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 Posté - 17 févr. 2015 : 20:10:17
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danmasse : votre schéma n'est ni plus ni moins qu'une dictature du Conseil Syndical !!! pas une utopie.
Ce sont les copropriétaires qui décident en copropriété,pas le syndic et encore moins le CS. Vous avez oublié l'essentiel de la copro!  
ET comme le dit JPM, que le CS effectue sa mission fixée par la loi et cela sera un très grand progrès dans une majorité de copropriétés - à commencer par la votre.
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danmasse
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 42
Posté - 17 févr. 2015 : 20:51:35
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citation:
C'est exactement ce que j'ai dit : les copropriétaires désignent le CS pour préparer les décisions qui seront prises en AG par l'ensemble des copropriétaires...
Le très grand progrès qui sera peut-être un jour réalisé par les copropriétés, c'est lorsque les décisions ne seront plus imposées par les syndics, mais décidées par les copropriétaires, après étude par les conseillers syndicaux.
Quant à ma copro, pour info : le syndic venait de "renégocier" le contrat de chauffage quand je suis arrivé au CS (avec augmentation de 1% seulement !): de notre initiative, nous avons engagé les services d'un bureau d'études, avons relancé un appel d'offres, et finalement signé un nouveau contrat - qui nous a permis une économie de 63 000 € sur notre dernier exercice, par rapport au précédent exercice... Tout ça parce que le CS s'est impliqué et a discuté le contrat pied à pied... |
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Posté - 18 févr. 2015 : 08:03:13
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citation: de notre initiative, nous avons engagé les services d'un bureau d'études, avons relancé un appel d'offres, et finalement signé un nouveau contrat - qui nous a permis une économie de 63 000 € sur notre dernier exercice, par rapport au précédent exercice... Surtout au vu des budgets dont vous parlez:
Engager un bureau d'étude pôur lancer un appel d'offre ne fait pas partie des taches ni des possibilités d'un conseil syndical
Engager ou plutôt contracter un bureau d'étude au titre de conseil du conseil syndical fait en revanche partie des possibilités du conseil, c'est même tout son rôle, et y compris je dirais si l'intervention de ce bureau d'étude est acceptée et validée par l'AG pour continuer le travail et effectuer les appels d'offre.
La nuance est importante, si tant est qu'on puisse considérer comme une nuance:
La fonction de conseil par un spécialiste est celle dont a besoin le conseil syndical.
Quand il s'agit d'agir, il ne peut plus faire, il doit repasser la main au syndicat donc au syndic, l'AG ayant décidé.
Ca peut ĂŞtre anecdotique mais il faut faire attention comptablement Ă ce qu'on fait:
Certaines prestations (celles de conseil en particulier) se font toujours Ă TVA 20%
Certaines prestations (architecte par exemple) peuvent se retrouver Ă 10%
Tant que tout le monde est content, ca roule. Le jour ou quelqu'un ne l'est plus, les erreurs ou mauvaises imputations peuvent se révéler désastreuses, surtotu à ce niveau de dépense.
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Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 08:07:29 |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:02:15
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: de notre initiative, nous avons engagé les services d'un bureau d'études, avons relancé un appel d'offres, et finalement signé un nouveau contrat - qui nous a permis une économie de 63 000 € sur notre dernier exercice, par rapport au précédent exercice... Surtout au vu des budgets dont vous parlez: Engager un bureau d'étude pôur lancer un appel d'offre ne fait pas partie des taches ni des possibilités d'un conseil syndical
Mais c'est exactement ce que nous avons fait : relisez ce que j'ai écrit. Nous avons engagé un bureau d'études pour rédiger l'appel d'offres, mais c'est nous qui l'avons lancé - par le biais de notre syndic...
Le cout de cette aide a bien entendu été validé à la prochaine AG. |
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45
Posté - 18 févr. 2015 : 09:08:16
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Non, désolé, ce n'est pas ce que vous avez écrit, il y a le même NOUS pour les trois actions....
Je prends acte de ce que cela s'est passé différemment,;
Vous avez donc séparé comptablement la prestation de conseil de la prestation d'appel d'offre?
citation: Nous avons engagé un bureau d'études pour rédiger l'appel d'offres le conseil syndical n' a pas le droit
citation: Le cout de cette aide a bien entendu été validé à la prochaine AG. Le mot aide est bien ambigu... Le jour ou vous aurez des contestatatires, vous serez dans les soucis... |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 09:10:31 |
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Louis92
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:23:41
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danmasse citation: Le cout de cette aide a bien entendu été validé à la prochaine AG. Outre le risque de souci signalé par ribouldingue, autre effet pervers du processus : des copropriétaires n'auront plus envie de venir aux AG car bien entendu ils doivent valider a posteriori des engagements de dépenses décidés par la petite minorité qu'est le CS.
danmasse, un CS peut être aussi actif que décisif en respectant le pouvoir décisionnaire de l'AG. Passer par la décision de l'AG fait effectivement perdre quelques mois de délais mais c'est le prix à payer pour respecter les copropriétaires et pour assurer la tranquillité du CS.
Cdlt. Louis92. |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:40:08
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citation: Initialement posté par ribouldingue
[Vous avez donc séparé comptablement la prestation de conseil de la prestation d'appel d'offre?
Qu'il est difficile de parler français - et de se faire comprendre... Il est vrai qu'il n'est pire sourd...
Le Conseil Syndical a parfaitement le droit de se faire assister par un expert ou un bureau d'Ă©tudes. Il n'a pas Ă en demander l'autorisation Ă l'AG.
C'est ce que nous (= le CS) avons fait : nous avons demandé à un bureau d'études de rédiger le cahier des charges de l'appel d'offres, en avons évidemment discuté avec lui pour le mettre au point, puis nous avons demandé à notre syndic de lancer l'appel d'offres. A l'ouverture des plis, qui s'est déroulée chez le syndic, le bureau d'étude était présent et nous a fait part de ses commentaires.
C'est clair, comme ça ? |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 09:43:33
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citation: Initialement posté par Louis92
des copropriétaires n'auront plus envie de venir aux AG car bien entendu ils doivent valider a posteriori des engagements de dépenses décidés par la petite minorité qu'est le CS.
Comme je l'ai souligné plus haut : le CS a parfaitement le droit de demander l'aide (rémunérée) d'un expert ou bureau d'études extérieur. Il n'est absolument pas obligé de demander l'autorisation préalable de l'AG - mais il doit ensuite le justifier. |
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Posté - 18 févr. 2015 : 10:09:50
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danmasse :"c'est lorsque les décisions ne seront plus imposées par les syndics, mais décidées par les copropriétaires, après étude par les conseillers syndicaux."
Cette vision de la copropriété est FAUSSE.
le syndic comme le CS n'imposent RIEN aux copropriétaires. SEULE l'AG est décisionnaire.
Le CS a aussi un role de proposition, comme TOUT copropriétaire également.
Dans le cas de votre appel à un bureau d'étude, il fallait proposer une résolution à l'AG pour valider une étude sur le cout. Le CS n'a aucun pouvoir d'engager un bureau d'étude, comme engager des fonds au nom du SDC.
Les copros pouvaient rejeter cette facture si le seul CS avait été le donneur d'ordre. Est-ce le président du CS qui signé l'OS ?
Si le syndic a signé cet OS, il ne pouvait le faire sans un accord de l'AG, et une résolution précise sur ce point.
Je suppose que vous, le CS et son président, allez aussi engager un architecte pour votre prochain ravalement sans aucun accord de l'AG ??
danmasse: pour rappel l'AG peut mandater le CS sur des travaux à l'article 24. sur une mission précise et dans une enveloppe fixée par l'AG !
danmasse : le rôle que vous donnez au CS n'est pas le bon. Le CS n'est pas le "patron" du SDC. C'est une dérive grave et illegale.
Une question : le CS est un collège ou les " avis "émis" sont collégials. est-ce le cas dans le votre ? . Les "avis émis" sont ils ils le reflet de la majorité des membres ? Le vote et la position de chaque membre figure t'elle dans votre CR transmis au syndic ?
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 Posté - 18 févr. 2015 : 10:26:38
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Je suis peut-être le pire sourd que vous désignez, mais je connais un aveugle.
Vous faites fausse route, vous tordez les mots, vous présentez les actions comme des bonnes actions, et les appels d'offre comme des conseils. Devant la première juridiction venue, vous êtes cuit...
citation: nous avons demandé à un bureau d'études de rédiger le cahier des charges de l'appel d'offres, en avons évidemment discuté avec lui pour le mettre au point, puis nous avons demandé à notre syndic de lancer l'appel d'offres Votre syndic est bien aimable, accessoirement complice, d'avoir accepté tout ca...
Vous êtes deux fois hors la loi, en donnant un ordre de rédaction qui n'est EN RIEN un conseil, et en donnant un ordre de lancement d'appel d'offre qu n'est nullement de votre ressort. |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 11:02:20
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citation: Initialement posté par philippe388
danmasse :"c'est lorsque les décisions ne seront plus imposées par les syndics, mais décidées par les copropriétaires, après étude par les conseillers syndicaux."
Cette vision de la copropriété est FAUSSE.
Je sais : cette vision n'est actuellement pas la réalité. C'est cependant la solution vers laquelle nous devons tendre.
Pourquoi ? Parce que les syndics (tous les syndics) :
- Ont pour premier devoir de défendre leurs intérêts, et non ceux de la copro : c'est la condition de survie de leur société
- N'ont pas toujours les moyens d'engager un technicien polyvalent capable de comprendre tous les problèmes d'une copro.
citation: le syndic comme le CS n'imposent RIEN aux copropriétaires. SEULE l'AG est décisionnaire. Le CS a aussi un role de proposition, comme TOUT copropriétaire également. l
Je n'ai jamais dit autre chose
citation: Dans le cas de votre appel à un bureau d'étude, il fallait proposer une résolution à l'AG pour valider une étude sur le cout. Le CS n'a aucun pouvoir d'engager un bureau d'étude, comme engager des fonds au nom du SDC.
Le CS a parfaitement le droit d'engager l'aide rémunérée d'un expert extérieur. Bien entendu, cet engagement se fait avec l'accord du syndic, et doit être validé par un vote en AG, qui peut avoir lieu après les faits.
citation: Les copros pouvaient rejeter cette facture si le seul CS avait été le donneur d'ordre. Est-ce le président du CS qui signé l'OS ?
Non, bien entendu : c'est le syndic qui a signé.
citation: Je suppose que vous, le CS et son président, allez aussi engager un architecte pour votre prochain ravalement sans aucun accord de l'AG ??
Absolument. Mais avec accord de l'AG. Nous (= le CS) travaillons depuis 2 ans avec un organisme public local (gratuit) pour définir le cadre des études à réaliser qui mèneront au bilan global de l'immeuble. Le cahier des charges de l'appel d'offres pour un groupement architecte+bureau d'études thermique a été rédigé en coopération avec cet organisme et notre syndic. L'appel d'offres a été lancé par notre syndic, et le dépouillement a été réalisé par l'organisme en question + notre syndic + le CS. Le groupement a été désigné en AG, et commence actuellement ses études.
citation: danmasse : le rôle que vous donnez au CS n'est pas le bon. Le CS n'est pas le "patron" du SDC. C'est une dérive grave et illegale.
Il n'a jamais été question que le CS soit "patron" du SDC : nous faisons des recommendations à l'AG, suivies de discussion - et c'est l'AG qui prend la décision. |
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JPM
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Posté - 18 févr. 2015 : 11:05:23
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citation: Le Conseil Syndical a parfaitement le droit de se faire assister par un expert ou un bureau d'Ă©tudes. Il n'a pas Ă en demander l'autorisation Ă l'AG
C'est inexact !
Vous précisez en effet : nous avons demandé à un bureau d'études de rédiger le cahier des charges de l'appel d'offres, en avons évidemment discuté avec lui pour le mettre au point, puis nous avons demandé à notre syndic de lancer l'appel d'offres
Cela, vous n'avez pas le droit de le faire car vous engagez des frais déjà importants pour l'étude et le dépouillement de l'appel d'offres sans décision préalable de l'assemblée.
Le conseil syndical ne peut que consulter ! Il s'agit alors d'une prestation unique qui ne se poursuit pas dans le temps et qui ne génère qu'un coût modeste.
Tout le monde doit tenir la main à cette réglementation qui donne aux CS des pouvoirs de contrôle importants mais les cantonne dans les suggestions et les contrôles.
De plus il y a des questions de choix de prestataires. Le CS peut suggérer un choix mais ne peut pas choisir.
Dans le même sens il faut songer à l'assistance au CS. C'est aussi à l'assemblée de faire le choix de l'organisme d'assistance et d'assurer le financement. L'assistance s'entend d'interventions au fil de l'eau.
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Posté - 18 févr. 2015 : 11:10:13
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citation: Le CS a parfaitement le droit d'engager l'aide rémunérée d'un expert extérieur. Bien entendu, cet engagement se fait avec l'accord du syndic, Il n'y a de besoin d’accord du syndic que sur l'existence du budget, le syndic n' a pas a approuver le choix du conseil ou le réprouver.
Puisque JPM est revenu, je pense que c'est le moment de redire que ce vers quoi vous tendez est le syndicat coopératif, et c'est une bonne solution. Ce n'est en tout cas certainement pas le mode de fonctionnement d'une copropriété.
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 11:21:23
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: nous avons demandé à un bureau d'études de rédiger le cahier des charges de l'appel d'offres, en avons évidemment discuté avec lui pour le mettre au point, puis nous avons demandé à notre syndic de lancer l'appel d'offres Votre syndic est bien aimable, accessoirement complice, d'avoir accepté tout ca...
Sur ce point, je fais une totale confiance à notre syndic : pas question qu'il déroge aux lois. Il est plutôt du genre à ouvrir des parapluies d'escouade chaque fois qu'il aperçoit un nuage.
Toute l'opération a été menée en accord avec le syndic.
Je constate que, tant Ribouldingue que Philippe388 montez sur vos ergots pour défendre les syndics.
Je crois cependant fermement, par mon expérience, que l'on pourrait arriver à une gestion beaucoup plus efficace (= économique) des copropriétés en établissant des rapports de confiance et de coopération entre les SDC (représentés par leurs CS) et les syndics.
Il faudrait pour cela que le CS et le syndic reconnaissent chacun ses compétences et ses disponibilités :
- Le syndic est le professionnel de la gestion et de l'administration. Le CS doit vérifier, mais n'a pas les moyens de faire le travail (pour une grosse copro).
- Suivant sa composition, le CS a des compétences et des disponibilités variées. Il faut les lister et les évaluer. Ce sont les membres du CS qui connaissent le mieux les équipements et les problèmes de la copro. De plus, ils sont directement impactés par les décisions d'investissements - alors que le syndic ne fait que tranmettre les factures...
- Et il faudrait ensuite répartir le travail en fonction de cette évaluation.
Mais nous sommes bien loin du sujet initial de ce fil... |
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Posté - 18 févr. 2015 : 11:29:58
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citation: je fais une totale confiance à notre syndic : pas question qu'il déroge aux lois. Je réitère: Votre syndic aussi est hors la loi.
Je pense que vous n'avez toujours pas compris que vous ĂŞtes en infractions sur plsueirus points, et que puisque nous sommes sur un forum, nous ne pouvons vous laisser dire que tout cela est fort bien.
Quant à défendre les syndics, hum, on utilise toujours ca quand on est a court d'idée et de texte légal....
je dirais 1/ Et quand bien mĂŞme et 2/ ca n'est pas la un argument |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 12:24:17
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: je fais une totale confiance à notre syndic : pas question qu'il déroge aux lois. Je réitère: Votre syndic aussi est hors la loi.
En quoi est-il hors la loi ? Aucune dépense n'a été engagée, dans ce cas...
citation: Je pense que vous n'avez toujours pas compris que vous ĂŞtes en infractions sur plsueirus points,
Je n'ai pas bien compris en quoi nous sommes en infraction... Pouvez-vous expliquer ?
citation: Quant à défendre les syndics, hum, on utilise toujours ca quand on est a court d'idée et de texte légal....
je dirais 1/ Et quand bien mĂŞme et 2/ ca n'est pas la un argument
Non, je n'utilise pas cet argument : je note, c'est tout. Chacun a le droit d'avoir ses opinions, ici comme en politique ou en religion...
Je note que vous défendez les syndics.
Evidemment, je défends ma copro. Chacun son angle de vue...
Et je cherche un compromis qui permettra peut-être, un jour, de mieux gérer les copropriétés... |
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Posté - 18 févr. 2015 : 12:52:47
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citation: Article 17
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Elles ne sont donc pas prises en conseil syndical
citation: Article 18
.../...
A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
.../...
citation: IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. Vous n'avez pas eu de délégation pour lancer un appel d'offre.
citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. .../... |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 12:54:16 |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 13:12:54
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Article 17
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Elles ne sont donc pas prises en conseil syndical
Je n'ai jamais dit que les décisions sont prises en CS : relisez ce que j'ai écrit.
citation: citation: Article 18
A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
Exact. OK
Mais la décision d'accorder une avance a été votée en AG... L'AG peut faire ce qu'elle veut de ses fonds, non ?
citation: citation: IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. Vous n'avez pas eu de délégation pour lancer un appel d'offre.
Le CS n'a pas lancé d'AO : lisez ce que j'ai écrit déjà plusieurs fois. C'est le syndic qui a lancé l'AO
citation: citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.
[/quote] Oui, bien d'accord. C'est ainsi que les choses sont écrites... Mais on peut toujours espérer que ça changera, non ? Enfin, heureusement qu'il existe des associations de copropriétaires, pour présenter un autre point de vue que celui des syndics... De la discussion, viendra peut-être le progrès ? Et, finalement, en quoi avons-nous enfreint les lois ? |
Édité par - danmasse le 18 févr. 2015 13:18:33 |
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Posté - 18 févr. 2015 : 13:22:08
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citation: Mais on peut toujours espérer que ça changera, non ? On change de sujet, la:
POurquoi voulez-vous que cela change?
En quoi ca vous permet dans l'espoir que cela change, de vous mettre hors la loi? |
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Posté - 18 févr. 2015 : 13:25:40
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Vous écrivez, un peu énervé: Le CS n'a pas lancé d'AO : lisez ce que j'ai écrit déjà plusieurs fois.
je lis ceci citation: de notre initiative, nous avons engagé les services d'un bureau d'études, avons relancé un appel d'offres, et finalement signé un nouveau contrat - qui nous a permis une économie de 63 000 € sur notre dernier exercice, par rapport au précédent exercice... De notre intitiative ne se traduit pas par 'décision de l'AG' ou alors j'ai la berlue......
Que le syndic signe n'en fait pas plus une décision d'AG
je vous rappelle que vous donniez un exemple d'intervention du CS. Si vous nous écrivez maintenant que ce n'était pas le cas, le CS s'est simplement emparé d'un sujet et qu'il a fait conseil a l'AG de prendre une sage décision, nous sommes d'accord...
Que vous arguiez que cet exemple pur justifier le fait qu'on donne une avance de 500 euros au conseil syndical par décision d'AG, non, c'est illégal, point. |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 13:31:25 |
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Frais du Conseil Syndical au budget 
