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ops78v
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 Posté - 06 janv. 2015 : 21:00:34
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Que se passe-t-il si le syndic ne se présente pas à l'assemblée générale annuelle ?
Je précise le contexte. Nous avons un syndic qui est aux abonnés absents depuis 6 mois. Nous avions retenu ce syndic à l'AG de l'année dernière. Le dernier exercice est terminé depuis fin juin 2014, mais le syndic est incapable de préparer et convoquer l'AG. Après une mise en demeure, j'ai moi-même convoqué l'AG (je suis président du CS).
Je ne dispose pas des documents comptables permettant d'approuver les comptes.
L'AG est ce vendredi, et je crains que le syndic ne prenne même pas la peine de venir.
Nous n'avons hélas pas prévu dans cette AG de changer de syndic (pas de résolution pour élire un nouveau syndic, ni nouveau contrat en annexe).
Ce que je pense : si le syndic ne vient pas (et même s'il vient d'ailleurs) : faute de pouvoir approuver les comptes du dernier exercice, on ajourne toutes les résolutions : approbation des comptes, quitus, renouvellement... et on décide de convoquer une nouvelle AG sous 1 à 2 mois avec proposition d'élection d'un nouveau syndic.
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 Posté - 06 janv. 2015 : 21:45:29
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Vous avez été le voir, discuté, téléphoné, écrit, envoyé au moins un courrier RAR, mis en demeure de convoquer l'AG avec les résolutions minimales vues les conditions?
Vous payez des appels? L'eau, l'électricité, la taxe foncière, l'assurance sont payées?
Ce n'est pas juste un problème de chaise vide....
citation: on ajourne toutes les résolutions : approbation des comptes, quitus, renouvellement... Comment pouvez-vous convoquer une AG pour approuver les comptes sans joindre les annexes?
Pourquoi mettez vous une résolution concernant le quitus qui n'a aucun intérêt et est hors sujet?
Comment pouvez vous mettre une résolution de désignation du syndic (renouvellement est une erreur me semble t'il) sans avoir un devis????? Votre syndic sortant n'est pas candidat. Avez-vous vérifié qu'il n'est pas simplement décédé ou hospitalisé?
Votre AG n'a aucune façon de ne se terminer autrement qu'en un fiasco. il n'y a rien a discuter et rien à décider.
citation: Le dernier exercice est terminé depuis fin juin 2014, Oups, quand même. Et depuis quand n'en n'entendez-vous plus parler? |
Édité par - ribouldingue le 06 janv. 2015 21:49:47 |
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ops78v
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Posté - 06 janv. 2015 : 22:00:37
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J'ai fait tout cela : innombrables relances téléphoniques, mails, mise en demeure en LRAR pour convoquer l'AG avec résolutions à inscrire, puis convocation moi-même de l'AG, mais sans les annexes comptables que je ne peux produire à la place du syndic, mais en demandant explicitement à ce dernier de les communiquer avant l'AG. Autant de sollicitations restées lettres mortes.
Concernant la désignation du syndic, je complète : j'ai bien reçu et envoyé en annexe le contrat du syndic actuel. C'est à peu près la seule chose que j'ai reçue de leur part... Je n'ai en revanche pas adjoint de contrat d'un nouveau syndic.
Le personnel de ménage n'est pas payé depuis novembre. Je vais vérifier demain que les factures EDF sont honorées.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 janv. 2015 : 22:51:06
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A vous lire, on se demande pour quoi (pour quoi faire ) vous avez convoqué une AG, votre syndic étant aux abonnés absents, n'ayant aucun compte, n'ayant même pas prévu la désignation d'un autre syndic ??? 
On peut accessoirement se demander sur quelle(s) base(s) s'est fait le recrutement de ce syndic, en place depuis seulement 1 an !
Ce n'est certainement pas ce seul problème de la cloture de l'exercice qui serait en cause. Il doit sans doute y avoir depuis le départ des manquements que vous avez du constaté en tant que pdt du CS.
C'est la "carence du syndic" qui devait guider vos pas vers le TGI, au moins en septembre ou octobre faute d'avoir des nouvelles (*) pour faire désigner un administrateur provisoire qui aurait permis d'y voir plus clair.
D'autant que vous n'y couperez pas .
Vous avez convoqué une AG prévoyant la désignation d'un syndic, avec comme seul candidat le sortant. Sauf à le reconduire ( ) vous n'aurez plus de syndic (Voir D.art.46 : lorsque la désignation d'un syndic est prévue à l'ODJ mais que l'AG ne le désigne pas = syndicat dépourvu de syndic. Pas de convocation d'une autre AG possible.
Vous ne pouvez non plus désigner valablement l'un des copropriétaires faute d'avoir joint un projet de "contrat", tiendrait il en 5 lignes.
En l'état, votre prochaine AG est quasi inutile, les décisions qui seraient éventuellement prises étant vouées à l'échec, faute d'un syndic pour les mettre en œuvre.
Il ne s'agit pas de critiquer votre action, mais il est évident que la méconnaissance des règles de base en particulier par les membres du CS (vous n'êtes pas seul) vous ai entrainé dans une impasse dont la seule porte de sortie soit la désignation d'un AP.
Ne serait-ce que pour récuper ce qui peut l'être, payer les employés, et éventuellement faire un signalement au juge si des fonds ont disparu.....
PS qui a à voir : vous avez pensé aux "feuilles de présence" ?
(*) il faut 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois pour les vérifier (CS) et tenir la réunion préparatoire ODJ, 1 mois de convocation.
Pourquoi un exercice arreté fin juin ??? |
Édité par - Gédehem le 06 janv. 2015 22:57:32 |
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nefer
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Posté - 06 janv. 2015 : 23:15:13
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si vous vouliez absolument convoquer une AG il fallait qu'elle serve à désigner un autre syndic
votre ODJ est incompréhensible... |
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Posté - 07 janv. 2015 : 09:13:50
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ops78v : innombrables relances téléphoniques, mails, mise en demeure en LRAR pour convoquer l'AG
Et pendant ces 6 mois aucune visite à son cabinet !!! On ne règle pas les problèmes par mails ou RAR.
Oubliez de proposer un autre syndic à l'OdJ ???????? et réclamer le nouveau contrat au sortant, le syndic fantome ! Panique à bord.
Cette AG ne sert à rien; sauf peut-être à ne pas élir de syndic ET a courir aussitot au TGI pour demander la nomination d'un AJ car votre SDC est dépourvu de syndic.
Cette AJ demandera TOUS les docs du SDC, les fonds, et convoquera une AG afin d'élir un nouveau syndic.
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Posté - 07 janv. 2015 : 09:18:15
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citation: On ne règle pas les problèmes par mails ou RAR. Ou plus précisément un RAR (c'est bien de l'avoir envoyé) non répondu appelle a une action... qui n'a pas été mise en route.... |
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Posté - 07 janv. 2015 : 12:33:28
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depuis juin ça fait long !
Et comme le disent les autres, le soucis de votre AG c'est qu'elle ne servira a rien si aucun ordre du jour ne prévoit le changement de syndic ... et encore moins s'il n'y a pas de devis joint à la convocation ! |
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Posté - 07 janv. 2015 : 13:50:57
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citation: Je précise le contexte. Nous avons un syndic qui est aux abonnés absents depuis 6 mois. Nous avions retenu ce syndic à l'AG de l'année dernière. Le dernier exercice est terminé depuis fin juin 2014, mais le syndic est incapable de préparer et convoquer l'AG. Après une mise en demeure, j'ai moi-même convoqué l'AG (je suis président du CS).
Il semble que cette AG soit convenablement convoquée, malheureusement, vous auriez du la compléter par la désignation d'un syndic avec proposition de contrat.
Si vous avez fait les convocations , vous avez donc toutes les adresses avec les tantièmes pour faire la feuille de présence (combien de copros ?).
Lors de cette AG, faites voter tous les points ou au moins passer les en revue officiellement pour que votre AG valablement convoquée (au vu de ce que vous écrivez). Mais si vous ne désignez pas un nouveau syndic, vous serez sans syndic et vous devrez comme les collègues, passer par le tribunal car vous ne pourrez plus convoquer vous-même l'AG.
Mais comme c'est ce que vous comptez faire avec une seconde AG, convoquée par vous-même dans 1 mois ou deux, faites vous désigner officiellement syndic non pro (dit bénévole), ainsi vous serez investi officiellement pour convoquer une AG et demander à l'ancien syndic tous les documents, archives et trésorerie (si elle existe encore  ). Notifier le PV à tous.
Si personne n'assigne le syndicat au TGI dans les 2 mois, vous aurez évité le tribunal et remettrez votre syndicat sur les clous avec un autre "bon" syndic.... et pendant ce temps vous aurez procédé tout à fait officiellement à la convocation d'une nouvelle AG. |
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ops78v
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Posté - 07 janv. 2015 : 21:27:01
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Merci à tous pour toutes vos réponses.
J'ai bien préparé la feuille de présence.
Pourquoi ai-je convoqué cette AG ? Notre installation d'eau chaude sanitaire est en quasi panne depuis plusieurs semaines. L'objet principale de cette AG est de voter les travaux sur la base des devis. L'AGO de fin d'exercice n'ayant pas été tenue, cette AG avait aussi pour but de voter les résolutions classiques d'une AGO.
Au moment où je l'ai convoqué, je pensais encore (excès d'optimisme et naïveté) pouvoir secouer mon syndic et le reconduire. J'ai contrôlé ce matin le paiement des factures. Aucune n'a été payée depuis fin novembre... Par ailleurs, l'appel de fonds du dernier trimestre 2014 n'a pas été fait non plus.
Bref, oui, nous aurions dû proposer un nouveau syndic, mais c'est trop tard pour cette AG... le mal est fait.
La dernière AGO qui a élu ce syndic date du 27/11/2013. Dans le contrat en annexe de la convocation à cette AG, la durée est inscrite sur 12 mois. Mais le PV de l'AG a voté une résolution qui indique une durée maximale de 18 mois, avec une fin de mandat à la prochaine AG qui statuera sur les comptes.
Quelle durée prévaut ? 12 mois dans le contrat ou 18 mois dans le PV. Si 12 mois, nous sommes déjà sans syndic. Mais je pense que le PV est au dessus du contrat.
Les comptes ne pouvant pas être approuvés, et surtout si le syndic est absent, il n'est pas possible de l'élire ni de le sortir. Après avoir élu président, scrutateurs et secrétaire, je vais surseoir à toutes les autres résolutions et reconvoquer une AG dans un délai raccourci (2 semaines) en jouant sur l'urgence (pas d'eau chaude), voire sur un manque du syndic à ses obligations (défaut de paiement des factures, pas de convocation de l'AG dans les 6 mois), avec la résolution d'élection d'un nouveau syndic (j'aurai un contrat d'un autre syndic dès demain). Ainsi, cette AG ne servira à rien, comme vous l'avez tous écrit, et conservera donc le syndic jusqu'à l'AG suivante.
Cela pour éviter de passer par le syndic bénévole entre l'actuel et le nouveau. Car seul ce syndic bénévole serait habilité à récupérer documents, archives et trésorerie de l'actuel syndic, pour ensuite le transmettre au nouveau.
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JB22
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Posté - 08 janv. 2015 : 00:02:05
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"Dans le contrat en annexe de la convocation à cette AG, la durée est inscrite sur 12 mois."
C' est une proposition soumise à l' A.G. qui peut l' accepter ou l' amender.
"Mais le PV de l'AG a voté une résolution qui indique une durée maximale de 18 mois, avec une fin de mandat à la prochaine AG qui statuera sur les comptes."
Le P.V. d' A.G. n' ayant pas fait l' objet d' une contestation devant le TGI, dans les deux de sa réception, par un absent ou un opposant, est valable, pour une durée fixe de 18 mois.
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Posté - 08 janv. 2015 : 07:10:23
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Sauf que les constatations montrent que votre ex-syndic est bien défaillant depuis plusieurs mois, preuve votre convocation précédée elle-meme d'un RAR.
citation: je vais surseoir à toutes les autres résolutions et reconvoquer une AG dans un délai raccourci (2 semaines) en jouant sur l'urgence (pas d'eau chaude) Je suis désolé, mais ca ne sert à rien.
1/ POurquoi décider de vous-même avant l'AG de ce que doit décider le PRESIDENT de SEANCE (je vais surseoir a toutes les autres résolutions),
2/ Pourquoi reconvoquer une autre assemblée sans droit de le faire. Si vous voulez continuer a vous occuper de cette affaire, faites le correctement, faites vous désigner syndic bénévole avec seul motif de convoquer une nouvelel AG dans les délais, régler le problème de l'eau chaude et payer les deux ou trois factures urgentes et récupérer les archives et les documents
3/ Pourquoi convoquer sans respecter les délais légaux? Autant votre AG actuelle est valide semble t'il, autant la seconde dans deux semaines ne l'est pslu du tout, sans que le délai additionnel ne serve quoi que ce soit
citation: voire sur un manque du syndic à ses obligations (défaut de paiement des factures, pas de convocation de l'AG dans les 6 mois) C'est un argument pour un tribunal, par pour s elancer dans une opération illégale. Surtout que sans savoir si le syndic est toujours vivant, ca n'a pas de sens.
citation: Les comptes ne pouvant pas être approuvés, et surtout si le syndic est absent, il n'est pas possible de l'élire ni de le sortir. Ca n'a rien a voir, il faut dissocier, l'AG peut fort bien approuver les comptes en l'absence du syndic.
Ici la raison est plutot qu'il n'y a pas de compte.
On ne 'sort' pas un sydnic, on désigne un concurrent.
citation: Ainsi, cette AG ne servira à rien, comme vous l'avez tous écrit, et conservera donc le syndic jusqu'à l'AG suivante. Votre syndic est défaillant, je ne vois pas ce que vous nommez 'conserver votre sydnic'
Si vous conservez votre syndic vous ne pouvez rien faire, pas re-convoquer une AG, ni rien payer.
Votre assurance 'immeuble est-elle payée? Il y a urgence de ce côté la.
j'insiste, il faut savoir s'il est mort ou vivant, s'il est en prison ou pas, si ses assurances de responsabilité sont toujours valables, |
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Posté - 08 janv. 2015 : 08:30:55
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citation: Cela pour éviter de passer par le syndic bénévole entre l'actuel et le nouveau. Car seul ce syndic bénévole serait habilité à récupérer documents, archives et trésorerie de l'actuel syndic, pour ensuite le transmettre au nouveau.
certes c'est votre droit, mais n'oubliez pas que après cette AG n'ayant pas désigné le syndic (dont la désignation est à l'OdJ), vous etes sans syndic et c'est le tribunal qui doit prendre le relais. Vouloir reconvoquer une AG sans avoir désigner le syndic, va vous mettre dans l'illégalité totale. L'ancien syndic peut ne pas vouloir donner archives, trésorerie, etc et si le nouveau syndic s'en va au tribunal pour les réclamer, il se verra blaqueboulé car il ne sera pas légitime puisque désigné par une AG illégalement convoquée (du velours pour l'avocat adverse...).
Lors de cette AG, dont vous avez prévu la désignation du syndic, cette résolution entraine de facto l'arrêt de son contrat actuel :
"art 18:
... Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic."
Moi je reste persuadé, que la meilleure solution (s'il n'y a pas d'opposition entre vous) et de reprendre les choses en main (comme vous avez déjà commencé faire) et faites vous désigner "syndic non pro" pour 2 mois ; vous aurez au moins l'avantage de faire arrêter par la banque la signature de l'ancien syndic, donc tous les prélèvements intempestifs...  |
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Posté - 08 janv. 2015 : 09:16:33
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ops78v : surtout si le syndic est absent, il n'est pas possible de l'élire ni de le sortir
Pas du tout !!!
Méconnaissance de la loi de la copropriété; vous donnez une importance au syndic qu'il n'a pas dans une AG et dans son fonctionnement.
Le syndic prépare l'AG en concertation avec le CS, il rédige l'OdJ et envoie les convocs. Il est président de séance sauf décision contraire de l'AG.
Sa présence n'est pas une obligation légale.
L'AG DOIT, et c'est une obligation par la loi de la copropriété, s'exprimer et voter sur toute les résolutions de l'OdJ,
Elle peut donc élir un autre syndic, ne pas renouveler le sortant, et ne pas élir de syndic ce qui conduit obligatoirement à la nomination d'un AJ par le tribunal.
Elle peut aussi adopter des comptes, adopter des travaux,.....
Vous ne pouvez pas surseoir aux votes, c'est une cause d'annulation de cette AG.
ops78v : Personne n'a été voir au cabinet de syndic si celui est hospitalisé ou vivant ?? Cette une faute du CS de se contenter d'attendre un mail et de partir dans une AG bancale.
Le syndic sortant peut encore convoquer une AG avant le fin de on mandat, au 26 mai.
A quand la visite au cabinet du syndic ? 
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Posté - 08 janv. 2015 : 09:42:51
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citation: (le syndic)...prépare l'AG en concertation avec le CS, il rédige l'OdJ et envoie les convocs. Il est président de séance sauf décision contraire de l'AG. La langue de Philippe388 qui tient le stylo a fourchée, il veut dire SECRETAIRE et non pas PRESIDENT de SEANCE
citation: Le syndic sortant peut encore convoquer une AG avant le fin de on mandat, au 26 mai. Je comprends que non ou alors j'ai mal compris, ce syndic a deja été mis en demeure par le président du conseil syndical par courrier RAR de convoquer l'AG et il n'a pas répondu.
Confirmez-vous?
Le sydnic est par ailleurs défaillant puisqu'il ne paye plus les factures |
Édité par - ribouldingue le 08 janv. 2015 09:45:35 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 janv. 2015 : 12:21:06
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Une AG est convoquée pour ce 9 janvier 2015 (demain) avec à l'ODJ la question de la désignation d'un syndic.
Ce seul fait entraine échéance du mandat du syndic sortant.
Si l'AG ne désigne pas de syndic, le syndicat sera dépourvu de syndic, cette désignation appartenant au seul pdt du TGI, ainsi que le précise D.art.46.
Dans la mesure où il n'y aurai plus de syndic samedi 10, le pdt du CS ne peut valablement convoquer une autre AG, faute de pouvoir mettre en demeure un syndic d'y procéder.
A moins que l'AG ne le désigne "provisoirement" syndic .....
Si des procédures sont prévues par les textes "pour la sécurité du syndicat", ce n'est pas pour qu'on puisse s'en affranchir au premier coup de vent.
Si le syndic en place ne fait pas son travail, on ne convoque pas une AG sans prévoir son remplacement !!!
Il faut le dire : c'est de l'inconscience, de l'irresponsabilité !
Compte tenu que les employés et les fournisseurs ne sont pas payés, il faut en passer par les voies légales et ne pas s'embarquer dans des magouilles illicites qui vont droit dans un mur. |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2015 12:29:18 |
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ops78v
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Posté - 08 janv. 2015 : 17:03:31
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Merci à nouveau de vos contributions.
Pour éviter de passer par la case AJ TGI, je ne vois que 2 solutions :
1. Ne pas élire le syndic actuel en votant contre la résolution, et me faire désigner en syndic non pro, coopératif
Avantage : je peux convoquer immédiatement une nouvelle AG pour élection d'un nouveau syndic, et lancer un appel de fonds pour payer les factures urgentes
Inconvénients : je dois récupérer les documents, trésorerie... pour ensuite les passer au nouveau syndic.
Question : dans ce cas, le nouveau syndic sera-t-il habilité à récupérer le solde de ce que je n'aurai moi-même pas pu récupérer (par ex les archives, dont la récupération n'est pas urgente) ?
2. Elire le syndic actuel, mais sur une durée limitée (ex 3 mois, jusqu'à la prochaine AG)
Dans ce cas, pour convoquer une nouvelle AG, je dois d'abord le mettre en demeure, puis convoquer moi-même si pas de réponse.
Inconvénient majeur : pas de moyen de lancer un appel de fonds et payer les factures urgentes.
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Posté - 08 janv. 2015 : 18:06:28
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citation: Elire le syndic actuel Votre programme est irréel et vous planez: Il n'est pas candidat!!!
Par exemple qui signe le contrat???
Votez donc pour Louis XIV, ça donnera le même résultat |
Édité par - ribouldingue le 08 janv. 2015 18:08:04 |
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Posté - 08 janv. 2015 : 18:21:33
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ops78v : aucune de vos solutions n'est juridiquement valable.
0. Elir ce syndic fantome pour 3 mois juste pour demander la convocation d'une AG, qu'il ne réponde pas à cette demande du CS, que vous convoquiez alors une autre AG pour élir enfin un pro. est assez "tordu".
Vous aviez déjà oublié de chercher un autre contrat de syndic pour cette AG du 9 janvier
1. Vous n'avez pas plus prévu la proposition d'un contrat concurrent d'un syndic pro qu'un contrat de syndic non-pro. l'AG ne peut donc pas élir un non-pro, et si elle le fait cette décision est contestable devant le TGI.
2. Attention, car un syndic non-pro a la même mission et les mêmes responsabilités d'un pro. On ne choisi pas un syndic non-pro pour juste convoquer une AG afin d'en élir un pro.
Le non-pro a obligation de gérer la copro. C'est à dire de récupérer les fonds, les docs, ET de payer les factures dues. D'ouvrir un compte séparé au non du SDC, prendre une assurance, .....
3. tout fournisseur peut vous assigner ET demander la nomination d'un AJ.
4. vos connaissances " limitées" de la copropriété peut vous entrainer personnellement dans de gros soucis ! Ne pas allez devant le TGI pour demander la nomination d'un AJ pour de simple raison de frais supplémentaires est absurde.
Etre désigné syndic non-pro illégalement n'est pas la bonne solution non plus.
Cet AJ retardera les paiements des fournisseurs, donc plus d'assignation et plus de frais d'avocats !
5.Le plus important est la paie des employés, laissez donc cet AJ régler ces probèmes, c'est lui le pro. pas vous !
6. vous n'avez plus le temps d'attendre des mois avec de tels impayés et des proçès en vue :fournisseurs et prudhommes pour les employés.
ops78v : il me semble également qu'il existe un gros conflit entre vous et le syndic soit à la base de son silence; et également à votre refus d'aller à sa rencontre autrement aue par mail !
PS : Avez vous informé ou convoqué votre syndic à cette AG du 9 janvier ? Etes vous sur qu'il ne sera pas présent ? |
Édité par - philippe388 le 08 janv. 2015 18:23:59 |
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ops78v
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Posté - 08 janv. 2015 : 18:23:48
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@ribouldingue la critique est facile, mais pas constructive. Cela dit, je ne veux personnellement pas de la solution 2. Je l'ai indiquée pour faire réagir. C'est réussi.
Mais votre avis sur la solution 1 ?
J'en soumets une autre : faire en sorte d'être incapable de voter l'élection du syndic à la majorité de l'article 25 puis 25.1. Bref, aucun copropriétaire ne vient à l'AG. Il faut donc reconvoquer une nouvelle AG selon l'article 19 :
"Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée."
Je demande au syndic la convocation d'une nouvelle AG, qui ne fera rien. Je convoque à nouveau l'AG en inscrivant l'élection d'un nouveau syndic. Dans un délai qui peut être réduit à 8 jours.
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JB22
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Posté - 08 janv. 2015 : 18:40:40
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ops78v , Gédehem vous a donné dans son message du 8 janvier la seule solution valable, toutes les autres peuvent être annulées. Vous ne pouvez pas désigner un syndic sans candidature ni projet de contrat joint à la convocation.
"Une AG est convoquée pour ce 9 janvier 2015 (demain) avec à l'ODJ la question de la désignation d'un syndic.
Ce seul fait entraine échéance du mandat du syndic sortant.
Si l'AG ne désigne pas de syndic, le syndicat sera dépourvu de syndic, cette désignation appartenant au seul pdt du TGI, ainsi que le précise D.art.46." |
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