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uncopro
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 Posté - 27 févr. 2015 : 15:48:49
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Bonjour,
un copropriétaire a, sans autorisation, changé et élargi les portes de ses appartements au fil de leur acquisition. Le syndic n'a pas réagi et les autres copropriétaires ont laissé faire.
Aujourd'hui des fissures sont visibles dans certains des linteaux concernés et l'architecte a prescrit des sondages.
Question: qui de la copropriété ou de l'intéressé doit payer:
- les sondages?
- le renforcement des linteaux s'il s'avère nécessaire?
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Posté - 27 févr. 2015 : 17:31:48
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uncopro : ce copropriétaire a effectué des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l'AG - article 25 de la loi de 1965.
Le syndic DEVAIT mettre en demeure de remettre en état ces parties communes sur la base de cet article, il a commis une grave erreur de gestion.
Mais il n'est jamais trop tard pour bien faire. De plus il n'a pas besoin d'un avis d'un architecte pour le faire.
Mais cette expertise lui permettra de le faire sans avoir "peur" de ce copro.
Attention la prescription est de 10 ans.
Avant ces 10 ans TOUS les frais devront être à la charge de ce copro. contrevenant, mais le syndic devra assigner ce copro. pour réclamer la remise en état des parties communes comme elles étaient auparavant, ou effecteur tous les travaux afin de sécuriser l'immeuble.
Ce syndic laxiste est dans une très mauvaise posture.
Une question : ou est passé le CS ?
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uncopro
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 2
 Posté - 27 févr. 2015 : 18:07:54
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OK merci.
Jusqu'à une date récente ce copro, seul résident, était président du CS. |
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JB22
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Posté - 27 févr. 2015 : 18:29:23
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"Jusqu'à une date récente ce copro, seul résident, était président du CS."
Seul résident, donc certainement un syndicat à caractère de résidence secondaire, on comprend mieux la position laxisme de votre syndic qui ne tenait pas à se fâcher avec ce copropriétaire qu'il tenait à sa botte. |
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uncopro
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4
Posté - 27 févr. 2015 : 19:33:10
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Je rebondis sur votre remarque que le syndic laxiste est en mauvaise posture.
Apparemment il s'en f...e, n'agit que lorsque nous le mettons en demeure de le faire et uniquement après vote en AG.
Que faire d'autre que le quitter? |
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Pcg84
Contributeur actif
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Posté - 28 févr. 2015 : 15:04:27
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Combien de copropriétaires êtes-vous ? |
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uncopro
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Posté - 28 févr. 2015 : 16:04:08
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La constatation des fissures au dessus des portes élargies a été faite par un architecte désigné en AG pour s'occuper du ravalement intérieur de l'immeuble. J'ai visité l'immeuble avec lui.
Il a préconisé des sondages et un renforcement des linteaux si nécessaire.
La décision a été mise à l'ordre du jour de la prochaine AG .
Vous me dites que l'AG ne peut s'y opposer.
Donc cela semble aller dans le bon sens.
Mais sachant que :
toutes les portes élargies sont du même modèle,
le copropriétaire concerné a écrit jadis au syndic c'est lui qui les avait changées,
la question subsidiaire est qui doit payer les travaux de sondage et de consolidation:
- pour les portes dont nous avons la preuve qu'elles datent de moins de 10 ans,
- pour les portes dont nous n'avons pas la preuve de la date de remplacement.
Merci. |
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Sunbird
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Posté - 28 févr. 2015 : 17:00:47
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1/ le copropriétaire régularise la situation en faisant voter une résolution, et tous ses travaux seront à sa charge.
2/ le copropriétaire refuse de régulariser la situation, puisqu'il a fait des travaux n'ont autorisé, le syndic fait un référé expertise pour constater les désordres, et préconiser les travaux à faire. Ensuite soit le copropriétaire trouve un accord avec le SDC (vote) sinon assignation.
La plus mauvaise idée est de faire voter une résolution pour faire les sondages et travaux, car dans ce cas vous ne pourrez déroger au RDC et l'ensemble des coûts seront sur les grilles de répartitions. |
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uncopro
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Posté - 01 mars 2015 : 10:41:50
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Ouh là ; l'initiative doit donc venir de lui.
La proposition de l'architecte étant à l'OJ de la prochaine AG (convocation envoyée), donc:
- si l'AG la vote, les frais seront répartis malgré la clause d'aggravation des charges figurant au RDC,
- si l'AG ne la vote pas l'architecte refusera de poursuivre les travaux.
Le syndic ne m'avait pas parlé de cette nuance.
Charybde ou Scylla en quelque sorte.
On a déjà deux procès en cours contre lui et il n'est pas partisan de faire les travaux pour lasser les autres copropriétaires et leur acheter au meilleur prix. C'est mal barré.
Comment faire avancer le schmilblick (car plus le temps passe, plus la situation se dégrade) en n'accordant pas une trop grosse prime au fauteur?
Le syndic refuse de faire quoi que ce soit sans y avoir été contraint par un vote ou une mise en demeure.
Les sondages ne sont pas très coûteux.
Peut on enclencher le processus en votant les sondages mais en refusant de voter les travaux de consolidation?
Ou doit on, bien que ce ne soit pas explicité dans l'OJ:
- accepter le devis de ravalement,
- refuser de voter les sondages et les travaux en demandant un référé expertise?
Y a il une autre voie?
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Sunbird
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Posté - 01 mars 2015 : 14:19:06
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citation: Initialement posté par uncopro
Ouh là ; l'initiative doit donc venir de lui.
La proposition de l'architecte étant à l'OJ de la prochaine AG (convocation envoyée), donc:
- si l'AG la vote, les frais seront répartis malgré la clause d'aggravation des charges figurant au RDC,
La clause d'aggravation des charges n'a pas de valeur, il faut passer par un juge. Et pour quelle soit applicable sans expertise le juge ne pourra pas faire grand chose.
citation:
On a déjà deux procès en cours contre lui et il n'est pas partisan de faire les travaux pour lasser les autres copropriétaires et leur acheter au meilleur prix. C'est mal barré.
Pour les travaux qu'il a fait il devait passer par une autorisation d'AG.
citation:
Comment faire avancer le schmilblick (car plus le temps passe, plus la situation se dégrade) en n'accordant pas une trop grosse prime au fauteur?
Référé expertise, c'est 3 à 6 mois max.
Rien ne vous empêche de voter la résolution en indiquant que cela doit être fait suite au travaux non autorisé de X.
Ensuite vous faites le référé expertise, vous attendez le rapport, et dès qu'il est fait vous engagez les travaux, si il n'accepte pas un accord avec le SDC, vous allez au fond, qui se servira du rapport pour savoir qui doit payer.
citation:
Le syndic refuse de faire quoi que ce soit sans y avoir été contraint par un vote ou une mise en demeure.
Changer de syndic.
citation:
Les sondages ne sont pas très coûteux.
Le problème n'est pas les sondages, mais les travaux qui en découleraient.
citation:
Peut on enclencher le processus en votant les sondages mais en refusant de voter les travaux de consolidation?
Oui
citation:
Ou doit on, bien que ce ne soit pas explicité dans l'OJ:
- accepter le devis de ravalement,
- refuser de voter les sondages et les travaux en demandant un référé expertise?
Vous pouvez tout lancer en même temps, mais avant de commencer les travaux faire le référé expertise.
Le problème est d'avoir une idée des coûts. Si vous lancez la procédure elle sera en premier à la charge du SDC, et l'expertise a un coût. Si il y en a pour 5 KE de travaux, et que la procédure a coûté 10 Ke, cela risque de bloquer les discussions amiables.
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uncopro
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Posté - 02 mars 2015 : 10:51:11
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En effet.
Sondages + renforcements sont évalués à environ 8K€ TTC + l'assurance DO.
Même en provisionnant 3K€ de procédure ce serait rentable.
Les sondage initiaux faits sous contrôle d'un architecte vaudront ils expertise pour le référé ou de nouveaux sondages devront ils être effectués par l'expert désigné par le juge? |
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Sunbird
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Posté - 02 mars 2015 : 13:40:41
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citation: Initialement posté par uncopro
Les sondage initiaux faits sous contrôle d'un architecte vaudront ils expertise pour le référé ou de nouveaux sondages devront ils être effectués par l'expert désigné par le juge?
L'expert peut si il le souhaite redemander des sondages.
Faire des sondages c'est bien, mais ce n'est pas l'architecte qui va faire les calculs de charge, il faudra passer par un ingénieur structure, ensuite il y aura des préconisations qui devront être validées par un bureau d'étude. L'architecte dans cette histoire coordonne les intervenants.
Si vous souhaitez initier une procédure avant de faire les sondages, il faut faire un constat d'huissier avant et après.
Maintenant si ces ouvertures sont dans un lot privatif personne ne peut obliger le propriétaire à autoriser l'intervention de l'huissier, et d'engager les sondages. L'architecte peut également décider de consolider l'édifice, mais si le copropriétaire s'y oppose il faut une décision du juge.
Dans notre cas on a eu la totale, le propriétaire incriminé a même demandé une indemnité pour perte de jouissance de son bien pendant la durée des travaux.
L'architecte lui voit l'aspect technique, le syndic devrait vous conseiller sur l'aspect juridique. |
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uncopro
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Posté - 02 mars 2015 : 18:13:14
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L'architecte a prévu:
1 - de faire les sondages,
2 - de faire un devis au cas par cas pour renforcer si besoin.
Entre les deux il m'a confirmé qu'il ferait intervenir un ingénieur structure.
Donc à présent le syndic ne peut ignorer qu'il y a un problème à traiter.
Voyons si je serai capable d'expliquer la situation aux autres copropriétaires:
scénario 1:
- si AG1 vote les sondages sans l'enveloppe pour les travaux de consolidation, leur coût devra être approuvé à une AG2 ultérieure,
- à AG1+2 mois, les sondages peuvent être faits, les travaux chiffrés et AG2 convoquée (environ à AG1+4 mois),
- AG2 peut décider de lancer, à AG2+2, un référé expertise dont le résultat sera connu à AG2+8 mois.
En tout 12 mois pourront s'être écoulés depuis AG1.
Scénario 2:
- la majorité des copropriétaires décide de faire les sondages et provisionnent les travaux qui peuvent démarrer à AG1+2.
Variante:
- pourront ils, une fois les travaux faits, engager une action pour se faire rembourser?
1°) est ce correct?
2°) le syndic peut il faire faire les sondages avant AG1?
Merci.
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JB22
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Posté - 02 mars 2015 : 20:06:17
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"un copropriétaire a, sans autorisation, changé et élargi les portes de ses appartements au fil de leur acquisition."
Le syndic doit le mettre en demeure de rétablir la situation antérieure, de plus si les travaux ont entrainés des fissures dans les murs porteurs, le syndic doit se faire autoriser par le syndicat pour engager une action contre le copropriétaire responsable des dégâts.
"le propriétaire incriminé a même demandé une indemnité pour perte de jouissance de son bien"
Pourquoi se gênerait-il devant le laxisme du syndicat à faire valoir ses droits. |
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Sunbird
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Posté - 02 mars 2015 : 21:12:39
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Non ne vous ne pourrez pas faire que le SDC soit remboursé sans expertise judiciaire.
Comme les travaux ont été faits sans autorisation et qu'il semblerait qu'il y ait des troubles liés aux travaux non autorisés, vous pouvez faire une résolution qui décide d'assigner au fond le copropriétaire défaillant, et il sera très probable que pendant la mise en état que le SDC sera amené de demander une expertise. Si vous n'avez pas prévu de résolution dans l'ODJ, le syndic qui doit préserver l'immeuble a tout pouvoir de demander un référé expertise, qui est une procédure assez rapide. L'expert judiciaire qui sera nommé, sera à même de constater et de faire les études que souhaitent faire votre architecte.
Dans un cas vous passez par votre architecte, et il y a peu de chance d'être remboursé des frais engagés, vous passez par l'expert judiciaire il va faire un constat, et chiffrera qui doit payer. Ensuite ce copropriétaire peut régulariser sa situation et payer au SDC les sommes, si ce n'est pas le cas il faudra dans ce cas voter en AG une résolution qui autorise le syndic a assigner sur le fond ce copropriétaire en se basant sur l'expertise.
Vous pouvez bien entendu voter les budgets en AG pour les sondages, études... (car il va falloir des sous), mais éviter de vous lancer dans les travaux avant le passage et les conclusions de l'expert.
Faire attention aussi aux % que chacun prend sur chaque étape. L'architecte qui prend 10% sur le travail d'ingénieur structure, puis ensuite 10% sur le bureau d'étude, nous avions refusé.
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uncopro
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Posté - 02 mars 2015 : 22:18:53
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Malheureusement la remarque de JB22 est pertinente.
Un des procès en cours concerne un souplex creusé par cette personne; c'est dire son esprit d'entreprise.
Il y a eu négligence du syndic mais aussi crédulité des copropriétaires dépassés, persuadés que les dires du syndic étaient parole d'évangile et que c'était lui qui menait la barque.
Et sans votre patience, malgré le temps passé, je ne m'en sortirais pas sauf à dépenser une fortune en avocats.
1°) le copropriétaire est il responsable des désordres induits par un travail qu'il a fait effectuer il y a peut être plus de 10 ans?
2°) ayant:
- un courrier dans lequel le copropriétaire dit qu'il a changé ses portes mais promet qu'à l'avenir il ne fera plus rien de répréhensible;
- une attestation que certains linteaux des portes élargies présentent des fissures;
que peut ou doit faire le syndic de sa propre initiative:
- mettre en demeure le copropriétaire de remédier aux désordres?
- demander un référé expertise?
Si je sais que notre gestionnaire doit faire quelque chose, je m'arrangerai à l'en faire inciter par son siège.
3°) à Sunbird: comment avez vous fait pour refuser le % de l'architecte? |
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Sunbird
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Posté - 03 mars 2015 : 09:27:16
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Votre dossier est complexe, car il y a plusieurs affaires.
Toutefois j'ai l'impression de revivre ce que nous avons eu dans notre copropriété.
Lorsqu'on fait un souplex, et qu'on affouille le sous/sol celui-ci appartient au SDC, nous ne sommes donc pas sur une prescription de 10 ans mais de 30 ans. De plus se pose un problème de sécurité, dans notre cas la personne pour faire son souplex avait supprimé les aérations qui permettaient une libre circulation de l'air, et d'empêcher la corrosion des poutres métalliques, elles avaient également creusé plus bas que les fondations ce qui avaient déchaussé l'immeuble (cela avait été découvert par l'expertise en mesurant les niveaux du sol).
Au début nous étions partis comme vous sur le problème d'ouverture non autorisée. Dans les faits les ouvertures étaient le moins graves (mais le plus visibles). C'était le souplex, et l'ouverture dans le plancher bas (béton et fer) qui avaient déstabilisés l'immeuble. Et comme un immeuble est plus fragile au niveau des ouvertures, c'était à ce niveau que nous avons vu les premiers problèmes, pour voir plus tard une lézarde qui est apparu du bas à 5 étages plus haut.
Casser un mur porteur, déchausser un immeuble, supprimer des aérations est un problème de sécurité, il n'y a pas de prescription, et tout doit être remis en état immédiatement par le fautif, sous le contrôle de l'architecte du syndic qui validera l'opération (et au frais du fautif), si elle refusepas de choix de passer par un juge.
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uncopro
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Posté - 03 mars 2015 : 09:56:05
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La procédure de la pièce en sous sol est en cours.
Concernant les portes élargies depuis plus de 10 ans, qui doit payer pour les désordres dus à la mauvaise exécution des travaux?
Celui qui les a fait exécuter ou le SDC? |
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Sunbird
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Posté - 03 mars 2015 : 13:24:59
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Celui qui doit payer est bien entendu le fautif, sauf que pour le faire il faut attaquer sur des travaux non autorisés, et mettant en cause la sécurité de l'édifice.
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uncopro
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Posté - 03 mars 2015 : 17:42:33
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travaux non autorisés et fissure mur porteur 
