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Finchen
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 Posté - 06 déc. 2014 : 14:26:13
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Est-ce que donner décharge et donner quitus au syndic signifie légalement la même chose?
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Posté - 06 déc. 2014 : 15:36:05
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ni l'un ni l'autre de ces termes n'existent dans les textes de la copro, donc on peut y mettre ce que l'on veut (ou presque) derrière.
autant il est recommandé par la plupart d'entre nous sur UI de ne pas donner quitus à un syndic pro ; en effet, cela a pour conséquence que son assurance professionnelle va prendre en compte ce quitus pour ne plus couvrir le syndic sur sa gestion passée (sauf faute cachée...).
autant donner quitus à un syndic non pro, dit bénévole, c'est lui témoigner sa satisfaction sur sa gestion qui ne génère aucune conséquence par une assurance... On peut donc admettre dans un tel syndicat, la quitus (bien que je le répète, le quitus n'existe pas dans les textes de la copro). |
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Posté - 06 déc. 2014 : 17:43:54
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finchen : le quitus n'a aucune base légale dans la copropriété, MAIS c'est un acte juridique très important quand l'AG donne quitus au syndic sur sa gestion.
C'est une assurance gratos sur ces fautes de gestion.
Le juge en tiendra compte en cas d'assignation du syndic, comme la caisse de garantie.
Ce quitus est demandé par les caisses de garantie. Ce n'est pas un vote sur la gentillesse du syndic, sur sa bonne ou mauvaise gestion, ....... IL faut le rejeter systématiquement malgré les pleurs et les roulages dans la farine du syndic.
Le quitus n'existe pas, et c'est une décharge de responsabilité qu'il ne faut jamais donné, mais si vous êtes satisfait de votre syndic.
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Finchen
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Posté - 08 déc. 2014 : 15:10:33
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Merci beaucoup,
Alors les copropriétaires de mon ancienne copropriété, ayant donné décharge au syndic, ne pourront plus se retourner contre l'ancien syndic, qui avait refusé de me rembourser mon fonds de réserve!
Comme le juge de proximité vient de prononcer son jugement : (c.à .d. de me rembourser ledit Fonds, me rembourser en outre les dépens et de me verser un montant de € 800 . article 700 du C.P.C) les copropriétaires n'ont pas de chance de pouvoir se retourner contre l'ancien syndic.
Quoiqu'ils n'aient jamais reçu aucun détail de sa part concernant ma mise en demeure au syndic, sa réponse plus que malpolie, mon assignation, pas de jugement pas de correspondance, (les uniques détails leur proviennent de moi, leur adversaire).
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JB22
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Posté - 08 déc. 2014 : 15:30:55
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Quelle est la date du jugement.
Si pour les comptes de l' exercice en cours à la date du jugement le quitus a été donnée il sera pratiquement impossible au syndicat de se retourner contre le syndic.
Donc confirmation, il ne faut jamais donner le quitus. |
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Posté - 08 déc. 2014 : 16:04:27
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finchen :" Alors les copropriétaires de mon ancienne copropriété, ayant donné décharge au syndic, ne pourront plus se retourner contre l'ancien syndic, qui avait refusé de me rembourser mon fonds de réserve!
Comme le juge de proximité vient de prononcer son jugement : (c.à .d. de me rembourser ledit Fonds, me rembourser en outre les dépens et de me verser un montant de € 800 . article 700 du C.P.C) les copropriétaires n'ont pas de chance de pouvoir se retourner contre l'ancien syndic."
Le quitus voté n'a rien à voir avec cette histoire " de fonds de roulement" ou avance de trésorerie, les copropriétaires ignorant que le syndic a remboursé ou non le fond de roulement au vendeur.
Cette transaction n'est jamais débattue dans les AG. Il s'agit ici plutot d'un problème privé.
(Il est également possible que l'acheteur rembourse au vendeur cette avance de trésorerie)
Pour quelles raisons le syndic bloquait votre remboursement ??
Vous n'êtes plus copropriétaire, vous n'avez plus à vous occuper de ce problème.
Quant au SDC, il décidera de poursuivre ou non le syndic, le quitus ne fonctionnant pas pour ce problème. Mais pour 800 € !!!! 
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Édité par - philippe388 le 08 déc. 2014 16:06:07 |
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:07:36
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citation: Comme le juge de proximité vient de prononcer son jugement : (c.à .d. de me rembourser ledit Fonds, me rembourser en outre les dépens et de me verser un montant de € 800 . article 700 du C.P.C) les copropriétaires n'ont pas de chance de pouvoir se retourner contre l'ancien syndic.
si cela concerne le remboursement d'avances, le syndic se retournera contre l'acquéreur de votre logement auquel il va réclamer la même somme, sauf s'il ne l'a déjà fait.... dans ce dernier cas, il y a quelqu'un syndic ou syndicat qui a gardé l'argent pour lui ....  |
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2014 : 00:04:54
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Est-ce que donner décharge et donner quitus au syndic signifie légalement la même chose?
Cela y ressomble terriblement !
Princope du système : le syndic mandataire du syndicat agot en tant que "Main et voix" du syndicat, et assume à ce titre la responsabilité des actes qu'il a engagé au nom de son mandant, le syndicat.
En fin de mandat, il rend compte, le syndicat lui accordant ou non "Quitus" pour ses actes ... ceux dont il a connaissance.
Accorder 'quitus" vaut transfert de la responsabilité qui pesait sur la tête du syndic .. sur la tête du syndicat, qui devra dorénavent assumer les conséquences d'un éventuel litige portant préjudice, et le réparer.
Acte dont le syndicat a connaissance.
Qui avez-vous assigné ? LE syndicat, le syndic ?
Si c'est le syndic, le syndicat n'en est pas iformé, pas plus qu'il n'est informé qu'une avance ne vous a pas été remboursé.
Il faudraot préciser ces points.
Un jugement a été rendu. Si l'action concerne le syndic personnellement, le syndicat ne supporte aucun préjudice. Il n'y a rien à réparer.
Si vous avez assigné le syndicat, que celui-ci est condamné, il y a bienpréjudice, pour un acte du syndicat ignoré des copropriétaires.
Qui seraient fondés à demander réparation (assureur RCP du syndic), le quitus ne pouvant être opposé dans ce cas.
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JPM
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Posté - 09 déc. 2014 : 16:00:45
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Rambouillet citation: ni l'un ni l'autre de ces termes n'existent dans les textes de la copro, donc on peut y mettre ce que l'on veut (ou presque) derrière.
Une fois de plus à côté !
Peu importe que ces termes ne figurent pas dans le statut de la copropriété puisque par ailleurs ce sont des termes juridiques clairs et précis
Une décharge vaut libération d'une obligation.
Et le quitus vaut tant en droit public qu'en droit privé.
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Finchen
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Posté - 09 déc. 2014 : 17:20:22
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Merci beaucoup
J'ai bien compris que les 2 termes veulent dire la même chose!
Mais permettez moi de vous expliquer pourquoi j'ai posé cette question!
En janvier 2012 j'ai vendu ma maison en copropriété et le Prés.du Cons.Coopératif-syndic
à répondu au notaire lui demandant de remplir l'Etat Daté qu'il n'allait pas remplir ce baratin
et a donc en conséquence refusé de me rembourser mon fonds de réserve.
Mon avocate lui a adressé une mise en demeure demandant l'établissement de l'Etat Daté et en même temps le remboursement de mon fonds de réserve (l'acheteur ayant lui aussi refusé de rembourser le fonds de réserve et pour couronner le tout le notaire s'était rangé de leur côté)
Mon avocate a donc adressé une lettre au syndic le mettant en demeure de remplir l'Etat Daté et de me rembourser mon fonds de réserve, elle y mentionnait bien les articles et textes légaux concernant le remboursement du fonds de réserve. La réponse négative du syndic fut particulièrement grossière.
En conséquence l'assignation fut adressé à M.X., en qualité de Syndic Coopératif de la Copropriété XY. à la date du 13 mars 2013
Le 4 Juillet un 1er jugement a été prononcé sous :Motifs de la décision :sur la recevabilité :
Il a été constaté que le syndic a sans aucun motif légitime refusé de produire l'état daté, mais la production de cet acte notaire est à ce jour sans objet dès lors que la vente a eu lieu.
En revanche la demande remboursement des avances..... doit être fait au syndicat coopératif et non au syndic .Toutefois c'est le syndicat qui, pris en la personne de son syndic a répondu à l'audience aux demandeurs. Il y a donc lieu de prendre acte de son intervention volontaire.
Le jugement du 26 novembre 2014 fut:
Condamne le syndicat coop. pris en la personne de son syndic de payer à M et Mme Finchen:
-la somme de....€ avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2013(date de la mise en demeure)
-la somme de € 800 art.700 CPC
-aux entiers dépens.
Le syndic (qui a donné sa démission à la fin de l'AG tumultueuse de 2014, concernant l'année 2013) n' a pas informé les copropriétaires, ni de la mise en demeure, ni de sa réponse de malotru y relative , de l'assignation, des courriers, prises de position et conclusions de son avocate, ni des 3 sessions devant le Tribunal d'Instance en 2013 , il a fait payer la première facture de l'avocate sans en informer les copropriétaires. Pas un mot!
Seulement a l'AG de 2014 (année 2013) il a fait savoir courtement aux coprop. que les époux Finchen avaient assigné la copropriété, mais qu'il n'y avait pas lieu d'en parler, que les époux Finchen vont perdre, ça va de soi-même.
Pour répondre à Philippe 388 : je sais bien que cette affaire ne me concerne plus, qu'il ne faut pas confondre des fonds de réserve avec décharge..etc..(je sais entre autres que la coprop.va me remboursersans broncher mon fonds avec mes dépens )mais il me reste quelques amis dans cette coprpriété qui m'ont demandé de leur aider de voir plus clair dans cette affaire.
JB 22 Monsieur X a reçu la décharge pour 2013. Il a démissionné début avril et le jugement a été prononcé le 26 novembre 2014. Il n'a donc pas reçu de décharge pour les premiers mois. Mais il a fait libeller 3 pouvoirs de copropriétaires en son propre nom, qu'est ce que ça veut dir pour la légalité de l?AG? Est-ce que ici les deux mois pour contester comptent aussi?
Ma seule question est: Est-ce que les copropriétaires ont une chance de gain de cause, s'ils assignent l'ancien syndic concernant le remboursement des sommes qu'ils ont été condamnés de me verser vu que: ils n'ont jamais donné leur accord au syndic d'agir en justice, malgré qu'il a été informé dans la mise en demeure des articles et textes légaux concernant le remboursement du fonds de réserve et qu'il n'a jamais (jusqu'au aujourd'hui.) informé l'AG, le Conseil Syndical et les copropriétaires de l'action entreprise à leur insu par lui.
En plus, il a présenté des pouvoirs libellés en son nom lors de l'AG 2014 (année 2013)
Il faut préciser que c'est moi qui ai informé les copropriétaires des jugements etc.
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JPM
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Posté - 09 déc. 2014 : 17:38:33
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Primo le quitus ne porte que sur ce qui a été porté à la connaissance des copropriétaires. Les adversaires du quitus proclament le contraire vainement : il y a des collections d'arrêts de jurisprudence en ce sens.
Secundo : Les copropriétaires peuvent certainement mettre en cause la responsabilité du syndic. Mais il faut habiliter le nouveau syndic pour qu'il puisse engager cette action devant le tribunal d'instance.
Il faut donc que la question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Peut être qu'en apprenant cette bonne nouvelle l'ancien se calmera un peu.
Résolution : l'assemblée enjoint le syndic d'engager une action judiciaire contre M. X ancien syndic pour obtenir le remboursement des frais occasionnés au syndicat pour n'avoir pas déféré à la demande d'établissement d'un état daté, et ce en vertu du jugement rendu le NNN par le Tribunal de XXXXX, soit la somme de nn € en sus la somme de nnn € à titre de dommages et intérêts et celle de nnnn € en vertu de l'article 700 du CPC (si vous avez pris un avocat)
Bon courage
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Finchen
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11
Posté - 11 déc. 2014 : 14:13:36
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Posté - 11 déc. 2014 : 16:18:43
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JPM :" Une fois de plus à côté !
Peu importe que ces termes ne figurent pas dans le statut de la copropriété puisque par ailleurs ce sont des termes juridiques clairs et précis"
On retrouve ici le syndic de copropriété !!! Il faut en dire plus
Mais les syndics, en général, n'explique pas que " donner quitus" est un acte juridique important concernant une décharge de sa responsabilité.
Le quitus expliqué par les syndics c'est plutôt, " vous n'avez pas confiance", " si les comptes sont justes, ma gestion est bonne ", " ne pas donner quitus c'est un signe de défiance envers moi", " si vous ne donnez pas le quitus, je démissionne,"...... très très loin de la réalité juridique de ce vote. Une réelle tromperie, et loin de l'obligation de conseil.
On peut aussi ajouter la pression des caisses de garantie que JPM oublie, car ce n'est pas une légende urbaine. Les syndics sont assurés, ils n'ont donc pas besoin de ce quitus !
IL n'y a aucune obligation dans la loi pour proposer cette résolution à l'OdJ.
A ajouter de plus que quitus devrait avoir une contrepartie, un rapport moral et financier joint à l'OdJ, et débattu devant l'AG. Le simple fait de proposer les annexes sans aucune explication ne suffit pas à donner un quitus au syndic.
Quel est le syndic qui fait ce rapport moral et financier ? comme tous les autres mandataires, comptables, ... dans le service public, comme dans le privé.
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Édité par - philippe388 le 11 déc. 2014 16:24:13 |
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JPM
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Posté - 11 déc. 2014 : 17:17:58
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Dans sept ans 30 % des copropriétés seront en régie municipale.
A Paris, il suffira qu'un lot au moins appartienne à la Ville pour que l'on passe à ce régime. On se trompe en croyant qu'Anne Hidalgo pense à la mixité sociale comme Napoléon III 
En droit public l'octroi du quitus est de plein droit après contrôle.
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2014 : 17:34:39
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Et comme le droit civil est un copieur ...... |
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JB22
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Posté - 11 déc. 2014 : 17:54:24
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De JPM
"En droit public l'octroi du quitus est de plein droit après contrôle."
Après contrôle par des personnes qualifiées qui engagent leur responsabilité.
En copropriété il n' y a pas de commissaire aux comptes ni d' expert comptables.
Les commissaires aux comptes vérifient la sincérité des comptes présentés, mais pas la gestion.
Le quitus porte sur la gestion et c' est une décharge de responsabilité, on peut donc approuver les comptes sans donner "quitus". |
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Posté - 11 déc. 2014 : 17:56:41
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JPM :" Dans sept ans 30 % des copropriétés seront en régie municipale."
Et Alors ?? que vient faire Hidalgo dans ce fil ?
JPM : Rien de spécial sur l'attitude des syndics concernant le quitus depuis des dizaines d'années , et qui perdureront donc encore 7 ans pour 30% des copropriétés ?
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2014 : 19:05:33
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Il faut mettre les choses dans le bon ordre.
L'approbation des comptes vaut "quitus" pour ces comptes et les actes qui leur sont liés.
On ne va pas refaire un débat, qui a pris il y a peu 50 pages et 300 posts sur un point qui n'en mérite que 5 ou 6.
Le 'quitus' de gestion, qui va bien au delà de la tenue des comptes, ne peut porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance.
Il ne s'agit donc pas de lancer des incantation du style "c'est pas prévu" : tout mandataire doit rendre compte de son mandat, tout mandant doit rendre "quitte" pour ce qu'il sait (c'est l'objet du CR) des actes de son mandataire.
La difficulté dans nos syndicats :
- Il n'existe pas formellement de "CR de gestion" (idem rendu des comptes, de la mission du CS).
- serait-il fait, les copropriétaires n'ont bien souvent qu'une vision très partielle voire aucune de l'ensemble des actes engagés par le mandataire pour sa gestion, leur détail, le CR serait-il bien fait.
- les copropriétaires à 99% voire 100% ne sont pas en mesure d'apprécier la conformité des actes connus, que ce soit dans l'intérêt collectif du syndicat, des clauses RCP, comme dans leur légalité.
Chacun connait les "conformément à l'article 57-12 de la loi du ....." de tel syndic ayant pignon sur rues et boulevards, qui en disent long sur les manoeuvres de certains difficile à identifier, ne permettant pas de faire la part entre le bon grain et l'ivraie.
Même avec un contrôle pointu !
D'autre part, le syndic ayant l'obligation d'être assuré en RCP pour réparer un préjudice créé par sa faute que le syndicat devra réparer, il en va de la sécurité et de l'intérêt du syndicat de ne jamais donner quitus à son syndic professionnel.
C'est une question d'ASSURANCE, de garantie, certainement pas d'une appréciation de sa gestion, de la qualité de ses services, toutes choses qui entrainent sa désignation à nouveau, avec les félicitations du jury, voire une augmentation de ses honoraires ..... 
Mais certainement pas une décharge de responsabilité, assurance pour le syndicat à l'égal de l'assurance RCP du syndic.
1 partout, la balle au centre. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2014 19:13:10 |
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Posté - 11 déc. 2014 : 19:25:31
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gedehem :" D'autre part, le syndic ayant l'obligation d'être assuré en RCP pour réparer un préjudice créé par sa faute que le syndicat devra réparer, il en va de la sécurité et de l'intérêt du syndicat de ne jamais donner quitus à son syndic professionnel.
C'est une question d'ASSURANCE, de garantie, certainement pas d'une appréciation de sa gestion, de la qualité de ses services, toutes choses qui entrainent sa désignation à nouveau, avec les félicitations du jury, voire une augmentation de ses honoraires ..... "
Nous sommes déjà 3 à le dire sur ce fil.
Notre ex-syndic, petit syndic le rappelait à chaque AG en faisant un rapport sur les comptes et la situation de notre SDC ! Une exception peut-être.
J'aimerai que JPM le dise aussi,comme TOUS les autres syndics !!! Il botte toujours en touche sur ce sujet comme son dernier post.
Mais ils ont la vie facile avec les 99% de copros qui ne pigent rien à cette histoire de quitus; le syndic ayant toujours raison
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Posté - 13 déc. 2014 : 08:27:24
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citation: Initialement posté par JPMDans sept ans 30 % des copropriétés seront en régie municipale. A Paris, il suffira qu'un lot au moins appartienne à la Ville pour que l'on passe à ce régime. On se trompe en croyant qu'Anne Hidalgo pense à la mixité sociale comme Napoléon III
JPM,
Nous ne voyons pas où vous voyez même des prémices de cette prédiction : toutes les tentatives de "syndic municipal" ou de "syndic social" ont avorté ou se sont mal terminées (voir AGECOP), et par ailleurs, lorsque les villes préemptent, c'est pour le compte d'offices HLM. Et des organismes HLM dans des copropriétés, c'est pas nouveau : il y a près de 400.000 logements HLM dans des copropriétés et seuls la moitié sont gérés par des syndics HLM, qui au demeurant gèrent de manière très classique en engageant des professionnels chez Foncia ou ailleurs...
Il n'y a rien de nouveau sous le soleil ! |
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Gédehem
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Posté - 13 déc. 2014 : 10:42:19
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Au final, si je comprends bien, la copropriété et son fonctionnement c'est que du vieux, soleil ou pas ....
La question du "quitus", dont on fait tout un plat, n'est sur le fond qu'une manière, pour "la profession", de fuir ses responsabilités, pratique bien connue en général dans le monde du commerce. Là non plus rien de nouveau. |
Édité par - Gédehem le 13 déc. 2014 10:47:21 |
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Sujet |
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décharge ou quitus 
