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 Posté - 18 févr. 2015 : 14:17:14
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Ce qui me choque moi, c'est que vous dites que l'AG a voté toutes ses dépenses APRES qu'elles aient été faite ...
Si vous m'aviez comme copropriétaire, je vous garantie que vous auriez quelques plaintes aux fesses et que le syndic serait renvoyé ... !! |
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danmasse
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 Posté - 18 févr. 2015 : 14:24:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
En quoi ca vous permet dans l'espoir que cela change, de vous mettre hors la loi?
Mais je n'ai toujours pas vu en quoi nous sommes hors la loi... Voir ma réponse plus haut... |
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Posté - 18 févr. 2015 : 14:35:13
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le fait que vous engagiez des dépenses sans accord PREALABLE de l'AG vous rends hors la loi |
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danmasse
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64
Posté - 18 févr. 2015 : 14:36:41
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citation: Initialement posté par ribouldingueVous écrivez, un peu énervé: Le CS n'a pas lancé d'AO : lisez ce que j'ai écrit déjà plusieurs fois.je lis ceci citation: de notre initiative, nous avons engagé les services d'un bureau d'études, avons relancé un appel d'offres, et finalement signé un nouveau contrat - qui nous a permis une économie de 63 000 € sur notre dernier exercice, par rapport au précédent exercice... De notre intitiative ne se traduit pas par 'décision de l'AG' ou alors j'ai la berlue......
Bon. Ca devient un peu compliqué de suivre ce sujet...
Dans le cas du chauffage, le CS a d'abord convaincu le syndic qu'il nous fallait consulter un bureau d'études, dont l'engagement a été confirmé par décision ultérieure d'AG (droit du CS à demander conseil). Ce bureau d'étude a rédigé un projet de Cahier des Charges, qui nous avons revu avec le syndic, qui a lancé l'AO. Nous avons auditionné les candidats avec le syndic, et le CS a fait des recommendations à l'AG, qui a voté. C'est clair ? c'est légal , non ?
Mon point ici était de remarquer que, sans l'intervention du CS, on en serait toujours à notre ancien contrat de chauffage : notre syndic n'a pas la formation technique pour comprendre comment négocier un nouveau contrat.
citation: Que vous arguiez que cet exemple pur justifier le fait qu'on donne une avance de 500 euros au conseil syndical par décision d'AG, non, c'est illégal, point.
L'avance de 500 € au CS a été votée en AG, pour couvrir des frais ponctuels et peu importants.
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Posté - 18 févr. 2015 : 14:41:16
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Votre syndic n'a pas de formation a négocier ... ?? Mais changez de syndic ...
C'est dans ses missions prinicpales de mettre en concurrence me semble -t-il...
Le budget peut prévoir 500€ mais qui est décaissé sur présentation de facture du CS et selon la dépense engagée ... |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 14:47:32
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citation: Initialement posté par darksnake89
Ce qui me choque moi, c'est que vous dites que l'AG a voté toutes ses dépenses APRES qu'elles aient été faite ...
Si vous m'aviez comme copropriétaire, je vous garantie que vous auriez quelques plaintes aux fesses et que le syndic serait renvoyé ... !!
Quelles dépenses ?
Les seules dépenses votées après coup sont le recours à un bureau d'études, qui nous a apporté l'aide technique que ne pouvait pas nous fournir notre syndic.
Et le CS a le droit de demander de l'aide extérieure - même s'il faut payer |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 14:51:59
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citation: Initialement posté par darksnake89
Votre syndic n'a pas de formation a négocier ... ?? Mais changez de syndic ...
C'est dans ses missions prinicpales de mettre en concurrence me semble -t-il...
Mais faites des citations complètes, que diable ! Ca devient fatigant ! A croire que vous êtes de mauvaise foi !
Je parle de la négociation d'un contrat de chauffage : il n'est pas à la portée de tout le monde de comprendre comment fonctionne un contrat de chauffage, de comprendre le mécanisme des Certificats d'Economie d'Energie et de la façon dont le prix en est négocié. C'est cette formation que n'a pas notre syndic. |
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Posté - 18 févr. 2015 : 15:16:53
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citation: Les seules dépenses votées après coup sont le recours à un bureau d'études, qui nous a apporté l'aide technique que ne pouvait pas nous fournir notre syndic.
citation: Non : c'est bien une avance. L'argent nous est remis en début d'exercice.
Désolé mais cela n'est pas légal ...
TOUTE dépense doit être prévue à l'assemblée générale. Si des frais de fonctionnement du conseil doivent etre prévus ils sont remboursés sur présentation de facture.
Si de petites fournitures doivent être achetées, le budget annuel doit prévoir cette ligne de dépense et cela doit aussi être remboursé sur facture (ex achat ampoule)
le tout doit etre voté en AG AVANT que les dépenses soient engagées |
Édité par - darksnake89 le 18 févr. 2015 15:18:06 |
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Posté - 18 févr. 2015 : 15:38:42
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Ca n'existe pas les avances données en main propre en droit de la copropriété, point à la ligne.... |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 16:19:16
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citation: Initialement posté par darksnake89
Si de petites fournitures doivent être achetées, le budget annuel doit prévoir cette ligne de dépense et cela doit aussi être remboursé sur facture (ex achat ampoule)
le tout doit etre voté en AG AVANT que les dépenses soient engagées
Comme je l'ai dit, cette somme (minime = 500 €) a pour objectif de permettre des achats de faible montant, et par définition non prévisibles.
Bien sûr, on pourrait dire que le syndic rembourse sur facture (c'est d'ailleurs ce que nous faisions avant). Mais qui va avancer l'argent ? Il est déjà assez difficile de trouver des personnes acceptant d'être membres du CS, si en plus on leur demande d'avancer de l'argent... - d'autant que le syndic rembourse, certes, mais avec un délai assez long, et à condition de réclamer...
Les factures sont envoyées au syndic, qui les déduit de l'avance. Et l'avance est reconstituée chaque année, après vote en AG - et justification des dépenses de l'année écoulée auprès de l'AG.
D'ailleurs, le principe avait déjà été mis en place par notre syndic, avec les gardiens, qui disposent d'une petite somme pour acheter des produits d'entretien et autres...
Si notre syndic a accepté ce système pour le CS également, c'est que c'est légal : notre syndic est vraiment très prudent, et ne prendrait certainement pas le risque de l'illégalité... |
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Posté - 18 févr. 2015 : 16:52:13
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citation: Si notre syndic a accepté ce système pour le CS également, c'est que c'est légal Ce n'est pas la peine de taper sur les syndics pour sortir des énormités pareilles plus loin , |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2015 17:00:36 |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 16:53:50
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Cette discussion - qui est allée bien au-dela du sujet du fil - montre bien qu'un dialogue pourrait être utile entre syndics et conseils syndicaux.
Les points de vue ne sont pas les mĂŞmes.
Une suggestion : une discussion autour de cette question, qui pourrait par exemple être modérée par l'un des admin du site ? |
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Posté - 18 févr. 2015 : 16:56:40
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citation: Si notre syndic a accepté ce système pour le CS également, c'est que c'est légal
Euh .... NON !!!
Vous n'entendez pas, ou plutot ne lisez pas, ce que nous sommes tous en train de vous dire ...
Cette pratique est illégale ...
L'AG vote le budget, le CS achète son ampoule - envoi la facture au syndic - le syndic règle ... POINT !
Il n'y a pas d'autre façon de fonctionner que celle prévue par la loi ... |
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 17:02:44
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Si notre syndic a accepté ce système pour le CS également Ce n'est pas la peine de taper sur les syndics pour sortir des énormités pareilles plus loin ,
Où est-ce que je tape sur les syndics ? Quelles énormités ?
Ce n'est pas en vitupérant que l'on peut faire avancer les choses. Je n'ai tapé sur personne, et je ne sors pas d'énormités. Seulement un peu de bon sens.
Si certains se sont sentis visés, je les prie de m'en excuser : ce n'était pas mon intention.
J'ai besoin de mon syndic, car il sait faire des choses que je ne sais pas faire - et que je ne veux pas faire (quand je dis"je", j'entends nous : les copropriétaires). Je n'ai pas envie d'en changer.
Mais, pour des tas de raisons, le syndic ne peut tout faire. Nous (les copropriétaires) pourrions améliorer considérablement la gestion de notre copro, si un climat de confiance et de particiaption était établi entre nous et nos syndics.
Les lois nous encadrent ? Peut-ĂŞtre, mais les lois changent - et changeront encore. Et c'est peut-ĂŞtre Ă nous de les faire changer. |
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JPM
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Posté - 18 févr. 2015 : 17:47:55
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Danmasse, il vous manque, comme à bien d'autres, de ne pas connaître un des nombreux syndicats de copropriétaires qui marchent correctement : bons copropriétaires majoritairement, bon conseil syndical et bon syndic !
On ne les trouve ni sur Universimmo ni chez ARC ou assimilée.
Certains entrepreneurs pourraient vous en citer mais ils ne le font pas. Confidentialité absolue. Il ne faut pas troubler des gens qui paient les factures à trente jours maxi 
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danmasse
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Posté - 18 févr. 2015 : 18:00:35
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Merci JPM de ce message optimiste !
Quelle est la recette, alors ? Comment font-ils ?
Le notre ne marche pas mal - mais on peut toujours améliorer. |
Édité par - danmasse le 18 févr. 2015 18:01:46 |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 févr. 2015 : 22:24:29
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Nombre de syndicats fonctionnent bien dans un équilibre instable entre la méconnaissance bien connue de nombre de copropriétaires et les maœuvre habilmes de biens des syndics.
Avec tout de même en tête que telle pratique déviante institutionnalisée dans tel cabinet de syndic est appliquée dans tous les syndicats qu'il gère.
Pratique déviante qui échappe à une majorité de ces syndicats, par méconnaissance, syndicat qui majoritairement ont l'impression d'être "bien gérés".
D'où le bémol que je mets aux propos de JPM.
Ce n'est pas au motif qu'un syndicat est silencieux que tout va bien. 
Ceci Ă©tant, il faut souligner :
"bons copropriétaires majoritairement "informés" , bon conseil syndical "bien formé et bon syndic compétent !
Voir plus bas ......
Revenons au sujet :
"le CS a d'abord convaincu le syndic qu'il nous fallait consulter un bureau d'études, dont l'engagement a été confirmé par décision ultérieure d'AG (droit du CS à demander conseil). Ce bureau d'étude a rédigé un projet de Cahier des Charges,....."
Confusion, même si la démarche semble louable (et si on comprend bien votre exposé)
Confusion entre
- "consultation pour conseil ou avis d'un technicien", qui est dans le pouvoir d'un CS
- la passation d'un marché pour élaboration d'un cahier des charges.
MĂŞme si c'est pour le faire ratifier ensuite par une AG.
"Je parle de la négociation d'un contrat de chauffage : il n'est pas à la portée de tout le monde de comprendre comment fonctionne un contrat de chauffage, de comprendre le mécanisme des Certificats d'Economie d'Energie et de la façon dont le prix en est négocié. C'est cette formation que n'a pas notre syndic."
Cela porte un nom : incompétence. (= ce n'est pas un "bon" syndic)
Il faut l'envoyer planter des choux, du moins s'il sait faire ..... |
Édité par - Gédehem le 19 févr. 2015 22:30:45 |
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danmasse
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Posté - 19 févr. 2015 : 23:34:44
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citation: Initialement posté par GédehemCela porte un nom : incompétence. (= ce n'est pas un "bon" syndic) Il faut l'envoyer planter des choux, du moins s'il sait faire .....
Bien d'accord, GĂ©dehem : notre syndic n'est pas "bon", en ce sens qu'il a des connaissances techniques insuffisantes.
Nous avons donc fait une erreur en le choisissant ? Certainement. Mais comment savoir sur quels critères choisir (pardon : "recommander"...) un syndic plutôt qu'un autre ? Il faut déjà avoir une longue expérience au CS pour connaitre ces critères... Aujourd'hui, je suis certain que le choix serait plus facile...
Encore que... Un CS comprend des membres dont les motivations sont très diverses. J'en connais qui ne sont là que parce que cela satisfait leur ego, d'autres qui cherchent à résoudre des problèmes personnels (par exemple, faire payer à la communauté des travaux dont ils tireront les bénéfices)... J'en connais même un qui a avoué que cela faisait bien, sur son CV...
Et, quand on se rend compte que le syndic n'est pas "parfait", que faire ? Ce syndic que l'on a choisi, il a tout de même des qualités, non ? Il y a des choses qu'il fait bien, par exemple la comptabilité. Nous n'avons pas de raison de douter de son honnêteté... C'est important, tout cela... Comment être certain qu'un autre syndic serait aussi bien sur ces points, tout en étant meilleur en technique ?
Sans compter que, changer de syndic, c'est la galère...
Il nous faut donc essayer de "vivre avec"... Et de pallier ses incompétences, dans la mesure du possible... |
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JPM
Modérateur
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79
Posté - 20 févr. 2015 : 00:06:56
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Cher Gedehem, pourquoi dire d'un syndicat qui ne vient ni chez Universimmo ni chez ARC qu'il est silencieux ?
Les syndicats qui tournent bien n'ont pas des assemblées bêlantes. Les débats sont généralement riches et parfois vivaces. Les participants sont des " bons pères de famille " même quand ce sont des femmes. Cette excellente expression vient de disparaître. Elle heurtait les " sans famille " 
Pas au sens d'Hector Malot bien entendu.
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Posté - 20 févr. 2015 : 08:06:12
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la démarche du conseil sydnical de danmase est excellent et le fait d'assister le sydnic en lui apportant des compétences qu'i n'a pas, meme si c'est regrettable qu'il ne les a pas, excellente aussi.
Le fonds est superbe.
La forme n'y est pas, et c'est dommage car il est TRES facile de remettre ca dans les clous/ Je dirait qu'a ce niveau c'est AUSSI la compétence de ce syndic d'expliquer comment faire et il faut constater qu'il ne le fait pas, sans doute parce que il e le sait pas. Second incompétence, mais la, c'est grave, car c'est son coeur de métier.
Danmasse relisez ce fil, et voyez que personne ne critique l'action géniale menée par votre conseil qui fait économiser beaucoup d'argent a votre syndicat TOUT en ne s'attirant par les foudres de votre syndic, c'est doublement une réussite.
Relisez en sachant que votre forme n'est pas bonne, et vous allez comprendre qu'il ne faut pas grand chose pour remettre dans les clous, et que cela se fait sans meme changer le comportement des conseillers. |
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Frais du Conseil Syndical au budget 
