| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 16 mars 2015 : 21:12:42
|
Bonjour,
Nous avons en projet l’aménagement d'un petit lotissement. Quelles sont les conditions suspensives nécessaires à cette acquisition? La condition d'obtention d'un permis d'aménager purgé est-elle suffisante? Nous aurions pensé que c'était suffisant, néanmoins, que se passe-t-il si les PC sont attaqués...
Faut-il alors préférer une condition suspensive d'obtention de PC? Mais dans ce cas, une fois un permis d'aménager déposé, quelle est la procédure pour déposer les permis de construire et à partir de quel moment est-il possible de déposer les PC?
Merci par avance pour vos réponses :)
|
|
|
|
1
 Posté - 16 mars 2015 : 21:49:31
|
lisez ça : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20150316
et faites vous aider par un GE et un notaire |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 16 mars 2015 : 23:20:18
|
J'ai déjà lu et relu ces articles. J'ai l'impression qu'il y a l'obligation à avoir fait au moins la première tranche des travaux avant de pouvoir déposer les PC...
Pour le moment, ni GE, ni notaire ne savent précisément nous conseiller et le service instructeur nous indique qu'il n'est pas possible d'avoir des PC voir même de déposer les PC sans que les travaux ne soient réalisés...
Cela veut donc dire qu'en achetant un terrain avec une clause suspensive de PA, je peux quand même me retrouver avec des PC qui ne passent pas et qui ne passeront peut être jamais... Risque encensé...
D'où ma première question :)
Qu'en pensez-vous? |
|
|
|
3
Posté - 16 mars 2015 : 23:54:10
|
qu'on ne s'invente pas aménageur et qu'un passage en librairie vous permettra d'acquérir au moins un ou deux ouvrages sur le lotissement pour pouvoir discuter sérieusement avec le GE et le notaire
http://boutique.lemoniteur.fr/nouve...ncieres.html par exemple |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 16 mars 2015 23:57:18 |
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 17 mars 2015 : 07:42:05
|
Merci de me conseiller de me documenter :) C'est ce que j'ai déjà beaucoup fait :)
Si la chose était si simple, et notre GE et les notaires que je consulte auraient répondu de façon limpide...
Aussi, je me permets de reposer la question, à savoir s'il est possible de déposer des PC avant qu'un PA ne soit accepté et que les travaiux soient réalisés au moins en partie...? |
|
|
|
5
Posté - 17 mars 2015 : 07:58:20
|
le R442-18 détermine les conditions dans lesquelles les PC seront accordés.
il faut deux mois pour instruire un PC
si les conditions du R442-18 ne sont pas réunies à cette date, les PC seront refusés.
votre question n'a donc aucun sens... ou du moins trouve t elle une réponse évidente dans cet article |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 17 mars 2015 : 09:18:32
|
Vous confirmez donc bien ce que je pensais, à savoir qu'il est impossible d'obtenir un PC sans avoir réalisé la première phase de travaux.
Mais alors ma première question reprend tout son sens :)
J'achète un terrain après obtention d'un PA. Si les PC sont attaqués, je me retrouve propriétaire d'un terrain potentiellement non constructible? Ça semble insensé? |
|
|
|
7
Posté - 17 mars 2015 : 09:28:00
|
|
|
|
|
8
Posté - 17 mars 2015 : 10:56:43
|
Jean-Michel, je suis surpris que tu ne sois pas intervenu plus sur ce point  |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9
Posté - 17 mars 2015 : 11:31:04
|
Pour la date de dépôt des PC ?
T'as tout dit...le R 442-18 c'est comme le Port Salut c'est écrit dessus. Moi ce qui me surprend c'est que à priori 2 professionnels n'auraient pas su répondre.
Si c'est sur l'insécurité juridique résultant de l'obtention d'un PA et les "multiples" raisons qui peuvent faire qu'ensuite les PC soient refusées: prévoir une journée de formation (que l'on fera ensemble) puis prendre RDV avec le Ministère ou un groupe de sénateurs afin de proposer des modofications législatives...
Parlerais-tu de propositions à faire passer dans le véhicule législatif "Macron", par hasard ?
Sinon, même si notre interlocuteur n'a pas la culture de ces questions , ces interrégotions restent bien légitimes.  |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10
Posté - 17 mars 2015 : 13:02:38
|
|
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 17 mars 2015 : 13:25:56
|
Merci pour vos réponses très précises, que je n'ai pas trouvées auprès de nos conseillers pour le moment...
L'insécurité d'une opération d'aménagement est donc encore plus forte que je ne l'imaginais.
Dans notre projet, les vendeurs - particulier et mairie - accepteraient des conditions suspensives d'obtention de PC, mais nous ne voyons pas comment les PC peuvent être déposés et faire l'objet de conditions suspensives...
Pour le moment, nous avons signé les compromis, fait réaliser le dossier PA à notre géomètre qui est prêt à le déposer et nous avons étudié les implantations de chacune des maisons très finement. A ce titre, nous ne sommes pas loin de pouvoir déposer les PC des maisons.
Quels seraient vos conseils sur la façon optimale de réaliser cette opération sans insécurité?
Merci :) |
Édité par - ojal le 17 mars 2015 13:34:17 |
|
|
|
12
Posté - 17 mars 2015 : 13:42:08
|
vous lisez les articles du code indiqués et vous les appliquez...
JML vous a clairement indiqué que le lotissement n'est pas une opération sans risque.
pour supprimer le risque, vendez le terrain en l'état à un opérateur qui le prendra à votre place -et qui engrangera les recettes afférentes évidemment |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
spirit
Contributeur actif
224 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 18 mars 2015 : 22:11:35
|
Si les maisons sont déjà prêtes à être déposées, un permis de construire groupé valant division. Quitte à faire des tranches.
Cela est le risque de frais financier lors d'une opération de lotissement, d'où la complexité de ce type de dossier de nos jours où le juridique est important et les risques de portage des projets aussi.
On s'invente pas lotisseur...
Etant au tribunal administratif pour des recours, je connais bien la façon dont des riverains bloquent des dossiers... Et le risque d'avoir les permis attaqués individuellement derrière...
Les riverains ont ils fait une association? |
|
|
|
14
Posté - 19 mars 2015 : 03:46:11
|
|
Non. Oubliez le pcvd! |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 24 mars 2015 : 11:50:13
|
Bonjour,
L'objectif de tout un chacun - ou en tous cas le notre - est de limiter le risque des opérations que nous réalisons. Le risque commercial est déjà un risque que nous assumons et nous voudrions limiter le risque de nous retrouver avec un champ à vache acheté au prix du terrain constructible...
Les vendeurs sont d'accord pour transformer la clause suspensive d'obtention de PA en une clause suspensive d'obtention de PC. Le problème est que je ne vois pas comment nous pouvons obtenir des PC sans avoir réalisé la première phase de travaux... Et pourtant les cas de PC obtenus sans que les travaux n'aient été réalisés ne manquent pas... Comment est-il possible - dans la pratique - que des PC soient obtenus sans que des travaux ne soient réalisés?
Une autre solution serait de passer par un PCVD avec ventes en VEFA, mais le terrain étant assez pentu, le coût d'adaptation des maisons pour l'accessibilité PMR sera économiquement non viable. Il me semble incontournable qu'en cas de vente en VEFA, l'accessibilité PMR soit obligatoire.
Reste enfin une possibilité de PCVD avec ventes sans VEFA, mais c'est une solution qui semble ne pas faire l'unanimité...?
Plus généralement, en dehors de me conseiller de ne pas faire ce projet, quels sont vos conseils? J'ai essayé d'appeler 2 avocats sans succès pour le moment. Ils n'ont simplement pas compris notre problématique, argant qu'une fois le PA obtenu, les PC devaient être obtenus de droit... Sauriez-vous me conseiller par MP les coordonnées d'un avocat qui saurait nous accompagner sur ce projet?
Merci par avance pour vos retours. |
|
|
|
16
Posté - 24 mars 2015 : 12:17:48
|
|
citation: Et pourtant les cas de PC obtenus sans que les travaux n'aient été réalisés ne manquent pas...
Impossible !
citation: Une autre solution serait de passer par un PCVD avec ventes en VEFA,
C'est la seule solution sécurisante
citation: Reste enfin une possibilité de PCVD avec ventes sans VEFA, mais c'est une solution qui semble ne pas faire l'unanimité...?
Aucun Ge et notaire ne devrait vous suivre.
citation: 2 avocats sans succès pour le moment. Ils n'ont simplement pas compris notre problématique, argant qu'une fois le PA obtenu, les PC devaient être obtenus de droit...
Ou ils n'ont pas compris la question ou ils sont spécialisés en divorce
Une annerie !!!!
citation: L'objectif de tout un chacun - ou en tous cas le notre - est de limiter le risque des opérations que nous réalisons.
Bien normal et hélas impossible en l'état des textes d'y arriver.
une petite solution!
Obtenez votre PAS et déposer illico autant de CU que de lots (1 sur chaque)....ca bloquera déjà 18 mois et faites vos travaux dans le même délai.
citation: Sauriez-vous me conseiller par MP les coordonnées d'un avocat qui saurait nous accompagner sur ce projet?
Emmanuel le fera surement.....nous cotoyons les mêmes sachant qu'Emmanuel fait parti lui-même des référents sur (entre autres ) ces questions
|
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17
Posté - 24 mars 2015 : 12:57:55
|
précisez dans votre profil votre localisation approximative...
je répondrai par MP.
mais celui qui vous dira qu'il sait sécuriser cette opération sans passer par la VEFA est un menteur (parce que la VEFA sécurise les acheteurs finaux...) |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ojal
Nouveau Membre
France
35 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 24 mars 2015 : 16:46:13
|
J'ai rajouté dans mon profil la localisation. Je suis sur Lyon.
Notre réflexion nous amène à nous demander pourquoi nous embêter en tant qu'aménageur à nous engager dans le processus des permis de construire... En tant qu'aménageur, on doit peut être se contenter d'obtenir notre PA puis de faire les travaux d'aménagement... Charge ensuite aux acquéreurs de gérer leur PC? |
|
|
|
19
Posté - 24 mars 2015 : 20:17:01
|
Pardonnez-moi....mais là je suis sévère!!!!
Est-bien la réaction que doit avoir un professionnel averti, de surcroît!!
De toutes façons et en sus, vous aurez autant de procès que de lots. |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Jean-Michel Lugherini le 24 mars 2015 20:17:59 |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Aménagement d'un lotissement PA ou PC? 
