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Luc Standon
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 Posté - 29 févr. 2016 : 11:48:36
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citation: Initialement posté par JPMcitation: alors que le nu-propriétaire n'est pas assujetti aux dépenses courantes Merci de donner le texte exact de la clause de l'acte qui serait alors surprenante.
@JPM : En fait, si le nu-propriétaire est un mineur représenté (par exemple mais cela s'applique aussi aux majeur sous tutelle et/ou curatelle), ce type de clause est classique, et aucunement surprenante.
L'acte notarial précise le démembrement, puis acte que toutes les dépenses (et toutes les charges de la copropriété quelle que soit leur nature) seront réglé par l'usufruitier...
Exemple l'acte de démembrement doit préciser un truc du genre :
citation: Le DONATEUR (devenant usufruitier), ainsi qu’il s’y oblige, par dérogation aux dispositions de l’article 605 du Code civil, supportera, en sus des réparations dites d’entretien, les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 dudit Code.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 62
Posté - 29 févr. 2016 : 12:21:06
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citation: Initialement posté par rambouillet
Effectivement, dans le cadre d'un usufruit, c'est dès maintenant que vous devez connaitre le mandataire "permanent",
Précision : Un mandataire peut effectivement être initialement nommé sur l'acte de démembrement; mais il peut tout aussi bien démissionner de son mandat, et/ou les parties peuvent aussi révoquer le mandataire commun pour éventuellement en désigner un autre à nouveau.
Il n'est aucunement précisé dans aucun texte que le mandataire commun d'un démembrement est nommé "ad vitam æternam".
Le délai pour désigner un mandataire commun n'est pas non plus précisé dans les textes de manière clair, tout au mieux, il est précisé :
citation: (extrait) Art. 6 du D.1967 :
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
(extrait) Art. 23 de la L.1965 :
En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Sous entendu que le désaccord viendrait surtout et principalement au moment de la représentation des indivisaires justement au moment des votes de l'assemblée générale... (cela arrive regrettablement en cas de divorce : l'appartement en commun léger aux enfants devient un point de discorde - ou un moyen de négociation - au même titre que la garde des enfants ou celle du chien).
citation: Initialement posté par rambouillet
car c'est à lui que sont envoyés tous les courriers, avis à payer et surtout la convocation.
A défaut de mandataire commun désigné (et notifié au syndic) et dans l'attente de sa désignation par le TGI, il faut alors envoyer à toutes les parties formant l'indivision usufruitiers et nu-copropriétaires (avec un [s] si'il en existe plusieurs).
Mais en tout état de cause, les PV d'AG doivent être notifié par le syndic tant aux usufruitier qu'au nu-propriétaires, et pas seulement au mandataire commun qui n'a qu'un simple mandat de représentation lors des AG.
citation: Initialement posté par rambouillet
Parce que n'oubliez pas qui dit usufruitier dit aussi nu-propriétaire(s). On a affaire en un lot dit "démembre" (comme dit déjà sigebert)
Exacte et les droits entre nu-propriétaires et usufruitiers ne sont pas les mêmes, il y a quelques distinctions majeures et différences d'importances.
Exemple : l'usufruitier (ou même un mandataire commun) ne peut demander l'inscription d'un projet de résolution dans l'OdJ de la convocation de l'AG, seul le nu-propriétaire à ce pouvoir (cf. art.10 du D.1967).
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Édité par - Luc Standon le 29 févr. 2016 12:22:26 |
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Posté - 29 févr. 2016 : 12:41:51
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citation: Il n'est aucunement précisé dans aucun texte que le mandataire commun d'un démembrement est nommé "ad vitam æternam".
J'ai utilisé ce terme "permanent" pour faire la différence avec le mandataire occasionnel pour une AG.... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 29 févr. 2016 : 12:55:01
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Posté - 29 févr. 2016 : 13:57:18
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pas du tout, le mandataire que j'appelle "permanent" peut donner pouvoir pour une AG Ã un mandataire occasionnel, "un homme/femme qui passe" 
Le mandataire "permanent" (et pas forcément ad vitam aeternam...  ) reçoit entre autres la convocation et donne son pouvoir joint à la convocation à sa "maîtresse/amant" qui est dispo ce jour là pour assister à l'AG ....  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 févr. 2016 : 14:23:53
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Cas classique d'un administrateur de biens recevant mandat permanent, dans le cadre d'un contrat, pour administrer le lot en copropriété.
Avec info donnée au syndic, qui adressera toute correspondance à cet administrateur.
S'agissant du représentant légal d'une personne morale, d'un groupement institué, d'une indivision, etc .., il "EST" sa personnalisation physique, son expression, la voix de ce groupement.
Comme l'est le syndic d'un syndicat de copropriétaires, syndicat qui ne s'exprime qu'au travers de son représentant légal, son mandataire.
Lorsqu'un syndicat (une personne morale, un groupement) doit se présenter quelque part, il l'est par son syndic ou par un mandataire ad hoc selon le cas.
On à l'impression parfois à lire certains qu'ils découvrent le fil à couper le beurre.
NB : mandat qui ne vaut que pour ce qui est délégué, l'administration. Pas pour un "acte de disposition" (vente), réservé au mandant, ici au propriétaire, là au syndicat |
Édité par - Gédehem le 29 févr. 2016 14:32:59 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 29 févr. 2016 : 16:05:38
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citation: Initialement posté par rambouilletpas du tout, le mandataire que j'appelle "permanent" peut donner pouvoir pour une AG à un mandataire occasionnel, "un homme/femme qui passe"
Je conçois effectivement votre analyse. Votre raisonnement a effectivement un sens.
Mais pourquoi faire une distinction sur le mandataire commun et celui désigné pour l'AG là où ni la loi ni le décret n'en font ? Du moins pas de manière explicite.
Et donc en ce sens il serait contraire aux principes généraux du droit de distinguer là où le décret n'en distingue pas.
citation: Initialement posté par rambouilletLe mandataire "permanent" (et pas forcément ad vitam aeternam... ) reçoit entre autres la convocation et donne son pouvoir joint à la convocation à sa "maîtresse/amant" qui est dispo ce jour là pour assister à l'AG ....
Il n'est pas tant évident que le mandataire dit "permanent" ait lui même un pouvoir de se faire substituer en cas d'absence de sa part.
Le but n'est pas d'entamer une course de fond dans laquelle les mandats donnés à la queue leu-leu serviraient de relais. Il y a quand même des limites au mandat. Limites qui si elles sont dépassées induisent une faute soit du mandant soit du mandataire (voir des 2 à la fois).
citation: Initialement posté par Gédehem
NB : mandat qui ne vaut que pour ce qui est délégué, l'administration. Pas pour un "acte de disposition" (vente), réservé au mandant, ici au propriétaire, là au syndicat
Exact le mandat ne vaut que pour ce qui est délégué explicitement. OK avec cela.
Le mandat étant opposable qu'aux seuls intéressés.
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Posté - 29 févr. 2016 : 16:46:01
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citation: Il n'est pas tant évident que le mandataire dit "permanent" ait lui même un pouvoir de se faire substituer en cas d'absence de sa part.
Le but n'est pas d'entamer une course de fond dans laquelle les mandats donnés à la queue leu-leu serviraient de relais. Il y a quand même des limites au mandat. Limites qui si elles sont dépassées induisent une faute soit du mandant soit du mandataire (voir des 2 à la fois).
Vous êtes dans l'erreur totale : le mandataire (que j'appelle permanent) est bien reconnu dans les textes pour être le représentant de l'ensemble des copropriétaires, usufruitiers, etc... du ou des lots concernés. A ce titre, le syndic ne connait que lui pour transmettre toutes les infos, convocations, faire toutes notifications, etc....
De la même manière ce mandataire "permanent" qui n'est d'ailleurs pas forcément un des copropriétaires, usufruitiers, etc... a tout à fait le droit de donner un pouvoir occasionnel de voter pour une AG à quiconque s'il ne peut s'y rendre lui-même, comme n'importe lequel des copros "classiques". Ce quiconque peut d'ailleurs être l'un des copros ou usufruitiers
Après les conséquences qui en découlent sont à traiter entre les copropriétaires, usufruitiers, etc.... et la personne qu'ils ont désignée comme mandataire "permanent". |
Édité par - rambouillet le 29 févr. 2016 16:46:34 |
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sigebert
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Posté - 29 févr. 2016 : 21:04:14
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Je ne me pose pas la question du mandataire permanent :
Les appels provisionnels des charges courantes sont envoyés à l'usufruitier et les provisions de charges pour travaux, au nu-propriétaire en ceux qu'ils concernent son lot.
Pour les AG, vu que la nue-propriétaire donne quelquefois son pouvoir à une tierce personne étrangère à la copropriété, je prévois forcément d'inscrire son nom sur la feuille de présence et d'y adjoindre le pouvoir.
Toutefois, elle n'est plus obligée de se pointer ni même de se faire représenter par une tierce personne, l'usufruitière peut aussi bien voter pour l'indivision vu qu'elle n'est plus syndic ! (la clause de notre RC à ce sujet est valide) |
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sigebert
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70
Posté - 29 févr. 2016 : 21:06:41
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Et ce cas de figure m'arrangerait bien ; ce que je vais d'ailleurs lui suggérer. (une seule bécasse c'est largement suffisant !) |
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Gédehem
Pilier de forums
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71
Posté - 29 févr. 2016 : 22:39:13
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On ne peut que conseiller à notre ami Luc une recherche dans ses notes de la fac de droit, à moins qu'il n'ai sauté quelques cours, ou à défaut sur les art.1984 et suivants ayant trait au "mandat", à la délégation de pouvoir ....
C'est le mandant qui décide des pouvoirs délégués, que doit accepter le mandataire, constituant "contrat" entre les parties.
Si la délégation concerne uniquement l'AG d'un syndicat de copropriétaires, ce sont les règles de la copropriété qui s'appliquent, si elle concerne le membre d'une association pour son AG, ce sont les statuts de l'assoce qui s'imposent, et s'il s'agit d'un mandat de représentation permanent pour l'administration d'un bien à un professionnel, c'est vers le Code du commerce qu'il faut se tourner.
Si le mandat permanent est donné au père ou à tel copain du propriétaire, ce dernier étant aux Bermudes pour 3 ans, c'est le droit commun qui s'applique.
Comme il est de règle lorsqu'un texte spécifique (ici particulier aux copropriétés) le précise rien.
Avant une règle particulière il y a le droit en général.
"je prévois forcément d'inscrire son nom sur la feuille de présence et d'y adjoindre le pouvoir."
C'est une obligation :
"Mme Michu ... représentée par M. Tartemuche", tous les mandats devant être annexés à la feuille de présence pour justifier de la représentation.
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Édité par - Gédehem le 29 févr. 2016 22:43:22 |
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Posté - 01 mars 2016 : 07:44:48
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sigebert : A qui envoyez vous la convocation ? l'usufruitier ou le nu-propriétaire ? mais qui a décidé l'un ou l'autre ? |
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sigebert
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73
 Posté - 01 mars 2016 : 08:04:37
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Ce n'est pas au passé que je dois parler mais au futur !
Jusqu'à maintenant, c'était l'autre la syndic. Généralement, elle faisait des économies d'affranchissement... Pour elle, Un sou c'est un sou !! |
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nefer
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Posté - 01 mars 2016 : 09:43:28
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citation: Initialement posté par sigebert
Ce n'est pas au passé que je dois parler mais au futur !
Jusqu'à maintenant, c'était l'autre la syndic. Généralement, elle faisait des économies d'affranchissement... Pour elle, Un sou c'est un sou !!
les convocations aux AG peuvent tout à fait être remises contre émargement |
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sigebert
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Posté - 01 mars 2016 : 13:46:14
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La question devrait être : à qui envisagez-vous de les envoyer et non pas à qui les envoyez-vous ?
Selon le RC, aux deux !
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 01 mars 2016 : 16:30:00
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citation: Initialement posté par sigebert
La question devrait être : à qui envisagez-vous de les envoyer et non pas à qui les envoyez-vous ?
Selon le RC, aux deux !
Si l'on s'en réfère aux réponses précédentes de rambouillet et de Gédehem je présume que vous devrez envoyer au mandataire "permanent" tout ce qui concerne ledit lot démembré (convocations, appel de fonds, etc...).
Dès lors, envoyer une copie tant à l'usufruitier qu'au nu-propriétaire relève simplement d'un gage de bonne communication non essentiel de votre part, puisque votre seul interlocuteur est juridiquement ce fameux mandataire commun "permanent". Encore faudrait-il évidement que vous ayez connaissance et surtout confirmation écrite du nom et des coordonnées de ce fameux mandataire "permanent" commun tant à l'usufruitier qu'au nu-propriétaire.
Faute de confirmation écrite explicite, par les intéressés, de la désignation du mandataire commun "permanent" au lot démembré, dans ce cas, en qualité de syndic bénévole, il vous faudra saisir le TGI.
Référence : article 23 de la Loi du 10 juillet 1965 + article 6 du Décret du 17 mars 1967.
Toutefois, si votre RdC indique que le syndic doit aussi envoyer aux deux (nu-propriétaire et usufruitier), alors en qualité de syndic, vous devez aussi respecter les clauses dudit règlement de copropriété.
Il appartient à l'assemblée générale du syndicat de modifier adéquatement son RdC pas au syndic qui lui reste responsable de sa bonne (ou mauvaise) application.
D'un autre côté ce n'est que mon avis, mais à n'en pas douter d'autres ici sur ce forum seront vous apporter des réponses juridiques gratuites qui n'engagent qu'eux-mêmes.... En cas de problèmes ces mêmes là vous diront d'aller consulter un avocat payant...
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 19 mars 2016 : 07:45:30
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Bonjour,
Dites-moi dans "quoi" vous rangez vos procès-verbaux d'assemblées ? |
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