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 Posté - 05 août 2015 : 12:22:15
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citation: Quel serait le sens de la Loi d'obliger les membres du CS à souscrire une assurance obligatoire C'est au syndicat qu'advient l’obligation, pas aux conseillers. A se demander qui est responsable de quoi si l'assurance en question n'est pas contractée
citation: Considérant que le syndic (seul et unique représentant légal du syndicat) se fiera sur l'avis majoritaire des membres du CS, et non sur les avis minoritaires des membres du CS. C'est un critère inexistant.
Le syndic requiert l'AVIS du conseil, il n' a pas a interpréter que cet avis résulte d'un vote majoritaire ou majoritaire avec vote prioritaire du président ou la majorité plus un ou que sais-je encore.
Si RFCS il y a c'est ce denrier qui dicte les règles
citation: Le problème réside possiblement dans la nature de cette assistance ou dans le degré d'implication des membres du CS dans le cadre de cette assistance au syndic. La oi, même modifiée m'a toujours étonnée.
YB conseiller engage une responsabilité qui outrepasse ses fonctions et ce que le syndicat doit, la responsabilité civile intervient , soit.
Le conseiller assiste le syndic en venant poser une ampoule, il fait tomber le globe sur son pieds, opération. Quelle assurance intervient?
En quoi consiste l'assistance?
je n'en n'ai vu aucune définition, donc je suis preneur.
Une assistance n'est pas une cogestion, laquelle suppose des décisions. Une délégation sur un sujet suggère un choix plus qu'un porcessus de décision en général. Il n'y a pas de gestion d'égal a égla, mais abandon d'un petit morceau identifié pour uen durée définie. |
Édité par - ribouldingue le 05 août 2015 12:25:34 |
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mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
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 42
Posté - 05 août 2015 : 12:56:48
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Mmm... si je puis me permettre, la notion d'assistance est assez claire dans d'autres domaines contractuels comme la prestation de services. La définition la plus commune est un service rendu à l'initiative de l'assisté, sans initiative de l'assistant, ce dernier se contentant de conseiller et de prêter ses moyens. Par exemple : "je vous conseille de faire tenir l'échelle sur laquelle vous êtes monté" - "OK alors tenez là !" - "voilà je la tiens". Comme vous le dites fort justement, il n'y a pas de décision de la part de l'assistant, ce qui n'empêche pas l'engagement de sa responsabilité, donc la nécessité d'une garantie.
Maintenant, je vous rejoins sur l'absence de définition formelle dans le domaine de la copropriété (à moins qu'une jurisprudence X ?..).
Sur l'exemple cité de changer une ampoule, si c'est le syndic qui a pris la décision et qui confie la mission à un conseiller, et si ce conseiller se blesse... la solution est pour moi évidente : c'est le syndic qui assumera les conséquences, sauf faute imputable uniquement au conseiller.
Si maintenant c'est le conseiller qui prend l'initiative de changer l'ampoule... on rejoint là une discussion déjà faite sur le forum, que je ne vais pas répéter ici.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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43
 Posté - 05 août 2015 : 14:42:03
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Le syndic requiert l'AVIS du conseil, il n' a pas a interpréter que cet avis résulte d'un vote majoritaire ou majoritaire avec vote prioritaire du président ou la majorité plus un ou que sais-je encore. Je n'ai pas parlé d'un vote en interne au CS, je dis simplement qu'un CS peut donné un avis, mais que cet avis peut lui-même être partagé au seins du CS: 4 membres majoritaires auraient un avis favorable à tel issue, 1 membre reste indécis et ne se prononce pas (= sans avis particulier), et 2 membres du Cs auraient eux-mêmes un avis défavorable.
Résultat de cet exemple : il y a bien un avis favorable du CS par une majorité de ses membres, sans aucun vote décisionnaire. Et bien c'est cet avis que suivra le syndic. Peut importe que cet avis du CS eut été donné après une discussion entre les membres, ou après un vote des membres du CS (nous somme d'accord).
citation: Initialement posté par ribouldingue
En quoi consiste l'assistance?
La même question se pose aussi concernant le contrôle du syndic par le CS : En quoi consiste le contrôle ? D'autant plus considérant que :
- http://vosdroits.service-public.fr/.../F2610.xhtml
citation: Initialement posté par ribouldingue
Une assistance n'est pas une cogestion, laquelle suppose des décisions. Une délégation sur un sujet suggère un choix plus qu'un processus de décision en général.
Et en ce sens l'art.25a de la L.65 précise : "Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, [...] toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges."
Et en ce cas, quel serait l'intérêt de l'art.25a de la L.65 pour le SDC de déléguer un pouvoir au CS lequel n'aurait toujours pas de pouvoir décisionnaire, et resterait qu'avec son simple avis consultatif habituel d'avant la promulgation de l'art.25a.
D'autant plus que l'article est assez explicite : le SDC peut déléguer un pouvoir de prendre une décision visées à l'article 24. Cela veut donc bien dire que le SDC peut déléguer un pouvoir décisionnaire éventuellement au CS.
Et à partir du moment où le CS accepte ce pouvoir décisionnaire donné par le SDC, c'est que le CS peut bien décider à la place du SDC dans le cadre défini par ce dernier.
C'est ce que je comprends du texte de l'art.25a de la L.1965 qui doit trouver la bonne articulation tant avec l'art.21 de la Loi mais avec les articles 22 à 27 du Décret d'application de la Loi.
Pour le moment, même si je suis convaincu du bien fondé du contrat du cogestion, il n'en reste pas moins qu'effectivement certaines questions demeurent et certains aspects restent flous.
Moi aussi j'aurais aimé plus de précision dans le cadre de la rédaction de cet article 25a, regrettablement, je pense qu'il nous appartient d'en débattre pour que chacun puisse ensuite/éventuellement faire des propositions de délégation de pouvoir adéquates lors des prochaines AG.
citation: Initialement posté par mfld
... La définition la plus commune est un service rendu à l'initiative de l'assisté, sans initiative de l'assistant, ce dernier se contentant de conseiller et de prêter ses moyens. Par exemple : "je vous conseille de faire tenir l'échelle sur laquelle vous êtes monté" - "OK alors tenez là !" - "voilà je la tiens". Comme vous le dites fort justement, il n'y a pas de décision de la part de l'assistant, ce qui n'empêche pas l'engagement de sa responsabilité, donc la nécessité d'une garantie.
Sauf qu'en l'état actuel c'est le syndic qui a une obligation d'information auprès des copropriétaires du syndicat, et c'est aussi le syndic qui à un devoir de conseils auprès des copropriétaires du syndicat.
Donc l'assistance du CS auprès du syndic (art.21 de la L.65) ne peut être les conseils non professionnels émanant des copropriétaires bénévoles du CS, élus par l'AG, ce qui reviendrait à inverser le devoir de conseil du syndic auprès des copropriétaires (et donc par conséquence : transfère de responsabilité de conseils du syndic sur le dos du CS).
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44
Posté - 05 août 2015 : 15:53:49
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citation: Je n'ai pas parlé d'un vote en interne au CS, je dis simplement qu'un CS peut donné un avis, mais que cet avis peut lui-même être partagé au seins du CS: 4 membres majoritaires auraient un avis favorable à tel issue, 1 membre reste indécis et ne se prononce pas (= sans avis particulier), et 2 membres du Cs auraient eux-mêmes un avis défavorable.
Résultat de cet exemple : il y a bien un avis favorable du CS par une majorité de ses membres, sans aucun vote décisionnaire. Et bien c'est cet avis que suivra le syndic. Peut importe que cet avis du CS eut été donné après une discussion entre les membres, ou après un vote des membres du CS (nous somme d'accord). L'avis que requiert le sydnic conformément à la loi et aux décisions du sydnicat est une résultat, oui, non, on sait pas.
L'obtenir n'est pas le travail du syndic, c'est de la cuisine interne résultant d'une réunion à la quelle le syndic ne participe pas. Peu importe qu'il y ait eu des morts pendant la discussion, l'important c'est qu'il sorte une fumée blanche ou une fumée noire, ou une fumée grise (nous n'avons pas d'avis).
C'est bien au conseil d'assumer sa position.
Que son vote entraine ou non une décision ne peut que résultyer d'un mandat. Ce n'est donc pas le conseil qui décide que cela va faire effet, mais le syndicat en délégant (vous aller choisir un prestataire parmi ces trois) |
Édité par - ribouldingue le 05 août 2015 15:56:49 |
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45
Posté - 05 août 2015 : 16:00:05
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citation: Donc l'assistance du CS auprès du syndic (art.21 de la L.65) ne peut être les conseils non professionnels émanant des copropriétaires bénévoles du CS, élus par l'AG, Une assistance n'est pas un conseil, c'est une petite main, qui tient l'échelle comme dit mlfd, pas une entité capable d'énoncé des conseils et des préconisations.
Il a en revanche ce devoir non pas a l'égard du syndic, mais du syndicat lorsqu'il prépare l'ordre du jour et il donne ses rapports et ses conclusions devant l'assemblée. |
Édité par - ribouldingue le 05 août 2015 16:04:14 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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46
Posté - 05 août 2015 : 16:40:37
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Pardon, mais encore une fois faut pas tout mélanger ...
"Sur l'exemple changer une ampoule, ....."
Ce n'est pas là "assistance du syndic" : il s'agit ici d'un travail d'entretien au service du syndicat, ce qui n'entre pas dans la mission d'un CS.
Autre chose serait l'assistance du syndic" pour l'élaboration d'un descriptif pour travaux. En particulier si l'un des copropriétaires, pas forcément membre du CS, possède des compétences dans le domaine considéré. Même chose pour obtenir des propositions, ou prendre des contacts en vue de travaux de ravalement des façades dans les 2 ans.
Etc, Etc, y compris dans l'info du syndic sur les difficultés de tel habitant, pouvant avoir un impact sur le paiement des charges.
CS sorte de "délégué local", de proximité, "assistant" dans la gestion du syndicat.
Assistance qui ne produit aucun effet autre que "bonjour, c'est une info, c'est un sondage". La maitrise de la gestion restant entre les mains du représentant légal, du syndic.
Concernant les décisions que pourrait prendre le CS, pour un avis ou autre, elle doit répondre aux règles prévues à cet effet par le RFCS.
Comme pour la décision d'une AG, on se moque des minoritaires.
La majorité emporte la décision, qui devient 'Décision du CS" dans son ensemble, comme il en est de toutes les décisions des AG d'un syndicat, y compris si la majorité a été obtenue "ric-rac"...
Surprenant que certains se posent la question sur ce point.
Question qui pourrait se poser si le RFCS ne prévoit pas de modalités de prise de décision. Auquel cas le CS ne peut rien décider, ne peut valablement fonctionner.
L'"AVIS" au syndic que doit donner le CS conformément à ce qu'en a décidé une AG est décidé selon la modalité prévue, Avis qui ne produit aucun effet opposable (c'est une info), bien qu'il oblige tout de même le syndic, qui se ferait tirer les oreilles par l'AG.
Mais même dans ce cas, on ne pourrait lui imputer une "faute" s'il ne le suit pas, justement parce que l'avis dont il est question n'est qu'un "avis" ....
Avec la "mayonnaise" nouvelle, on a voulu, pour les petites copropriétés il faut le rappeler, associer davantage le CS à la gestion du syndicat.
Démarche intéressante sans doute, mais qui ne trouve pas sa réponse dans cette histoire tordue d'une instance de surveillance et de contrôle qui pourrait poser des actes de gestion.(*)
Le législateur n'a pas tirer toutes les conséquences de cette aberration, oubliant que le CS n'a pas la capacité de poser un acte produisant un effet juridique qui oblige le syndicat, et plus largement les parties au contrat, dont des tiers..
On poursuit des artisans non déclarés, des EURL non enregistrées, demain on fait quoi avec un CS sans personnalité, inconnu au bataillon, qui prétendrait passer contrat pour des travaux ? 
Je souhaite bien du plaisir aux juges, qui se feront un malin plaisir de retoquer l'affaire.
Ajout : la responsabilité personnelle d'un conseiller peut être engagée, dans la mesure où une faute préjudiciable peut lui être imputée. Par exemple tel conseiller ayant vérifié les comptes certifiés "Sincères et véritables", dont il s'avère qu'ils ne sont pas bons, qu'il y a des erreurs d'imputation, des faux, le tout portant préjudice ....
Il a intérêt à être très bien assuré !
(*) ce qui est le cas du CScoop, dans la mesure où le syndic est directement et exclusivement dépendant de cet organe collectif de gestion, qui le désigne.
C'est toute la différence avec le syndic "traditionnel", qui tient son pouvoir exclusivement de l'AG du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 05 août 2015 16:46:32 |
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mfld
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France
485 message(s)
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47
Posté - 05 août 2015 : 16:47:15
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@Luc Standon: il est vrai que le syndic a une obligation de conseil à titre de professionnel, mais pas dans le sens où il doit se sentir obligé de le donner à tout bout de champ sans connaître son sujet  . Vous ne pouvez pas par exemple demander à un gestionnaire de vous réciter par cœur les différentes solutions techniques pour une rénovation, avec leurs avantages et leur inconvénients, parce que ce n'est pas son métier.
L'obligation de conseil, c'est l'obligation d'informer son client dans son domaine de compétence, surtout quand celui-ci commet une erreur par ignorance de ce que le professionnel sait, ou est censé savoir.
Cela n'exclut nullement la possibilité, pour le CS, d'être une force de proposition, surtout quand certains de ses membres sont par ailleurs des professionnels ou des amateurs éclairés dans certains domaines. Sauf que dans ce cadre, le conseil n'est pas obligatoire. Par exemple, si je suis membre d'un CS et thermicien, ou que j'ai demandé l'avis d'un thermicien, et que je vois une AG commencer par voter l'isolation de la toiture avant de faire régler les VMC, j'ai le choix entre le signaler en produisant un paréto de déperdition thermique, ou me taire avec un sourire narquois.
Le seul cas où je serais obligé de réagir, c'est pour tenter de prévenir une faute pénale (mise en danger, etc).
Il n'y a nulle obligation de moyens ou de résultats pour un CS. C'est à l'AG, sur la base de son compte-rendu de mandat, de décider si le conseil a correctement rempli sa mission ou pas. Beaucoup d'AG tolèrent des incompétents inactifs, d'autres exigent des compétents proactifs, c'est selon. Dans tous les cas, la mission d'assistance (dont le conseil) demeure.
Edit : je rejoins Gedehem sur la partie CS, car je n'ai pas vu son post pendant que je rédigeais le mien. |
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 05 août 2015 16:52:02 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
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48
Posté - 16 sept. 2015 : 23:18:49
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Cogestion : la dynamique est lancée !
Beaucoup de copropriétaires s’en plaignent, aujourd’hui, les syndics professionnels ne vont plus assez visiter leurs immeubles, il y a moins de gardiens, et le suivi de la gestion quotidienne des petites copropriétés est insuffisant.
Bien entendu, depuis longtemps, il existe de nombreux conseils syndicaux qui compensent cette carence de leur syndic professionnel en agissant sur le terrain, mais ils ont l’impression de faire bénévolement le travail pour lequel le syndic est rémunéré.
Afin d’assurer leur reconnaissance et leur donner des pouvoirs élargis, la loi ALUR (par la modification de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, a permis la mise en place d’un nouveau mode de fonctionnement : la COGESTION qui se situe entre la gestion assurée par un syndic professionnel et celle assurée par un syndic bénévole.
La Cogestion selon l’ARC ? C’est une solution adaptée pour un grand nombre de copropriétés où les copropriétaires souhaitent s’investir et prendre en main l’entretien courant de leur immeuble de manière réactive sans pour autant avoir à prendre en charge la gestion administrative et comptable.
.../...
pour lire la suite :
- http://arc-copro.fr/documentation/c...e-est-lancee
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