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jean-phi
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 Posté - 03 janv. 2015 : 21:11:36
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Bonsoir,
Je me retrouve à louer un studio meublé un peu par hasard ! si, si c'est possible ! et je me retrouve confronté à "qu'est ce que je dois faire vis à vis des impôts !?"....
Voila l'histoire en quelques mots :
- en 2011, opportunité d'acheter un lot de deux studios adjacents dans de l'ancien, le paiement est fait cash.
- utilisation d'un des studios en "pied à terre" par moi même de 2011 à 2014, le deuxiéme studio étant en mauvais état n'est pas loué et est laissé en l'état.
- en 2014, début des travaux, réunion des deux studios, j'ai rempli un document H2 concernant la modification des studios en un seul, j'ai fait les travaux moi même, je n'ai que des factures de fournitures sauf une concernant la pose de porte palière, le mobilier et matériel de cuisine a été acheté d'occasion et/ou sans production de facture.
- au 2 janvier 2015, un locataire entre dans le studio, il a été établi un contrat de location meublé, un inventaire, un état des .
Et maintenant, je me pose un peu tard (peut être) de la question du régime à adopter. J'ai lu ce forum, je ne suis pas comptable, mais tout est dit clairement ici.
Mais je ne veux pas faire d'impair vis à vis de l'administration fiscale, j'ai retenu que je dois faire ma déclaration POi, pour ca je suis dans les temps, mais pour la suite .....
Pouvez vous m'aiguiller ? 
Merci de vos conseils éclairés
Et surtout, surtout une Bonne Année, Bonne Santé et tout, et tout .... 
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 Posté - 04 janv. 2015 : 07:54:29
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Vous êtes dans les temps:
déclarer votre entreprise en entreprise personnelle au greffe du tribunla de commerce de votre département en leur envoyant la POi, et vous obteindrez un numéro siret qui vous donnera le droit de recevoir une liasse fiscale a remplir début mai (la première fois début mai 2016 pour vos revenus a venir de 2015)
Le mauvais coté c'est que du coup vous recevrez en décembre 2016 votre première feuille d'impot CFE (successeur de la taxe professionnelle)
Tenez une comptabilité, soit une normale, soit une supersimplifiée;
Dans le premier cas il s'agit d'une comptabilité d'engagement, du genre le 2 janvier 2015 le loyer est exigible, et le compte client 410 du locataire est en attente du même montant. Le 4 janvier quand il vous payer une seconde ligne comptable solde le compte client et met le montant du loyer a la banque lorsqu'il vous paye
Sinon une compta supersimplifiée, dite de trésorerie: Au lieu des deux opérations il y en a une seul au 4 janvier.
La compta supersimplifiée se complète d'opérations d'ajustement au 31 décembre pour prendre en compte les dettes et les créances
Avec un seul bin, optez pour le supersimplifiée
utilisez le fil complet de fluo et bailleurX épinglé sur ce forum pour vos immobilisations. Il faut évaluer la valeur de votre logement au 2 janvier 2015 et décomposer en composants, c'est le plus complexe, et prévoir un plan d'amortissements, et vous constaterez au 31 décembre 2015 un certain montant de dotations aux amortissements |
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jean-phi
Nouveau Membre
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 2
Posté - 04 janv. 2015 : 08:10:38
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Merci pour les infos, je vais prendre le fil de Fluo et BailleurX ...... et de l'aspirine ! rire
Je repasserai sûrement avec quelques questions !
Bon dimanche |
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jean-phi
Nouveau Membre
France
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3
Posté - 04 janv. 2015 : 18:19:43
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Voila le tube d'aspirine est vide.
J'ai fait mon tableau d'amortissement, j'ai évalué le studio en fonction du prix de vente de bien similaire constaté par les impôts, j'ai fait les composants, j'ai rajouté les montants des travaux que j'ai fait, je les ai mis dans le tableau d'amortissement ....
https://www.dropbox.com/s/lh680rlpg...ent.pdf?dl=0
Et voila le travail !  .... ai je tout bien fait ? j'ai suivi le fil mais je me pose toujours la même question microBIC ou réel super simplifié ? sachant qu'il faut rajouter les frais de CFE, validation comptable ....
à votre avis ? j'y vais t'y ou j'y vais t'y pas !? 
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 Posté - 04 janv. 2015 : 18:38:36
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La CFE se paye aussi en microbic.
Il y a un truc qui ne va pas: Vous ne pouvez pas apportez le même jour un studio avec ses meubles et des travaux.
Si le 2 janvier vous apportez a votre entreprise un studio dans lequel vous avez des travaux le 25 décembre précédent, le 2 janvier, ce ne sont plsu des travaux que vous avez dans le logement, simplement des élements constitutifs.
Il y a un truc qui manque dans votre tableau, le nombre de mois d’amortissement et rien que le fait de ne pas le voir fait tilter:
Je m'attendais a voir des travaux effectués le 21 juin dont un nouveau locataire profiterait par exemple au 1er septembre (on suppose que le logement est vacant en juillet et en aout).
Auquel cas l'amortissement commencerait en septembre et serait au 4/12 de l'année. Sinon ca n'a pas de sens de séparer les composants.
Tel que votre tableau excel est fait, vous allez devoir le refaire chaque année, et retransposer toutes les valeurs; Si vous n'avez qu'un studio, ca occupe le 30 et le 31 décembre; Si vous en avez 25 il faudra déborder sur janvier et février. Prévoyez dores et deja a mon avis un tableau calculant chaque année la dotation.
Prévoyez également la casse, on casse beaucoup en meublé: UN cumulus, des meubles qui ressortent, une commode qui casse. En ce cas il faut ajouter des lignes pour isoler le composant, il faut décrémenter l’actif du montant initial, ce qui est facile, mais il faut aussi faire une reprise sur les dotations depuis le début, moins facile.
citation: Voila le tube d'aspirine est vide. C'est du 605, c'est non récupérable sur les locataires et non relatif aux immobilisations, mais c'est déductible. |
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jean-phi
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Posté - 04 janv. 2015 : 20:31:54
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Bonsoir et merci pour la réponse et merci pour le conseil pour l'aspirine 
Effectivement j'ai construis mon tableau en cherchant d'abord le "juste" prix du studio et après j'ai repris mes factures, la logique veut que tout soit mis au 1er janvier, ce qui serait effectivement cohérent. et logique les travaux ayant été fini le 30 décembre! en fait quand j'ai construit mon tableau je ne voulais pas que le montant de l'apport du studio soit en dehors des prix du marché, je l'ai écris en premier c'est pour ca.
J'ai lu et relu votre phrase concernant la transposition, j'avoue ne pas comprendre. J'ai pris le fil de Fluo et bailleurX,et j'ai essayé de l'appliquer, ils parlent d'amortissement linéaire, et le tableau donné en exemple fait état de cet amortissement linéaire. Je n'ai pas mis la ligne "cumul investissement", il faut que je la rajoute, vous parlez de cette ligne ?
Merci pour vos précieux conseils |
Édité par - jean-phi le 04 janv. 2015 20:47:13 |
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Posté - 04 janv. 2015 : 20:38:03
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citation: je ne voulais que l'apport du studio soit en dehors des prix du marché Il faut que l'apport se fasse à la valeur vénale, donc vous avez raison.
Ce que je voulais dire c'est qu'un tableau d'amortissement sur excel compte en général deux choses que vous n'avez pas incluses, la prise en compte du nombre de mois dans l'année, et les calculs d'amortissements pour au moins les 10 prochaines années.
Mais c'est vous qui utiliserez donc c'est vous qui voyez.
En commencant au 1er janvier vous imaginez que tous les ans les dotations sont identiques. Après avoir un peu roulé vous allez vous apercevoir que vous achetez une imprimante en novembre une commande en juin, et que vous voulez amortir tout cela.
Vous allez sortir une armoire cassée en septembre, bref un seul chiffre global sur 12 mois, et identiques tous les ans, ca n'existe pas. |
Édité par - ribouldingue le 04 janv. 2015 20:53:07 |
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jean-phi
Nouveau Membre
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7
Posté - 04 janv. 2015 : 20:57:30
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merci,
Oui effectivement pour les dotations arrivant en cours d'année il faut absolument decompter en mois
Je n'ai pas d'expérience en LMNP, et j'aimerai savoir à ce stade si cela vaut la peine de passer en réel super simplifié ou d'opter simplement pour le microBIC.... un simulateur comparatif me "dit" de prendre le microBIC !?
Je n'ai pas d'emprunt sur ce studio |
Édité par - jean-phi le 04 janv. 2015 21:01:25 |
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Posté - 05 janv. 2015 : 06:58:27
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Pour le microbic vos prenez le total des recettes (loyer plus charges) et vous multipliez par le coefficient
Le microbic est ultra simple et vous économise un temps incroyable, en revanche vous serez toujours imposé quelles que soient les circonstances |
Édité par - ribouldingue le 05 janv. 2015 07:23:44 |
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jean-phi
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Posté - 05 janv. 2015 : 22:33:29
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je jette l'éponge ou plutot la calculette.
Je regarde du coté des comptables, vu que notre "ami" le fisc facilite quelque peu l'usage de ces experts.
Bon, voila que je penetre dans un deuxiéme terrain inconnu, où trouver un comptable spécialisé en LMNP ? je vais farfouiller sur les forums je devrai trouver :) |
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Posté - 06 janv. 2015 : 07:04:05
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Si vous jetez la calculette, sortez la des actifs (et faites la reprise d'amortissements)
Non, je plaisante;
Faites votre choix et n’hésitez pas a revenir si vous choisissez le réel et vous avez de nouvelles questions. Le choix est important et la quantité de travail comptable et fiscal n'est certes pas le même/.
Certains fil de ce forum font un calcul approximatif sur certains cas, peut-etre pourriez-vous vous en inspirer pour votre choix, mais c'est vrai que sans emprunt, il faut un rendement faible pour faire du réel une option intéressante (rendement faible = les amortissements sont importants en regard des loyers, si dotations aux amortissements autour de 3% avec une rendement à 3% on fait bien baisser le revenu imposable, alors qu'avec un rendement de 12%, la dotation aux amortissements va etre négligeable) |
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micro BIC, frais réels .... au secours 
