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jmr91200
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 Posté - 15 déc. 2014 : 22:20:28
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Bonsoir,
Dans le cadre d'une résolution travaux (achat de compteurs d'eaux divisionnaires) voté à l'article 25 à notre dernière AG de la fin octobre, un copropriétaire détenant 26% des tantièmes et ayant voté "pour" me dit qu'il réfléchissait à contester la répartition de l'appel travaux appelé début décembre.
La répartition se fait au tantième et lui aura préféré que cela se fasse par lots principaux. Car effectivement, il payera deux fois moins que prévu.
Sauf que erreur de ma part et d'après ce que j'ai compris, un copropriétaire présent et ayant voté "pour" n'est pas en mesure de contester cette décision. Est-ce exact ?
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 déc. 2014 : 00:17:14
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Non, bien entendu.
Car il n'y a rien à contester : qui dit que la répartition sera aux tantièmes ?
Il s'agit ici d'un "élément d'équipement commun" qui, conformément à ce que prévoit L.art.10 alinéa 1, doit être réparti en fonction du critère "utilité" que cet équipement présente pour chaque lot.
C'est à dire ici à l'unité, "l'utilité" étant identique pour chacun des lots.
Une répartition aux tantièmes serait illicite.
Faire passer le message, en particulier au CS.
PS : l'abonnement/entretien de ces compteurs est également à répartir à l'unité. |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2014 00:18:38 |
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Posté - 16 déc. 2014 : 07:32:41
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pour poursuivre dans ce que dit gedehem
PS : en général pour les dépenses d'eau, il faut au moins 3 clés de répartition :
* une clé pour les abonnements à l'utilité, c'est à dire répartition identique pour chaque lot principal
* une clé aux tantièmes généraux pour ce qui concerne l'eau commune (nettoyage bâtiments, nettoyage poubelles, peut-être espaces verts, fuites  ...)
* une clé à la consommation pour les consommations relevées sur les compteurs individuels
dans le cas de ce copro, il peut même en ayant voter POUR, contester la répartition de SON appel travaux....
La résolution fait-elle état de la répartition aux tantièmes ?
Est ce que le syndic a pris des honoraires pour ces travaux et sur quelle clé ?.... |
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Posté - 16 déc. 2014 : 09:29:54
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jmr91200 : ce copropriétaire peut encore contester cette résolution dans les 2 mois de la réception du PV ( article 42) si il est opposant ou défaillant.
Il peut contester la répartition votée avec raison.
Erreur du président de séance qui devait vérifier la bonne majorité ET la bonne clé de répartition. Syndic ayant la tête ailleurs car il a manqué à son devoir de conseil.
Le CS devait aussi se renseigner sur cette grille lors de la préparation de l'OdJ! 
IL est tout à fait possible de rectifier cet appel de fonds. Le syndic DOIT annuler cet appel sur la base des tantièmes, et appeler les fond sur la base de l'utilité, c'est à dire à l'unité.
Petit mot du CS très vite dans les BAL pour expliquer à TOUS la raison de la modification de l'appel de fonds.
Il faut éviter des frais d'avocat en réglant cette " erreur" 
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 Posté - 16 déc. 2014 : 09:33:45
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citation: un copropriétaire détenant 26% des tantièmes et ayant voté "pour" Philippe388, avez-vous lu? |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 16 déc. 2014 : 10:06:03
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La répartition doit être fait en fonction du critère d'utilité comme un interphone. |
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Posté - 16 déc. 2014 : 10:26:17
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ribouldingue :" Philippe388, avez-vous lu?"
Je doute que vous ayez lu ( voire compris) ma réponse !!!  |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 16 déc. 2014 : 11:13:51
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Bonjour,
Pour vous répondre, je suis membre (et président) du CS. Au passage, je suis le seul membre à s'attacher à ce genre de détails, à prendre le temps d'aller vérifier les comptes et préparer l'ordre du jour. Bref, vous l'aurez compris beaucoup d'investissements.
Lors d'échanges avant l'AG, j'ai pris conseil auprès du Syndic. (Et avant que ça soit supposé par certains, j'ai lu le RDC avant). Le RDC dit clairement cela :
citation:
DÉPENSES D'EAU FROIDE
Article XX - Les charges d'eau froide comprennent le prix de l'eau consommée par l'ensemble des copropriétaires .
Elles seront considérées comme des charges générales. A ce titre, elles seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de parties communes générales comprises dans leurs lots.
Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires statuant par voie de décision ordinaire, pourra décider l'installation de compteurs individuels dans chacun des locaux de l'immeuble.
Leur coût de location s'ajoutera aux charges définies ci-dessus.
Les dépenses d'eau froide seront alors réparties entre les copropriétaires au prorata des consommations indiquées par les compteurs individuels dans leurs appartements et locaux.
La différence susceptible d'exister entre le total des consommations individuelles et celle relevée au compteur général de l'immeuble sera répartie au prorata des tantièmes de copropriété.
Je précise que ce propriétaire est le promoteur (26% c'est sur plusieurs appartements) et que lors de l'AG il était assis dans une position assez proche du Syndic et du président de séance (moi, en l’occurrence) pour entendre clairement ce qui a été dit. Lors de cet AG, j'ai clairement invité les présents à se reporter au tableau de simulation afin que chacun connaisse sa quote-part.
La résolution est sans équivoque :
citation:
L'Assemblée décide de répartir le coût des travaux d'installation et celui de l'entretien en clé «CHARGES GENERALES (CLE 001) ».
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Édité par - jmr91200 le 16 déc. 2014 11:14:51 |
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Posté - 16 déc. 2014 : 12:04:16
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jmr91200 : je précise que ce propriétaire est le promoteur (26% c'est sur plusieurs appartements) et que lors de l'AG il était assis dans une position assez proche du Syndic et du président de séance (moi, en l’occurrence) pour entendre clairement ce qui a été dit. Lors de cet AG, j'ai clairement invité les présents à se reporter au tableau de simulation afin que chacun connaisse sa quote-part.
Mais cela n'interdit pas à ce copropriétaire de contester la répartition des charges ! Il a du se renseigner auprès d'un autre syndic ou d'un avocat ! Qu'il soit assis à coté du président du CS et du syndic, et qu'il n'a rien dit lors de l'AG par méconnaissance de ce genre de répartition ne change rien à l'affaire; qu'il possède 26, 45 ou 3 % des tantièmes généraux, et promoteur non plus !
Votre RDC parle de répartition de la consommation et de la location. Rien au sujet de l'achat de compteur, dont le prix est le même pour TOUS
jmr91200 : "La résolution est sans équivoque : L'Assemblée décide de répartir le coût des travaux d'installation et celui de l'entretien en clé «CHARGES GENERALES (CLE 001) »."
Mais est elle juridiquement recevable ? c'est la bonne question.
Le CS et le syndic désirent ils rester sur ce vote sans réfléchir à une assignation du SDC qui va couter plus cher qu'un simple contact avec le service juridique du syndic ?
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Édité par - philippe388 le 16 déc. 2014 12:05:07 |
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Posté - 16 déc. 2014 : 12:12:05
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ce copro a raison malheureusement ne peut rien faire ayant voté pour une résolution claire, même si elle est illicite. par contre, elle peut aider un absent à faire annuler cette décision.
par contre, a votre place, je ferai revenir sur cette décision, car elle est source de conflits, soit en faisant surseoir aux travaux soit en faisant une autre AG.... |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 16 déc. 2014 : 12:38:46
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Cher philippe388, si je précise que c'est le promoteur : c'est me semble-t-il une des personnes qui a participé à l'élaboration du RDC. Donc quelqu'un qui devrait en avoir une très bonne connaissance.
Pour d'autres dossiers, j'ai besoin de reparcourir tous le RDC d'ici peu. |
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Posté - 16 déc. 2014 : 13:16:49
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jmr91200 : un promoteur qui rédige le RDC ??
Le RDC est établi dès la création de la copropriété. Pour s’assurer de la conformité du règlement, il est possible de se faire assister par un professionnel : un notaire ou bien un géomètre.
Mais le promoteur pouvait installer des compteurs divisionnaires, c'est son vrai boulot
Attention également le CS et son président n'ont pas à bloquer sur ce dossier; il vous faut prendre conseil. Un clause d'un RDC peut -être illicite, même rédigé par un notaire.
Le CS ET le syndic commettraient une erreur en restant sur une telle position. Relisez l'article 10 de la loi de juillet 1965.
Ce copropriétaire a aussi 10 ans pour contester cette répartition, et pas 2 mois ! |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 16 déc. 2014 : 13:26:44
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- Je n'ai pas dit qu'il l'avait rédiger (sinon j'aurai utilisé ce verbe), mais qu'il avait participé à son élaboration. Je sais bien que c'est le notaire qui a fait la rédaction.
- C'est déjà ce que je lui ai dit (qu'à la construction, il aurait pu le faire).
- Je ne bloque pas le dossier, d'ailleurs si je viens ici c'est pour prendre un avis afin d'avoir tous les éléments en main. |
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Posté - 16 déc. 2014 : 13:48:33
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attention, on n'est pas sur un problème de RdC, car ce dernier ne dit pas que la charge des compteurs soit se faire au prorata des tantièmes.
citation: Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires statuant par voie de décision ordinaire, pourra décider l'installation de compteurs individuels dans chacun des locaux de l'immeuble.
Leur coût de location s'ajoutera aux charges définies ci-dessus.
On est sur un problème d'AG qui a défini comment devait se faire le paiement/répartition, mais asuivant des modalités illicites... mais chacun devra payer aux tantièmes, tant que cette résolution ne sera pas modifiée.. |
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Sujet |
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Contestation AG décision travaux, répartitition 
