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Gédehem
Pilier de forums
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21
 Posté - 20 févr. 2015 : 21:29:52
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Dans les divers article rapportés, en particulier celui de la CLCV, il n'est nulle part fait mention que la désignation d'un pdt pour le CS ne serait pas une obligation.
Au contraire, il déplore que trop de CS n'en désignent pas !
Il est fait une confusion entre l'obligation de le désigner et la mission, le rôle de ce pdt !
Qu'il soit dans la pratique un animateur plus qu'un "chef", c'est aux conseillers d'en convenir. Ce qui n'a aucun effet sur l'obligation qu'ils ont de désigner l'un d'eux à cette fonction.
C'est cela la collégialité. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 22
Posté - 20 févr. 2015 : 23:22:48
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Indéniable l'élection du pdt de CS résulte de l'art. 21 de la L.1965... Je suis moi-même OK pour dire que le pdt du CS est d'importance, surtout en cas d'inaction du syndic. Et dans ce cadre, le Décret d'application de 1967 précise les modalités de fonctionnement et d'organisation du CS dans ses articles 22 à 27.
Donc résumons nous, sans tirer à boulet rouge sur dr13 (ni sur moi  )
Je me sert en partie de l'argumentation issue du site de JPM : http://www.jpm-copro.com/Etude%202-4.htm
Le 1° alinéa de l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l'existence obligatoire du conseil syndical associée à celle de "tout syndicat". En présence d'un syndicat des copropriétaires, tout intéressé est donc fondé à considérer que le syndicat est pourvu d'un conseil syndical. La recommandation 13 de la Commission Relative à la Copropriété (CRC) exprime cette présomption : "Le conseil syndical existe dans tout syndicat sauf si l'assemblée générale décide, à la majorité de l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical".
Autrement dit, la CRC dans sa recommandation 13 prévoit déjà la possibilité offerte au syndicat de ne pas instituer de CS si l'AG en a ainsi décidé à la majorité de l'article 26.
Dès lors,
Cette absence de conseil syndical est donc structurelle, si l'assemblée générale a voté la disparition du CS au sein du syndicat, et décidé de ne pas instituer de conseil syndical, à la majorité de l'article 26.
En fait,
Le statut de la copropriété ne prévoit pas de sanctions (à proprement parler) pour les manquements aux obligations résultant de l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 ; il offre tout au mieux des solutions judiciaires.
Il y a la Loi et il y a aussi son Décret d'application... Là, c'est encore plus simple...
1° Ambiguïté  vient de l'article 26 du D.1967 qui précise dans l'un de ses alinéas :
- Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres.
"Lorsqu'il en a été désigné un"... Ce qui signifie que le Décret d'application de la Loi prévoit aussi la possibilité que les membres du CS n'ont pas désigné de président. Et donc qu'il se peut qu'en certaines circonstance, il y ait des CS sans pdt.
Aussi malgré leurs obligations découlant de l'art. 21 de la L.1965, les membres du conseil syndical peuvent ne pas instituer de présidence au sein dudit conseil, faute de candidature et/ou faute d'accord entre eux-mêmes pour désigner le président dudit conseil syndical.
2° Ambiguité : vient du dernier alinéa de l'article 25 du D.1967 :
- Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
Considérant qu'une fois élu par les copropriétaires, les membres bénévoles du CS peuvent ensuite démissionner de leur fonction à tout moment, sans même donner un motif.
En fait, un membre élu du CS peut démissionner le lendemain de sa nomination pas l'AG et représenter sa candidature à l'AG suivante où il appartiendra aux autres copropriétaires de valider ou pas sa nouvelle nomination.
Les membres du CS peuvent aussi déménager de l'immeuble lors de leur mandat.
Comme les copropriétaires présentent leur candidature individuelle devant l'AG à la majorité de l'article 25, il peut aussi arriver qu'aucun membre ne remporte une majorité suffisante pour être chacun nommer membre du CS. Cette absence de membre du CS est donc conjoncturelle dans la mesure où aucun copropriétaire n'est élu à la majorité de l'article 25.
En ce sens, la vacance des sièges des membres du conseil syndical (à l'article 25) par l'AG ne signifiant pas pour autant la disparition du conseil syndical (à l'article 26) dans le syndicat.
Faute de candidature (ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise), le conseil syndical existe mais son fonctionnement est simplement paralysé par la vacance des sièges pour affecter la régularité de la composition du conseil syndical.
Dans ce cas, le syndic doit produire le procès verbal de l'assemblée au cours de laquelle cette impossibilité a été constatée et justifier de sa notification à tous les copropriétaires dans le mois suivant l'assemblée...
Mais après ?... Je le rappel et JPM l'explique très bien :
Le statut de la copropriété ne prévoit pas de sanctions (à proprement parler) pour les manquements aux obligations résultant de l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 ; il offre tout au mieux des solutions judiciaires.
La Loi comporte des dispositions permettant la désignation judiciaire des membres du conseil syndical (encore faut il qu'il y est des candidats potentiels désireux de se présenter bénévolement). Il serait en effet étonnant de voir un juge désigner un copropriétaire au hasard des autres en tant que membre du CS surtout si ce dernier ne le souhaite pas et qu'il a la possibilité de démissionner sur le champs  et devant la cour 
Aussi e juge peut, dans le même cas, constater "l'impossibilité d'instituer un conseil syndical." faute de candidature.
Résultat :
Si au sein du syndicat, il y a une possibilité de l'absence du CS que ce soit une absence structurelle ou conjoncturelle....
Alors imaginer donc bien que l'absence de présidence peut tout aussi bien être au sein du CS.
Certes la situation sans CS ou sans pdt de CS est déplorable et regrettable, tant pour le syndicat que pour les copropriétaires, mais c'est une possibilité qui n'est pas forcément illégale.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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23
Posté - 21 févr. 2015 : 09:14:22
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Ah j'oubliais....
Prenons l'exemple d'un syndicat sans CS et donc sans pdt de CS... Sur le principe fondamental de : "Pas de bras. Pas de chocolat"
1 - L'exemple du syndic qui fait une procédure c/ le syndicat pour défaut de CS...
Déjà c'est quasiment impossible (cela serait risible au tribunal) de voir un syndic attaquer en justice le syndicat (relation mandant<->mandataire)
Imaginons que cela arrive : Comment le juge va t'il désigner les membres du CS si aucun copropriétaire ne présente sa candidature spontanément ? Il tire à pifoumi selon l'ordre alphabétique de la liste des copropriétaires qui sera fourni par le syndic ?
S'il est besoin de la rappeler : bien que la fonction de membre du CS soit élective à la majorité de l'art. 25 de la L.1965, la notion de candidature de membre du CS repose sur le principe fondamental du bénévolat. Un juge pourra difficilement obliger un copropriétaire à être bénévole à une fonction élective par l'AG
2 - L'exemple du copropriétaire qui fait une procédure c/ le syndicat et solidairement c/ le syndic (pour simplifier) pour défaut de CS...
Déjà si les questions de nomination des membres du CS sont inscrites dans l'OdJ de la convocation de l'AG adressée aux copropriétaires, le syndic est pratiquement mis hors de cause de la carence du CS, dont il appartient alors à l'AG de se prononcer individuellement sur les candidature bénévole de chaque membre. Bref.
Le juge demandera simplement à ce copropriétaire demandeur en l'instance de devenir lui-même membre bénévole du CS, dans la mesure où l'AG a été incapable de voter à la majorité de l'art. 25 aucun membre du CS. Ou que les membre du CS ont tous déménager depuis leur dernière nomination ou que certains ont démissionné, d'autres sont gravement malade et ne peuvent plus assurer leur fonctions, d'autres sont partis en vacances très prolongées, et la mère Michel cherche toujours sont chat (bref peu importe les raisons).
Quoiqu'il en soit si ce copropriétaire initiateur de la procédure refuse la possibilité qui lui sera naturellement demandée par le juge, la procédure tombe à l'eau : comme pince-mi et pince-moi qui sont sur le même bateau  .
3 - Un copropriétaire attaque le CS sans président....
Déjà le CS est par nature une non identité juridique et donc le CS est collectivement inattaquable. C'est donc à l'encontre de chacun des membres individuelles qu'il faut diriger la procédure. Autant dire que plus le CS est grand plus la procédure judiciaire sera coûteuse.
La principale question restera pour le copropriétaire demandeur de savoir si le coût (frais d'huissiers et frais d'avocat) en vaut vraiment le préjudice ? D'autant plus que, dans la foulée, chaque membre du CS s'empresseront de démissionner pour ne plus constituer de CS dans le syndicat. Il faudra donc au moins un préjudice qui soit à minima à la hauteur du coût de la demande pour espérer amortir les frais de la procédure de justice (art.700 du NCPC + D&I)
Et vue la longueur des procédure de justice, le cas échéant, autant régler le problème devant l'AG suivante :
1 - Ne pas revoter pour ces membres du CS, et expliquer pourquoi.
2 - Poser une résolution d'une procédure juridique par le syndicat (collectivement) en assignant les ex-membres individuel du CS. Au moins les coûts de la procédure judiciaire seront collectivement répartie dans les charges générales, plutôt qu'à la charge personnel d'un seul copropriétaire plaintif. Si les copropriétaires sont OK, les opposants les plus vindicatifs seront alors les membres du CS qui seront nominativement inscrit dans la résolution d'assignation sur le PV d'AG.
3 - A ce petit jeu, évidement, lors de la prochaine AG plus personne ne voudra présenter bénévolement sa candidature de membre du CS (voté par les copropriétaires), si l'AG suivante ces mêmes copropriétaires votent possiblement aussi une procédure judiciaire en assignant nominativement chaque membre du CS.
La boucle est bouclé, et aucun juge n'y pourra rien. Le syndicat se retrouvera sans chemise et sans pantalon comme le chantait si bien RIKA ZARAÏ
Fallait bien que je conclu avec Humour et en musique 
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Édité par - Luc Standon le 21 févr. 2015 09:26:52 |
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Gédehem
Pilier de forums
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24
Posté - 22 févr. 2015 : 21:40:19
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Quelques mots valent parfois mieux qu'un long discours .... 
Le syndicat repose sur 3 piliers, 3 "institutions" : son AG décisionnaire, son syndic chargé de la gestion, son CS, chargé de l'assistance et du contrôle.
Le CS est "institué" par la loi : il est formé par l'AG. Qui peut décider de ne pas le "former", ce qui ne change rien à la loi qui précise que "dans tout syndicat ..."
Si l'on prend l'exemple du compte séparé, faute de dispense donnée au syndic, il est obligatoire.
Pour le CS, même chose : faute pour une AG de ne pas décider de s'en dispenser, sa formation est obligatoire (obligation de désigner des conseillers), ainsi que tout ce qui en découle comme obligations, désignation d'un pdt, présence d'un RFCS.
Si l'Ag ne désigne pas de conseillers, c'est au juge qu'il revient de les désigner, ou à défaut de constater l'impossibilité d'en désigner.
Où l'on voit bien ici l'obligation "obligatoire'.
L'absence de "sanction" au défaut de désignation d'un pdt du CS ?
La bonne blague : on l'a dans l'exposé initial de dr13.
Le syndic "ballade" le CS, ne répond pas, ou demande que tous les conseillers signent, etc .....
Faute d'un pdt, le CS n'est pas formé selon les textes : c'est un "machin" sans consistance.... sans pouvoir, faille qu'utilisent bien des syndics ......
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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25
Posté - 23 févr. 2015 : 00:11:54
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citation: Initialement posté par GédehemQuelques mots valent parfois mieux qu'un long discours .... .../... Où l'on voit bien ici l'obligation "obligatoire'.
Un peu comme l'obligation légalement obligatoire de la Loi d'installer un détecteur de fumées sans prévoir de sanction en cas de non installation du dispositif.
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18823
Gédehem, sur le fond je suis OK avec vous : il est d'importance pour un syndicat d'avoir un CS (de préférence actif et non pas un CS fantôme), et il est tout aussi important que ce CS ait un président... Mais...
Quant à l'obligation... C'est discutable
1 - C'est juridiquement litigieux, faute d'explications concrètes dans le Décret d'application D.1967 de la Loi L.1965, et
2 - C'est aussi légalement ambiguë car les membres du CS présentent quand même une candidature sur le principe du bénévolat.
D'après l'article 21 de la Loi : "Le conseil syndicat élit son président parmi ses membres", ce qui implique que ce n'est pas l'assemblée générale qui élit le président du conseil syndical. Et donc l'élection du président du CS relève exclusivement de la compétence des membres dudit conseil, dont chacun des membres bénévoles ont présenté leur candidature individuellement devant l'AG qui a accepté/refusé chacune des candidatures.
Dans cette perspective,
Quel copropriétaire  assignera réellement chacun des membres d'un CS pour ne pas se porter candidat à la présidence dudit conseil pour lequel ils ont déjà bénévolement présenté individuellement leur candidature qui a été accepté sans réserve par l'AG à la majorité de l'art. 25 de la Loi.
En vertu du 2° alinéa de l'article 42 de la L.1965, il faudrait déjà que le copropriétaire demandeur à l'instance (dans un délai de 2 mois à compter de la réception du PV) se soit lui-même opposer à chacune des candidatures des membres du CS.
Disons que le syndic envoi le PV d'AG du 01/04/201XX avec les noms des conseillés syndicaux dans le mois en cours, et que chacun des copropriétaires réceptionne le PV en fin avril. Les opposants et défaillants (absents) ont donc un délai de 2 mois pour contester la nomination des membres du CS, soit au plus tard le 30 juin...
Or l'article 21 de la L.1965 ne précise nullement à quel moment le CS doit effectivement élire son président  D’ailleurs même le Décret ne le précise pas non plus 
Je ne veut pas être l'avocat du diable mais quand même...
1 - La 1° réunion du CS peut avoir lieu en mi-juillet alors que le délai de contestation émanant de l'article 42 de la L.1965 est déjà expriré 
2 - Lors de la 1° réunion du CS, il peut aussi être prévu de reporter la question de la présidence du CS à la prochaine réunion du CS à une date ultérieure non encore fixée au jour de la 1° réunion 
3 - Il peut y avoir des membres du CS absents lors du vote de la présidence du CS, tout comme il peut y avoir des copropriétaires absents non représentés lors des AG du syndicat 
Bref, rien n'indique exactement quand les membres du CS doivent élire leur président en cours de leur fonction  .
Tout au mieux, la CRC  , dans sa recommandation 13, se contente simplement de préciser à ce sujet que :
citation: [...] La Commission recommande :
1° Aux membres du conseil syndical- d’élire un président, ce qui relève de la compétence exclusive du conseil ; - de désigner son président dès sa première réunion, le conseil syndical étant convoqué à cet effet par son doyen d’âge ; si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, de désigner le président du conseil à la majorité des membres de ce conseil et, faute de majorité absolue, à la majorité relative ; d’élaborer un règlement du fonctionnement du conseil syndical, si le règlement de copropriété n’en contient pas .../... 2° - Au président du conseil syndical :- dès sa désignation, d’en aviser le syndic ; - de s’assurer que son nom figure sur le registre des mandats que doit tenir le syndic professionnel afin d’être prévenu par l’organisme garant en cas de cessation de la garantie financière couvrant les activités de ce syndic ; - de transmettre à chacun des membres du conseil syndical la teneur de la communication écrite qu'il a reçue es qualités, notamment dans le cas de l'article 29-1A ; B – La responsabilité du conseil syndical
La Commission rappelle que :Le conseil syndical n’étant pas doté de la personnalité civile, sa responsabilité ne peut pas être engagée. En revanche, chacun de ses membres pourrait voir sa responsabilité personnelle pour faute engagée, étant néanmoins précisé que le caractère gratuit du mandat et le rôle essentiellement consultatif des conseillers syndicaux ne rend pas fréquente la mise en jeu de sa responsabilité et, en tout état de cause, est de nature à atténuer cette responsabilité. [...] source : 13° Recommandation de la CRC : http://www.universimmo.com/accueil/unijur113.asp
Mais comme le disent les syndics en d'autres circonstances au sujet de la CRC, ce ne sont que des recommandations et des avis qui émanent de la CRC, mais aucunement des obligations
citation: Initialement posté par Gédehem
L'absence de "sanction" au défaut de désignation d'un pdt du CS ?
Le CS est une instance non décisionnaire, c'est l'AG qui décide.
l'AG doit donc décider de promouvoir le poste et la fonction de président du CS aux membres qui présentent leur candidature et/ou l'AG doit fixer et imposer une date après l'élection des membres du CS pour que ces derniers une fois élus, désignent eux-mêmes un président de CS et le fasse connaître tant au syndic qu'aux copropriétaires du syndicat. Or je n'ai jamais lu une telle résolution après l'élection des membres du CS.
Et puisque le Tribunal n'est qu'un Théâtre où se joue la vie d'Hommes, je conclu avec une petite musique en rapport avec ma réponse depuis mon pays de cocagne....
Écoutez bien la fin de la chanson Cela s'applique aussi au pdt de CS 
NB - Il n'y a évidement aucune animosité à l'égard de Gédehem, c'est juste un débat d'idées avec des arguments contradictoires concernant l'existence du CS et sa présidence au sein d'un SDC géré par un syndic.
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Édité par - Luc Standon le 23 févr. 2015 00:26:00 |
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Posté - 23 févr. 2015 : 08:34:41
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Luc Standon :avec des "SI", ......
Le raisonnement par l'absurde est un raisonnement admis en mathématique, mais dans le cas d'un CS et de son fonctionnement est-ce raisonnable ?
La copropriété DOIT être gérée, c'est l'intérêt de tous les copros. Il FAUT donc un syndic qui gère, un CS qui assiste et controle avec son président, et une AG qui décide avec un max de copros présents ou représentés.
Sans cette organisation, c'est le " bordel".
Alors "déblatérer" que l'absence d'un membre du CS lors de l'élection du président, l'absence de nombreux copros aux AG, pas de date prévue dans la loi pour l'élection du président, assignation du CS, une loi mal faite, l'absence de sanctions, ... n'a pas beaucoup d'intérêt.
Il s'agit ici de la responsabilité de chacun. Quand on se présente au CS on élit son président quand on est copropriétaire on participe aux AG, et quand on est syndic...... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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27
Posté - 23 févr. 2015 : 17:48:53
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citation: Initialement posté par philippe388
La copropriété DOIT être gérée, c'est l'intérêt de tous les copros. Il FAUT donc un syndic qui gère, un CS qui assiste et controle avec son président, et une AG qui décide avec un max de copros présents ou représentés.
Sans cette organisation, c'est le " bordel".
Et évidement dans la pratique, et loin de mes théories hypothétiques, tous les copropriétaires de ce forum peuvent se vanter d'avoir des taux de participation aux AG proche de 90% et au pire supérieur à 50% en cumulant les absents représentés. Ce rêve bleu.... (cf. Aladin)
Non sérieusement il faudrait arrêter d'invoquer le Génie de la lampe magique d'Aladin pour croire que "tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes" à la manière de Candide
Et évidement, sans SI ni DO Ré Mi LA SOL FA MI () il n'y a aucun "bordel" dans les copropriétés qui n'ont pas de CS ni dans les copropriétés qui ont un CS sans pdt. Ces cas là sont inexistant et sont de simples fantaisies hypothétiques de ma part. Au pays du monde merveilleux tout le monde est conforme tant à l'esprit de la Loi que dans son application....
Effectivement, c'est à se demander pourquoi les tribunaux sont surchargés par des procédures aussi inutiles qu'indispensables (ce qui forme les cas de jurisprudence )
Comme le dit si bien, Kamini, le grand philosophe moderne et illustre psychanalyste de la masse, cela doit être "parce qu'on est con" tout simplement
NB - Mes [SI] ne sont pas aussi hypothétiques qu'ils en ont l'air n'y qu'ils y paraissent... regrettablement  Comme je l'ai dit, nous sommes OK : il faut un CS et un pdt de CS (mais qui ?... Dans l'attente. ).
Réédition : pour l'exemple : Copropriétaires > Conseils syndicaux et divers copropriétaires > élection président ?
- http://www.universimmo.com/forum_un...18836#181274
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Édité par - Luc Standon le 23 févr. 2015 19:51:53 |
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Gédehem
Pilier de forums
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28
Posté - 23 févr. 2015 : 21:31:19
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Luc :
"Et donc l'élection du président du CS relève exclusivement de la compétence des membres dudit conseil, dont chacun des membres bénévoles ont présenté leur candidature individuellement devant l'AG qui a accepté/refusé chacune des candidatures."
Confusion : la compétence (ou non) des candidats au CS n'a rien à voir dans cette affaire.
On ne leur demande pas leur avis : s'agissant d'une obligation légale, ils ne peuvent que s'y conformer.
L'affaire est similaire aux travaux imposés au syndicat par la loi ou la réglementation. Les copropriétaires n'ont pas pouvoir de décider s'ils veulent ou pas réaliser ces travaux. On ne leur demande pas leur avis : travaux obligatoires.
Ils ne peuvent décider QUE des conditions, des modalités de réalisation.
Même chose pour le CS : les états d'âme des conseillers, leur âge, leur religion, ou même leur supposée compétence n'ont aucun intérêt. S'agissant d'une obligation légale, ils ne peuvent que désigner un pdt, peu importe qui, grand ou jeune, pourvu que le CS soit doté d'un pdt.
PS : j'avais bien noté le NB avant même qu'il soit précisé ....
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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29
Posté - 24 févr. 2015 : 00:16:39
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citation: Initialement posté par Gédehem
Luc :
"Et donc l'élection du président du CS relève exclusivement de la compétence des membres dudit conseil, dont chacun des membres bénévoles ont présenté leur candidature individuellement devant l'AG qui a accepté/refusé chacune des candidatures."
Confusion : la compétence (ou non) des candidats au CS n'a rien à voir dans cette affaire.
On ne leur demande pas leur avis : s'agissant d'une obligation légale, ils ne peuvent que s'y conformer.
Désolé de la confusion 
il faut comprendre par "compétence" les termes synonymes à l'aptitude d'une autorité (celle des membres du CS) à effectuer certains actes. En ce sens compétence = l'autorité / le pouvoir / etc...
Et non pas comprendre par "compétence" des termes synonymes à la capacité reconnue des membre du CS.
Je re-phrase donc :
citation: Et donc l'élection du président du CS relève exclusivement du pouvoir / de l'autorité / du ressort des membres dudit conseil, dont chacun des membres bénévoles ont présenté leur candidature individuellement devant l'AG qui a accepté /refusé chacune des candidatures.
Autrement dit, l'AG ne peut décider qui sera le pdt du CS, il appartient seulement aux membres du CS d'élire eux-mêmes leur pdt en interne du CS.
Voilà j'espère avoir clarifier la confusion, s'il y avait un doute qui planait encore
En tout état de cause, et pour clarifier certains propos de syndic :
Un syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions (alors qu'il facture quand même les honoraires à cette fin) au seul motif qu'il n'existe pas de CS pour contrôler les erreurs du syndic ou que le CS n'a pas de pdt.
D'ici peu je pense aborder la problématique de la délégation de pouvoir de l'AG sur le CS.
Idéalement ce serait bien dans le suivi de ce topic, mais le titre et le sujet ne correspondent plus
NB - Y a t'il moyen pour transférer ce sujet dans la rubrique Coproprietaires > Conseils syndicaux et divers copropriétaires
Je pense que cela serait sans doute plus approprié/adapté pour la suite des débats...
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Pcg84
Contributeur actif
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 Posté - 24 févr. 2015 : 07:14:01
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citation: Un syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions (alors qu'il facture quand même les honoraires à cette fin) au seul motif qu'il n'existe pas de CS pour contrôler les erreurs du syndic ou que le CS n'a pas de pdt.
Je vous remercie, Luc Standon, cela va tout à fait dans mon sens, et comme je l'ai déjà écrit à plusieurs reprises, priver le CS de tout pouvoir, sous prétexte qu'il n'a pas de président revient à priver celui-ci de tout sens. |
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Posté - 24 févr. 2015 : 07:45:55
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citation: Un syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions répondre non a une question ou répondre OK si ne témoigne nullement qu'une incapacité de remplir SES fonctions et SES missions.
On mélange des navets et des perceuses à percussion, là.... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 24 févr. 2015 : 09:36:55
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citation: Initialement posté par Pcg84citation: Un syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions (alors qu'il facture quand même les honoraires à cette fin) au seul motif qu'il n'existe pas de CS pour contrôler les erreurs du syndic ou que le CS n'a pas de pdt. Je vous remercie, Luc Standon, cela va tout à fait dans mon sens, et comme je l'ai déjà écrit à plusieurs reprises, priver le CS de tout pouvoir, sous prétexte qu'il n'a pas de président revient à priver celui-ci de tout sens.
D'autant plus lorsque dans l'article 21 de la Loi de 1965 il est précisée :
"Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire."
Ce qui fait clairement apparaître la possibilité de la non institution d'un conseil syndical dans le syndicat de copropriété, et quelque ligne plus loin dans la même Loi, aussi paradoxale que cela puisse paraître, il est indiqué :
"Le conseil syndical élit son président parmi ses membres."
Bon c'est vrai que la République n'a jamais été à un paradoxe près, mais de là à faire en sorte que ce paradoxe s'affiche publiquement dans le même article de Loi... Texte de Loi rédigé et approuvé par des têtes pensantes, prestige de l'élite nationale 
Comme le dit le dicton : "Les chiens aboient, la caravane passe quand même."
Alors à présent, vous êtes tous Charlie ou chacun Charlot ?
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Un syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions répondre non a une question ou répondre OK si ne témoigne nullement qu'une incapacité de remplir SES fonctions et SES missions. On mélange des navets et des perceuses à percussion, là....
En fait ,c'est comme la pub de ZOE à la TV : C'est simple !
Imaginons que vous avez une voiture, ce n'est pas parce qu'elle n'a pas passer le contrôle technique que vous ne pouvez pas rouler avec.
Bien là c'est pareil, même si personne n'assure le contrôle technique de la gestion du syndic, cela n'empêche pas le syndic de faire sont travail au titre de l'article 18 de la Loi.
C'est simple !
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 24 févr. 2015 09:55:28 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 févr. 2015 : 22:10:41
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Un syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions (alors qu'il facture quand même les honoraires à cette fin) au seul motif qu'il n'existe pas de CS pour contrôler les erreurs du syndic ou que le CS n'a pas de pdt.
pardon, mais voila bien une argumentation idiote : en quoi le fait qu'il ne serait pas contrôlé serait il empêchement à l'exercice de ses taches fixées, imposées par les textes ???
Le syndicat ayant décidé de ne pas former de CS empêche le syndic d'agir, de faire son travail ????
Soyons sérieux !
Je vous remercie, Luc Standon, cela va tout à fait dans mon sens, et comme je l'ai déjà écrit à plusieurs reprises, priver le CS de tout pouvoir, sous prétexte qu'il n'a pas de président revient à priver celui-ci de tout sens.
Ce n'est pas l'idée que l'un ou l'autre peut avoir d'un point qui fonde la règle.
En désignant des conseillers syndicaux, l'AG désigne ...des conseillers syndicaux, nominativement.
Cela ne forme pas le "groupement fonctionnel" prévu par les textes !
Ces conseillers se réunissent : qui convoque, pour décider de quoi, selon quelles règles de majorité ???
Un Cs n'est pas un groupe de joyeux lurons. C'est un groupement fonctionnel de forme "collège" qui répond ) des dispositions légales et règlementaires (le RFCS) pour exercer une mission prévue,, encadrée par les textes.
Autrement dit, et même si cela "ne va pas tout à fait dans votre sens", la désignation d'un pdt du CS et des règles d'organisation et de fonctionnement sont incontournables, que cela plaise ou non.
C'est le préalable obligé de tout CS, en particulier s'il prétend ensuite vouloir "contrôler le syndic" ou même l'assister : qu'il soit en conformité avec les textes qui s'imposent à lui avant de vouloir contrôler la conformité des actes du syndic.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2015 : 12:33:33
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Ma réponse est trop longue, je la rephrase en plus court et la remet en ligne et suivant.
désolé.
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Édité par - Luc Standon le 25 févr. 2015 13:02:17 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2015 : 13:34:19
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Cela passe mieux en musique... sot disant cela adoucit les mœurs
citation: Initialement posté par GédehemUn syndic ne peut argumenter/prétendre être dans l'incapacité de remplir ses fonctions et ses missions (alors qu'il facture quand même les honoraires à cette fin) au seul motif qu'il n'existe pas de CS pour contrôler les erreurs du syndic ou que le CS n'a pas de pdt. pardon, mais voila bien une argumentation idiote : en quoi le fait qu'il ne serait pas contrôlé serait il empêchement à l'exercice de ses taches fixées, imposées par les textes ??? Le syndicat ayant décidé de ne pas former de CS empêche le syndic d'agir, de faire son travail ???? Soyons sérieux !
Nous sommes donc d'accord sur ce point : l'inexistence d'un CS n'empêche pas le syndicat de fonctionner puisqu'il est représenté légalement par le syndic et non par le CS. Lequel est seulement consultatif (sauf si l'AG lui a donné un mandat précis et sous certaines conditions ). C'est bien l'AG du syndicat qui reste décisionnaire.
Le Rôle du CS est donc simplement de contrôler le syndic C'est là où le débat d'idée sur la mise en place d'un mandat de cogestion risque aussi d'être intéressant (je compte ouvrir un sujet d'ici peu  )
En effet et sans même invoquer un possible mandat de cogestion à ce stade, que se passe t'il pour les questions qui nécessitent le recours de l'assistance du CS.... par le syndic... Si le CS est inexistant ?... Comme par exemple, les dispositions qui sont imposées part l'Arrêté NOVELLI :
- Pour établir l'OdJ en concertation avec le CS; ou...
- pour le recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire; ou...
- en cas de changement de syndic, la contre-signature du bordereau de la remise des archives du syndicat conjointement avec le pdt du CS...
Imaginons que.... Faits concrets et réels
L'AG d'un SDC élit individuellement les membres d'un CS....
Résolution 15.1 à 15.7 représentant les 7 mercenaires élus ou les 7 nains bénévoles (c'est selon) du CS.
ET quelques résolutions plus tard...
Exemple résolutions 20 / 24 / 25, l'AG délègue au CS un pouvoir / une délégation de mandat / un mandat de cogestion (art.25a de la L.1965) dont aucun des 7 membres ne veulent en accepter/porter la responsabilité (civile qui plus est et individuel sur chaque membre du CS, puisque l'on ne peut valablement invoquer la responsabilité collective du CS ).
Manque de bol en dépit des oppositions de chacun des membres du CS, la résolution est quand même voté à la majorité par l'AG du SDC.
C'est donc vraiment pas de bol pour les conseillés syndicaux qui du coup se sont fait "piéger" par les autres copropriétaires de l'AG.
Dans ce cas de figure, le syndic est bien obligé d'exécuter les résolutions de l'AG telles qu'elles sont exprimé dans le PV (cf. art.18 de la L.1965), donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321).
Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988). S'il ne se conformait pas strictement à cette obligation, le syndic engagerait sa propre responsabilité (RCP) envers le syndicat collectivement, mais aussi envers les copropriétaires individuellement.
Pour info complémentaire : http://questions.assemblee-national...121380QE.htm
D'autant que dans le cas de figure qui nous concerne ici dans l'exemple et aussi paradoxale que cela peu paraître, le 1° alinéa de l'article 17 de cette même Loi de 1965 stipule :
citation: Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.
Je relis donc : "placé éventuellement sous le contrôle d'un CS"....
dont dans mon exemple : une AG qui impose aux membre du CS une délégation dont aucun des membres du CS ne souhaitent endosser la responsabilité.
Comble de l'ironie : Le syndic est pourtant obliger d'exécuter la résolution votée par l'AG laquelle résolution se trouve aussi être sous le contrôle des membres du CS qui ont voté contre ladite résolution : c'est le serpent qui se mord la queue, mais cela arrive fréquemment en AG.
A partir de là il y a deux choix : l'un est coûteux, l'autre est gratuit...
1 - Les membres du CS font une longue et coûteuse procédure juridique contre le syndicat dans le but de faire annuler les résolutions imposées 20 / 24 et 25 (dans mon exemple) et dont ils ne veulent pas endosser la responsabilité.
Effectivement, ils auront toute leur chance de gagner la procédure, dans la mesure où les pouvoirs de l'assemblée générale sont essentiellement limités par l'objet du syndicat des copropriétaires, et par l'interdiction de porter atteinte aux droits primordiaux des copropriétaires individuels.
Ceci étant, il y a comme dans toute procédure un risque d'aléas juridique, la procédure d'appel, etc... sans compter les coûts. La poisse étant qu'en attente du jugement les résolutions restent valables de plein droit.
2 - Les membres du CS démissionnent de leur fonction, sans préavis. Au motif que ceux de l'AG qui imposent des responsabilités aux membres du CS n'ont qu'à donc présenter eux-mêmes leur propre candidature bénévoles lors de la prochaine AG.
Ici. Pas de risque d'aléas judiciaire, pas de frais, si ce n'est que la LRAR de chacun des membres du CS adressée au syndic. Pas de perte de temps... jusqu'à la prochaine AG
Mais en attendant un syndicat sans CS. Et hop la boucle est bouclé :
Les résolutions imposées par l'AG au CS sont inapplicables, faute d'existence dudit CS
Et ni le syndic, ni les membres du CS ne peuvent être tenus de la responsabilité de la non exécution des résolutions problématiques votées par l'AG. puisque les membres du CS sont libres de démissionner à tout moment de leur fonction élective.
Retour à la case départ d'un syndicat sans CS et donc sans pdt de CS, ce qui effectivement n'empêche nullement le syndic de faire son travail (art. 18 de la L.1965), même si du coup il n'est pas contrôler pas un CS.
citation: Initialement posté par Gédehem
Je vous remercie, Luc Standon, cela va tout à fait dans mon sens, et comme je l'ai déjà écrit à plusieurs reprises, priver le CS de tout pouvoir, sous prétexte qu'il n'a pas de président revient à priver celui-ci de tout sens.
On ne peut pas priver le CS de tout pouvoir sinon qu'y aurait-il de rédiger dans le Règlement de fonctionnement et d'organisation du CS ? Le simple vote du pdt et les modalité pour se faire ? Nous sommes aussi OK sur ce point
Par contre, le problème vient de la responsabilité qui repose éventuellement sur les épaules des copropriétaires qui exposent potentiellement leur responsabilité civile individuelle en se présentant de bonne foi et bénévolement leur candidature pour être élu par l'AG en qualité de membre du CS.
Après tout, l'AG pouvait voter aussi contre chacun des candidats.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ce n'est pas l'idée que l'un ou l'autre peut avoir d'un point qui fonde la règle.
En désignant des conseillers syndicaux, l'AG désigne ...des conseillers syndicaux, nominativement.
Cela ne forme pas le "groupement fonctionnel" prévu par les textes !
Désolé si la réponse semble sortir de Normandie, mais oui et non à la fois.
En fait, c'est le problème de l’ambiguïté des textes juridiques à ce sujet...
Pour comprendre il faut sortir des relations du syndicat et voir la nuance au sens civil.
Loi de 1901 : c'est une association de personnes légalement formé (équivalent au syndicat avec la L.1965)
En dehors des associations, vous connaissez probablement des collectifs formels. Et bien cela est l'équivalent du CS. Un collectif formel mais sans entité juridique/légale.
Puis il y a les collectifs informels : un groupe de copropriétaires opposants dans le syndicats et qui n'est pas non plus le CS.... Pour résumer : tous les autres qui ne voteront jamais comme vous en AG
C'est dans ce sens là, qu'il faut voir le groupent fonctionnel du CS dans le syndicat : un collectif formel de copropriétaires + bénévoles que la moyenne des autres copropriétaires qui n'ont pas voulu se présenter eux-mêmes.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ces conseillers se réunissent : qui convoque, pour décider de quoi, selon quelles règles de majorité ???
Un Cs n'est pas un groupe de joyeux lurons.
Vous avez raison, le CS n'est pas un collectif informel de divers copropriétaires.
Le CS est bien un collectif formel de copropriétaires bénévoles dont la candidature a été validé par l'AG au titre de la majorité absolu de l'art. 25 de la Loi de 1965.
Ce qui n'empêche pas les membres de démissionner au point de rendre ce CS non fonctionnel sans pour autant que le syndic stop ses obligations résultant de l'application de l'art. 18 de la Loi.
En fait on dit la même chose Là où on est pas d'accord c'est possiblement sur la responsabilité que les membres du CS doivent supporter en + des autres copropriétaires.
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est un groupement fonctionnel de forme "collège" qui répond ) des dispositions légales et règlementaires (le RFCS) pour exercer une mission prévue,, encadrée par les textes.
Lesquels textes sont sujet à des débats contradictoires y compris devant les instances judiciaires, c'est le principe fondamental du contradictoire.
Je suis ici que pour le débat d'idée et non pas pour faire un procès contre ceux qui ont un avis différents du mien Nous sommes simplement sur un forum (public), et non pas devant le tribunal expéditif
Ici je débat librement, je ne conseil pas gratuitement.
citation: Initialement posté par Gédehem
Autrement dit, et même si cela "ne va pas tout à fait dans votre sens", la désignation d'un pdt du CS et des règles d'organisation et de fonctionnement sont incontournables, que cela plaise ou non.
Si regrettablement tout ceci est évidement contournable : la preuve en est faite tous les jours devant les tribunaux.
Les textes sont mêmes opposables. mais pas à n'importe qui, c'est là aussi la nuance : il faut en cas d'irrégularité et/ou d'illégalité que la personne qui se plaint soit à minima copropriétaire dans le syndicat qu'elle entend assigner devant la Justice : C'est quasiment une obligation sinequanon. Faute de quoi, toute constatation/procédure d'irrégularité et/ou d'illégalité ne sera simplement pas recevable, et donc la demande sera rejetée, avec en prime un risque de procédure abusive pour le demandeur.
citation: Initialement posté par GédehemC'est le préalable obligé de tout CS, en particulier s'il prétend ensuite vouloir "contrôler le syndic" ou même l'assister : qu'il soit en conformité avec les textes qui s'imposent à lui avant de vouloir contrôler la conformité des actes du syndic.
Si je puis dire : "On s'en fout du CS" puisqu'en cas de constatation d'irrégularité et/ou d'illégalité dans le fonctionnement du syndicat, chaque copropriétaire a le droit et le pouvoir d'assigner devant le tribunal, et indépendamment qu'il soit membre ou non du CS.
Si un copropriétaire constate une irrégularité/illégalité, il peut en informer les autres copropriétaires et faire voter lors de la prochaine AG une résolution adéquate pour régler le dysfonctionnement... Si le syndicat votent contre, c'est que la majorité des copropriétaires souhaitent fonctionner avec une irrégularité. Mais en tout état de cause, il appartiendra seulement à un seul des copropriétaires opposant de ce dit syndicat d'aller devant les tribunaux et à personne d'autre extérieur du syndicat.
En ce sens, il ne faut donc pas inverser l'ordre des responsabilités au simple prétexte que certains copropriétaires sont membres élus du CS et les autres pas.
L'absence ou la présence d'un CS n'empêche pas le syndic de faire des conneries au nom et/ou pour le compte du syndicat.
Vous vous voyez assigner les membres bénévoles d'un CS élus par une AG au prétexte qu'ils n'ont pas découvert un dysfonctionnement ou qu'ils n'ont pas suffisamment bien jaugé l'illicté d'une clause du syndic qu'un autre copropriétaire non membre dudit CS aurait lui-même découvert dans le cadre de la gestion du syndic.
Lequel syndic est un professionnel avec aussi un devoir de conseil et une obligation d'information.
Je pense que le débat sur le mandat de cogestion va être tr-ès instructif.
NB - Et en + j'ai corrigé quelques fautes de frappe et d'accord, mais pas toutes  désolée
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Posté - 25 févr. 2015 : 13:34:25
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citation: Ma réponse est trop longue, je la rephrase en plus court Non, Vous-même? Vous savez faire?
OUps, le temps décrire une ligne, votre version courte est parue.
Mon Dieu, comment dire: Sous-traitez! |
Édité par - ribouldingue le 25 févr. 2015 13:37:08 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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37
Posté - 25 févr. 2015 : 13:35:44
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Posté - 25 févr. 2015 : 20:00:42
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Luc Standon : Bla!Bla!Blka !!! Beaucoup de temps à passer sur votre clavier pour pas grand chose.
Une résolution sur une cogestion que vous décrivez qui n'existe pas dans ma loi de la copropriété ne PEUT PAS ETRE APPLIQUE PAR LE SYNDIC.
Une AG ne peut pas inventer sa propre loi de fonctionnement d'une copropriété.
Votre scénario délirant ne peut fonctionner que dans votre imagination.
Donnez des articles de loi et des cass. est la cerise sur votre gateau.
Luc Standon : Ici je débat librement, je ne conseil pas gratuitement.
NON, vous débattez tout seul en polluant ce forum !
Vous induisez les lecteurs de ce site dans l'erreur. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 26 févr. 2015 : 00:09:59
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citation: Initialement posté par philippe388
Une résolution sur une cogestion que vous décrivez qui n'existe pas dans ma loi de la copropriété ne PEUT PAS ETRE APPLIQUE PAR LE SYNDIC.
Rassurez-moi, au cas ou... Mais on lit bien le même texte de la/VOTRE Loi ? 
L'article 25.a de LA Loi du 10 juillet 1965 (qui n'est pas seulement la votre) précise :
citation: a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
Cet article 25a est l'une des grandes victoires de l'ARC/l'UNARC (après 10 années de demandes) : Dans les copropriétés de moins de 16 lots principaux, l'AG peut donc confier une délégation de gestion élargie / convention de cogestion (dans les limites et le cadre du budget prévisionnel) au CS. Et dans ce cas, La Loi du 10 juillet 1965 (mais apparemment pas la votre), oblige les membres bénévoles du CS à être assuré en responsabilité civil.
Exemple :
- http://arc-copro.fr/documentation/c...ete-pour-ses
- http://arc-copro.fr/documentation/l...os-adherents
Est-ce que cette convention de cogestion est vraiment favorable aux syndicats et aux membres du CS, c'est à mon avis ce qui peut faire l'objet d'un débat, ici sur ce forum. Aussi j'ai bien du mal à comprendre votre résistance caractérisée.
citation: Initialement posté par philippe388
Une AG ne peut pas inventer sa propre loi de fonctionnement d'une copropriété.
Nous sommes d'accord, mais l'AG doit quand même approuvé le RFCS (ou ses modificatifs). Et donc quelle serait la différence juridique entre le mandat de cogestion et le RFCS ? Pourquoi l'assurance serait elle obligatoire concernant les éléments fixés dans la convention de cogestion alors que cette même assurance sensé couvrir la responsabilité civil des membres du CS n'était jusqu'à lors que facultative dans le cadre du RFCS.
Alors qu'aucun texte légal et/ou réglementaire ne fixe ni n’établit le contenu d'une telle convention pas plus que du contenu du RFCS.
citation: Initialement posté par philippe388NON, vous débattez tout seul en polluant ce forum !
Non mon seigneur, vous engueuler tous ceux qui ne pensent pas comme vous.
Vous prenez le forum pour votre Tribunal.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous induisez les lecteurs de ce site dans l'erreur.
Désolé Grand Maître  !
Ô mon Seigneur, soyez clément et indulgent avec ceux qui (comme moi) oseraient remettre en question votre unique autorité sur ce forum.
Et en +, vous n'avez aucun sens de l'humour, heureusement certaines Sœurs en ont plus que vous ne pourrez jamais en avoir même.
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 26 févr. 2015 00:13:26 |
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Posté - 26 févr. 2015 : 16:13:00
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Luc Standon : de l'humour dans vos interventions interminables et minables !! Rien vu de cela.
TROLL certainement mais pas drole du tout. |
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