| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 16 janv. 2015 : 10:57:42
|
bonjour , je suis proprietaire d un lot en copropriete horizontale .
Mon lot fait partie d un batiment de trois lots identiques ayant chacun un bout de terrain cote nord et cote sud .
le proprietaire d un lot mitoyen du mien a entrepris de gros travaux sur sa partie privative en modifiant la structure du gros Ĺ“uvre tel que mur maitre et fondation .
Sachant que le sol est partie commune et demande une autorisation en assemblee de copro ; ma question Ă©tait de savoir si pour des travaux concernant le gros Ĺ“uvre de sa partie privative il lui fallait une autorisation en ag.
Et mon autre question était de savoir comment faire pour me preserver un recours si éventuellement ces travaux occasionneraient plus tard des désordres sur ma partie privative.
En vous remerciant
|
|
|
|
1
Posté - 16 janv. 2015 : 11:09:08
|
|
citation: en modifiant la structure du gros Ĺ“uvre tel que mur maitre et fondation .
cela signifie qu'il a touché aux parties communes (à vérifie sur votre RdC), sans autorisation d'une AG. Faites une lettre en LRAR au syndic pour qu'il intervienne sur ce dossier : remise en état d'origine, ou au moins résolution à une AG. |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 16 janv. 2015 : 14:24:46
|
C'est effectivement le RDC qui donnera la réponse : le gros œuvre du bâti est-il classé "partie commune".
Il se peut que la copropriété porte uniquement sur le sol.
" d un lot mitoyen du mien a entrepris de gros travaux sur sapartie privative en modifiant la structure du gros Ĺ“uvre tel que mur maitre et fondation ."
Mitoyenneté du bâti ??
Dès le 1er coup de pioche, qu'ont fait Cs et syndic ???? |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
3
 Posté - 17 janv. 2015 : 12:39:24
|
la copro est composee de plusieurs bâtiments composes de trois lots et le syndic ni le cs par ailleurs incompetant n ont pas reagi .
oui les lots sont identiques et mitoyen du bati ainsi que du bout de terrain .
je viens de relire attentivement le rdc et les parties baties ne seraient apparemment pas des parties communes .
il est mentionne :
l ensemble immobilier designe sera divise ;
A---en parties communes a l ensemble des copropriétaires des bâtiments .
B---en parties qui appartiendront privativement ,divisement , exclusivement a chacun des copros et qui seront seuls affectes a un usage exclusif et particulier, c est a dire a l appartement , local commercial, ou autre locaux qu il aura acquis avec les dépendances y affectes .
le proprietaire de chacun des lots aura donc :
a---la propriete indivise des parties communes de l ensemble immobilier, dans sa totalite.
b--- la propriete exclusive et particuliere des locaux avec dépendances y affectes compris dans son lot.
ces droits de propriete sont inseparable, de sorte que toute alienation ou mutation devra comprendre l ensemble des droits sur les parties privees et communes sans restriction .
--------------
plus loin il est mentionne :
art1
les choses et parties communes a tous les copros sans exception sont ;
la totalite du sol du groupe d habitation.
les voies et espaces libres du groupe d habitation .
tous les compteurs généraux et les canalisations et branchements généraux .
art2
les parties privees sont celles qui sont affectees a l usage exclusif et particulier de chaque copro et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes
art 7
a--- travaux particuliers:
chacun des copros pourra modifier a ses frais , comme bon lui semble, la distribution interieur de ses locaux et de leur dépendances.
mais en cas de travaux , pouvant affecter la solidite de l immeuble ou plus généralement, interesser' toutes choses ou parties communes, ou encore une partie privee dont il ne serait pas proprietaire , il devra au prealable , obtenir l assentiment du syndic, lequel pourra en referer, le cas echeant ,a l assemblee des copros , ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront etre excecutes, toujours a ces frais, sous la surveillance de l architecte de l immeuble , dont les honoraires seront également a sa charge. Il devra s adresser a des entrepeneurs agrees par le syndicat ou l architecte .Il restera , en tout cas responsable des conséquences de tous les travaux qu il executera
|
|
|
|
4
Posté - 17 janv. 2015 : 14:14:28
|
donc votre RdC est clair, votre voisin a agit sans autorisation d'une AG, le syndic doit réagir ; encore faut-il qu'il en soit averti officiellement ! avez vous fait le nécessaire par LRAR.... si OUI, il ne peut donc ignorer les actions qu'il DOIT mener.
si NON, il peut arguer ne pas connaitre cette situation ! |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 17 janv. 2015 : 20:00:42
|
merci pour votre reponse rambouillet ;;;les travaux qui ont commences depuis octobre sont pôur ainsi dire termines et justement je me posais la question de quoi faire pour me proteger d éventuels désordres pouvant affecter mon habitation ultérieurement qui est mon soucis principal ,,,,le rdc mentionne donc qu il peut faire les travaux qu il desire mais avec l assentiment du syndic si il y a risque d affecter la solidite de l immeuble et que le syndic pourra le cas echeant en referer a l assemblee des copros .
Non ne sachant quoi faire je n ai encore pas ecrit au syndic :::n est il pas trop tard et si non je suppose que je peux ecrire cette lettre en demandant au syndic si le proprietaire des travaux lui a demande l autorisation .
dois je mentionner simplement que le lot mitoyen du mien a fait l objet d important travaux ou dois je etre plus precis en mentionnant qu il a modifie la structure du gros Ĺ“uvre tels que fondation , mur maitre et poutre .
je suppose donc que d ecrire cette lettre me permettrait d etre protege en cas de pbm éventuels survenant ultérieurement dans mon habitation
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 17 janv. 2015 : 20:17:09
|
"qu il peut faire les travaux qu il desire mais avec l assentiment du syndic si il y a risque d affecter la solidite de l immeuble et que le syndic pourra le cas echeant en referer a l assemblee des copros ."
Votre RDC date de la guerre de 70, ou alors il est antérieur à 1965 !!!
Le syndic ne peut en aucun cas, dans tous les cas, donner une autorisation de travaux, qui relève de la compétence exclusive du syndicat, de son AG.
Clause illicite, réputée "non écrite".
De plus, dans la mesure où il a de fait "construction" et/ou modification de la façade (percement fenetres, porte, etc ...) ces travaux sont soumis à autorisation administrative (permis de construire) ou au moins, selon leur nature, à déclaration préalable.
L'AG peut conditionner son autorisation Ă l'octroi de l'autorisation administrative correspondante.
(NB : l'autorisation administrative ne vaut pas autorisation de faire les travaux, soumis Ă autorisation de l'AG, les 2 choses Ă©tant distinctes)
Bien entendu, l'autorisation de l'AG doit porter sur un projet précis (plan, descriptif, tc ..) qui lui est soumis, et, s'agissant du gros œuvre, des garanties nécessaires, en particulier de l'avis technique d'un expert, architecte etc , en plus des assurances, dont la fameuse DO.
Il faut dès demain (enfin, lundi) notifier (LRAR) au syndic une demande de suspension des travaux non autorisés, après lui avoir rappelé que l'accord de l'AG est indispensable, ce qu'il ne peut ignorer en qualité de syndic, et qu'il a de ce fait engagé sa responsabilité personnelle pour 'faute' en plus de celle du syndicat et du copropriétaire ayant abusivement, puisque sans autorisation du syndicat (et de l'administration ?) engagés ces travaux affectant les parties communes, ici le gros-œuvre du bâti.
Copie aux membres du CS (pas uniquement son pdt), et au voisin concerné par les travaux.
Et au besoin à d'autres copropriétaires, puisque la responsabilité du syndicat dans son ensemble est engagée.
PS : même si ce voisin met en avant une éventuelle "autorisation du syndic", elle ne vait rien, s'agissant d'un acte hors compétence du syndic. |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2015 20:26:59 |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 17 janv. 2015 : 22:20:54
|
merci gedehem pour votre reponse .
a---En effet le rdc date de 1964.
b---Une partie des travaux ne concernent pas les murs extérieurs mais intérieurs .
c---je ne connais pas le nom du nouveau proprietaire qui n habite pas encore dans les lieux ou se font les travaux .
d ---je ne pense pas qu il est demande quoi que ce soit au syndic mais avait parle qu il ferait des travaux dans son logement sans plus.
e---les travaux concernant le gros Ĺ“uvre sont je pense finis et c est les finitions qui sont en cours.
Par contre ce que je ne comprends pas est le fait que vous me disiez que le gros Ĺ“uvre soit des parties communes apres vous avoir livre au debut de mon deuxieme message ce qui est mentionne sur le rdc en A et >B ainsi que les art1 et art2 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 17 janv. 2015 : 22:42:03
|
Vous indiquiez :
"la copro est composee de plusieurs bâtiments composes de trois lots (....)
oui les lots sont identiques et mitoyen du bati ainsi que du bout de terrain .
On comprend que chaque bâtiment 'bâti' comprend en mitoyenneté 3 lots 'batis' ;
Tout n'est donc pas privatif dans ce bâti,certain éléments étant soit "partie commune" soit en mitoye nneté.
Vous indiquiez aussi :
"pour des travaux concernant le gros Ĺ“uvre de sa partie privative ....."
Ce gros Ĺ“uvre est-il bien privatif ???
Il faut préciser. |
|
|
|
9
Posté - 18 janv. 2015 : 07:48:18
|
|
citation: Il faut dès demain (enfin, lundi) notifier (LRAR) au syndic une demande de suspension des travaux non autorisés, après lui avoir rappelé que l'accord de l'AG est indispensable, ce qu'il ne peut ignorer en qualité de syndic, et qu'il a de ce fait engagé sa responsabilité personnelle pour 'faute' en plus de celle du syndicat et du copropriétaire ayant abusivement, puisque sans autorisation du syndicat (et de l'administration ?) engagés ces travaux affectant les parties communes, ici le gros-œuvre du bâti.
je n'irai pas jusqu'à dire que le syndic a fait une faute, car il est possible que le syndic ne soit au courant de rien, si personne ne l'avertit. Je dirai plutôt que sa responsabilité pourrait être mis en cause s'il ne se remue pas... question de sémantique, mais en accord avec gedehem sur le fond... |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 18 janv. 2015 : 12:01:01
|
je comprends votre question .
En effet les murs séparant les lots sont mitoyens mais ce sont les murs , poutres et fondations perpendiculaires a ces murs a l interieur de l habitation qui ont fait l objet de travaux .
donc si je comprends bien ce n est plus comme je le pensais le cahier des charges en mentionnant que le proprietaire doit demander une autorisation au syndic qui prime et du coup ne peut on pas me repprocher d avoir attendu pour informer le syndic de travaux se terminant dans le lot voisin.
Les travaux etant pratiquement termines et s etant effectues sur sa partie privative ; dois je demander l arret des travaux ou demander au syndic si le voisin a eu l autorisation de faire des travaux.
|
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 18 janv. 2015 : 19:34:35
|
une autre question :
maintenant que les travaux touchant au gros œuvre sont termines ,quel desagreement puis je avoir si je ne préviens pas le syndic de la realisation des travaux realises sur le lot mitoyen |
|
|
|
12
Posté - 19 janv. 2015 : 08:41:03
|
il ne faudra pas venir vous plaindre, s'il y a des soucis !!!! 
en effet, étant copropriétaire indivis du GO commun, vous devez avertir votre syndic, chargé de l’administration ... et de la conservation de l'immeuble que quelqu'un a touché sans autorisation à votre bien indivis....  |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 14 févr. 2015 : 12:52:56
|
bonjour , j ai ecrit comme vous me l avez conseille au syndic en envoyant il y a trois semaines une lettre que je vous mentionne textuellement.
voici la lettre:: Le proprietaire du lot x mitoyen de mon lot y realise d importants travaux dans son habitation.
Les ouvrages concernes sont:
-le remplacement de la couverture du toit .
-des travaux de modification du gros Ĺ“uvre a l interieur de son habitation.
-de gros travaux permettant l amenagement du vide sanitaire.
A t il eu une autorisation du syndic pour realiser ces travaux.( fin de lettre )
je n ai eu depuis aucune reponse du syndic et viens de recevoir la convocation de l ag qui se tiendra au mois de mars.
Stupeur en découvrant qu il est mentionne dans les résolutions textuellement.
Demande de mr x( mr x etant moi):
15- remplacement de la couverture du toit .( si a l identique : art 24 ,projet de resolution: l ag decide.....)
16-travaux de modification du gros Ĺ“uvre a l interieur de son habitation. ( art 24 ; projet de resolution:l ag decide.....)
17-gros travaux permettant l amenagement du vide sanitaire; ( art 26 ;projet de resolution : l ag decide .....)
Je devinais le syndic pas vraiment correct mais a ce point c est hallucinant ;que dois je faire en voyant qu il a detourne la situation en mentionnant que c est moi qui demande des autorisations de travaux qui vont de plus etre vote en ag.
merci d avance
|
|
|
|
14
Posté - 14 févr. 2015 : 15:50:17
|
premier bon point, vos interrogations sont Ă l'OdJ !
par contre pour la question 15, si cela est à l'identique c'est bien la majorité 24 ; par contre pour la question 16, c'est la majorité 25 :
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes"
la question 17, est bien à la majorité 26, mais attention, si le vide sanitaire disparaît (problème d'aération) ce devra être l'unanimité :
"Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble." car la salubrité, via l'aération d'un vide sanitaire, ceci est bien nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
De plus l'aménagement du vide sanitaire devra être "autorisé" par un BE en ce qui concerne la salubrité et la solidité de l'ouvrage....
Quant au fait, que la question soit mise à votre nom, il faudra faire attention au libellé de la résolution : l'AG autorise Mr Y (pas vous, mais l'autre copro...) à faire ceci ou cela sous réserve de etc....
Le PS a t il mal compris votre courrier et cru que c'Ă©tait vous qui demandiez ces trvavaux... |
Édité par - rambouillet le 14 févr. 2015 15:51:02 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 14 févr. 2015 : 16:37:35
|
Il faut rappeler que celui qui convoque est maitre de l'ODJ, et qu'il peut iscrire les questions qu'il veut mĂŞme si on ne le lui demande pas.
Il s'agirant ici d'une ratification des travaux par le syndicat, qui engagerait sa responsabilité en cas de dommages futurs (Lart.14, qu'il faudra rappeler à l'assemblée, en demandant que cela doit rapporté dans le PV.)
Ratifier ces travaux alors que le syndicat ne dispose d'aucune information sur la nature exacte des travaux, mais aussi aucune garantie (avis architecte, assurance 'dommage ouvrage' du propriétaire, garantie des entreprises ayant réalisé les travaux, etc ..) est totalement irresponsable.
Peut être que cela fera réfléchir certains...
Question qui permetrait au syndic d'avoir les coudées fr'anches dans le cas où l'AG refuserait de ratifier une telle autorisation de travaux, lui permettant de mettre en demeure ce propriétaire de remettre en état ?
C'est comme au judo : il faut utiliser la feinte de l'adversaire pour placer sa prise .... |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 14 févr. 2015 : 18:03:01
|
merci Rambouillet et Gedehem mais je pense que vous n avez pas vraiment fait attention a mon inquietude qui comme l a note Rambouillet ne concerne en aucun cas les travaux realises par celui qui est mitoyen de mon lot .
le syndic a detourne le probleme en faisant croire que c est moi qui demande ces travaux pour mon habitation ; ( c est fou je vous l accorde et m inquiete de la mauvaise foi du syndic car je me retrouve avec une ag ou va etre vote des travaux que je n ai pas demande alors qu il n est pas question de celui qui a fait les travaux ).
je vous recommunique textuellement ce qui est mentionne a l ODJ.
DEMANDES de MR Dupont : (MR Dupont etant MOI).
15-remplacement de la couverture du toit;
16-travaux de modification du gros Ĺ“uvre a l interieur de son habitation;
17-gros travaux permettant l amenagement du vide sanitaire;
Je n ai jamais rien demande et fait uniquement la lettre que je vous ai enonce dans mon message precedent ; ( lettre que je commence en disant que le proprietaire du lot (x) mitoyen de mon lot (y) realise d importants travaux dans son habitation .
Donc j avoue ne pas savoir comment faire devant cette situation de mauvaise foi du syndic .( mauvaise foi dont je suis sur pour une autre raison )
|
|
|
|
17
Posté - 14 févr. 2015 : 20:05:07
|
on a bien compris gyr, mais de deux choses l'une :
* soit c'est de la mauvaise foi, Ă ce que vous dites
* soit il n'a pas fait attention
à priori on ne peut pas lui faire un procès d'intention.
vous corrigerez ce point en AG, d'où la remarque importante que je vous faisais sur le libellé de la résolution: l'AG autorise Mr Untel (et non Mr Dupont), etc.... |
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 15 févr. 2015 : 19:13:23
|
Merci Rambouillet mais je ne pense pas aller a l ag etant donne ce contexte de mauvaise foi du syndic qui risque de plus de m etre prejudiciable .
je vais de nouveau ecrire au syndic en lui rappelant que je n ai fait aucune demande de travaux pour mon lot et de corriger cette erreur lors de l ag, mais que je l ai uniquement averti que le proprietaire du lot ( y) (( n ayant pas son nom cela est il prejudiciable de ne le designer que par son numero de lot)) mitoyen du mien realisait d importants travaux de modification du gros Ĺ“uvre et demandait donc au syndic qu etant charge de la conservation de l immeuble si ce proprietaire avait eu une autorisation du syndic ou du syndicat de copro ( et peut etre rajouter que dans le cas contraire le propritaire ayant fait les travaux a engage sa responsabilite).
vous m aviez conseille d envoyer copie au CS et voisin de la lettre que j avais envoye au syndic ,,je ne l avais pas fait mais peut etre pourrais je faire cette demarche cette fois ci concernant cette nouvelle lettre en me demandant si je devais mentionne dans ma lettre au syndic que j envoyais copie au CS
Vous me dites Gedehem que le syndicat en ratifiant ces travaux effectues sans information exact ,ni plan ni BE ni architecte engagerait sa responsabilite ;cela voudrait il dire que faisant donc parti du syndicat de copro et bien que votant contre je me retrouverais a engager Ă©galement ma responsabilite et donc sans recours alors que justement j agis pour me preserver en cas de desordres Ă©ventuels de mon habitation.
en vous remerciant sincerement
|
|
|
|
gyr
Nouveau Membre
France
34 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 16 févr. 2015 : 19:26:36
|
je me permets deux questions ;
1) le syndic a t il la possiblite de refaire une convocation déjà envoyer aux coproprietaires pour annuler une demande de resolution .A t il également la possibilite lors de l ag d annuler une demande de resolution.
2)si l on fait une demande de résolutions pour des gros travaux de gros œuvre dans son habitation et que celles ci sont votes , est on dans l obligation de les realiser a plus ou moins long terme ou peut on decider sans conséquences de ne plus vouloir les realiser. |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 16 févr. 2015 : 21:08:12
|
|
Oui, il suffit au Syndic de l'énoncer en début d'AG. |
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
travaux gros oeuvre sur lot privatif de copro hori 
