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nonochev
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 Posté - 08 déc. 2014 : 23:16:44
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Bonjour,
notre précédente AG a sollicité un architecte pour faire un audit technique global de la copropriété (2 bâtiments de 1971 avec jardin, ascenseurs, cave et parking).
L'objectif était d'organiser un plan pluriannuel de travaux qui comprenne un ravalement de la facade (lequel est le dada depuis qq temps de certains membre du CS)
Mon questionnement porte sur les suite à donner à cet audit lors de la future AG du 15/12, sachant qu'il comprend, outre un ravalement de façade avec changement des garde corps et isolation ITE (1 million € HT), et d'autres choses pour un montant global de 2,5 millions sur 10-20 ans.
1/ Comment fixer le niveau d'effort supplémentaire (versus charges) pour ces gros travaux ?
Je pense que le financement est une question primordiale car l'archi a positionné le ravalement dans les premiers travaux. Sur 20 ans cela multiplie les charges par 1,5 et par 2 si sur 10 ans. Sachant que mes charges sont à 3200 € par an, je trouverai ca trop cher. Je veux bien payer pour un ravalement entre autres choses, mais doubler les charges pendant 10 ans, ce n'est pas tolérable. Je comprend le maintenant l'intérêt du fond travaux "non récupérables en cas de vente". Comment fixer le curseur pour que ce ne soit pas une "punition" de vouloir être propriétaire ?
2/ Comment apprécier les recommandations liées à la "sécurité des biens et des personnes" ? Par exemple la mise en place d'un local poubelle sur une place de parking avec porte coupe feu (60 k€) ou le remplacement de toutes les portes parking -> étages d'habitations
Là la question est plus généralement, quelles sont les obligations de mise en conformité des habitations, et qu'est ce qu'on risque si l'AG décide qu'on ne fera pas.
S'il est en effet hors de prix de vouloir à tout prix "être aux normes", quel est le risque de ne pas l'être ?
3/ Divers
L'audit parle de créer des rampes pour l'accessibilité des handicapés mais je pense que débattre de cela devrait faire l'objet d'un post à part entière.
Merci
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Édité par - nonochev le 08 déc. 2014 23:19:26 |
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vazy
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 Posté - 08 déc. 2014 : 23:50:08
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Quelques considérations générales: Une ITE (isolation thermique extérieure) devrait faire baisser les charges de chauffage, en théorie et à condition que la chaufferie ne soit pas trop vétuste et que chaque lot ait une possibilité de réguler sa température de confort autrement qu'en ouvrant les fenêtres !
Sur un batiment de 1971 l'économie peut être substantielle.
Le toit (terrasse?) déja isolé ?
Distinguer la sécurité des biens (chacun est libre de faire rajouter un blindage et une serrure 5 points sur sa porte) et la sécurité des personnes (garde-corps trop bas ou pourris/rouillés à changer sans tarder.
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Édité par - vazy le 08 déc. 2014 23:52:37 |
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Posté - 09 déc. 2014 : 08:11:09
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Oui, j'ai les mêmes remarques que Vazy:
Le porblème ne sembel pas tant du dada du CS vers un ravalement qui leur plairait bien.
Vos semblez prendre l'affaire comme des travaux couteux, purquoi ne pas totu refuser en bloc?
EN fait je comprends que votre CS prévoyant (c'est bien) un ravalement en a profité (c'est encore mieux) pour voisr si le syndicat en povait pas inclure une isoldation apr l'extérieur, ce qui peut etre dans certians cas tres effficace, mais ne doit pas etre fait n'importe comment.
La démarche est lourde et couteuse mais me semble très correctement menée, et il faut toujours saluer dans une copropriété ceux qui passent leur temps et leurs méninges a prévoir le futur.
Dans votre histoire, je ne comprends pas comment vous calculez vos augmentations de charges, et tout semble la.
Normalement le ravalement est obligatoire, doit le cout doit en etre séparé.
La gain en frais de chauffage doit exister sinon inutile de faire des travaux.
Le retour sur investissement est le point essentiel, et vous n'en parlez pas; C'est pourtant le seul juge de paix.
Si je résume ce que je comprends, il va y avoir ravalement donc montage de tout le matériel d'acces, autant en profiter pour faire en meme temps l'isolation.
Vérifiez que le CS a pisté les possibilité d'aides et de subventions. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 08:19:22
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citation: 1/ Comment fixer le niveau d'effort supplémentaire (versus charges) pour ces gros travaux ?
il n'y a pas beaucoup de moyens, le seul qui existe c'est la décision d'AG malheureusement. Mais il faut savoir que ne rien faire est le début de bâtiments qui tombent en décrépitude...
A votre place, je commencerai par me poser la question pourquoi payer 3200 € de charges par an, cela me parait excessif sauf si chauffage, eau et électricité sont compris...
citation: 2/ Comment apprécier les recommandations liées à la "sécurité des biens et des personnes" ?
tout d'abord il faut s'appuyer sur des textes qui obligeraient à faire ceci ou cela. On ne dit pas travaux obligatoires de mise en sécurité si rien n'y oblige.
Certes c'est mieux d'avoir des porte coupe feu partout, mais est ce obligatoire ? voilà 43 ans qu'il n'y en a pas...
Donc si l'AG ne vote pas de travaux non obligatoires, le syndicat ne risque rien.
Par contre si l'AG refuse de voter des travaux obligatoires réglementairement (lesquelles ?), il peut y avoir des conséquences : plante d'un copro, refus de prise en charge d'une assurance, etc...
Il n'y a pas obligation pour un bâtiment "âgé" d'être aux normes de maintenant... tout du moins pas toutes, peut-être certaines mais alors que l'on vous fournisse le texte qui rend obligatoire l'application de cette norme, comme pour les ascenseurs par ex....
IL faut creuser un peu dans les "obligations" avant de voter comme des moutons.... |
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Posté - 09 déc. 2014 : 11:22:21
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citation: Si je résume ce que je comprends, il va y avoir ravalement donc montage de tout le matériel d'acces, autant en profiter pour faire en meme temps l'isolation.
et comme vous le dites, à la condition que des études SERIEUSES vous explicitent le retour sur investissement.
De toute façon si vous deviez faire l'isolation, certes vous pouvez voter mais il serait plus judicieux d'attendre que la loi (2015) et les décrets (quand ?) sur la rénovation énergétique des batiments arrivent, car il y aura peut-être des aides.... |
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nonochev
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Posté - 09 déc. 2014 : 11:53:23
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Bonjour,
je précise certains éléments de contexte.
3200 € de charges comprennent EC, EF, ascenseurs, parking, jardin, chauffage collectif gaz et couple de gardiens
donc des charges assez élevées à la base.
Que voulez-vous dire ribouldingue en disant que le ravalement est "obligatoire" ? Est-ce que ce n'est pas l'état de la facade qui détermine l'obligation ?
Concernant un ITE, je pense que vous avez raison ribouldingue de préciser qu'il est urgent ... d'attendre que les diagnostics énérgétiques soient établis. Il n'y a qu'avec cette étude qui précisera les modalités d'une ITE et le retour sur investissment attendu.
Pensez-vous qu'il serait interessant de commencer à alimenter un fond travaux non remboursable à hauteur de 30% des charges ? Bien sûr après avoir fait le tri dans les propositions de l'architecte.
Concernant les obligations d'être dans la norme, comment comprendre par exemple l'article 5
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000027169390
"Dans les parties communes des bâtiments d'habitation de troisième et quatrième famille tels que définis à l'article 3 de l'arrêté du 31 janvier 1986 modifié susvisé, dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, des blocs-portes séparant les locaux poubelles des autres parties du bâtiment sont mis en place lorsque ces locaux ne s'ouvrent pas sur l'extérieur du bâtiment ou sur des coursives ouvertes. Ces blocs-portes sont coupe-feu de degré une demi-heure ou de classe EI 30 au moins. Les portes sont munies de ferme-porte et s'ouvrent sans clé de l'intérieur, dans le sens de la sortie en venant de ces locaux. "
Faut-il forcement installer un local poubelle, et mettre de portes coupe feu ? |
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Posté - 09 déc. 2014 : 12:49:01
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concernant les normes, dans quelle catégorie se trouve votre immeuble ???? |
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nonochev
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Posté - 09 déc. 2014 : 13:07:53
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Bonjour,
Catégorie 3 je pense
2 immeubles de 6 et 7 étages |
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Posté - 09 déc. 2014 : 13:44:56
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non aucune obligation de créer un local poubelles, seulement mettre des blocs porte coupe feux au local existant... |
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vazy
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Posté - 09 déc. 2014 : 14:17:54
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Ou créer le local poubelle extérieur, sans obligation de porte coupe-feu...
Les préconisations de votre architecte c'est "ceinture ET bretelles" ;-) |
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nonochev
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Posté - 11 déc. 2014 : 22:36:48
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Merci pour vos avis
Je vais donc si cest faisable lors de l'ag demander a l'archi de justifier et de toute facon c'est l'ag qui decidera
Et non moi tt seul
La tyrannie des majorites comme cite ribouldingue
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Sunbird
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Posté - 12 déc. 2014 : 10:23:07
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3200 de charge par an tout dépend de la taille de l'appartement et des lots accessoires, mais si vous êtes dans une région où le chauffage est important ce n'est pas élevé.
Concernant le ravalement, il est absurde aujourd'hui de faire un ravalement sans ITE, et le cout supplémentaire de l'ITE est amorti avec le crédit d'impôt, les économies de chauffage. Il est probable que dans les travaux qu'il est préconisé de changer les fenêtres.
Vous pourrez bien entendu récupérer cette somme si vous vendez, comme cela se fait aujourd'hui entre les parties.
Concernant la mise au norme tout dépend des travaux, si effectivement il faut changer tous les garde corps on se mettra à la norme, si les garde corps sont réparables on ne se met pas à la norme.
Cet audit technique est qu'il permet de voir ce qu'il faut faire, aujourd'hui il chiffre pour vous un effort de 32 KE, cela semble énorme, mais si il faut effectivement faire un ravalement, les terrasses avec isolation, la chaufferie etc... on y arrive rapidement.
Il est important dans cet audit que le syndic et surtout le CS fassent ressortir l’obligatoire (par exemple chaufferie, ascenseur), le nécessaire (ravalement...), et l'accessoire (local poubelle...), cela est important pour les décisions, mais aussi dans le cadre d'une mutation.
Aujourd'hui, si vous vendez, vous devez communiquer cet audit à l'acquéreur. Si rien n'est justifié, il fera le prix qu'il vous propose de l'appartement moins le prix de ces travaux dans l'audit, d'où l'importance de distinguer les catégories dans l'audit. |
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JPM
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Posté - 12 déc. 2014 : 18:06:13
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Ce fil montre, semble-t-il l'exemple d'une copropriété dans laquelle on n'a pas pris la peine d'effectuer périodiquement des opérations d'entretien lourd. Tout tombe en même temps et il n'y a eu aucun provisionnement progressif.
Quand à " je comprends l'intérêt de la provision non remboursable " !
Si vous avez compris, expliquez nous vite 
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nonochev
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Posté - 12 déc. 2014 : 23:45:20
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Merci JPM, vous semblez d'humeur taquine :-). Je vais vous répondre. Ma compréhension de la provision non remboursable est quelle permettrait de lisser la charge des gros travaux d'entretien d'un lot sur les propriétaires successifs et pas uniquement sur celui en place lors des appels de fonds. Mais peut-être que la solution pour payer moins n'est pas dans le caractère non remboursables des provisions, mais dans un entretien régulier. Le fait est que je ne suis propriétaire que depuis 4 ans, et que je trouve exorbitant le coût des charges + travaux. Autant les charges ont les connait au moment de l'achat. Autant le coût des travaux n'est pas connu. Sauf dans notre cas après qu'on aura, je l'espère, abouti à voter un plan de travaux et les provisions associées. |
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Posté - 13 déc. 2014 : 07:57:13
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citation: Autant les charges ont les connait au moment de l'achat. Autant le coût des travaux n'est pas connu. Sauf dans notre cas après qu'on aura, je l'espère, abouti à voter un plan de travaux et les provisions associées.
ce n'est pas spécifique à la copro, c'est vrai aussi pour les maisons individuelles... même avec un plan de travaux pluriannuel, il y aura toujours les imprévus qui peuvent être parfois conséquents...
Le souci, c'est que chacun n'a pas forcément les moyens d'assurer les imprévus... |
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Sunbird
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15
Posté - 13 déc. 2014 : 13:32:08
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C'est tout l'intérêt de l'audit technique global, de savoir ce qu'on achète....
Je pense que ce document, si il existe devrait être obligatoire lors de la signature de la promesse. Ce document est bien plus important que le carnet d'entretien, où on y trouve pour beaucoup pas grand chose.
A la louche, pour des copropriétés des années 60/70 on est sur un budget prévisionnel de 500 euros/m2.
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Posté - 27 déc. 2014 : 16:58:50
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citation: Initialement posté par Sunbird
C'est tout l'intérêt de l'audit technique global, de savoir ce qu'on achète....
Je pense que ce document, si il existe devrait être obligatoire lors de la signature de la promesse. Ce document est bien plus important que le carnet d'entretien, où on y trouve pour beaucoup pas grand chose.
A la louche, pour des copropriétés des années 60/70 on est sur un budget prévisionnel de 500 euros/m2.
Vous avez raison mais la loi ALUR y a pourvu : si le diagnostic technique global (DTG)n'est pas encore obligatoire, s'il existe, il doit être annexé à la promesse de vente. Il n'y a que les professionnels de l'immobilier qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez et qui se fichent des acquéreurs pour trouver que la loi ALUR a rendu les ventes inutilement complexes !
Encore un effort et il faudra que le DTG devienne obligatoire, et là on aurait de drôle de surprises en voyant le nombre d’immeubles anciens pourris jusqu'au coeur de leur structure (en générale en bois...). En attendant, il ne faudrait pas que le m2 ait le même prix dans un immeuble qui a fait son DTG et dans un qui ne l'a pas fait ! Enfin, si les acheteurs devenaient intelligents...
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JPM
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Posté - 27 déc. 2014 : 18:25:41
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Universimmo : citation: il ne faudrait pas que le m2 ait le même prix dans un immeuble qui a fait son DTG et dans un qui ne l'a pas fait
Il importe peu que le DTG ai été fait
Ce qui importe c'est que l'immeuble soit en bon état.
Soyons sérieux : où va-t-on trouver le nombre approprié de techniciens ayant une compétence réellement suffisante pour réaliser une opération dont la difficulté est incontestable ?
Savez vous combien de carnets d'entretien sont inconsistants ? Pourquoi créer un autre document ?
Savez vous combien de dossiers techniques précieux sont partis au pilon lors des changements de syndic ?
Qui a protesté contre ces vrais abus, au lieu de crier le haro pour des vétilles ?
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Posté - 28 déc. 2014 : 10:15:15
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citation: Initialement posté par JPM
Ce qui importe c'est que l'immeuble soit en bon état.
Oui, et comment on le sait si on ne fait pas de DTG ?
citation: Initialement posté par JPM
Soyons sérieux : où va-t-on trouver le nombre approprié de techniciens ayant une compétence réellement suffisante pour réaliser une opération dont la difficulté est incontestable ?
Un DTG ne peut être fait par n'importe qui et il appartient aux organisations professionnelles (via les labels) et aux pouvoirs publics de mettre de l'ordre comme pour les diagnostics, où la situation est en voie d'assainissement. Un décret est en préparation pour définir les qualifications.
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JPM
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Posté - 28 déc. 2014 : 16:41:27
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comment on le sait si on ne fait pas de DTG ?
Quand les copropriétaires ont, depuis trente ou quarante ans, fait exécuter les travaux d'entretien aux époques opportunes, par des entreprises sérieuses et sous le contrôle d'un architecte attaché à l'immeuble puis de son successeur,
Que tout cela a été consigné dans un carnet d'entretien mis en place bien avant l'obligation légale, avec les pièces techniques annexées,
Ils sont fondés à considérer le DTG comme un nième diagnostic d'une valeur douteuse (je ne parle pas de son coût, bien sur )
Je n'ignore pas que tous les syndicats ne sont pas dans cette situation. J'admets bien volontiers qu'on parle des autres, mais il me paraît contraire à l'intérêt collectif que l'on occulte les bons qui doivent au contraire être cités en exemple. Là , il est facile de justifier les retours sur investissements.
Vous voyez bien que les universités en viennent à réserver un meilleur accueil aux bacheliers qui écrivent correctement avec une bonne orthographe. 
Pareil pour les copropriétés.
Plus sérieusement, nous sommes en fait bien d'accord. A ce jour on en est à rédiger un décret qui va préciser les conditions de compétence des futurs contrôleurs. Qui va renseigner Messieurs les Conseillers d'État ? La solidarité universitaire me fait songer prioritairement aux docteurs en sociologie.
Je ne dis pas qu'ils sont inutiles.
On suit de près l'évolution du sort de la Tour Montparnasse
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Posté - 28 déc. 2014 : 19:48:43
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citation: Initialement posté par JPM
comment on le sait si on ne fait pas de DTG ?
Quand les copropriétaires ont, depuis trente ou quarante ans, fait exécuter les travaux d'entretien aux époques opportunes, par des entreprises sérieuses et sous le contrôle d'un architecte attaché à l'immeuble puis de son successeur,
Que tout cela a été consigné dans un carnet d'entretien mis en place bien avant l'obligation légale, avec les pièces techniques annexées,
Espèce en voie de disparition avancée, probablement totalement disparue. Quant aux architectes de l'immeuble, parlons-en ! Beaucoup n'étaient bons que pour toucher des honoraires sur toutes les réparations, et j'en connais un qui s'occupait d'un immeuble dont un plancher s'est dérobé et descendu d'un étage sous la baignoire d'un ancien président du conseil de la IVe République resté dedans et accroché au dessus du vide par les canalisations...
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Comment apprécier un Audit technique global ? 
