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merlin
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 Posté - 05 mars 2015 : 08:59:31
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Bonjour
Lors de l'AG où les deux syndics vont être mis en concurrence , le " nouveau syndic potentiel" peut-il se présenter à l'assemblée avant que l'on passe au vote pour sa désignation éventuelle ,
Merci pour votre réponse
merlou
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Posté - 05 mars 2015 : 09:05:03
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merlin : lors du renouvellement du syndic avec une concurrence, il est TRES important que le sortant sorte, que le nouveau se présente devant les copros présents qui poseront toutes les questions.
IL sortira et rejoindra le sortant, et l'AG votera sur les 2 contrats sans syndic dans la salle. L'AG est le lieu des débats, les copros débatteront sans la présence des postulants, et peu importe le temps pris pour cela.
C'est au président de séance de gérer cette élection. Quand l'AG a élu son syndic, le président de séance fait rentrer les 2 ou 3, ... syndics et annoncera les résultats du vote.
Article 25 sur les 2 contrats, et après si aucun n'atteint cette majorité, mais qu'un tiers des voix s'est exprimées, alors la passerelle 25.1 est possible. |
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 Posté - 05 mars 2015 : 09:06:53
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C'est u président de séance de gérer.
Oui, il FAUT (même s'il n'y a aucune obligation légale) que le chaque candidat s'exprimer devant l’assemblée, a tour de role, et en l'absence de ses concurrents de préférence.
On demande a l'un de sortir et à l'autre d'entrée.
Vous viendrait-il à l'idée d’embaucher un collaborateur en faisant entrer les deux candidats ensemble dans votre bureau? (Certes je sais que certaines société en sont arriver a mettre vingt candidats dans la meme pièce, mais bon)?
Accessoirement, le président du conseil syndical ou un conseiller désigné pur ce faire peut, en étant autorisé par le président de séance, faire un petit laius a l’assemblée avant meme chaque présentation (Ce qui est aisi quand le conseil a fait son travail d'analyse correctement) |
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Posté - 05 mars 2015 : 09:12:54
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ribouldingue : le CS peut donner son avis sur les contrats, pour quelles raisons il désire changer de syndic, MAIS il n'est pas forcément à l'initiative de ce changement.
Tout copro. peut proposer un contrat concurrent, c'est alors à ce ou_ ces copros qui ont proposé ce contrat d'expliquer leurs raisons. le CS donnera aussi son avis sur ce contrat. |
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merlin
Contributeur actif
483 message(s)
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4
Posté - 05 mars 2015 : 09:20:04
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Bonjour
Je vois que le sujet interesse !çà demarre sec !
Je vous ai posé la question parce que ma " future syndic preferée " m'a repondu dansun premier temps que elle ne voyait pas son intervention possible , bien sùr pas devant l'ancien syndic nous sommes d'accord .
merloui |
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5
Posté - 05 mars 2015 : 09:52:18
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merlin : une syndic qui ne désire pas se présenter, ou se vendre ????
Elle peut demander au président de séance que le syndic sortant sorte.
D'ailleurs, ce syndic sortant ne DOIT PAS être le président de séance. Ce sujet a été débattu de nombreuse fois sur UI.
Un changement de syndic cela ne s'improvise pas. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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6
Posté - 05 mars 2015 : 10:17:04
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Une petite fiche :
Petit pense-bĂŞte pour changer de syndic,
ou pour décider en présence de propositions multiples (travaux)
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ordre du jour (ODJ), c'est que le mandat du syndic sortant se termine à la date et à l'heure de cette assemblée générale (AG), sur le fondement de l’article 46 du décret de 1967 (D.art.46).
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" du syndic sortant, pour un nouveau mandat.
Si l'AG convoquée à cet effet ne désigne pas de syndic, le syndicat est dépourvu de syndic. Celui-ci ne peut être désigné que par le Président du TGI sur requête de copropriétaires (D.art.46).
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question inscrite : "Désignation du syndic".
C'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en premier. Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissances sur l’AG d'un syndicat (formalisme, règles de majorité, etc).
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes, servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (feuille d’émargement : on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un
"bon" conseil syndical (CS) connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place, les tantièmes par lot étant précisés dans le règlement de copropriété).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargements et mandats contrôlés par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable à la validité de l’assemblée, ainsi que les mandats qui lui sont annexés.
Ceci fait, le président ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat. Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses, la cohérence dans le déroulement de l’AG fait que cette question doit s'imposer avant toute autre, au président de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le président demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plus de 2 candidats, ce qui est à éviter).
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du président de séance, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés.... donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION :
En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent
donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Il faut noter ici que la présentation d'une candidature de syndic concurrente à celle du sortant peut indiquer la volonté majoritaire, ou d'un grand nombre, pour changer de syndic. C'est sur cette candidature que doit porter le premier vote.
S'il n'obtient pas la majorité requise, l'AG devra impérativement désigner à nouveau le sortant, comme 'par défaut', au risque de ne pas avoir de syndic à l'issue de l'assemblée.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs enregistrent sur leurs feuilles de vote, donnent le résultat au président (qui peut/doit contrôler), lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on donne le résultat aux candidats et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais cela est vivement conseillé, le secrétaire de séance démissionne, le président proposant la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus (qu’il ne faut pas donner), élection syndic), pour lesquelles le secrétaire sortant aura rédigé au moins un brouillon, c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à sa notification à ceux
concernés..
NB : Il faut exclure les mandats de 2 et surtout 3 ans.
La date échéance doit être déterminée, rapportée dans le PV de l’AG. Il faut proscrire la mention « ..jusqu’à l’assemblée appelée à approuver les comptes. » (cf : Commission relative à la copropriété)
Pour la sécurité du syndicat, le mandat doit être de 13 ou 14 mois (voire 16 au plus), personne ne maîtrisant les choses 12 mois à l’avance.
Formule à retenir pour la date échéance du mandat du syndic :
Date AG désignant le syndic + 1 an + 30 jours fin de mois.
Exemple : « Le syndic X est désigné pour un mandat qui prend effet ce jour 10 mars 2015 (date AG) pour se terminer au plus tard le 30 avril 2016. »
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Édité par - Gédehem le 05 mars 2015 10:22:48 |
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Posté - 05 mars 2015 : 10:23:16
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Merci à Gédéhem de cet exposé exhaustif.
A sa lecture, on comprendra qu'il manqué un point essentiel dans ma réponse:
Si le syndic en cours de mandat est désigné secrétaire, ca va etre difficile de lui demander de quitter la salle avant qu'il le fasse de lui-même (après sa son désignation).
Donc la désignation d'un secrétaire 'indépendant' est essentielle aussi pour cette raison |
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Posté - 05 mars 2015 : 12:28:31
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ribouldingue : si le secrétaire de séance est le syndic sortant , il ne peut pas refuser de sortir pour laisser le concurrent s'exprimer sur son contrat.
Le syndic n'est que le secrétaire, et il n'a pas non plus le monopole de la rédaction du PV. C'est aussi le président de séance qui vérifie et annonce les votes.
Le débat sur un changement de syndic '" impose" que les 2 sortent afin que tous les copros s'expriment sans aucune pression. 
Je pense que les syndics sortant mis en concurrence refusent de sortir pour laisser un confrère s'exprimer.
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Posté - 05 mars 2015 : 12:32:10
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Je n'ai pas Ă©crit impossible, j'ai Ă©crit difficile;
Vous aussi vous ĂŞtes difficile (mais pas impossible) |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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10
Posté - 05 mars 2015 : 12:33:02
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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11
Posté - 05 mars 2015 : 14:18:00
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Plus de place, la ronde est bouclée  .
"si le secrétaire de séance est le syndic sortant , il ne peut pas refuser de sortir ..."
Bien sur que OUI : la fonction de secrétaire de séance, comme celle de pdt, n'est pas par intermittence. Un coup je suis là , un coup je sors.
C'est pourquoi le syndic sortant ne doit JAMAIS avoir de fonction pour l'assemblée lorsqu'il est mis en concurrence, qu'il soit renouvelé ou non. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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12
Posté - 05 mars 2015 : 15:33:08
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Pourtant il me semblait bien avoir lu qu'un certain Décret d'ordre public précisait dans son 2° alinéa :
citation: Article 15 du DĂ©cret du 17 mars 1967 :
(Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 9)
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
Évidement, il ne faut pas une autorisation de l'AG pour que le gestionnaire du syndic présent puisse aller pisser, nous sommes d'accord.
Mais cela ne veut pas dire qu'un copropriétaire doit devenir obligatoirement secrétaire de séance à chaque fois que le syndic est potentiellement renouvelé (art.25c de la L.1965) ou que son mandat est remis en cause de part les OBLIGATIONS légales de mise en concurrences introduites par l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965. Cest la Loi comme dirais phillipe388 
Sinon je comprends que depuis la modification de la Loi MACRON, le syndic sera secrétaire de séance une 1 AG sur 2....
Pas mal pour un syndic professionnel de voir l'esprit de la Loi sous cette angle, effectivement, c'est même rentable : pourquoi viendrait-il en AG si les copropriétaires ne lui baisent pas les pieds et ne lui offrent pas le Champagne ?
Et hop je viens juste de me faire une place dans la ronde
NB - Je suis OK sur de nombreux éléments, mais il faut aussi éclairer merlin et non pas simplement l'enchanté avec une flûte de pan à 1 ton.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Édité par - Luc Standon le 05 mars 2015 15:41:17 |
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Posté - 05 mars 2015 : 17:05:01
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citation: Évidement, il ne faut pas une autorisation de l'AG pour que le gestionnaire du syndic présent puisse aller pisser, nous sommes d'accord Personne n'est d'accord avec vos soliloques.
Manifestement vous avez envie de vous faire virer, ca va juste prendre un certain temps, on peut se demander l’intérêt de continuer a barbouiller du clavier.
citation: je suis OK sur de nombreux éléments, Le problème c'set que vous ne savez pas vraiment lesquels... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2015 : 17:09:42
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Provocateur et après vous vous ferez passez pour une victime.
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Édité par - Luc Standon le 05 mars 2015 17:10:19 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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15
Posté - 05 mars 2015 : 18:14:30
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mais il faut aussi Ă©clairer merlin
Votre interprétation de D.art.15 (que vient-il faire ici ???) est pour le moins folklorique.
Il est prévu que le syndic assure le secrétariat sauf si l'AG désigne un candidat.
Cela n'a pas d'autre signification que "l'assemblée doit avoir (obligation) un secrétaire" (*).
Et comme elle "doit avoir", c'est le syndic si personne ne postule.
Point final.
(*) à rapprocher de "le CS désigne son pdt" : obligation. |
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Luc Standon
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16
Posté - 05 mars 2015 : 18:52:17
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J'ai justement ouvert un débat sur la question :
- Coproprietaires > Les assemblées > La présence du syndic secrétaire lors de l'AG
Aussi pour éviter les confusions, je vous répondrais dans l'autre sujet.
En espérant que merlin sera satisfait de vos réponses, entre temps.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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17
Posté - 06 mars 2015 : 10:38:47
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citation: Initialement posté par GédehemVotre interprétation de D.art.15 (que vient-il faire ici ???) est pour le moins folklorique. Il est prévu que le syndic assure le secrétariat sauf si l'AG désigne un candidat. Cela n'a pas d'autre signification que " l'assemblée doit avoir (obligation) un secrétaire" (*). Et comme elle "doit avoir", c'est le syndic si personne ne postule.
Point final.(*) à rapprocher de " le CS désigne son pdt" : obligation.
L'interprétation n'est pas bonne :
L'article 15 précise que : le secrétaire de séance est automatiquement le syndic (sauf, le cas échéant, décision contraire de l'AG).
Et non pas : c'est le syndic qui est secrétaire de séance de l'AG si personne d'autre des copropriétaires ne s'y colle, comme vous voulez bien le faire croire.
Je dit cela car la nuance est importante pour les copropriétaires en AG au moment de la transition du syndic et/ou de sa mise en concurrence.
Surtout lors que le syndic sortant ne renouvelle pas son mandat alors qu'il n'a rien fait durant la durée de son contrat et ne souhaite pas non plus venir en AG (convoqué par ses soins) pour s'expliquer devant les nombreux copropriétaires attentistes, et les laissant ainsi avec un bureau d'AG avec un pdt, un/des scrutateur(s), mais pas de syndic pour assurer le secrétariat conformément aux impératifs d'ordre public de l'article 15 du Décret du 17 mars 1967, mais aussi par rapport à son propre mandat contractuel initial.
En l'absence du syndic (et accessoirement représentant légal du syndicat) lors de l'AG Il y a donc un sévère problème techniquement juridique dès la 3° question de l'AG portant sur le secrétaire de séance qui doit automatiquement être le syndic. D'autant plus si l'AG ne souhaite pas déroger à la règle de l'article 15.
C'est bien aussi pour cela que le syndic ne peut assurer la présidence de l'AG en cas de syndic bénévole (par exemple) puisque le syndic ne peut être élu président de séance conformément aux restrictions (légales) de l'article 22 de la Loi qui fixe :
citation: Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.
Ah oui, si le syndic est non professionnel (bénévole) ou syndic coopératif, l'article 22 s'applique aussi de plein droit, évidement et s'il était nécessaire de le rappeler.
Bref,
Entre la danse, la ronde et le folklore, je suis très inspiré pour faire toute la lumière sur ce tango, comme savait si bien le faire Boby LAPOINTE 
Lien vers une vidéo Lumière Tango - Boby Lapointe
Et non pas pour danser un tango Bien que...
Quoiqu'il en soit, pour merlin : en cas de changement éventuel de syndic, il faut bien veiller à qui sera le secrétaire de séance et à quel moment la transition du secrétariat de séance doit s'opérer lors de l'AG.
Et c'est justement pour cela que j'ai ouvert un débat sur la question :
- Coproprietaires > Les assemblées > La présence du syndic secrétaire lors de l'AG
****modération *****
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Édité par - Numero6 le 06 mars 2015 13:05:47 |
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Posté - 06 mars 2015 : 11:38:45
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Luc Standon : "En l'absence du syndic (et accessoirement représentant légal du syndicat) lors de l'AG Il y a donc un sévère problème techniquement juridique dès la 3° question de l'AG portant sur le secrétaire de séance qui doit automatiquement être le syndic. D'autant plus si l'AG ne souhaite pas déroger à la règle de l'article 15. "
En encore lme même baratin sans tenuir juridique, vous ne faites que radotez sur des problèmes que vous inventez !!
La présence du syndic n'est pas une obligation !! son absence ne rend pas une AG illégale.
Il n'y a rien d'autre à avancer la dessus, sauf un tas de scénarios sans queue ni tête.
Luc Standon : C'est bien aussi pour cela que le syndic ne peut assurer la présidence de l'AG en cas de syndic bénévole (par exemple) puisque le syndic ne peut être élu président de séance conformément aux restrictions (légales) de l'article 22 de la Loi qui fixe :
Ah oui, si le syndic est non professionnel (bénévole) ou syndic coopératif, l'article 22 s'applique aussi de plein droit, évidement et s'il était nécessaire de le rappeler.
SUPER !! GENIAL !!! quelle belle lecture de la loi. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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19
Posté - 06 mars 2015 : 12:56:18
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citation: Initialement posté par philippe388
son absence ne rend pas une AG illégale.
Je penche quand même pour la faute professionnel du syndic vis-à -vis du syndicat qu'il représente. Mais on peut effectivement en débattre dans le sujet approprié.
- Coproprietaires > Les assemblées > La présence du syndic secrétaire lors de l'AG
citation:
Vous voyez, nous ne sommes peut être pas d'accord sur tout, on n'a peut être pas le même avis sur tout, on n'a certainement pas les mêmes intérêts ni les mêmes clients...
On n'a encore moins la même robe, mais on peut s'accorder sur le caleçon 
Lien vers une vidéo Joe Boxer Kmart - "Jet Sounds" - Nicola Conte
Et le forum en deviendra moins mortifère et plus conviviale.
Avec plus de panache et autant de convictions, on peut aussi dire des choses sérieuses avec humour, n'est-ce pas ?
****modération *****
Transformation des balises vidéo en une adresse URL - (*) |
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Édité par - Numero6 le 06 mars 2015 13:08:26 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 06 mars 2015 : 14:47:09
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Cela devient obsessionnel .....
"L'interprétation n'est pas bonne :
L'article 15 précise que : le secrétaire de séance est automatiquement le syndic (sauf, le cas échéant, décision contraire de l'AG). "
Oui, et alors ???
En quoi cette disposition ferait-elle obligation au syndic d'être présent à l'AG ????
Le fait que le syndic soit automatiquement, donc sans vote, secrétaire, ne peut être interprété ou transformé comme vous le faites en une "obligation pour le syndic d'être présent à l'AG".
Si tel était le cas, l'obligation serait expressément prévue, voire implicite, avec "Le syndic assure le secrétariat de la séance" = obligation, aucune autre possibilité n'étant prévue.
Tel n'est pas le cas, puisque la désignation d'une autre personne est prévue.
Si le syndic est présent, il est secrétaire sans vote sauf si l'AG désigne un participant à la réunion.
Si le syndic n'est pas présent, l'AG a obligation de désigner ce secrétaire, celui-ci étant obligatoire.
C'est soit l'un automatiquement, soit l'autre alors par un vote. Il n'est pas possible d'avancer autre chose.
Mais puisque vous en êtes à inventer là où il n'y a pas matière, vous avez le champ libre pour toutes les modalités qui précèdent la désignation du président de séance, depuis le début des opérations d'émargement jusqu'à sa désignation, et en particulier sur les modalités du vote pour ce qui concerne ce pdt de séance, appel à candidature, organisation du scrutin, expression et enregistrement des voix, promulgation du résultat, sachant qu'avant leur désignation il n'y a ni pdt, ni secrétaire, ni scrutateurs ....
Bien du plaisir !
Pour le reste, la cause est entendu depuis toujours : l'absence du syndic Ă une AG n'est d'aucun effet.
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Édité par - Gédehem le 06 mars 2015 14:57:18 |
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