos critiques que j'accepte, car je sais qu'ici ça part à volo...
Mais est-il obligatoire de rajouter :
Décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire des travaux (article 18) ?
Merci |
|
|
|
12
Posté - 30 nov. 2014 : 16:13:52
|
|
post 7, je vous ai cité l'article 18 de la loi de 1965..... et vous avez du lire "lors de sa première désignation".... (sans commentaires) |
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 30 nov. 2014 : 17:05:45
|
Rambouillet, j'ai bien lu l'art. 18..... etc....
Mais si je sais bien lire il y a bien précisé : lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans.... etc.
OK, mais dans notre situation actuelle le syndic actuel qui ouvrira la "séance" n'est pas à sa "première désignation"....
et s'il est battu à l'issue du vote, celui-ci dégage et c'est le nouveau qui prend la suite et fin de l'AG... et la séance est levée.
Ca sera à lui PAR LA SUITE, dès sa première convocation à une première AG d'appliquer l'art. 18.
Ai-je raison ? |
|
|
|
14
Posté - 30 nov. 2014 : 17:19:35
|
|
et le nouveau ce ne sera pas sa première désignation ?????? |
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 30 nov. 2014 : 17:35:38
|
Le nouveau syndic sera désigné A LA FIN de l'AG... juste avant de prendre en main la fin de l'AG et de clôturer la séance.
Comment voudriez-vous qu'il fasse pour mettre au vote quelque chose qui n'était pas inscrit lors de la convocation de l'AG qui l'a élu et juste avant de fermer la séance ?
Par contre lors d'une prochaine AG (qui, normalement ne devrait pas tarder et excéder le mois de mai), ça sera difficile pour lui, mais puisqu'il a accepté les exigence du CS... et alorscomme cela sera sa première désignation officielle, il pourra convoquer une AG normale avec tout ce qu'il faut mettre dedans : quitus, approbations des comptes, autorisation à donner au syndic de poursuivre les débiteurs, les éventuels travaux à entreprendre... et y intégrer l'Art. 18... etc... OK ? |
|
|
|
16
Posté - 30 nov. 2014 : 17:39:44
|
|
ceci doit demander par le CS lors de la concertation avec le syndic actuel pour élaborer l'OdJ être mis à l'ordre du jour et , c'est tout.... |
|
|
|
17
Posté - 30 nov. 2014 : 17:53:48
|
Bill-96 : Il aurait dû faire coïncider les dates du "renouvellement" et de l'AG : NON impossible.
FAUX : l'AG pouvait sur ses conseils de pro, ET sur l'avis du CS à coté aussi de la plaque dans ce dossier, voter une mandat jusqu'au 30 juin maximum. Cela vous aurait éviter ce souci d'AG fin janvier.
Bill-96 :" Le nouveau syndic sera désigné A LA FIN de l'AG... "
Ouh La !!!! GRosse bétise ! vous changez de syndic ET vous laissez le sortant comme secrétaire de séance!!! Qui va rédiger le PV ?
Lisez quelques fils sur ce forum pour vérifier la meilleure méthode pour changer de syndic, la vôtre n'est pas la bonne.
Bill-96 : Lisez bien les conseils des Uninautes. Vous semblez sur de votre manière de faire dans cette convocation !!
Bill-96 : oubliez le quitus !! il n'existe PAS dans la loi de la copropriété, ce que doit savoir tout CS. NOuveau syndic, allors le CS exigera que ce quitus disparaisse de l'OdJ car sans aucune base juridique. Un syndic qui dit le contraire vous baratine
IMPORTANT : le CS doit prépare cette AG au délaà de la recherche de nouveau contrat. Le plus apte à diriger cet AG DOIT être élu président de séance; un autre membre se présentera au poste de secrétaire de séance et DEVRA récupérer la feuille de séance et les pouvoirs. Dès l'élection du nouveau syndic en DEBUT de séance, l'AG le nommera secrétaire de séance et il rédigera le PV d'AG.
|
|
|
|
curieux13
Contributeur actif
France
125 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 30 nov. 2014 : 17:58:47
|
Ceci ne sera pas demandé par le CS cette fois-ci... caMais à la prochaine AG le nouveau syndic (ou l'ancien qui serait à nouveau élu) devra le mettre dans les résolution à voter mais, nous le savons, il sera refusé.
Nous avons dans notre copropriété, 15 à 20 débiteurs qui totalient près de 55.000 € d'impayés. Vous croyez que ces gens verseront leur tribut à ce fonds de prévision ?
Alors pourquoi NOUS, nous verserions quelque chose ? Pour que les travaux soient payés toujours par les mêmes... et puis, on attend que la justice décide de vendre leur logement aux enchères ?
Et encore, si un débiteur, sur le point de se faire virer de son appartement, apporte une somme acceptable (40 à 50% de la somme due)... tout repart à zéro et on doit recommencer la procédure. ce sont (pour ne parler que de celles-ci) deux affaires qui durent depuis 8 ans... Quelle belle juste que nous avons.
Quand je vous dis que nous partons à volo... ! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 30 nov. 2014 : 22:12:18
|
Après lecture rapide ..:
Il y a au départ une anomalie à ce que le mandat du syndic dépasse de peu la date de clôture de l'exercice annuelle.
Sachant qu'il faut (en gros) 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour vérification par le CS, préparation de l'AG et elaboration de l'ODJ, 1 mois pour convoquer l'AG, celle-ci se tiendrait 3 mois après la cloture des comptes.
Sachant de plus que personne ne maitrise 1 an à l'avance la date possible de tenue d'AG, le mandat qui est donné au syndic sera de 14 ou 15 mois au moins, pour la sécurité du syndicat.
Un syndicat dont les comptes sont arretés le 31.12 et ne donne mandat que jusque 3 semaines plus tard, marche sur la tête.
Il faut avoir un syndic sortant complaisant, ou "potiche' pour accepter cette pratique.
La question de la désignation d'un autre syndic (c'est l'objet de la prochaine AG), doit donc primer sur tout.
Cette fois avec mandat de 14 ou 15 mois, jusqu'au 30 avril ou 30 mai. |
|
|
|
20
Posté - 01 déc. 2014 : 08:48:52
|
Bill-96 : avant de parler de fonds travaux ou d'autres soucis, vous devez élir un syndic à la prochaine AG fin janvier.
Votre CS n'a pas été à la hauteur en laissant l'AG élir un syndic 1 mois après la fin de l'exercice.
Apparemment vous zappez la manière de tenir cette prochaine AG afin qu'un nouveau syndic soit élu et puisse gérer ensuite votre SDC, mettre tous les moyens pour récupérer les dettes, faire le point sur els comptes et la gestion passée, ..... et dans l'avenir voter un fond travaux.
Il vous faut éviter de vous retrouiver sans syndic cette fin janvier et de vous retrouver avec un AJ.
Au CS de se montrer sérieux, et que l'OdJ ne propose que cette résolution de nommer un nouveau syndic avec un mandat jusqu'au 30 juin 2016 ( sans oublier les résolutions obligatoires). Tout le reste fera l'objet d'une nouvelle AG convoquée afin fin juin ( max 6 mois après l'arrêt des comptes ) .
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
Assemblée générale spéciale 
