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Pcg84
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 Posté - 08 déc. 2014 : 14:34:53
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Bonjour,
Je recherche des témoignages de copropriétaires ayant eu à porter plainte contre leur syndic pour escroquerie et détournement de fonds.
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ABCT
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 Posté - 08 déc. 2014 : 15:21:49
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Si des inautes ont déjà agi il faut connaître les éléments TOUS les éléments...
Car escroquerie et (ou) détournement de fonds il faut le prouver....
De plus à quel titre agissez vous?????
Copropriétaire??? seul??? plusieurs??? êtes vous au sein du Conseil syndical????
Votre syndic est "affiliée" à une caisse de garantie?????
Avez vous signalé "ces faits" à l'organisme assureur par lettre recommandé??? avec preuve à l'appui????? |
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Posté - 08 déc. 2014 : 15:46:18
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Pcg84 : escroquerie et détournements de fonds sont de très lourdes accusations !!
Avant de penser à déposer plainte, il vous faut être certain de ce que vous avancez, et un rendez vous avec un avocat s'impose.
Sur quels faits et quels documents vous basez vous pour accusez de la sorte votre syndic ??
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Posté - 08 déc. 2014 : 16:32:15
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Posté - 08 déc. 2014 : 16:43:54
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kikiladoucette : un syndic viré depuis plusieurs années et qui continue de gérer cette copro ???? Aucune AG ne l'a élu syndic depuis ??
Il ne s'agit pas non plus de détournements de fonds !! mais gérer une copropriété sans mandat.
Si personne n'a déposé plainte, et ce syndic condamné par le TGI, vous ne pouvez accusé ce syndic de quoique ce soit !  
" faux et usage de faux " est aussi une accusation grave et il faut un dossier béton pour étayer vos dires, et tant qu'il n'a pas été condamné, il est innocent !! La loi francaise 
kikiladoucette : attention, car si le juge vous déboute, c'est vous qui serez condamné à payer des DI.
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Posté - 08 déc. 2014 : 16:49:56
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kikiladoucette : pas bien de modifier votre post après une réponse !!!
Surtout pour proposer de répondre par MP à pcg84 .
Les détails de vos " assignations" et des jugements interressant tous les Uinautes. |
Édité par - philippe388 le 08 déc. 2014 16:51:43 |
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Pcg84
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Posté - 08 déc. 2014 : 16:59:56
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Pour répondre à ABCT et philippe388, d'une part, oui, je sais que porter plainte est un acte grave et d'autre part, j'agis à titre personnel, en tant que copropriétaire, membre du Conseil syndical.
En ce qui concerne la qualification d'escroquerie et de détournement de fonds, je soupçonne cela car :
- le syndic refuse de répondre à mes interrogations quant à la nature de certaines sommes figurant dans l'état daté (sommes dues par l'ancien propriétaire au titre de l'appel de fonds en cours correspondant au double du budget prévisionnel : cela m'a directement impactée puisque j'ai reversé un prorata temporis)
- appel de fonds pour travaux urgents dont le montant est plus du double de ce qui a été validé par la conseil syndical. Le syndic, interpellé par plusieurs copropriétaires depuis plusieurs mois ne répond pas
En tant que membre du Conseil syndical et à la demande de deux membres sur cinq, j'ai demandé à avoir accès à l'ensemble des documents comptables et autres sur les quatre dernières années. Le syndic fait le mort, malgré mise en demeure et procédure en injonction de faire en cours (cf. http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18650). Je m'apprète à faire constater sur place par huissier ce refus, le syndic ayant à nouveau été prié de me donner accès aux documents demandés en fin de semaine et étant prévenu de ma venue (par contre, il n'est pas prévenu de la présence de l'huissier).
Il faut savoir que ce syndic n'a pas tenu d'AG pendant deux ans, les demandes de travaux restent lettre morte (fuite importante sur canalisation montante signalée en janvier et septembre). Mais bon, cela ne relève pas du pénal.
En ce qui concerne l'organisme assureur, mes tentatives téléphoniques pour cerner un interlocuteur sont vaines, l'assureur renvoyant la balle vers le courtier. Mais honnêtement, je n'ai pas chercher à creuser plus cette piste.
Ce que recherche, ce n'est pas de savoir si ce que je viens d'évoquer relève ou non du pénal, mais tout simplement que des UInautes me fassent partager leur expérience, nul ici n'étant juge ou procureur. |
Édité par - Pcg84 le 08 déc. 2014 17:17:03 |
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:18:09
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Pcg84 : attention les faits rapportés sur un simple état daté, de simples soupçons et du silence du syndic ne sont pas du détournement de fonds ou de l'escroquerie !!! Ces fonds appartiennent au SDC et sont sur le compte du SDC et non du syndic ?
Le détournement de fonds est l'appropriation frauduleuse de biens par une personne pour son propre intérêt à qui l'on avait fait confiance pour gérer l'argent et les fonds détenus par un autre individu ou par une organisation tiers.
Dans votre cas un détournement sera un mouvement de fonds du SDC vers le Syndic sans justificatifs.
et L’escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge
Rien à voir avec un souci sur un état daté.
Attention aux accusations et aux termes employés; ceux-ci sont graves et on accuse pas sans preuves.
De plus vous ne pouvez agir en tant que membres du CS. SEUL le syndic, l'acheteur, le vendeur et le notaire ont accès à un état daté.
Cela vous concerne personnellement et c''est du 100% privé.
pcg84 : "sommes dues par l'ancien propriétaire au titre de l'appel de fonds en cours correspondant au double du budget prévisionnel : cela m'a directement impactée puisque j'ai reversé un prorata temporis"
Pas très clair. Le vendeur étant il débiteur du SDC ? Parlez vous d'avances de trésorerie et de travaux ? ou est le souci avec cet état daté ? |
Édité par - philippe388 le 08 déc. 2014 17:24:44 |
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Pcg84
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:28:10
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Philippe388, en tant qu'acquéreur, je possède l'état daté. La somme contestée est dans la première partie de celui-ci et s'intitule "sommes dues par le vendeur au titre des provisions exigibles dans le budget prévisionnel" et correspond au double des appels courants. Le vendeur n'était débiteur d'aucune somme et son solde lors de l'arrêté des comptes est même créditeur.
Hormis cet état daté, aujourd'hui je ne possède effectivement aucune autre preuve matérielle de détournement de fonds, d'où ma demande d'avoir accès aux comptes de l'immeuble et le silence du syndic est fort étonnant pour une demande pourtant légitime. |
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:35:32
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Pcg84 : ma réponse fut posté juste après votre modification.
Vous avez ajouté : " appel de fonds pour travaux urgents dont le montant est plus du double de ce qui a été validé par la conseil syndical. Le syndic, interpellé par plusieurs copropriétaires depuis plusieurs mois ne répond pas"
Pas d'escroquerie, ni de détournements de fonds, mais un focntionnement qui parait totalement anormal ET illégal.
Le CS n'a aucun pouvoir de décision en copropriété !! Il ne décide pas des montants des appels de fonds!!OUH La!! c'est l'AG qui adopte des travaux ET des devis. Le syndic a obligation d'exécuter les décisions d'AG; par conséquent de respecter le montant adoptée par l'AG.
Le syndic et le CS n'ont aucun pouvoir et le droit de modifier le montant adopté par l'AG !!
Pcg84 :" Il faut savoir que ce syndic n'a pas tenu d'AG pendant deux ans"
La SEULE question à se poser : votre syndic est il toujours syndic ???
Dans un autre fil il a été précisé par les intervenats que l'élection du président du CS était une OBLIGATION !! Votre CS n'est pas focntionnel, et en particulier la loi donne un " pouvoir" très important au président du CS c'est de convoquer une AG en cas de carence du syndic.
Le président du CS, si il existait dans votre SDC pourrait demander au syndic de convoquer une AG sur un OdJ établi par le CS, et sans réponse du syndic, il pourrait la convoquer lui-même.
Cela me semble donc TRES important d'élir ce président du CS ( vous-mêmes) sur ce que vous décrivez comme focntionnement et comme gestion courante (fuites),.... Le début de solution à vps problèmes de syndic " absent " commence là !!
L'huissier ne sert pas à grand chose dans votre cas, sauf à perdre du temps et un peu de sous ! |
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:44:28
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Pcg84 :" je ne possède effectivement aucune autre preuve matérielle de détournement de fonds"
Alors il faut être très prudent et surtout commencez par respecter la loi en élisant ce président
Votre syndic ne vous répondra pas sans un CS actif et pugnace. Vous ne pourrez pas faire grand chose toute seule.
Appel de fonds du budget prévisionnel DOUBLE, appel de fonds de travaux DOUBLE et apparemment sans vote de l'AG et accord d'un CS sans pouvoir !!!
Avez vous vérifié auprès d'autres copropriétaires et des membres du CS le montant de ces 2 appels de fonds ??
Existe t'il une différence entre les appels demandés à votre vendeur et ceux des autres copros ?
Sans AG depuis 2 ans, sans budget et travaux votés depuis 2 années, il est impossible de vérifier que ces appels de fonds correspondent à quelque chose.
pcg84 : vous avez du travail à redresser tout cela, alors allez à l'essentiel. Un CS actif et réglementaire ( président élu ), exiger une AG, et cherchez déjà un autre syndic.
La solution à viotre souci d'état déta ne sera réglé qu'après une reprise complète de la comptabilité par un pro, un nouveau syndic. Bon courage. |
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Pcg84
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:44:47
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Comme vous le soulignez, philippe388, cela est illégal.
En ce qui concerne l'appel de fonds évoqué, si vous aviez lu plus attentivement mon post, j'ai écrit qu'il s'agissait de travaux urgents et à ce titre, le syndic est parfaitement en droit de faire exécuter ceux-ci à titre conservatoire. Le problème est que le devis soumis au conseil syndical -et validé par celui-ci- est plus de deux fois inférieur à ce qui est appelé. |
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Posté - 08 déc. 2014 : 18:17:36
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Pcg84 En ce qui concerne l'appel de fonds évoqué, si vous aviez lu plus attentivement mon post, j'ai écrit qu'il s'agissait de travaux urgents et à ce titre, le syndic est parfaitement en droit de faire exécuter ceux-ci à titre conservatoire. Le problème est que le devis soumis au conseil syndical -et validé par celui-ci- est plus de deux fois inférieur à ce qui est appelé.
J'ai bien lu vos posts !!
Le fait que les travaux soient urgents ne changent en rien le fonctionnement des décisions en copropriété :
1. Le syndic ne peut pas appeler des fonds SANS accord de l'AG.
2. Un CS ne valide pas les devis sauf un mandat de l'AG pour des travaux de l'article 24.
3. en cas d'ugence le syndic PEUT prendre des mesures conservatoires et payer un acompte MAIS il a obligation de convoquer en urgence une AG sans respecter le délai des 21 jours ( urgence) afin que celle-ci ADOPTE les travaux ET le devis. Le syndic pouvant appeler les fonds qu'après cette décision.
4. Le CS doit être informé des travaux d'urgence
5. Le CS pouvait vérifier sans problèmes en regardant leur appel de fonds perso que le montant appelé était différent de la décision de l'AG dans un SDC " normal" , ou le double du devis vérifié par celui-ci.
Dès le lendemain de la réception de cet appel, le problème était réglé par un courrier du syndic.
6. si par hasard le CS est "aveugle", ce problème se règle dans un SDC au fonctionnement " normal", et ce n'est pas votre cas; lors de l'AG qui adoptera les comptes annuels - budget et travaux urgent ou pas. Le solde POSITIF de ces travaux urgents devant être immédiatement apuré et crédité aux comptes de charges des copros.
Vous parlez de travaux urgents, mais aussi d'appels de fonds du budget doublé, mais sur quelle base puisque vous n'avez pas eu d'AG depuis 2 années, donc aucun budget voté pour au moins 2014!! le syndic ne peut pas appeler le budget de 2014 si celui-ci n'a pas été voté en 2013 ( c'est aussi une obligation)
Pcg84 : votre syndic est il toujours syndic ? quand se termine son mandat ? A vérifier sur les derniers PVn soit en 2011 ou 2012.
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Édité par - philippe388 le 08 déc. 2014 18:19:44 |
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Pcg84
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Posté - 08 déc. 2014 : 19:15:55
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Philippe388, je vous remercie de m'indiquer les dispositions de la loi de 65 relatives à la validation en urgence par l'AG des fonds appelés pour des travaux effectués en urgence D'autre part, je vous confirme que si le conseil syndical a donné son avis, c'est bien parce que l'AG lui en a donné le pouvoir. Ensuite, comme vous le soulevez dans votre 5ème point, c'est bien à la réception de mon propre appel de fonds que je me suis rendue compte d'un problème et que j'ai demandé au syndic de rectifier le montant indiqué, demande à laquelle il n'a jamais répondu (croyez-vous que je m'aprète à porter plainte sans autre démarche préalable de ma part ?).
Le syndic n'a tenu aucune AG entre février 2012 et janvier 2014 (je suis propriétaire depuis novembre 2013) et ne s'est pas géné, vu ce que j'ai pu constater d'appeler des fonds en toute irrégularité et de convoquer une AG alors qu'il n'avait plus mandat pour le faire. Sans vouloir me prendre pour Robin des bois, j'essaye d'assainir la situation de cette petite copro et de me débarrasser de ce syndic en lequel certains copropriétaires ont une confiance aveugle. |
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Posté - 08 déc. 2014 : 21:22:15
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citation: oui, je sais que porter plainte est un acte grave et d'autre part, j'agis à titre personnel, en tant que copropriétaire, membre du Conseil syndical. Attention à ne pas vous laisser dépasser par une telle accusaiton:
Vous portez plainte en tant que citoyen parce qu'un autre citoyen a enfreint la loi ou plusieurs lois en commettant des crimes ou des délis.
Vous rapportez les faits, documentez.
Votre role s'arretera la et si le procureur est convaincu, il enquetera (rare).
Si le procureur n'est pas convaincu , il ne fera rien et le dossier va s'arreter (le plus courant).
Dans le premier cas, il vous communiquera une information d’enquête et vous pourrez vous constituer partie civile.
Dans le second cvas infiniment plus courant (la plupart des plaintes finissent au panier) vous pourrez vous porter partie civile trois mois apres votre plainte initiale, mais on vous demandera une consignation, entre 500 et 1000 euros, afin que le tribunal soit sur de pouvoir récupérer une amende pour fausse dénonciation ou dénonciation abusive. |
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bilunette
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Posté - 09 déc. 2014 : 09:25:11
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J'ai porté plainte contre un syndic qui avait augmenté unilatéralement ses honoraires. Il avait mis ses nouveaux honoraires dans le budget prévisionnel, et affirmait que le vote du budget prévisionnel légalisait l'augmentation de ses honoraires. Le syndic a perdu au tribunal d'instance. Il avait refusé la médiation, pensant que la justice ne serait pas saisie. Le juge s'est basé uniquement sur le montant indiqué dans le contrat de syndic en cours. Le budget prévisionnel n'est qu'indicatif. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 09:34:18
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Bilunette,
Vous faites un mélange, vous n'avez pas porté plainte!
Vous avez agit au civil en portant l'affaire devant un tribunla
Cela n'a rien a voir. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 10:32:45
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Pcg84 : Le syndic n'a tenu aucune AG entre février 2012 et janvier 2014 (je suis propriétaire depuis novembre 2013) et ne s'est pas géné, vu ce que j'ai pu constater d'appeler des fonds en toute irrégularité et de convoquer une AG alors qu'il n'avait plus mandat pour le faire.
Ce syndic a donc été réélu par une AG illégalement convoquée !!! Avec de telles copros vous allez avoir du souci pour changer de syndic. Il va falloir réunir quelques copros avec vous pour réussir à changer de syndic.
Mais pas de détournements de fonds ou d'escroquerie démontrées pour l'instant !!
Et le président du CS a t'il été élu, car c'est le début de votre action !!! Une AG doit être provoquée et convoquée si le syndic fait le mort par le président du CS avent de lancer des actions en justice perdues d'avance avec le peu d'éléments concrets dans votre dossier. Sans docs comptables - copies de factures, GL, balances,..... vos seuls appels de fonds persos ne suffiront pas.
Pcg84 : D'autre part, je vous confirme que si le conseil syndical a donné son avis, c'est bien parce que l'AG lui en a donné le pouvoir.
L'AG convoquée en urgence a donc mandaté le CS pour le choix de l'entreprise, ce n'est pas clair dans vos propos ! mais elle doit le faire avec une mission précise et une fourchette max !
Est-ce votre CS qui a reçu ce mandat ? dans ce cas il était facile de constater la différence entre le devis et l'appel de fonds, et prévenir les copros.
Si aucune AG n'a été convoquée en urgence pour ces travaux urgents, le syndic ne pouvait appeler des fonds ! alors la solution est simple vous refusez de payer cet appel de fonds et vous retirez ce montant des appels de fonds prochains.
Il faut mettre ce syndic devant ces responsabilités. Téléphones ou RAR de membres isolés du CS ne servent pas à grand chose avec ce genre de syndic. |
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Pcg84
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Posté - 09 déc. 2014 : 16:53:42
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Philippe388, comment voulez-vous que je démontre l'escroquerie, puisque le syndic refuse l'accès aux documents ? Avoir ou non un président de conseil syndical ne change strictement rien au problème de fond, puisque celui-ci est l'impossibilité d'accéder aux comptes.
Je n'ai jamais parlé d'AG réunie en urgence, mais simplement d'un pouvoir général conféré au conseil pour valider toute intervention au-delà d'un certain montant, que celle-ci soit faite en urgence ou non. Une nouvelle fois, je vous demande quelles sont vos sources sur le fait qu'il doit y avoir obligatoirement une AGE pour valider un appel de fonds exceptionnel. La plupart des copro doivent faire face à des travaux d'urgence en cours d'année, et si à chaque fois cela nécessitait une AGE, on ne s'en sortirait plus et la mission du Conseil syndical perdrait une partie de son sens !
Que voulez-vous dire lorsque vous écrivez citation: Il faut mettre ce syndic devant ces responsabilités. Téléphones ou RAR de membres isolés du CS ne servent pas à grand chose avec ce genre de syndic. Je ne vois pas ce qu'il peut être fait de plus puisque quatre copropriétaires sur douze ont déjà écrit au syndic et bloquent le paiement des fonds, et que pour ma part, j'ai envoyé une mise en demeure et introduit une requête en injonction de faire. Même si cela vous choque (comment vous n'avez pas manqué de le souligner dans mon poste relatif à l'injonction de faire), je vous rappelle qu'une partie des copropriétaires de cet immeuble est analphabète (notamment un des membres du Conseil syndical) et considèrent ce syndic comme honnête par le seul qu'il est moins cher que le précédent. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 17:20:52
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citation: comment voulez-vous que je démontre l'escroquerie, puisque le syndic refuse l'accès aux documents ? donc eviter de porter plainte car cela va vous couter TRE cher
je crois que la réponse au fil est donnée... |
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Pcg84
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Posté - 09 déc. 2014 : 18:43:39
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Et donc, je fais quoi ? Merci d'éviter de me conseiller de changer de syndic, ce qui semble évident et ne résoudrait absolument pas les probables détournements de fonds effectués. |
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Avez-vous déjà déposé plainte contre un syndic ? 
