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bobaix
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 Posté - 06 févr. 2015 : 18:08:44
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Bonjour, apparemment je ne suis pas le seul à évoquer ce problème.
Lotissement créé en 1964 comprenant 12 lots de 2000m², 1 voie desservant 8 lots, et une parcelle dédiée au réseau d’eau d’un canal, donc 2 parties communes.
J’achète 1 lot en 1983 et constate la présence du règlement de lotissement créé par la SCI qui précise :
1. Que les espaces communs deviendront propriété de l’ensemble des lotis dont l’entretien sera assuré par l’ASL.
2. L’ASL sera constituée par le lotisseur au plus tard après la vente du 8me lot.
A l’époque je n’ai pas approfondi ce règlement, 2 propriétaires géraient les charges et tout se passait bien. Le jour où le trésorier est décédé son remplaçant n’a pas assumé sa fonction, et en consultant le dossier j’ai constaté que cette ASL n’existait pas, ce qui m’a été confirmé par le service de la préfecture.
J’ai donc décidé de remettre de l’ordre et me suis fait délivrer les relevés de propriété de chaque parcelles auprès du service fiscal des taxes d’habitation et foncière (service de publicité foncière).
J’ai constaté que les 2 parcelles parties communes appartenaient toujours aux héritiers du lotisseur comme propriétés non bâties.
L’objet de l’ASL est essentiellement constitué par l’administration et l’entretien de ces 2 parcelles, du réseau d’alimentation en eau et du réseau des eaux usées que nous avons fait installer (1 compteur général + 12 compteurs individuels pour la répartition).
Est-il utile ou nécessaire de demander la cession des 2 parcelles à l’ASL ?
Sinon, faut-il préciser cette situation dans les statuts ?
La décision doit-elle être prise au cours d’une AG ?
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majik
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Posté - 06 févr. 2015 : 19:43:18
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citation: constate la présence du règlement de lotissement créé par la SCI
règlement ou "cahier des charges"?
publié?
mentionné aux actes de vente?
citation: les espaces communs deviendront propriété de l’ensemble des lotis
c'est clair
citation: l’entretien sera assuré par l’ASL
l'objet de l'ASL est ainsi défini
citation: Est-il utile ou nécessaire de demander la cession des 2 parcelles à l’ASL ?
déconseillé jusqu'à plus ample informé
citation: faut-il préciser cette situation dans les statuts ?
les statuts doivent définir l'objet de l'ASL
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bobaix
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 2
 Posté - 06 févr. 2015 : 20:53:03
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Et bien voila qui est clair, merci, c'est ce que je pensais. |
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Posté - 06 févr. 2015 : 21:51:19
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bobaix
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4
Posté - 07 févr. 2015 : 15:06:39
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherinicitation: j’ai constaté que cette ASL n’existait pas ASL ou pas ASL?
Je confirme ce que m'a répondu le service des ASL de la préfecture.
@J.M. Lugherini
- Il s'agit du règlement et cahier des charges approuvés par le préfet, joints à l'acte de vente.
Je prévois une réunion préparatoire à l'AG mercredi où nous préparerons l'ordre du jour et défricherons les questions.
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2015 : 15:25:37
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J’achète 1 lot en 1983 et constate la présence du règlement de lotissement créé par la SCI qui précise :
1. Que les espaces communs deviendront propriété de l’ensemble des lotis dont l’entretien sera assuré par l’ASL.
En principe (à confirmer par mes "collègues"), la cession "propriétaires/promoteur" > ASL est obligatoire, découlant de l'arrêté de lotir (à vérifier).
Le problème : du vivant du propriétaire il n'y avait pas d'ASL. Ses héritiers ignorent, ou ignoraient, être encore en indivision sur ces parcelles.
Ou dans d'autres cas sur les "parties communes", ce que j'ai eu à connaitre dans quelques cas. |
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Posté - 07 févr. 2015 : 17:57:13
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citation: En principe (à confirmer par mes "collègues"), la cession "propriétaires/promoteur" > ASL est obligatoire, découlant de l'arrêté de lotir (à vérifier).
Si les textes ont été modifiés en 2007, en 1983....oui!
Le problème que l'on constate de façon récurrente est l'inculture des concepteurs de lotissements, voire même des rédacteurs d'acte.
Au dessus de 5 lots R 315-6/7 ancien, le lotisseur devait s'engager à transférer la propriété ......à l'Asl
Du coup la mention dans le règlement , laquelle de toutes façons n'avait rien à fairedans un règlement, etait déjà contraire au texte.
L'on comprend qu'une ASL qui ne peut etre que gestion.....tout en n'existant pas selon la Préfecture avait été initiée.
Du coup, pour ma part, rien n'empêche de régulariser cette ASL, puis de tenter de contacter le lotisseur ou ses héritiers et de demander la cession.
Si ceux-ci n'existent plus....bien vaccant....commune ...état... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 07 févr. 2015 18:04:28 |
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bobaix
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Posté - 07 févr. 2015 : 18:48:23
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Merci pour vos commentaires. La lecture du règlement de lotissement m'a fait penser au "copier-coller" d'aujourd'hui et que j'ai constaté dans de nombreux statuts d'ASL. On ne mesure pas toujours la portée de ce qui est écrit.
Bah, je ne tiens pas à compliquer les choses, Je compte créer cette ASL au cas où se produirait un imprévu car l'âge des proprio. promet des mutations futures qu'il faudra maitriser par un statut.
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majik
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Posté - 07 févr. 2015 : 18:56:34
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citation: Lotissement créé en 1964
A la date d'autorisation de ce lotissement, rien n'obligeait la cession des parties communes à une ASL dont la constitution légale était à faire conformément aux textes abrogés le 5 mai 2006 (ord. 2004 + décret 2006)
citation: j’ai constaté que cette ASL n’existait pas, ce qui m’a été confirmé par le service de la préfecture.
C'est un fait:
1°/ il n'a pas été constitué d'ASL des propriétaires de ce petit lotissement
2°/ les 2 parties communes sont entretenues par les 12 propriétaires qui se comportent en propriétaires de ces 2 parcelles depuis la vente du dernier lot (A DATER)
Pour échapper aux difficultés, il faut maintenant créer une ASL (sauf à risquer de voir nommer un administrateur provisoire chargé d'établir un règlement de copropriété)
O2004 Article 7
Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
statuts conformes avec périmètre (liste des 12 lots) et objet (entretien des 2 parties communes), règles de fonctionnement associatif (AG, syndicat, modifications statutaires, dissolution), répartition des cotisations aux lots, mode de recouvrement) + plan parcellaire et engagement unanime
O2004 Article 9
L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association
D2006 • Article 3
Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.
Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.
O2004 Article 8
La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.
Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.
Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.
L'omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association.
D 2006 Article 4
La déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée est faite par l'un des membres de l'association.
Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret.
Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées ; il est daté et signé par le préfet.
L'extrait des statuts qui doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.
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Posté - 07 févr. 2015 : 19:19:06
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bobaix
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Posté - 10 févr. 2015 : 10:05:22
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Bonjour,
Je reviens ici car ce qui me paraissait simple ne semble pas l'être car 2 lots du lotissement sont en cours de succession.
Et en consultant le dossier de déclaration de l'ASL, je m'aperçois que certaines pièces exigées me soucient.
Le dossier de déclaration devra comprendre toutes les pièces suivantes signées par le président :
• (1)La délibération (ou procès verbal) de l’assemblée générale constitutive portant acte d’association et désignation des membres du bureau.
D'autre part:
- Ordonnance n°2004-632 du 01/07/2004 /
Art. 7. - (2)Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Cette assemblée constitutive ne réunira pas l'ensemble des propriétaires puisque 2 lots sont en succession.
et:
- Décret no 2006-504 du 3 mai 2006/ Titre II
Art. 3. - Outre ce qui est mentionné à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l’article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. (3)Cette déclaration n’est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l’article R. 315-6 du code de l’urbanisme.
Concrètement, quels sont les documents à fournir pour satisfaire (1) et (2) et sommes nous concernés par (3)?
• Les statuts, en deux exemplaires, établis conformément à l'ordonnance susvisée qui définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement ( constitution des organes, leur mode de délibération, attributions), les modalités de modification des statuts et de dissolution de l’ASL. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Pas de problème ici.
• Le plan périmètral des immeubles syndiqués.
Je pense qu'il s'agit du plan cadastral où figurent les 12 lots + les 2 espaces communs (14 parcelles identifiées).
• (4) La déclaration signée de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage,
(5)Une attestation notariale, précisant que tous les propriétaires ont adhéré, peut remplacer cette déclaration.
La solution (4) n'étant pas possible, quel notaire peut nous délivrer cette attestation (5)?
• L’imprimé type (ci- joint) d’insertion au Journal Officiel dûment complété, la publication d'un extrait des statuts dans un journal d'annonces légales n'étant plus nécessaire.
Ce que je crains c'est que je vais déposer ce dossier sur le bureau d'un fonctionnaire de la préfecture qui va sans doute ignorer notre cas particulier et qui risque de le refuser.
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majik
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Posté - 10 févr. 2015 : 11:05:18
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citation: 2 lots du lotissement sont en cours de succession
1°
ces 2 lots sont actuellement gérés par le notaire en charge de la succession qui représente les ayant-droits
2°
vous devez convoquer les propriétaires concernés en adressant le RAR au notaire (s'il s'est fait connaître) ou à la dernière adresse connue des propriétaires disparus
la convocation comprendra les STATUTS avec liste des immeubles, LE PLAN PARCELLAIRE et les DESIGNATIONS CADASTRALES avec CONTENANCES des immeubles concernés, complétés des IDENTITES des propriétaires de chaque lot.
la convocation précisera la nécessité de communiquer à la personne qui convoque les corrections à faire le cas échéant,
étant entendu que la liste des immeubles du PERIMETRE et l'OBJET de l'ASL sont ceux mentionnés aux actes de vente,
et que toute absence avec non représentation à l'AG,
et tout défaut de réponse correctrice à la convocation vaudra adhésion en vertu des mentions des actes de vente
Rappel étant fait que faute de créer une ASL, ce sera la loi du 10 juillet 1965 qui s'appliquera... |
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Lotisseur propriétaire des parties communes 
