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Gemar59
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 Posté - 26 févr. 2015 : 11:13:45
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Bonjour
La question compléte est:
y a t il un statut générique des balcons et terrasses dans les copropriétés privées qui detererminerait ce qui est du ressort des parties communes et ce qui est du domaine privatif.
ou ,est ce, a chaque fois, une lecture attentive du règlement de copropriété qui peut le préciser ?
Pourquoi cette question ?
Par ce qu'il y a 1 ou 2 balcons de notre copropriété qui nécessitent des travaux trés onéreux pour rendre leur sol étanche ,(non pour supprimer un danger réel ) mais plus pour raison d'esthétique .Les propriétaires veulent les faire faire aux frais de la co propriété et beaucoup y sont opposés arguant que ce sont des parties privatives.
Bien evidement inutile de dire que cela génére des conflits d'interet .
le syndic et les juristes privés de son cabinet ont dit que cela relevait des parties communes ,donc payables par l'ensemble des copropriétaires (meme ceux qui n'ont pas de balcons dans leur lot) .
Beaucoup (dont je fais partie et meme si j'ai un balcon ) estiment que cette position est très contestable .
Auriez vous connaissance de semblables situations ou est ce à chaque fois spécifique ?
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 Posté - 26 févr. 2015 : 11:19:10
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effectivement, il faut bien lire son RdC pour savoir si les balcons sont soit communs, soit privatifs, soit communs à jouissance privative.
on ne peut en dire plus sans l'avoir lu ce qui nous sera difficile à UI.... 
Attention, sauf particularités, les balcons n'ont pas vocation à être étanches d'après les DTU. Donc il faut bien voir de quoi on parle : balcon ou loggia, étanchéité entre balcons ou entre le balcon et le lot qui lui fait joint, etc.... |
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Gemar59
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Posté - 27 févr. 2015 : 01:16:56
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Effectivement ,c'est bien comme je le pensais en ce qui concerne les DTU applicables au moment de la construction et depuis longtemps nous (ou du moins quelques copropriétaires ) ont sait que les balcons n'ont pas pas vocation a etre etanches .
Ceci n'empéche pas certains copropriétaires " de remettre la question sur le tapis " couramment sous des prétextes divers .
Les plus courants : Crainte de la corrosion des fers de la dalle en béton armé et donc deplacement de la plainte vers une notion de sécurité .
,avec souvent mise ne cause du voisin du dessus accusé de ne rien faire par lettre recommandée avec AR
Apeurés ,les "propriétaires agés " et craintifs viennent alors " pleurer " dans les AG pour "prendre des dispositions " sous entendu au frais de la collectivité "etc
Parfois il arrive également que les textes des réglements de copropriété ne sont pas très clairs au sujet de ce qui est privé ou parties communes pour les balcons .
J'ai lu aussi ,mais je ne sais pas si c'est exact, qu'un moyen de trancher dépend alors du mode de construction du balcon.:
- Si le plancher du balcon en beton armé en porte a faux est une continuation de la dalle principale ,le balcon est considéré comme faisant partie des parties communes car réputé éxécuté en meme temps que celle ci avec des fers entremélés.
en revanche .
- Si le plancher du balcon est au moment de la construction "raportée" d'une façon ou d'une autre a la dalle porteuse de l'etage ,alors ce balcon est réputé etre une partie privative ,combien meme ,il a été exécuté d'office par le propmoteur et non le résultat d'une commande spécifique de l'acheteur .
Avez vous des exemples de ce type ?
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Posté - 27 févr. 2015 : 07:52:47
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citation: Les plus courants : Crainte de la corrosion des fers de la dalle en béton armé et donc deplacement de la plainte vers une notion de sécurité .
là on et dans un autre cas, qui ne parle plus d'étanchéité mais de sécurité.
La seule solution pour connaitre la nature du balcon, c'est une lecture attentive du RdC et de l'EDD, dont vous ne dites rien |
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Louis92
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Posté - 27 févr. 2015 : 09:28:49
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Gemar59 citation: J'ai lu aussi ,mais je ne sais pas si c'est exact, qu'un moyen de trancher dépend alors du mode de construction du balcon.:
- Si le plancher du balcon en beton armé en porte a faux est une continuation de la dalle principale ,le balcon est considéré comme faisant partie des parties communes car réputé éxécuté en meme temps que celle ci avec des fers entremélés.
en revanche .
- Si le plancher du balcon est au moment de la construction "raportée" d'une façon ou d'une autre a la dalle porteuse de l'etage ,alors ce balcon est réputé etre une partie privative ,combien meme ,il a été exécuté d'office par le propmoteur et non le résultat d'une commande spécifique de l'acheteur .
Ceci est un critère pris par certaines assurances pour savoir si la surface des balcons doit être prise en compte dans la surface développée (= surface qui détermine le prix de l'assurance).
Même si c'était une convention plus générale, ce qui s'applique à votre copropriété est ce que son règlement de copropriété dit des balcons ainsi que le souligne rambouillet.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 27 févr. 2015 : 12:25:14
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Il ne faut pas confondre le revêtement de surface d'un balcon ou d'une terrasse, qui peut être privatif, avec la dalle constitutive du balcon lui-même, qui fait indistinctement partie du gros œuvre de l'immeuble, comme les dalles formant "plancher/plafond" des lots .
Ces dalles sont indistinctement "parties communes".
Si étanchéité de ces dalles planchers/plafond il doit y avoir, elle est indivisible de la dalle elle-même : partie commune.
Que cela concerne l'ensemble des copropriétaires ou quelques uns ne change rien : travaux communs.
C'est cela la "collectivité" : la réfection du nid de poule de la petite rue de Fourmies (nord) est pour sa part à charge du contribuable de Céré (Pyr. Orient) ..... |
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Sunbird
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 Posté - 27 févr. 2015 : 13:52:33
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Le revêtement du balcon est privatif.
L'entretien du garde corps (peinture) est privatif.
Par contre si on doit refaire la dalle (étanchéité/ le ferraillage...), le garde corps, les nez de balcon nous sommes sur du partie commune.
Votre syndic a raison.
Si vous devez faire l'étanchéité de certains balcons, cela sera charges communes, par contre si le propriétaire a mis du carrelage, la dépose et pose carrelage seront privatifs. |
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Pcg84
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Posté - 28 févr. 2015 : 15:21:50
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En l'absence de précision dans le règlement de copropriété, je dirais qu'il s'agit d'une partie commune et ce, en application de l'article 3 de la loi de 65 :
citation: Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments. , les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
S'il fallait refaire la toiture de votre immeuble, est-ce que les copropriétaires des étages inférieurs considèreraient qu'ils ne sont pas concernés car n'habitant pas directement sous le toit ?
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Gemar59
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Posté - 01 mars 2015 : 00:32:26
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Ok ,la majorité dit : sol de balcon = partie commune,
adjugé pour les parties communes !
(je n'ai pas retrouvé mon Règlement de Copropriété pour vérifier mais ,pas de problème ,je n'ai pas contesté )
La véritable interrogation vient du fait que lors de l'AG 2014 de fin d'année ,la résolution votée a été selon moi ,mal rédigée
Tous les balcons du 4em en façade ont été placés comme bons pour une réfection alors que manifestement ,il y a 2 ou 3 maximum qui justifient une telle décision et pas l'ensemble .
Par ailleurs , nous sommes en face de 3 prestataires qui ne proposent pas tous la même procédure et donc avec 3 devis différents en prix .
Pour impressionner le client ils déclarent tous les 3 que leur prestation est garantie 10 ans et aucun client ancien ne peut confirmer ou infirmer car les technologies et les matièriaux utilisés sont modernes.
De toute manière ,ils savent bien qu'ils ne courent pas grand risques Dans 10 ans par le jeu du turnover naturel des résidents et des syndics qui se transmettent les dossiers plus ou moins bien etc etc. ,bien malin celui qui pourrait se souvenir à ce moment là de la garantie de longue durée si une avarie survenait .
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Édité par - Gemar59 le 01 mars 2015 00:38:37 |
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Pcg84
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Posté - 01 mars 2015 : 09:10:09
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S'agissant de travaux portant sur du gros œuvre, les entreprises doivent être couvertes par une assurance "garantie décennale". C'est à votre syndic d'exiger cette attestation préalablement à la signature du devis, sinon, il commet une faute professionnelle pouvant engager sa responsabilité. Elle vous protège en cas de malfaçons pendant dix ans à compter de la réception des travaux, même si le syndic change ou si l'entreprise met la clé sous la porte.
Quant aux différentes techniques utilisées, pourquoi le Conseil syndical ne contacte-t-il pas directement les entreprises pour avoir plus de précisions et prendre ainsi un décision en connaissance de cause ? C'est son rôle. D'autre part, les entreprises doivent pouvoir vous citer des immeubles construits dans un matériaux similaire au votre, pour lesquels elles ont effectué un ravalement et en quelle année : le plus simple est donc de se déplacer pour juger du résultat dans le temps. |
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Gemar59
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Posté - 01 mars 2015 : 11:22:10
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Bonjour
Tout ce que vous dites est vrai mais justifie aussi les commentaires suivants.
Pour la garantie ,le syndic le fera ,j'en suis sur ,nous n'en sommes qu'à u début de la réception des devis.
Ceci n'empéchera pas que si quelque chose arrive dans 9 ans et 11 mois après travaux ,après le décés de 3 ou 4 propriétaires actuels agés , les ventes qui s'en suivront et les changements de Syndics éventuels pour raisons diverses .Plus personne ne songera a demander l'application de la décennale et le syndic en charge, a ce moment, le premier et donc plus personne non plus pour le lui reprocher .
Plus personne ne se souviendra que ,en 2015 une réfection des balcons a eu lieu ouvrant droit a une décennale .
Vous pouvez le croire si vous voulez ,moi pas.
Je vois bien déjà que ,maintenant ,ce sont les primos résidents de 2000 qui peuvent encore se souvenir de tels ou tels travaux faits à telle époque qui pourraient éventuellement justifier une réouverture d'un dossier.
Quand à une mise en cause judiciaire et voter un budget pour le faire ,je n'ose pas penser a trouver une majorité en AG (sauf bien sur très grosse catastrophe) surtout avec la moitié de propriétaires bailleurs non résidents qui n'ont pas reçu de plaintes de locataires de passage.
Quand aux enquétes de satisfaction auprés de clients pour des réfection de balcons qui nécessitent un deplacement de x km et sur des matériaux et procédures d'application récentes et souvent évolutives au gré de progrès techniques réels ou supposés ,désolé mais je n'y crois pas beaucoup non plus .
Quand c'est nouveau ou presque ,tout est beau surtout après une " galére" et il faudrait vraiment que ce soit du très très mauvais pour que des gens disent :
" On a été de gros naifs , On s'est fait berner comme des bleus "
Des réclamations et mises en cause dans les 3 ans qui suivent ,5 ans au plus ,OK ,au delà ,dans le monde actuel et celui de demain ,cela reléve du coup de chance (ou malchance pour le prestataire) de moins en plausible meme si juridiquement c'est tout a fait recevable.
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Édité par - Gemar59 le 01 mars 2015 11:31:43 |
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Pcg84
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Posté - 01 mars 2015 : 13:02:02
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Depuis quelques années, les syndic ont l'obligation de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Donc, ces travaux y figureront forcément et la garantie qui va avec. De tels travaux impliquent une grosse implication du Conseil syndical. Si personne dans votre copropriété n'est prêt à s'impliquer davantage, il n'y a plus qu'à faire une confiance aveugle au syndic ou ne rien faire et laisser votre immeuble se dégrader... |
Édité par - Pcg84 le 01 mars 2015 13:02:52 |
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Stéphane
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12
Posté - 01 mars 2015 : 16:51:51
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Pcg84
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Posté - 01 mars 2015 : 20:24:41
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Je suppose que vous faites allusion à l'article 4 du décret.
citation: Le carnet d'entretien indique également :
- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
- s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
La liste du décret est donc non exhaustive et les travaux de ravalement des balcons en font partie, car il s'agit de travaux importants.
En ce qui concerne la garantie décennale, celle-ci est souscrite par l'entrepreneur et engage sa responsabilité en cas de dommage et l'attestation de responsabilité doit -logiquement- figurer avec les documents relatifs à ce chantier. Concernant le contrat dommage-ouvrage auquel il est fait référence dans le décret, il s'agit d'une police souscrite par le maître d'ouvrage (le syndicat des copropriétaires), qui interviendra en préfinnancement des dommages de nature décennale. Cette dernière n'est pas obligatoire, mais vivement conseillée. |
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2015 : 21:25:16
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...... !! ... Est-il besoin d'un texte pour qu'un syndicat, par son syndic et surtout son CS, établisse un "Carnet d'entretien de l'immeuble", où sont répertoriés tous les travaux engagés par le syndicat, avec les détails nécessaire à en assurer l'historique, mais aussi les techniques utilisées comme les matériaux ....?
Chacun garde une multitude de pièces et documents selon les conseils donnés ici et là (carnets de chèques, bulletins de salaires, etc ...) mais pas le syndicat pour ses travaux, ses consommations, etc ... ??? |
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Les balcons dans les résidenences ?? 
