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LE GOFF
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 Posté - 15 mars 2015 : 22:17:21
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Bonsoir
Besoin de votre avis.
Les copropriétés de ma ville, pour beaucoup d’entre elles, ont voté en AG il y de nombreuses années, le versement d’une taxe d’emménagement et de déménagement de 40 euros environ en cas de changement de locataires ou vente d’un lot
Les sommes sont mises dans un compte d’attente 47, et servent à payer des dépenses diverses de réfection des communs ….
Le syndic a évoqué l’idée que la loi ALUR ne permettrait plus ce genre de pratique. Cependant, je n’arrive pas à trouver le texte qui en fait mention, dans un sens ou dans l’autre.
Auriez-vous des précisions à ce sujet ?
L’idée est de savoir si l’interdiction de la pratique est d’ordre public ou pas.
Au plaisir de vous lire
Bien cordialement
FLG
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GĂ©dehem
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1
Posté - 16 mars 2015 : 00:17:29
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Décision illicite, Alur ou pas : le syndicat n'est pas juge judiciaire et ne peut donc appliquer des sanctions, ici des pénalités forfaitaires, qui plus est à priori.
On est dans un Etat de droit, pas au far west. |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2015 00:18:37 |
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LE GOFF
Nouveau Membre
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 2
Posté - 16 mars 2015 : 07:50:29
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Bonjour Gedehem
Merci de votre réponse
En fait personne ne voit cela comme une sanction mais comme une simple charge votée par AG
Nous allons donc adapter.
Mais pour info, depuis 20 ans, aucune agence gestionnaire de biens, aucun notaire, aucun resident n'a emis le moindre probleme sur la question. Nous sommes peut etre au far west mais un far west très calme
par contre ce qui m'interresse c'est la base legale qui interdit à la majorite de copropriétaires de prendre ce genre de decision
Bien cordialement
FLG |
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3
Posté - 16 mars 2015 : 08:31:12
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Bien sur, on suppose que cette "taxe" votée en AG a été intégrée dans votre RdC...
Pour ma part, si cette "taxe" a été votée comme une "charge spéciale" payée par qui ? car vous parlez d'emménagement et déménagement .... serait ce payer deux fois ? je ne vois pas ce qui pourrait s'y opposer.
Par contre mis au compte 471, ne me semble pas justifier : "Le compte 47 "Compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.", ceci me paraîtrait plus justifié au compte 1033 ou 1032.
Mais c'est un détail par rapport au débat qui va s'engager sur "est ce possible ou non ?" |
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GĂ©dehem
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4
Posté - 16 mars 2015 : 08:35:30
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Calme ou pas, le far west n'est pas possible dans notre Etat de droit.
D'où un principe par chez nous : seul le juge judiciaire est à même de constater une faute portant préjudice et de la sanctionner en condamnant le fautif à la réparer.
Ceci est la règle partout, la copropriété n'étant qu'un des lieux où elle s'applique.
L'affaire est bien connue pour les clauses RDC dites "Aggravation des charges", de fait inapplicable voire illicite.
En copropriété, les charges communes sont réparties aux tantièmes, ou selon les grilles prévues au RDC. Le reste n'existe pas. Le ballon des gamins qui casse un carreau, les rayures dans l'escalier suite à un déménagement, etc : charges de copropriété réparties entre tous.
C'est exactement la même démarche, le même principe dans le domaine public : le tag, l'abri bus cassé, etc : à charge de la collectivité.
Sauf si l'auteur des faits est pris sur le vif, qu'il est envoyé devant un juge, qui condamnera à réparer.
Dans votre affaire, prévoir une sorte d'amende est hors compétence du syndicat.
Lors d'un déménagement, il faut faire un état des lieux avant le départ, un autre contradictoire après, et si dégâts il y a les faire supporter par le fautif, s'il reconnait ses/ces dégâts.
A défaut, c'est le juge, etc ....
C'est en cela que, mĂŞme "calme", ce n'est pas le far west, selon le vieux principe : "Nul ne peux se faire justice lui-mĂŞme".
Conclusion : votre syndic a raison : même sans "alur", votre décision est illicite, inapplicable. Même pour 40 €. |
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Sunbird
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 Posté - 16 mars 2015 : 09:46:04
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MĂŞme pour 1 euro, elle est inapplicable.
Pourquoi pas installer un portique avec badge, et faire payer les propriétaires en fonction du passage, celui qui recevrait régulièrement des amis chez lui paierait plus...
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Posté - 16 mars 2015 : 09:56:34
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Cette taxe correspond a un enrichissement sans cause;
On pourrait aussi taxer les passage devant la poubelle.
Cet enrichissement sans cause est de plus un revenu occulte, car je suppose que chaque copropriétaire ne déclare pas au titre des revenus les sommes recues à ce titre; D'ailleurs on serait bien embêté s'il fallait les qualifier, de BOC de BIC bien sur, de BNC, de revenu foncier?
Comme le dit Gedehem, on n'est pas au far-ouest (ou au moyen age quand les petits chatelins prélevaient des taxes pour soit-disant protéger le passant qui cheminait sur ses terres) |
Édité par - ribouldingue le 16 mars 2015 10:02:30 |
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GĂ©dehem
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7
Posté - 16 mars 2015 : 13:56:48
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Ce n'est pas d'enrichissement dont il est question ici, sans ou avec cause !
La question est : Un particulier, serait-il une personne morale, un groupement doté d'une personnalité civile', peut-il valablement sanctionner une autre personne, lui appliquer une 'punition' sous forme d'amende ?
La réponse en droit est claire : NON
Elle est doublement NON s'agissant ici de la perception d'une "taxe d'emménagement/déménagement", taxation qui plus est "à priori", c'est à dire par le seul fait de déménager et non pour réparer un préjudice, un dommage.
Dans notre Etat de droit, la sanction d'une faute et sa réparation appartiennent au juge judiciaire, la taxation aux services fiscaux.
Certainement pas à un particulier, serait-il un syndicat de copropriétaires. Ces pratiques ont été sanctionnées par les tribunaux.
" depuis 20 ans, aucune agence gestionnaire de biens, aucun notaire ....."
Ils s'en moquent ! Ce n'est pas leur problème mais ceux des copropriétaires, ..... qui ignorent tout généralement des règles applicables.
La preuve de notre ami Le Goff, qui ignore que cette pratique est illicite.
Le syndic, qui doit donner conseil en la matière, commettant une faute à appliquer une mesure illégale.
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Posté - 16 mars 2015 : 14:37:18
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Gédéhem,
1/ Je ne vois pas pourquoi vous vous Ă©nervez
2/ je ne vois pas ou il est question de punition. Je ne lis pas le mot punition.
Ce n'est pas parce que vous avez envie de 'punir" Ribouldingue qu'il faut rajouter ds mots qui ont un sens très précis. Même l'état avec sa TVA ne punit personne, c'est vous dire...
Que vous balayez d'un coup de balais magnanime (puisque c'est vous) le fait que ces sommes sont des revenus, peut-etre, mais elles doivent être délcarés, meme si le grand Gedehem ne daigne pas vouloir considérer cela et nous affilge le droit en général sans etre très précis d'ailleurs. |
Édité par - ribouldingue le 16 mars 2015 15:33:53 |
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Gemar59
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Posté - 16 mars 2015 : 14:53:23
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Le veritable probléme est en fait de faire appliquer la résolution pratiquement cad de faire payer les copropriétaires non résidents qui louent leur appartement a nimporte qui pour ne rien perdre et amasser de la thune à fond la caisse.
Ils le font ,soit directement soit par le biais d'officines souvent inconnues du syndic qui s'en f***t ( meme si les locataires potentiels sont défavorablement connus des services de police ou sans ressource stables.
D'oĂą un grand turnover des occupants qui perturbent les RĂ©sidents stables avec souvent des parties coimmunes parfois beaucoup plus que la partie privative qu'ils occupaient .
Inévitablement arrivent ,comme maintenant ,"les gardiens de la loi et de l'orthodoxie " qui ne sont probablement pas dans une situation identique et ,peut etre meme pas co proprietaire habitant d'un immeuble collectif .
Voir peute etre bien aussi ,des propriétaires investisseurs possedant un bon paquet d'appartements en location .
Ces bonnes ames se rangent du coté de la loi et de l'etat de droit .(je crois entendre nos dirigeants moralistes ) :
"comment Monsieur ,vous osez penser a cela  mais l'article tant de la loi du xxxx de 1928 vous interdit etc etc.
Ces braves personnes pleines de nobles sentiments oublient bien sur de dire que si des petits possédants en arrive à cette extrémité ,c'est que la legalité a souvent été bafouée bien avant sans que personne et eux les premiers ne s'en offusquent.
Le probleme n'est pas pour les 40 euros pour lesquels personne ne se lancera dans un procés juste ou pas mais bien dans :
L'evaluation contradictoire du préjudice avec des locataires souvent inconnus du Syndic qui déménagent a la cloche de bois avec l'accord du propriétaire et la complicité du legislateur .
Si le syndic administrait le systéme ,ce n'est ni lui ni le coproprietaire qui encaisserait la somme mais bien le compte de la copropriété pour l'utiliser a la remise en etat des parties communes qui souffrent de ces déménagements incessants .Et là ,la copriete pourrait legitimement alors payer des impots sur les sommes perçues .
Mais là aussi ;les bonnes ames ne vont pas tarder a se manisfester pour venir dire du haut de leur " autorité" que c'est un etat de fait normal dans une copropriété et que la loi du xxxxxxx dit que c'est a la collectivité meme si elel n'y et pour rien de payer ..etc etc .
je leur fais confiance ,ils ne vont pas manquer d'arguments pour en faire des pages et des pages .
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GĂ©dehem
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10
Posté - 16 mars 2015 : 15:01:44
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 .. imputer à priori une "taxe", une indemnité ou autres appellations à votre convenance, qu'est-ce donc d'autre qu'une "amende", une punition ou autre appellation, ici pour "déménagement" ??
En France, Etat de droit (= avec des règles démocratiquement fixées par un parlement démocratiquement élu) l'imputation d'une "taxe", d'une redevance, appartient à l'Administration fiscale, à l'Etat en général.
Certainement pas à un particulier. Sans doute pensais-je naïvement que tout le monde refusait ce type de pratique connue comme illégale.
Et bien non : cela (vous) semble normal .....
La norme par chez nous, c'est qu'il appartient au juge de statuer sur le degré de responsabilité d'un supposé fautif (ce qui implique qu'il y a eu un préjudice, et non une taxe anticipée), faute sanctionnée par ce juge pour réparer le préjudice.
Le reste est littérature ou fantasme.
Réf : "Sont illicites les clauses RDC prévoyant le paiement d'une indemnité forfaitaire en cas de déménagement". (dont CA Lyon 22.01.69)
"L'application d'une telle clause (aggravation des charges par impayés) suppose un comportement fautif du débiteur dont l'appréciation doit résulter d'une appréciation judiciaire et non d'une décision de l'assemblée générale" (Cass 30.01.2007)
NB L.art.10-1 répond à cette question des impayés.
Ajout : sur le post de GĂ©mar ..
Ce que vous exposez revient non plus au far west mais à la loi de la jungle : ici pas d'indemnité forfaitaire, là elle est à 40 € (pourquoi que 40 ?), ici à 120 (pas beaucoup pour repeindre les portes de l'ascenseur) et ailleurs à 400 €, histoire de dissuader les gens de déménager ..... 
C'est à cela que servent les règles : de garde fou (ou gardes fous), afin d'éviter que la folie humaine ne prenne le pas sur le bon ou bien vivre ensemble en société. |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2015 15:09:42 |
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Posté - 16 mars 2015 : 15:11:11
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gemar59 : "les gardiens de la loi et de l'orthodoxie " Ces bonnes ames se rangent du coté de la loi et de l'etat de droit "
Vous avez raison, il est préférable de ne pas respecter les lois de la république, ou de laisser faire sa propre dans les banlieues à des voyous, des copros, ....
La démocratie c'est d'abord que le citoyen respecte le loi et aussi que l"état la fasse respecter.
On se range pas du coté de la loi ou du coté des autres qui ne désirent pas la respecter ou d'appliquer sa propre loi, comme vous gemar59. Ce choix n'existe pas en coproprié, et pas plus dans notre pays.
Quant aux gardiens de la loi, et de l'orthodoxie, qui sont ils pour vous ??
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GĂ©dehem
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12
Posté - 16 mars 2015 : 16:32:01
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On peut ajouter, histoire d'en rire (c'est mieux que d'en pleurer) , que les mêmes qui défendent cette "liberté" (??) d'imposer une taxe illicite "parce que tel est le bon plaisir de l'AG", montent aussitôt sur leurs grands chevaux pour batailler avec les syndics qui osent, les vilains, leur demander 450 € pour un 'état daté', ou encore 50 centime la photocopie ....
Appréciation et donc opinion à géométrie variable, selon le sens du vent ..... ou autres ..
PS : il semble échapper que les 'conseils' ou avis qui peuvent être donnés ici par quelques "sachants" ne traduisent pas une opinion personnelle de celui-ci, qui n'a aucun intérêt s'agissant de rappeler des règles qui s'imposent dans nos copropriétés.
Si c'est règles ne conviennent pas, il faut soit éviter d'être copropriétaires, soit tout faire pour qu'elles soient modifiées.
En attendant elles existent, essentiellement pour "protéger le faible sans défense", à chacun de faire avec.
Quand c'est interdit de stationner Ă cet endroit, c'est interdit, mĂŞme si on trouve cela idiot .... |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2015 16:39:18 |
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Posté - 16 mars 2015 : 16:33:32
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citation: meme si les locataires potentiels sont défavorablement connus des services de police ou sans ressource stables. Que dit la loi quand les locataires potentiels sont défavorablement connus comme vous dites? Rien?
Sinon je n'ai pas compris que les 40 euros étaient sélectifs, mais si cela vous arrangerait apparemment qu'ils le soient... |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 mars 2015 : 16:45:06
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C'est le copropriétaire qui est responsable de ses locataires (ayants droits), lesquels (locataires comme copropriétaires) se doivent de respecter les règles communes du RDC.
A défaut le propriétaire peut résilier le bail.
A défaut pour ce propriétaire, le syndicat peut, par une action dite "oblique", assigner ce copropriétaire en résiliation de bail pour non respect du RDC, du droit des autres, propriétaires ou locataires.
Sauf qu'il faut savoir que tous ces moyens existent (la méconnaissance fait faire n'importe quoi, éventuellement rien), que les CS doivent donc s'informer, et être derrière le syndic pour qu'il mettent en œuvre les mesures qui seront décidées par une AG, mesures qui lui seront proposées..
SI CS et copropriétaires restent passifs, il ne faut pas s'en plaindre ensuite. |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2015 16:45:58 |
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LE GOFF
Nouveau Membre
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Posté - 16 mars 2015 : 21:44:28
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Bonsoir,
Wouah, Je ne pensais pas qu’une simple recherche sur une règle de droit pouvait aboutir à ce genre de développement. Mais force est de reconnaitre que c’est au moins instructif voir très formateur.
Je ne vais pas manquer de souligner au peu de personnes qui acceptent d’être membre de conseils syndicaux, de faire du bénévolat ….. que nous sommes tous très nuls. C’est très porteur comme relation avec autrui. .
Mais j’ai une réponse, n'est ce pas l’essentiel. Cour d’appel - Cour de Cass, voila un élément productif
En espérant néanmoins que les arrêts soient publiés
Rambouillet je vous remercie, je vois la question comptable avec la personne qui gère les copro et je comprends mieux la fin de votre réponse. J’avais un peu oublié ce genre de développement possible sur UI. J’ai l’impression de retrouver l’ancien site il y a quelques années
Bien cordialement
FLG |
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GĂ©dehem
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16
Posté - 16 mars 2015 : 23:52:34
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"... de souligner au peu de personnes qui acceptent d’être membre de conseils syndicaux, de faire du bénévolat ….. que nous sommes tous très nuls. C’est très porteur comme relation avec autrui".
Pardon, mais que vient faire ici le "bénévolat" et la relation avec autrui ???
Le fait de s'engager bénévolement dans une organisation n'inclue pas d'ignorer ce qu'est cette organisation.
Le bénévole qui se porte candidat pour être membre du bureau d'une association est censé savoir ce qu'est une association, son bureau, et ce qu'il va y faire. S'il ne sait pas trop, il va se renseigner.
Et si en plus il se porte candidat pour être trésorier, il faut espérer qu'il a au moins un cahier, un crayon et une machine à calculer ....
Même chose pour le candidat au CS de son syndicat, dont on peut espérer qu'il sait ce qu'il va y faire, s'agissant d'une instance de contrôle, un "conseil de surveillance". Il faut le souhaiter pour les copropriétaires.
S'il ne sait pas trop, il fait comme le bénévole de l'association : il se renseigne, va chercher sur internet ce qu'il en est, découvre qu'il y a des textes qui régissent les copropriétés, comme celui de l'association découvre les statuts de son groupement.
L'un et l'autre vont y jeter les 2 yeux, et en apprendre un peu sur le fonctionnement de leur groupement, et ce qu'est leur "boulot" serait-il exercé bénévolement.
L'aspect comptable soulevé par Rambouillet n'a rien à voir avec l'illégalité d'une taxation forfaitaire, ou une amende pour avoir fait des rayures dans l'escalier.
La question Ă©tait :
"Besoin de votre avis.
..... , le versement d’une taxe d’emménagement et de déménagement de 40 euros environ en cas de changement de locataires ou vente d’un lot.... Le syndic a évoqué l’idée que la loi ALUR ne permettrait plus ce genre de pratique. Cependant, je n’arrive pas à trouver le texte qui en fait mention, dans un sens ou dans l’autre.
Auriez-vous des précisions à ce sujet ?
L’idée est de savoir si l’interdiction de la pratique est d’ordre public ou pas.
Réponse : pratique illicite, sanctionnée par les tribunaux.
Maintenant, ce sera comme d'habitude : chacun fera Ă sa sauce, ce qui Ă©vite de se poser des questions ...
Et sur ce plan, on sait ce qu'il en est : lorsque la réponse ne convient pas, ne correspond pas à l'idée que l'on s'en faisait, c'est qu'elle n'est pas la bonne
"En espérant néanmoins que les arrêts soient publiés"
Si vous êtes au CS, vous lui faites acheter le Dalloz ou le Litec "copro" (les 2), documents indispensables à tout CS (frais nécessaires à sa mission), et vous aurez tout dedans, et sur cette question des "clauses pénales" dans les commentaires sur L.art.10.
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Édité par - Gédehem le 17 mars 2015 00:00:09 |
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