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sonia75
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 Posté - 03 mars 2015 : 16:36:24
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Bonjour a tous,
Je reviens vers vous toujours concernant les honoraires du syndic, sujet controverse, ha ha !
Je constate que notre syndic, comme bp je suppose, nous facture des honoraires courants et une myriade de frais annexes.
Ma question: est ce legal ? Comment empecher cela et les obliger a integrer dans leurs honoraires courants tous les frais qui font partie de la gestion courante (texte de loi quelconque ?)
Voici leur decompte:
Honoraires generaux
Frais de photocopie
Frais postaux AG
Frais de tenue de l'AG
Archives externalisees (prestataire externe)
Frais de compte separe (20 euros par lot, cela vous semble-t-il eleve ? Comment obtenir une justif pour ces frais ? Est il legal qu'ils facturent des frais supplementaires pour le compte separe ?)
+ (ces deux derniers il me semble que c'est normal qu'ils soient detaches)
Honoraire procedure: 814.54
Honoraires sur travaux: 396.50
Le syndic vient aussi de nous annoncer des frais complementaires pour les obligations ALUR comme je le craignais, ne doivent ils pas integrer tout cela a leurs honoraires de gestion courante ?
Merci de vos avis precieux,
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Édité par - sonia75 le 03 mars 2015 16:37:17 |
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Posté - 03 mars 2015 : 16:42:28
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Bonjour Sonia,
Il vous faut revoir, mettre Ă plat le contrat de votre syndic !! |
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| Signature de kikiladoucette |
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sonia75
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 Posté - 03 mars 2015 : 18:56:54
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Oui Kiki, mais pouvez me donner plus de precisions sur ce qui est legal et ce qui ne l'est pas svp ?
merci a vous |
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Stéphane
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Posté - 03 mars 2015 : 21:21:15
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Certains commerçants usent de présentations avantageuses pour établir des "prix d'appels"... C'est peut-être ce qu'a fait votre syndic :
Comparez vos facturations annexes avec la liste donnée en annexe de l'arrêté Novelli , qui devrait faire partie des "honoraires de gestion courante" @ http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000021995490
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sonia75
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Posté - 03 mars 2015 : 22:32:59
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Merci Stephane.
Apparemment tous les frais d'AG font partie de la mission courante du syndic, cela signifie-t-il qu'il n'y a pas de limites de duree (en general c'est facture au temps passe, je ne sais pas non plus si c'est legal, tous les syndics que j'ai croises le faisaient, en particulier quand l'AG se tient en dehors des heures de bureau, apres 6 heures.
Est ce legal je ne sais pas... Retour d'experience bienvenue :-) |
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Posté - 04 mars 2015 : 07:13:38
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La réglementation actuellement applicable est l'arrêté "Novelli" ( http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id ) qui fixe les prestations devantêtre impérativement incluses dans le forfait de gestion courante. Un décret est en préparation en application de la loi "ALUR", et devrait sortir d'ici quelques semaines. Il remplacera l'arrêté Novelli et fixera la liste limitative des prestations qui pourront être facturées hors forfait... |
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Luc Standon
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Posté - 04 mars 2015 : 07:59:40
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Posté - 04 mars 2015 : 12:26:28
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j'ai eu le meme cas, mon syndic voulait facturer 480€ de frais administratif liés aux modificatifs que lui impose la loi Alur...
Je lui ai rappelé que l'arreté novelli indique :
citation: Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic
hors son contrat ne mentionnait aucunement la possibilité de facturer des frais administratifs quelconque ...
Nous avons été remboursé des 480€ la semaine suivante ... |
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Posté - 04 mars 2015 : 12:27:43
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je complète mon post sur le fait que j'ai demandé à la DGCCRF de vérifier mon point de vue et qu'ils ont confirmé ce dernier mais en revanche il m'ont indiqué que ce texte va être modifié prochainement et qu'il faudra alors revoir certainement notre contrat de syndic ... |
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sonia75
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Posté - 04 mars 2015 : 15:13:28
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citation: Initialement posté par rédaction UniversimmoLa réglementation actuellement applicable est l'arrêté "Novelli" ( http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id ) qui fixe les prestations devantêtre impérativement incluses dans le forfait de gestion courante. Un décret est en préparation en application de la loi "ALUR", et devrait sortir d'ici quelques semaines. Il remplacera l'arrêté Novelli et fixera la liste limitative des prestations qui pourront être facturées hors forfait...
merci a tous de vos reponses eclairantes.
selon novelli l AG fait partie de la mission courante mais le syndic s abrite derriere le fait que la reunion se tient de 6 a 8h en general dc en dehors des heures de travail, et donc facture a la vacation. Est ce legal ? |
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sonia75
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Posté - 04 mars 2015 : 15:15:27
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Ah et aussi les frais concernant le compte separe, legal ou non ?
10 euros par lot est il abusif ou normal ? L amendement qu ils essaient de nous faire voter prevoit aussi que le tarif puisse evoluer en cours d annee. |
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Posté - 04 mars 2015 : 15:26:49
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sonia75 :
est ce que les frais de 10€/lot sont indiqués dans le contrat de syndic voté par l'AG ?
Selon moi je ne vois pas en quoi un compte séparé devrait vous etes facturé ... Mise à part les frais bancaire éventuels de la banque ....
Concernant l'AG sur mon contrat c'est indiqué que la tenue de l'AG est comprise pendant les horaires de bureau pour une durée maximale de 1h30. Si cela vient a dépasser ou empiéter après les horaires de fermetures, le syndic devrait nous facturer 75€HT/Heure
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mars 2015 : 16:38:32
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PlutĂ´t que de partir dans le vide sans parachute, il faut se pencher sur 2 aspects incontournables :
1) - la gestion courante comprend indistinctement tous les actes prévisibles, réguliers, liés à cette gestion. Ils doivent être globalisés par le syndic, avec forfait "Gestion courante".
Au syndic de ne pas se tromper dans son calcul. Sont donc inclus, sans détail, les frais de compte séparé ou autres prestations gestion courante, dont la tenue de l'AG y compris hors horaires de son bureau (forfait).
2- Les actes hors gestion courante sont ceux exceptionnels, hypothétiques, imprévisibles dans un calendrier (type Etat daté = uniquement s'il y a mutation).
Ce sont ces actes, et uniquement ceux-là qui seront listés dans le "Contrat de rémunération".
Tout le reste, hors liste = gestion courante
En résumé, le "contrat" c'est "TOUT ... sauf .."
On se reportera utilement au site de JPM : http://www.jpm-copro.com/Etude%202-1-3.htm
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Édité par - Gédehem le 04 mars 2015 16:39:42 |
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sonia75
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Posté - 04 mars 2015 : 18:01:35
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Ok, merci bien dc si je comprends bien des frais de photocopie et postaux separes c est illegal ?
merci darksnake del info sur la facturation de l AG par ton syndic de l AG, vous faites l AG pendant les horaires de bureau alors ?
c est complique qd les copros travillent la journee... |
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sonia75
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Posté - 04 mars 2015 : 18:05:48
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Les frais de compte separe de 10 euros par lot viennent de nous etre proposes au vote, par amendement.
le souci c est que si on vote non, je suppose que le syndic ne va pas nous ouvrir de compte separe ou demissionner.
je crains que ts les syndics facturent des frais supplementaires pr le compte separe non ?
d autre part le syndic veut aussi ns faire voter 10 euros par lot pour l acces extranet impose par la loi ALUR, qu en pensez vous ?? :-( |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mars 2015 : 18:24:59
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Il faut mettre fin à cette perversion des syndic de découper en petit morceau la rémunération des taches de gestion courante.
La réponse à vos 2 dernières questions (Frais compte séparé et frais copies/postaux) a été donnée : il s'agit de rémunération et frais de gestion courante, qui doivent être calculés et forfaitisés par le syndic.
Imagine t-on l'entreprise de ravalement qui détaillerait et facturerait dans sa facture, en plus des fournitures et de la main d'oeuvre, les pinceaux, l'échelle, la combinaison de protection, les gants, le "panier" des employés pour midi, sans parler des frais d'essence ou de quote-part d'assurance du véhicule. 
Ce que font les syndics relèverait de la même démarche.
Faire du découpage en tranche, du "saucissonnage" de prestations qui relèvent toutes de la gestion courante.
le souci c est que si on vote non, je suppose que le syndic ne va pas nous ouvrir de compte séparé ou démissionner.
L'ouverture du compte séparé est obligatoire depuis 13 ans, depuis 2002.
L'AG peut en dispenser le syndic, à condition que la question lui soit explicitement posée ("Dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat- durée de la dispense")
Cette "manie" de demander un honoraire en sus montre la tromperie, voire l'incompétence du syndic pour calculer ses honoraires et frais, incluant TOUTES ses taches/prestations de gestion courante, dont le compte séparé fait partie.
La démission du syndic ne peut être immédiate : il y a un délai (3 mois) de prévenance avant la prise d'effet, avec obligation de convoquer une AG destinée à désigner le futur syndic (voir son 'contrat'). A défaut il engage sa responsabilité pour le préjudice qu'aurait à subir le syndicat.
PS : votre CS devrait être informé de ces points, et ne pas se laisser dicter sa conduite par le syndic.
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Édité par - Gédehem le 04 mars 2015 18:28:05 |
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sonia75
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Posté - 04 mars 2015 : 19:10:48
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Merci bp gedehem pour cette reponse franche du collier
syndics et copros travailleraient en effet mieux si on avait pas l impression de se faire chaque fois "arnaquer" par une myriade de frais annexes dissemines de droite et gauche qui se multiplient chaque annee un peu plus. Plus de transparence, plus de visibilite.
ps: je suis au CS!, mais c vrai que parfois la legislation est un peu confuse a comprendre... et a faire appliquer. |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mars 2015 : 21:57:56
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"impression de se faire chaque fois "arnaquer" par une myriade de frais annexes dissemines de droite et gauche qui se multiplient chaque annee un peu plus."
L'arnaque est plutôt dans le découpage en tranche de la gestion courante, avec pour conséquence l'imputation à part, en sus, d'honoraires pour taches relevant de la gestion courante.
La tromperie (un chat est un chat) c'est de faire miroiter fictivement des honoraires "gestion courante" anormalement bas, pour imputer ensuite abusivement d'autres honoraires "gestion courante", occultant de fait dès le départ la réalité de la rémunération de la gestion courante du syndicat.
Tel syndicat vote tel contrat pour (exemple) 4300 € pour la gestion courante. Sans voir qu'en fin d'exercice auront été imputés 5200, 6000 ou 6800 € et plus pour des actes relevant de la gestion courante.
Il faut demander au syndic (au candidats en général) de revoir leur copie, et de ne détailler dans le proposition QUE les honoraires "hors gestion courante", c'est à dire ceux exceptionnels, hypothétiques, imprévisibles, etc ....
TOUT le reste sera globalement forfaitisé, puisque relevant de la gestion courante.
"Pour gérer votre syndicat, y compris avec compte séparé, je demande forfaitairement 6000 €.
Les honoraires exceptionnels, hors cette gestion courante, sont listés, détaillées dans ma proposition de "Contrat de rémunération".
Voila ce que devrait être le "contrat de syndic", ce sur quoi doivent veiller les copropriétaires en général, les CS en particulier.
Et ĂŞtre ferme !!  |
Édité par - Gédehem le 04 mars 2015 21:59:15 |
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sonia75
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Posté - 05 mars 2015 : 00:55:21
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Oui je suis d accord l arnaque est effectivement la, on croit avoir xx a payer en honraires et a la fin de l annee on se rend compte que c est xxxxxxx...
j exagere mais bon lidee est la, masquer le vrai cout et facturer en douce. |
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Posté - 05 mars 2015 : 17:06:11
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Un décret est en préparation en application de la loi "ALUR", et devrait sortir d'ici quelques semaines. Il remplacera l'arrêté Novelli et fixera la liste limitative des prestations qui pourront être facturées hors forfait... OK mais cela fait déjà quelques mois que l'on nous dit que le Décret d'application va soi-disant sortir dans quelques semaines. Le temps passe si vite. D'autre part, Sur quelles bases de négociations et quelles bases de travail le gouvernement aura donc t'il accouché tardivement de ce Décret toujours en gestation ? Sur la base du CNTGI ( un organisme qui pose sérieusement question !) ? - http://www.alain-bazot.fr/le-cngti-...nt-question/
Le CNTGI propose, l'administration dispose. Elle est maîtresse de la rédaction des projets de décret qu'elle soumet ensuite au CNTGI pour avis, et peut passer outre en cas d'avis défavorable...
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Luc Standon
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Posté - 05 mars 2015 : 17:24:27
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Pour mémoire :
- http://www.batiactu.com/edito/logem...ut-39709.php
Et cela m'Ă©tonnerait que ce soit FO qui bloque le processus.
Résultat on a toujours pas de date concernant la sortie du fameux décret en gestation.
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Édité par - Luc Standon le 05 mars 2015 17:26:21 |
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Honoraires courants + "frais annexes"/alur Syndic 
