|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page précédente | Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 02 août 2015 : 11:57:50
|
Il ne faut pas tout mélanger ....
Le CS d'un syndicat de copro est une instance interne à ce groupement, groupement qui peut décider ce qu'il veut pour l'organisation et le fonctionnement de ce collège "d'experts" en charge du contrôle de la gestion.
En interne.
Pour l'exercice de cette mission interne au groupement, rien ne lui interdit de demander un devis (qui n'engage à rien), l'avis d'un technicien (qui n'engage à rien), un conseil à tel spécialiste (qui n'engage à rien).
Rien de neuf dans cette affaire, ce type d'organisation et de "collège", instance 'fonctionnelle' interne, existant dans bien des groupements (associations, sociétés, etc ..).
Autre chose est le pouvoir d'agir en lieu et place du groupement détenteur de la personnalité juridique, à l'extérieur du groupement, vis à vis de tiers.
Un objet, un chien, un meuble ne peuvent contracter en tant que "personne" étant dépourvu de personnalité juridique, passer un acte produisant des effets juridiques opposables.
Engageant de ce fait sa responsabilité, qui est le corollaire du pouvoir de décider.
Ce qui est le cas du syndic pour ses actes.
Ce qui n'est pas le cas du CS, qui est par nature irresponsable.
Déléguer le pouvoir de décider d'un acte au nom du groupement, qui plus est avec engagement de fonds à un irresponsable déclaré, cela s'appelle comment ? 
Quant au "contrôle de conformité", qui est dans les attributions d'un CS (d'un conseil de surveillance en général), qui va s'en charger au nom du groupement ??
Déjà que les copropriétaires contestent lorsque le syndic décide seul au nom du syndicat sans décision préalable d'une AG (ce qu'il ne peut faire), tous ses actes étant soumis au contrôle du CS, voila que ce même CS pourrait décider ce qu'il veut, et cette fois sans contrôle de quiconque ....
De la folie !
Qui plus est lorsque l'on sait comment fonctionnent certains CS, composés principalement d'ignorant, avec un pdt dictateur qui n'en fait qu'à sa tête, selon son "bon plaisir" ...
Bonjour les contentieux ...
|
Édité par - Gédehem le 02 août 2015 12:09:15 |
|
|
|
 22
 Posté - 02 août 2015 : 13:07:12
|
Gédéhem
En essayant de ne patoumélanjé
Comment peut-on concevoir qu'un syndicat délègue une mission à '''Ce qui n'est pas le cas du CS, qui est par nature irresponsable.'''
Et encore, comment peut-on concevoir que le législateur désigne ce conseil sydnical comme dégataire possible, auquel cas il faut qu'il soit assuré (mais comme il n'existe pas, on a bien écrit dans la loi que les conseillers doivent être assurés''
Pour reprendre votre parallèlle, comment le sydnicat pourrait-il déléguer son choix a un chien, du moment que celui-ci serait assuré...
Je continue a penser qu'il y a la des incohérences.
QUand il y a iincohérence, il n'est pas incompréhensibles que certains en profitent.
citation: Qui plus est lorsque l'on sait comment fonctionnent certains CS, composés principalement d'ignorant, Il y en a même parfois plusieur(s)
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 02 août 2015 : 13:23:53
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
Nous utilisons tous couramment la délégation au conseil syndical pour certaines taches.
Il m'avait semblé que le texte ajoutait une obligation d'assurance, et en effet, le conseil n'est pas assuré, ce sont les membres du conseil syndical qui le sont.
Mais du coup en rebond sur la réponse de Gédehem, je lui pose la question suivante:
Comment peut-on même pour des choix de fournisseur ou des levées de réserves a un conseil qui n'existe pas?
Comment peut-on appliquer des règlement de fonctionnement d'un conseil lequel n'a pas d'existence juridique?
Sans oublier les questions habituelles lors des AG, du genre :
A) Fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire (art. 25) :
L'assemblée décide que le syndic, sauf cas d'urgence et pour les contrats en cours, devra consulter le conseil syndical pour toute dépense excédant XXX euros TTC par intervention.
B) Montant des dépenses que le conseil syndical est autorisé à engager entre deux assemblées générales (art. 25) :
L'assemblée fixe en application de l'article 21 du décret du 17 mars 1967, à XXX euros TTC par intervention, le montant des dépenses que le conseil syndical est autorisé à engager en cas de besoin pour l'entretien de la copropriété.
Et là évidement il appartient à l'AG des copropriétaires d'en fixer les montants, lesquels n'ont aucune limite : aucun seuil ni aucun plafond n'étant fixé par les textes de la L.65 ou par le D.67...
On voit bien par ces deux questions A & B, si classiques à de nombreuses AGO, le pouvoir qui peut ainsi être accordé au conseil syndical d'une copropriété. Ainsi le CS n'est plus qu'un simple organe consultatif, mais aussi un organe décisionnaire dans la limite maximal fixée en (B).
D'où ma question dans le titre du sujet à savoir si un RFCS & un contrat de Cogestion serait dès lors une complémentarité ou un double emploi ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
A la limite: N'y aurait-il pas la un jour ou l'autre objet à question préalable de constitutionnalité (responsabilité d'une entité a laquelle la loi refuse une existence juridique, ca na pas de sens)?
C'est aussi une des questions que je me pose depuis le début : le problème de la responsabilité du CS par rapport à l'engagement de la responsabilité individuel des membres élus de l'organe conseil/décisionnaire.
Si une responsabilité trop importante repose sur les membres élu du CS, il y aura peu de chance de voir des copropriétaires désireux de s'engager bénévolement et sans crainte au seins des conseils syndicaux.
A présent que l'ARC a médiatiser l'existence d'un premier contrat de cogestion, peut être que le sujet suscitera plus d'intérêt, et permettra de soulever les bonnes questions.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 02 août 2015 : 16:04:18
|
Sans oublier les questions habituelles lors des AG, du genre :
Une habitude, variable d'un syndicat à l'autre, ne fait pas une règle de droit, un principe
Sur les points A et B indiqués, il n'y a en gros aucune difficulté.
Il s'agit expressément de dispositions internes au syndicat qui n'engagent que le syndicat lui-même, et non les tiers.
Sur le point "A" il ne s'agit que d'un "avis au syndic" sans effet juridique.
Sur le point "B" en revanche, il y a à dire. C'est sans doute une pratique courante pour des dépenses ponctuelles nécessaires au petit entretien de l'immeuble.
Comme acheter les produits d'entretien, les balais, les ampoules, ou même changer telle vitre cassée ou repeindre la porte du garage à vélo. (*)
Sans pour autant pouvoir de passer un "contrat ou marché" au nom du syndicat, ce qui relève de la seule compétence d'une AG.
Il faut noter ici, s'agissant du point "B", que la délégation prévue par l'art.21 du décret cité en référence (le relire, c'est du bon français !)ne peut porter QUE sur "un acte expressément déterminé".
Ce n'est pas le cas.
La résolution proposée " L'assemblée fixe en application de l'article 21 du décret du 17 mars 1967, à XXX euros TTC par intervention, le montant des dépenses que le conseil syndical est autorisé à engager en cas de besoin pour l'entretien de la copropriété."
ne répond pas du tout à ce principe énoncé par l'art.21, aucun acte précis n'étant expressément déterminé par l'assemblée..
Il ne faut pas se voiler la face ou faire des contours : sauf à réformer le statut du CS et à lui conférer une personnalité juridique propre, distincte de celle du syndicat, c'est tordre le cou aux principes du droit que de prétendre lui déléguer quelque acte que ce soit au nom de la personne "syndicat".
Sur le fond, il faut se mettre d'accord : ou le CS est un collège en charge du contrôle de la gestion du syndicat, et uniquement cela sans pouvoir externe puisque sans personnalité.,
ou c'est un organe de gestion aux cotés du syndic, alors doté d'une personnalité lui permettant éventuellement de contracter et d'engager des fonds, auquel cas il faut définir des modalités de contrôle de cette instance.
NB : la modification de Lart.25 a), outre qu'elle ne concerne que les syndicats de moins de 15 lots, n'a rien changé au principe de l'application qui doit en être faite précisée D.art.21.
Qui oblige l'assemblée à préciser le ou les actes délégués, faute de quoi aucun acte n'est délégué, sans possibilité d'engager de fonds.
(*) CS agissant en concertation avec le syndic, ces actes n'étant pas dans la mission d'un CS.
|
Édité par - Gédehem le 02 août 2015 23:18:24 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 03 août 2015 : 08:31:31
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut noter ici, s'agissant du point "B", que la délégation prévue par l'art.21 du décret cité en référence (le relire, c'est du bon français !)ne peut porter QUE sur "un acte expressément déterminé".
Ce n'est pas le cas.
La résolution proposée .../... [en B] .../... ne répond pas du tout à ce principe énoncé par l'art.21, aucun acte précis n'étant expressément déterminé par l'assemblée.
Ce à quoi les syndics répondent généralement et avec aisance que cet acte expressément déterminé reste dans le cadre de l'entretien courant de l'immeuble, et donc qu'il est bien déterminé par les opérations lié à l'entretien courant de l'immeuble (CQFD / sic).
Ce qui est tout aussi flou (nous sommes d'accord) dans la mesure où j'ai des PV d'AG où ce montant (fixé en B) est de 10K€ pour un budget prévisionnel de 100Ke à 120K€.
Ce qui signifie que le CS a une "autonomie financière et décisionnaire" donnée par l'AG (et donc une responsabilité directe sur la gestion courante du syndicat) entre 10% à 8% par rapport au budget prévisionnel fixé par l'AG; lequel budget doit être correctement préparé en amont par le CS et le syndic (avant l'AG), dans la mesure où le syndic n'a qu'une responsabilité de moyens et non de résultat dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble (cf. art.18 de la L.1965 et art.45 du D.1967).
Dans ce cas de figure, il faut donc admettre que les membres individuellement élus constituant collectivement le conseil syndical portent sur leurs épaules bénévoles et non rémunérés une charge de responsabilité de 8 à 10% du fonctionnement courant de l'immeuble par rapport à son budget prévisionnel voté par la même AG. Et ce sans aucune réduction d'honoraire du syndic (qui de dérobe d'autant que les membres du CS s'impliquent), ni aucun contrat de cogestion.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur le fond, il faut se mettre d'accord : ou le CS est un collège en charge du contrôle de la gestion du syndicat, et uniquement cela sans pouvoir externe puisque sans personnalité.,
ou c'est un organe de gestion aux cotés du syndic, alors doté d'une personnalité lui permettant éventuellement de contracter et d'engager des fonds, auquel cas il faut définir des modalités de contrôle de cette instance.
100% d'accord avec cela, et d'où l'utilité d'un RFCS et dans certains cas la nécessité d'un contrat de cogestion lorsque les syndics adressent des questions type B lors des AG.
D'autant plus que, le cas échéant, les copropriétaires pourront toujours éventuellement refuser d'approuver les dépenses engagées par le syndic sur autorisation du CS, lors de l'approbation des comptes de l'exercice N-1 du syndicat à l'AG suivante (ce qui répond à la question de qui contrôle le CS).
Dans ce cas, je vous laisse imaginez le bordel que cela génère, puisque le syndic refusera de prendre les facture à sa charge en fin d'exercice et se défaussera en présentant alors une autorisation écrite des membres du CS (contrat de cogestion ou pas).
Sur la question qui contrôle le CS : je dirais les copropriétaires, puisque les membres du CS qui se présentent sont individuellement élus par l'AG à la majorité de l'art.25 de la L.1965. Et d'autre part, l'AG pourra toujours refuser d'approuver les dépenses engagées par le syndic sur autorisation du CS (comme déjà précisé).
Évidement tout ceci ne résout pas le problème laissé en suspends dans de nombreux SDC puisque la Loi et le Décret sont généralement flou sur les limites du CS dans le cadre du contrôle qu'il peut exercer et les mission qu'il peut entreprendre à cet effet.
Bien souvent les RFCS ne résolvent pas non plus le problème, alors peut être qu'un contrat de cogestion en parallèle du contrat de mandat de syndic est une solution envisageable ? Une cogestion qui peut d'ailleurs permettre de réduire les prestations du syndic, et donc le coût de son mandat.
Autre point : ni la L.1965 ni son Décret d'application n'impose aux syndics professionnel de demander les quitus, et cela n'a jamais empêcher les syndics de demander les quitus (décharges de responsabilités).
En ce sens, le contrat de cogestion pourrait permettre l'annulation des quitus dans le cadre des opérations courantes prises en charge par les membres du CS qui sont eux-mêmes des copropriétaires du syndicat (à l'inverse des syndics professionnels).
Autre particularité concernant le pouvoir entre les simples copropriétaires et ceux qui sont élus membre du CS : cela concerne l'accès aux informations du syndicat. Clairement les membres du CS ont bien plus de pouvoirs à obtenir les informations relative au syndicat que la majorité des autres copropriétaires. Si cela n'est pas une distinction majeur, cela y ressemble fortement.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 03 août 2015 : 13:29:44
|
Pardon, mais il ne faut pas tout mélanger .....
Sur le quitus, il n'a rien de spécifique à la copropriété. Laquelle s'inscrit bien entendu, et obligatoirement, dans le cadre des principes généraux du droit, dont ceux énoncés par le Code civil, lequel prévoit que tout mandataire "rend des comptes" à son mandant, celui-ci le rendant 'quitte'.
Autre chose est le refus du syndicat de donner quitus quasi systématiquement, pour les motifs mainte fois avancés ici et là , qu'il est inutile de rappeler ici.
Concernant le RFCS et la désignation d'un pdt, c'est un préalable obligé pour la formation du CS, faute de quoi il n'est pas en mesure de fonctionner. Inutile d'y revenir, le principe retenu étant que tout CS est doté d'un RFCZS et d'un pdt..
"il faut donc admettre que les membres individuellement élus constituant collectivement le conseil syndical portent sur leurs épaules bénévoles et non rémunérés une charge de responsabilité .... "
Collectivement, AUCUNE.
Pour mettre en cause tel conseiller pris individuellement, il faut démontrer une faute personnelle, faute portant préjudice et dont il est demandée réparation.
Dans la mesure où tel acte délégué au CS, décidé par le CS, est contesté car portant préjudice, décision prise en conformité avec les modalités prévues au RFCS, il n'est pas possible de mettre en cause tel ou tel pris individuellement s'agissant d'une responsabilité collective de l'instance CS.
Laquelle est 'irresponsable'.
Circulez, y'a rien à voir .....
"le cas échéant, les copropriétaires pourront toujours éventuellement refuser d'approuver les dépenses engagées par le syndic sur autorisation du CS, lors de l'approbation des comptes de l'exercice N-1 du syndicat à l'AG suivante (ce qui répond à la question de qui contrôle le CS).
La bonne blague : et qui donc va payer la facture ???
Impossible de se retourner sur le syndic et son assureur RCP, puisqu'il n'est pas concerné.
Impossible de se retourner vers le CS, puisqu'il est irresponsable étant dépourvu de personnalité juridique, et ne peut être assigné.
Impossible de se retourner vers les conseillers pris individuellement, aucune faute personnelle ne pouvant leur être reprochée.
En conclusion, le syndicat pleure et trinque ....
Conclusion : cette histoire de délégation au CS est pure folie !
On peut se demander comment l'Arc peut s'embarquer dans une telle magouille irresponsable . Il est vrai qu'en la matière ....... 
|
|
|
|
27
Posté - 03 août 2015 : 14:42:16
|
|
Et donc cette histoire d'assurance obligatoire des conseillers que stipule désormais la loi? Un autre tonneau des Danaïdes? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 03 août 2015 : 15:06:06
|
L'arnaque, la tromperie, c'est de lier la délégation de pouvoir dot il est question, avec une assurance RC des membres du CS.
Alors que cela n'a rien à voir.
Sauf cas particulier, l'assurance RC de "bon père de famille" que détient chacun (ou devrait détenir), ne couvre généralement pas la responsabilité civile dans le cas d'un mandat électif.
Ce qui est le cas du conseiller syndical, du syndic non pro ou pdt-syndic, ou encore de président d'une association L.1901, d'une ASL.
D'où la nécessité de souscrire une telle assurance spécifique couvrant la responsabilité civile de chacun, individuellement..
Ce qui est bien souvent le cas de l'assurance multigaranties du syndicat, qui couvre les membres du Cs pris individuellement ainsi que les employés du syndicat (à vérifier selon les contrats).
Il ne peut être question d'une assurance collective "CS", celui-ci n'étant pas distinct du syndicat lui-même.
Faute préjudiciable du CS = responsabilité du syndicat engagée, sans possibilité de se retourner contre le CS dans son ensemble.
Ce qui est l'occasion de parler de la responsabilité du Pdt d'AG, jamais mis en cause en cas de litige.
Et pourtant !!!
L'assemblée vote à une mauvaise majorité, la décision est contestée, le syndicat assigné, ... ainsi que conjointement le pdt de séance pour "faute" : c'est lui qui a fait voter et certifié conforme une décision qui ne l'est pas.
Et Vlan, le pdt de séance condamné conjointement .....
Qui met en cause cette responsabilité dans ces cas ?? |
Édité par - Gédehem le 03 août 2015 15:18:51 |
|
|
|
29
Posté - 03 août 2015 : 15:23:16
|
Il y a peut-être une autre lecture des choses : si le CS ne constitue pas en lui-même une structure juridique dotée de la personnalité civile, Est-ce que la loi et son décret ne lui ont pas néanmoins donné une existence juridique , en prévoyant qu'il puisse recevoir délégation de pouvoir en tant que tel ; exemple : article 24-3 : "L'assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical " ; article 41-2 de la loi : "Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical ..." : donc il peut recevoir délégation en tant que conseil.
L'article 25 a) lui-même l'induit : "a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile". Dans le "ainsi que", à qui d'autre peut être donnée délégation de pouvoir ?
Des groupements qui ne sont pas dotés de la personnalité civile , il en existe d'autres, et notamment les indivisions. L'indivision a une existence juridique sans personnalité autre que celle de l'ensemble de ses membres. Et c'est ce que reconnaît l'article 25 a) pour le CS en prescrivant une assurance de responsabilité civile pour chacun de ses membres...
Il est à notre avis inexact de dire que le CS en tant que tel n'encourt aucune responsabilité : il dispose de nombreux pouvoirs et leur exercice peut conduire à créer des préjudices ; il est alors responsable comme une indivision propriétaire d'un immeuble : sa responsabilité est partagée par l'ensemble de ses membres ! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 03 août 2015 : 15:47:51
|
Hum ....
L'indivision sur un bien et la forme collégiale d'une instance, aurait- elle une existence juridique, ce n'est pas la même chose.
Sur ce plan, les dispositions citées ne modifient en rien le statut du CS, qui n'a pas de personnalité et donc de responsabilité distincte de celle du syndicat lui-même.
Bien qu'ayant une existence juridique, avec un cadre, une mission.
Que chacun des membres élus soit assuré, c'est une chose qui s'impose depuis que le CS a été rendu obligatoire (01.1986). Au cas où ....
Mais collectivement, y compris selon D.art.21 de 67, cela ne change rien à l'absence de responsabilité collective du CS...
Et sauf à démontrer la responsabilité personnelle de tel ou tel, impossible d'engager la responsabilité des membres.
"L'indivision a une existence juridique sans personnalité autre que celle de l'ensemble de ses membres."
Oui ! Dans la mesure où l'indivision est liée à la propriété ... indivise.
Dans le cas du CS, il n'y a rien qui puisse le dissocier du syndicat lui-même, dont il est (il n'est que ..) une émanation.
Il en est ainsi des formations collégiales, qui ne peuvent collectivement être 'responsable'.
On a eu un exemple type dans l'affaire Tapie, où tel ou tel membre du "collège arbitral" a été mis en cause, personnellement. Certainement pas le "collège" lui-même collectivement, bien qu'ayant une existence juridique sans pour autant détenir de personnalité.
PS : un animal, un meuble, existent juridiquement. Ce qui ne leur donne pas de "personnalité" ... ne permettant pas d'engager leur responsabilité (et pourtant, la bibliothèque du voisin qui vous tombe dessus, ça fait mal ! ) |
Édité par - Gédehem le 03 août 2015 15:56:42 |
|
|
|
31
Posté - 03 août 2015 : 16:08:23
|
Prosaiquement je me demande, personnellement, ce que veut le législateur quand il ajoute cette obligation d'assurance RC.
Je n’exclus nullement qu'il se fourvoie, puisqu'il se fourvoie si souvent.
Luc poursuit un autre but, montrer que la cogestion est possible.
L'ARC encore un autre, elle fonce, en emportant les morceaux qui semblent aller dans son sens, peu importe que cela suive ou pas.
Donc indépendamment des notions juridiques de responsabilités ou d'existences juridiques, que faut-il a votre avis (je parle a Gédéhem) penser de cette obligation d'assurance ajoutée?
Peut-elle servir (sous-entendu les buts de l'arc) ou faut-il y voir un brouillion mal fagoté et assez piégeux? |
|
|
|
32
Posté - 03 août 2015 : 20:00:52
|
Donner au CS la possibilité de décision est une grosse bétise !!!.
Il n'a pas cette possibilité car la loi est bien faite ! voter un budget ou le CS est libre de commander et faire des travaux est une résolution illicite , elle ne respecte pas la loi de la copropriété.
Nous connaissons tous -sauf Luc Standon - des CS et des présidents " dictateurs "; gérer une copropriété est un métier; le syndic ne peut pas se faire substituer et comment parler de cogestion avec le syndic et un CS !!! cela est absurde.
L'ARC propose cela pour que les syndics disparaissent, rien de plus.
Luc Standon n'aime pas les lois; Le seul argument proposé à cette cogestion est le flou de la loi de la copropriété et rien de plus !
Une délégation de pouvoir ne donne pas une existence juridique au CS ??? Elle se limite à choisir une entreprise dans un budget voté par l'AG pour des travaux votés à l'article 24. Rien de plus.
Luc Standon propose même de payer le CS ! C'est peut-être le seul moyen de trouver des copros pour cogérer une copropriété.
Les volontaires au CS sont assez rares: pour une cogestion avec des responsabilité, cela sera bonjour fuyons !
Le cogestionnaire CS ne pourra plus exercer sa mission de controle ! Ce n'est donc plus un CS au sens de la loi de la copropriété. Luc Standon devra nous inventer un autre nom.
ET qui va donc vérifier les comptes et la gestion des 2 cogestionnaire syndic et CS ?? Un nouveau collège élu par l'AG ??
Cela rappelle fortement le vieux régime communiste : chacun surveille son voisin !!! Elle est pas belle la copro. de lUc Standon !
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 03 août 2015 : 20:25:17
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Pardon, mais il ne faut pas tout mélanger .....
Bien sur qu'il ne faut pas tout mélanger, mais il faut quand même articuler d'une manière ou d'une autre l'expression de l'art.25a de la L.65 avec le reste des dispositions législatives et réglementaires du D.67.
Ce que je veut dire concernant le quitus par rapport à un contrat de cogestion, est que le quitus n'a plus lieu d'être, dans la mesure où justement il existerait un véritable travail de gestion par les membres du CS, ce qui décharge d'autant la tâche du syndic, tout en restant dans les limites de l'art. 45 du D.67.
En ce sens, le syndic ne serait d'utilité que pour les tâches relevant de l'art.44 du D.67.
C'est un exemple, pour amoindri la pertinence du quitus réclamé par les syndic, alors que dans un même temps, il est à présent demandé aux membres du CS de souscrire une assurance en RC obligatoire, alors qu'en théorie cette garantie devrait se trouver dans tous bon contrat d'assurance collectif syndical (c'est le minima).
citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant le RFCS et la désignation d'un pdt, c'est un préalable obligé pour la formation du CS, faute de quoi il n'est pas en mesure de fonctionner. Inutile d'y revenir, le principe retenu étant que tout CS est doté d'un RFCZS et d'un pdt..
OK bien qu'en de nombreuses circonstances, des syndicats ont un CS sans RFCS ni réel pdt du CS. On a déjà débattu dans un autre sujet., inutile de revenir dessus ici, je suis d'accord.
citation: Initialement posté par Gédehem
La bonne blague : et qui donc va payer la facture ???
Impossible de se retourner sur le syndic et son assureur RCP, puisqu'il n'est pas concerné.
Impossible de se retourner vers le CS, puisqu'il est irresponsable étant dépourvu de personnalité juridique, et ne peut être assigné.
Impossible de se retourner vers les conseillers pris individuellement, aucune faute personnelle ne pouvant leur être reprochée.
En conclusion, le syndicat pleure et trinque ....
Là vous êtes pessimiste. Si la facture qui a été payé au nom du syndicat par le syndic qui tient la comptabilité et que des frais ont été engagés sur un avis consultatif du CS, mais que ces mêmes frais sont refusés à la majorité des copropriétaires lors de l'approbation des comptes, théoriquement ces frais devraient se retrouver en compte d'attente pendant une année (au moins), le temps que l'affaire soit négocié.
L'année suivante, ces mêmes frais devraient se retrouver à la charge du syndic ou dans les frais irrépétibles du syndicat, avec une possible procédure d'injonction de payer par le syndicat à l'encontre du syndic.
citation: Initialement posté par Gédehem
Conclusion : cette histoire de délégation au CS est pure folie !
Possible, mais la folie existe, et la nier serait encore plus dingue, d'autant que cette histoire de délégation soulève pas mal de problématiques quant aux responsabilités civiles que cela peut possiblement faire peser sur des membres bénévoles du CS.
Histoire de se taper "une barre de cocasserie" : pour qu'il y ait un contrat de cogestion, encore faut il que les membres du CS soient eux-mêmes d'accord avec les termes dudit contrat de cogestion entre eux-mêmes et le syndic.
Imaginons un instant qu'une fois élus, certains membres minoritaire du CS ne sont pas d'accord sur ce contrat supplémentaire. Doivent ils démissionner ? Le contrat de cogestion doit il aussi s'appliquer à chacun des membres pris individuellement ? Qui signe ce contrat de cogestion, le pdt du CS pris pour l'ensemble du CS ou chaque membre composant le CS ?
Sur ces points, l'article 25a est plutôt silencieux, et rien n'est par ailleurs indiqué ni dans la L.65 ni dans le D.67.
Quid de la validité de ce contrat de cogestion voté par l'AG si le syndic refuse de le signer quand bien même l'ensemble des membres du CS l'accepterait.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Et donc cette histoire d'assurance obligatoire des conseillers que stipule désormais la loi? Un autre tonneau des Danaïdes?
Justement c'est là ou se pose les articulations concernant la cogestion.
D'autant que l'art.25a limite cette délégation spécifique aux copropriétés de moins de 16 lots.
Or pourquoi limiter cette disposition de délégation aux seuls copropriétés inférieur à 16 lots ? est-ce une expérimentation préalabla avant d'étendre la mesure aux autres copropriétés ? puis dans quelques années cette délégation de l'art.25a sera étendue à l'ensemble des copropriétés comportant au plus 50 lots... puis au max. 100 lots... etc. jusqu'à l'entendre à tout les syndicats ?
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Luc Standon le 03 août 2015 20:26:37 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 03 août 2015 : 22:31:20
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
Luc poursuit un autre but, montrer que la cogestion est possible.
La cogestion semble surtout inévitable, puisque légalement autorisée (art.25a de la L.65) dans certaines limites : copro avec 15 lots max (expérimentation temporaire ?)
Ce qui n'est pas sans soulever des interrogations ou des débats, dans la mesure où évidement, il appartient au :
- syndicat des copropriétaires de voter en AG les travaux nécessaires dans le cadre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (cf. dernier alinéa de l'art.14 de la L.1965 et art.44 du D.1967).
- syndic d'entretenir l'immeuble dans le cadre des dépenses comprises dans le budget prévisionnel (cf. art.18 de la L.1965 et art.45 du D.1967) correctement préparé en amont par le conseil syndical et le syndic, dans la mesure où ce dernier (le syndic) n'a qu'une responsabilité de moyens et non de résultat.
citation: Initialement posté par ribouldingue
L'ARC encore un autre, elle fonce, en emportant les morceaux qui semblent aller dans son sens, peu importe que cela suive ou pas.
C'est logique dans la mesure où l'ARC a toujours militer en faveur de la cogestion, comme une troisième alternative entre la gestion par un syndic pro et la gestion par un syndic non-professionnel.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
35
Posté - 04 août 2015 : 08:22:47
|
Tout à fait, mais j'ai le sentiment que tout le monde ne répond pas aen fonction des mêmes préoccupations, tout en ayant des discouts parfaitement compréhensibles:
Gédéhem montre que la congestion n'est pas un concept utilisable, mais la loi semble pointer la cogestion comme une possibilité.
Vous Luc démontrez que quelque chose 'commence', l'ARC fonce, et moi j'essaye de pointer ce qui ne va pas au niveau de la loi, qui contient à mon avis des incohérences.
n ne résoute pas un concept de cogestion totalement contraire au reste de la loi de 1965 simplement en assurant les conseillers syndicaux. C'est une bévue.
Il faudra une juriprudence pour le conformer ou l'infirmer, donc rendez-vosu dans ..... 5 ans.... |
|
|
|
36
Posté - 04 août 2015 : 11:20:07
|
Luc Standon : La cogestion semble surtout inévitable, puisque légalement autorisée (art.25a de la L.65) dans certaines limites : copro avec 15 lots max (expérimentation temporaire ?)
NON : la cogesttion n'est pas dans la loi !! cette interprétation personnelle est fausse, c'est une belle manipulation !!! Malhonnêteté intellectuelle.
Il s'agit d'une délégation de pouvoir de suivi de travaux, de contrats du budget, et en caun cas une autorisation de gestion et de dépenses
OU avzz vous lu mandat de congestion dans cet article 25a. ??
article 25 :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ; |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 04 août 2015 : 14:42:20
|
La 1er phrase de l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 précise:
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion."
En pratique, "on" parle souvent que de la fonction de contrôle du CS sur le syndic, mais beaucoup moins de sa fonction d'assistance au syndic.
La question était de savoir dans quelle mesure et dans quelle limite se matérialise cette fameuse assistance du CS qu'il doit apporter au syndic.
A présent, l'article 25a a été introduit dans la Loi.
Reste donc à mettre en œuvre l'articulation de l'article 21 conjointement avec l'article 25a de la Loi du 10 juillet 1965; ce qui a été défini comme étant de "la cogestion".
Or le terme de cogestion semble déranger certains qui préfère s'attarder sur de la sémantique stérile et inutile.
On peut effectivement nommer cette articulation entre l'art.21 et 25a comme étant de "la gestion d'assistanat du syndic par le CS sous couvert d'une délégation par l'AG", mais c'est un peu plus long que le simple terme de cogestion.
Sur ce, je ne répondrais pas aux autres provocations stériles de php388, ainsi que cela m'a été vivement recommandé, mais j'en pense pas moins.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 04 août 2015 : 22:02:43
|
Les principes généraux du droit étant ce qu'ils sont, leur traduction dans le Code civil étant ce qu'elle est, le CS est une émanation du syndicat des copropriétaires, son assemblée désignant ses membres, et c'est tout.
On ne sort pas de ce cadre. Le Cs a une existence juridique en interne au syndicat, pour ce qui est prévu à son art.17. Sans aucune personnalité juridique particulière, distincte du syndicat lui même.
C'est une formation collégiale, avec ses règles, comme il en existe un peu partout.
Le syndic, personne physique ou morale, est le représentant légal du syndicat. Lui seul peut contracter au nom du syndicat, sous réserve d'y avoir été autorisé par une assemblée (délégation de pouvoir).
Voila le cadre.
Sans doute pour répondre à quelques poussées de lobbyistes, le législateurs a pondu quelques énormités, dont nous somme coutumiers ...
Souvenir du "contrat de syndic", mentionné dans le décret d'application de la loi, alors que ce "contrat" est absent de la loi !
De quoi se tordre de rire ...
Voila qu'on invente quelques pouvoirs à une instance qui n'a pas plus de poids "juridique" qu'un animal ou un meuble, .... même si l'animal est sans doute mieux protégé que le collège CS ... 
C'est le fond de la question : Seule des "personne juridique" peuvent contracter, sous réserve d'en avoir la capacité (majeur, tutelle, curatelle).
Dépourvu de personnalité juridique telle que définie par les textes de référence, l'instance collégiale "CS" n'a pas la capacité de contracter avec un tiers.
Une disposition législative, qu'on peut qualifiée de "bidon", ne change rien à cette réalité.
PS : rappel étant fait que selon nos règles de droit, en France une personne morale de droit privé acquière sa capacité (droits et devoirs) lors de son enregistrement/immatriculation, que ce soit une société ou une association. Pour nos syndicats, Service Fiscaux (fichier immo) par acte authentique.
Cet enregistrement = déclaration de naissance.
Les CS, on les enregistre où pour déclarer leur "naissance" ?
PS 2 pour Luc S : si c'est le CS qui "contracte", le syndic "comptable" n'est responsable de rien. On ne peut engager sa responsabilité.
|
Édité par - Gédehem le 04 août 2015 22:21:12 |
|
|
|
39
Posté - 05 août 2015 : 07:23:55
|
En effet, il est évident qu'un syndicat peut avoir un conseil, puis ne plus en avoir, puis avoir désigné un conseil bancal de une seule personne (qui n'a jamais vu cela?) puis a nouveau un conseil syndical lequel n'élit pas son président, et personne en dehors du syndicat ou même du conseil syndical lui-même (absence de président) n'est 'au courant' ni aucune inscription légale n'existe.
Comparativement, une association de défense de locataires, laquelle a le droit de participer dans certaines conditions aux assemblées générales doit etre inscrite a la préfecture, et avoir publié dans un journal légal son existence, un monde de différence.
Et pourtant, l'association ne peut pas faire grand chose, beaucoup moins que le conseil sydnical. |
Édité par - ribouldingue le 05 août 2015 07:26:53 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 05 août 2015 : 10:59:39
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Les principes généraux du droit étant ce qu'ils sont, leur traduction dans le Code civil étant ce qu'elle est, le CS est une émanation du syndicat des copropriétaires, son assemblée désignant ses membres, et c'est tout.
Nous sommes d'accord, et en ce sens, le droit de la copropriété se distingue nettement des principes généraux du droit civil et procédural, aux termes desquels la nullité d'un acte juridique n'est encourue que lorsque ce dernier est entaché d'un vice causant grief.
Alors qu'en en droit de la copropriété, cette condition de démonstration d'un grief n'est pas exigée : N'importe quel copropriétaire peut solliciter et obtenir en justice l'annulation d'une assemblée générale sous la seule condition de démontrer qu'une disposition de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été respectée, et ce, peu important que l'erreur en cause n'ait eu aucune conséquence concrètement négative pour lui-même.
Donc...
citation: Initialement posté par Gédehem
On ne sort pas de ce cadre. Le Cs a une existence juridique en interne au syndicat, pour ce qui est prévu à son art.17. Sans aucune personnalité juridique particulière, distincte du syndicat lui même.
C'est une formation collégiale, avec ses règles, comme il en existe un peu partout.
Dans ce cas là , comment expliquer le 2° alinéa de l'article 26 du D.1967 pris pour application de la L.1965 qui, concernant le CS, précise :
- "Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret."
Je n'invente rien, je ne mélange rien, j'essaie d'articuler la Loi avec son Décret d'application. Logiquement cela a du sens.... Celui qui s'oriente vers de la cogestion, mais sans que cela soit clairement explicite.
citation: Initialement posté par Gédehem
PS 2 pour Luc S : si c'est le CS qui "contracte", le syndic "comptable" n'est responsable de rien. On ne peut engager sa responsabilité.
La question n'est pas là , mais je pense qu'en cas de délégation, elle réside dans le dernier alinéa de l'article 27 du D.1967 pris pour application de de la L.1965, qui concernant le CS, précise :
- "Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Il n'est fait ici aucune distinction entre la mission de contrôle du CS sur le syndic, et la mission d'assistance du CS au syndic quant aux modalités d'exécution des missions du CS, telles que définie dans l'art.21 de la L.1965 qui je le répète, précise :
- "Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic..."
Le problème réside possiblement dans la nature de cette assistance ou dans le degré d'implication des membres du CS dans le cadre de cette assistance au syndic.
A quel niveau, le SDC peut-il considéré que l'action du Cs relève d'une simple fonction d'assistance et à quel niveau d'implication le SDC doit considérer que l'action du CS relève d'un pouvoir spéciale que l'AG doit lui déléguer au tiitre de l'article 25a de la L.1965.
En fait, je me pose les mêmes questions que vous-mêmes, mais à contrario de vous, je ne m'oppose pas à ce principe de "cogestion" (délégation de pouvoir prévue par l'article 25a de la L.65).
Je souhaite juste comprendre réellement comment l'articuler sans dépasser des limites qui exposeraient potentiellement la responsabilité civile des membres bénévole du CS, même si ces derniers doivent dorénavant être obligatoirement couvert par une assurance RC, conformément justement aux dispositions de l'art.25a de la Loi.
Ribouldingue le pointe justement : Quel serait le sens de la Loi d'obliger les membres du CS à souscrire une assurance obligatoire si aucune délégation de pouvoir leur confère une responsabilité, car le CS n'aurait aucune existence juridique. Considérant que le syndic (seul et unique représentant légal du syndicat) se fiera sur l'avis majoritaire des membres du CS, et non sur les avis minoritaires des membres du CS.
Pire encore, le syndic se dégagera (bien souvent) de ses propres responsabilités, justement sur la base d'un simple avis écrit du CS, c'est pour dire. Et cela beaucoup de copropriétaires membre du CS l'ont déjà vécu en AG.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
RFCS/Cogestion : complémentarité ou double emploi? 
