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gilbert
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 Posté - 27 déc. 2014 : 09:27:43
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bonjour a tous
Notre gardien part a la retraite
a ce jour il a un certain nombre de jours de congés a solder
il a donc ete decidé de sou traiter son travail a des entreprises exterieure que l on connait et qui jusqu a present ont donné toute satisfaction lors des precedents congés de notre gardien pour un prix tout a fait raisonnable
maintenant la question se posera sur son eventuel remplacement
poste actuel temps complet cat B 275 non logé
peut etre un poste a mi temps cat A employé d 'immeuble
peut etre sous traitance
lquelle serait la procedure a suivre sachant que je suis pour la sou traitance
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Posté - 27 déc. 2014 : 10:41:57
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il faut regarder ce qui est dit sur votre RdC à propos de votre poste de gardien ; en effet, suivant le libellé qui peut avoir été inscrit, la suppression de ce poste ou le remplacement par une entreprise peut nécessiter un vote à l'unanimité (très souvent difficile à obtenir  ) |
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nefer
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 Posté - 27 déc. 2014 : 11:57:00
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"il a donc ete decidé de sou traiter son travail a des entreprises exterieure que l on connait et qui jusqu a present ont donné toute satisfaction lors des precedents congés de notre gardien pour un prix tout a fait raisonnable
"
un gardien ne peut rien décider concernant les modifications de son travail
seul le syndic peut prendre des dispositions |
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Posté - 27 déc. 2014 : 12:37:16
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gilbert : La suppression du poste de concierge ou de gardien dans les copropriétés et les conditions de majorité exigées sont sources de fréquents litiges.
En principe, toute décision modifiant le règlement de copropriété exige l'unanimité dès lors qu'elle a pour conséquence une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.
Considérant que la suppression du poste de concierge ou de gardien a un impact certain sur la jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives, de nombreux tribunaux en concluent que la suppression du concierge doit être votée à l'unanimité si ce poste est prévu dans le règlement de copropriété.
En revanche, si rien n'est prévu au règlement de copropriété et que la destination de l'immeuble n'est pas altérée, l'unanimité n'est pas exigée. La décision pourra être prise à la majorité de l'article 26 (soit la majorité des voix des copropriétaires et représentant un tiers des voix).
Première chose à vérifier pour le syndic, et le CS : le RDC 
Vote à l'Unanimité qui sera impossible à atteindre, ou le 26; mais c'est aussi la moitié des copros plus 1 ET les 2/3 des voix 6667/10000èmes; pas si facile non plus.
Avant d'envisager quoique ce soit pour son remplacement par une société extérieure ou une modificationde catégorie ( attention au logement pour certaine catégorie) , faites les comptes des voix et des copros. 
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jeanlamoure
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Posté - 31 déc. 2014 : 15:32:01
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gilbert vous êtes pour la sous traitance, cela coutera peut être moins cher, mais attention, vous serez vous même sous traité!! |
Édité par - jeanlamoure le 31 déc. 2014 15:33:49 |
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JB22
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Posté - 31 déc. 2014 : 15:56:52
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De jeanlamoure
"gilbert vous êtes pour la sous traitance, cela coutera peut être moins cher, mais attention, vous serez vous même sous traité!! "
Ce n' est pas certain, si c' est le cas, vous n' êtes tenu que pour la durée du contrat, et si c'est la personne affectée à votre copropriété qui ne vous convient pas vous pouvez demander un changement.
Le recours à une entreprise extérieure se justifie dans le cas où il n' y a pas nécessité d' un temps plein.
D' autre part vous n' avez pas à vous soucier de la gestion administrative ni du remplacement (couteux) pendant les congés payés.
La copropriété que j' habite a recours à une entreprise extérieure pour un temps partiel, il n'y a pas de problème. |
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jeanlamoure
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Posté - 31 déc. 2014 : 17:17:18
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citation: Initialement posté par JB22
La copropriété que j' habite a recours à une entreprise extérieure pour un temps partiel, il n'y a pas de problème.
Toujours pareil... tout dépend du quartier, et des "clients" qui vivent dans les immeubles!! |
Édité par - jeanlamoure le 31 déc. 2014 17:19:33 |
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gilbert
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Posté - 01 janv. 2015 : 10:24:05
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bonjour et meilleurs voeux a tous
je me suis peut etre mal fait comprendre concernant la sou traitance
il n y avait pas de presence de gardien a demeure puisque nous n avons pas de loge ni d appartement de gardien
le fait de passer un contrat d entretien des communs a une societé de nettoyage,d entretion d espaces verts,et eventuellement de vigiles
avec contrat a l année renouvelables tous les ans avec mise en concurence et votés en AG
je ne vois pas ou est le probleme( etre sou traité...?)
a titre d exemple
nous avons un appartement que nous louons
c est dans un immeuble ou nous avons 4 entrees dont gerées par 2 syndics differents donc 2 plus 2
l un a un gardien l autre fait appel a une entreprise de nettoyage
il faut voir la difference de cout et il n y a pas plus de probleme aussi bien d un coté que de l autre depuis 20 ans
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Posté - 01 janv. 2015 : 10:44:08
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il faut surtout voir ce qui est écrit à votre RdC.... |
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JB22
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Posté - 01 janv. 2015 : 11:22:17
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Il faut effectivement voir ce qui est écrit dans le R.C., mais comme il y a deux syndicats certainement issus d' un syndicat principal au départ, je pense que les R.C. doivent être similaires et que ce qui a été possible pour l' un l' est pour l' autre.
"il faut voir la différence de cout ": un sou traité ou pas c'est cinq centimes de franc très ancien !
Bonnes fêtes et bonne année à tous. |
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Posté - 01 janv. 2015 : 13:55:21
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gilbert :" il faut voir la difference de cout et il n y a pas plus de probleme aussi bien d un coté que de l autre depuis 20 ans"
Mais cela ne veut pas dire que le RDC et la fut respectée depuis 20 ans !
Une seule réponse : que dit votre RDC sur le poste de gardien ?
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gilbert
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Posté - 06 janv. 2015 : 14:11:43
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bonjour
je reviens sur le sujet
je pense que je n'ai pas le reglement de coproprrieté
j'ai eu lorsque j'ai acheté un document du syndic (LAMY) qui est devenu lamy nexity ce document est intitule " le livret du coproprietaire"
es ce cela le RDC
es ce que le RDC est etabli lors de la premiere mise en place d un syndic lors de la prise en possession des appartements
depuis l origine des batiments(40 ans )plusieurs syndics se sont succedés
merci pour la reponse |
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JB22
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Posté - 06 janv. 2015 : 15:16:12
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Le " le livret du copropriétaire" ou livret d' accueil est un document non obligatoire qui n' a rien à coir avec le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété est un document obligatoire, qui est créé lors de la mise en copropriété, il fait l' objet d' une inscription à la conservation des hypothèques.
Normalement ce document est joint à l' acte notarié d' acquisition.
Vous pouvez le demander soit à votre syndic ou aux hypothèques, moyennant payement.
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Posté - 06 janv. 2015 : 15:20:18
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Le RDC : Reglement de Copropriété. C'est un document que votre notaire devait vous remettre lors de votre achat. C'est la Bible du SDC.
IL est obligatoire, voir ce lien :
http://vosdroits.service-public.fr/.../F2589.xhtml
Rien à voir avec le " livret du copropriétaire "
Le syndic peut vous en faire une copie contre paiement.
Demandez à votre voisin son exemplaire pour en faire une copie.
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Posté - 06 janv. 2015 : 15:38:25
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mais il vaudrait mieux le demander au fichier immobilier (ancien hypothèque), car ainsi vous seriez sur d'avoir l'OFFICIEL !!!! |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2015 : 17:15:27
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il est précisé :
"poste actuel temps complet cat B 275 non logé"
Ce syndicat ne disposant pas d'un logement de fonction susceptible d'être affecté à un employé (c'est précisé), il y a une anomalie à ce que l'employé qui part à la retraite soit un "Cat.B", catégorie qui déroge au droit commun en ce qu'il bénéficie obligatoirement "d'un logement de fonction dans l'immeuble" (quand bien même il n'y loge pas !!).
Faute d'un logement qui puisse être affecté comme accessoire au contrat de travail, un futur employé ne peut être indistinctempent qu'un Cat A (droit commun), ou une entreprise externe.
Sauf autre mention au RDC, convention entre copropriétaires que le syndic se doit de détenir .... puisqu'il est chargé de l'appliquer (L.art.18) ! |
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gilbert
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Posté - 27 févr. 2015 : 15:49:39
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notre syndic vient de mettre a l ordre du jour:
decide de conserver le poste d'employe d'immeuble cat A temps partiel 14 h:hebd
ou
de la suppression de l'employé d'immeuble
pieces jointes:simulation cout annuel
le vote peut il se faire sans que les taches de l'employé d immeuble soient clairement definies |
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JB22
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Posté - 27 févr. 2015 : 17:42:14
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"le vote peut il se faire sans que les taches de l'employé d immeuble soient clairement définies"
Article 31 du décret:
"Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L' assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la qualité des emplois."
L' assemblée générale peut donc voter, toujours sous réserves des dispositions du règlement de copropriété concernant l' obligation ou non d' avoir un gardien loge.
Je doute que le R.C. fasse mention de l' obligation d'un gardien logé puisque le syndicat n' avait et n' a pas de "logement"..
Si les tâches ne nécessitent que 14 H. de travail par semaine un gardien logé ne se justifie pas.
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gilbert
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Posté - 01 mars 2015 : 09:23:34
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le syndic peut il faire voter son remplacement sans que les copropriétaires aient eu connaissance des conditions de son travail |
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trendy31
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Posté - 04 mars 2015 : 16:48:59
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L'organisation et les conditions de travail du gardien ou de l'employé relèvent normalement du syndic. Ce dernier peut donc tout à fait vous faire voter la suppression du poste de gardien sans plus d'informations.
Toutefois, les copropriétaires ont également le droit d'indiquer les travaux qu'ils entendent voir réaliser puisque ce sont eux qui vont débourser, à charge pour le syndic de vérifier si ces demandes sont conformes à la règlementation (droit du travail, convention collective...).
Les pièces jointes à votre convocation me paraissent un peu simplistes : qu'entendez-vous par "simulation du coût annuel" ? Y a-t-il un devis d'entreprise qui permettrait de dire si un employé serait plus ou moins avantageux ?
Une suggestion : si vous faites partie du CS, ou si vous connaissez certains membres, demandez à voir le contrat du gardien actuel pour vérifier ce qui était prévu à son embauche. Ca vous permettra de voir si toutes les activités indiquées sont encore d'actualité et les éventuelles demandes de modifications à prévoir.
Attention, vous dites aussi "nous n avons pas de loge ni d appartement de gardien". Or si vous embauchez un employé, vous devrez mettre à sa disposition un certain nombre d'éléments pour être en règle avec le droit du travail (wc, point d'eau, vestiaire...), ce qui ne sera pas le cas pour une société extérieure.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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depart en retraite de notre gardien 
