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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 18 mars 2015 : 20:34:22
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Dans un autre sujet portant sur le compte séparé (pourquoi voter le compte separe si obligatoire ?), un commentaire a particulièrement attiré mon attention et mérite possiblement un sujet à lui tout seul afin de ne pas polluer le sujet initiale. Donc :
citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par rambouillet
un syndic qui démissionne, c'est avant la fin de son contrat et là , il doit 3 mois de préavis.
un syndic qui ne souhaite pas postuler de nouveau à une nouvelle mission de syndic ne doit aucun préavis ; c'est au syndic d'agir et de poser la question au syndic sortant bien avant l'heure fatidique.... Et on se dirige vers une grosse faute professionnel du syndic-mandataire par rapport à son syndicat-mandat dans l'exercice du contrat, en détournant l'esprit de la Loi ALUR. D'autant plus que c'est le syndic sortant qui établi l'OdJ, rédige et envoi les convocations et que l'AG se tient généralement dans le cadre du contrat de syndic ( et non pas hors délai). Depuis la Loi ALUR, 3 syndics sortants n'ont pas souhaités continuer avec 3 syndicats différents. Ils ont continuer leur mandat jusqu'à la fin de leur contrat ( évitant ainsi la rupture en cour de mandat = procédure et indemnisation), mais à 5 mois de la fin du contrat de date à date, ils ont chacun informé en LRAR de leur décision de ne pas se représenté à l'issue du mandat en cours, et qu'il appartenait au CS de trouver d'autres syndics à mettre en concurrence, ou aux copropriétaires d'en proposer. Ce faisant les syndics laissaient 3 mois avant la rédaction et l'envoi des convocation de la prochaine AG pour recevoir des contrats à joindre aux prochaines convocations. Un syndic démissionne de son mandat en cours, d'après vous le SDC ne va l'astreindre à une rupture de contrat avec éventuellement des D&I à la clé ?
On va peut ĂŞtre clarifier certaines choses....
- Loi ALUR : grâce à l’ARC, le syndic ne peut plus démissionner sans un préavis minimum de trois mois
- ABUS 3940 Ne vous laissez pas bluffer par votre syndic lors de votre Assemblée Générale Ordinaire !
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 18 mars 2015 : 21:55:36
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Tout ceci est de l'infâme bouillie pour béotiens, qui plus est avec le complicité de l'Arc, à coté de la plaque ainsi que cela a été souligné dans un autre sujet.
Il est des règles et principes incontournables.
- le syndic qui souhaite démissionner doit 3 mois de préavis.
Traductions pratiques :
-il doit en informer le syndicat et donner un délai avant de convoquer l'AG appelée à désigner le futur syndic.
- il ne peut démissionner en séance, puisqu'il doit ce préavis de 3 mois.
- il DOIT être désigné "à nouveau", même s'il démissionne 3 mois plus tard, c'est à dire donne son préavis en séance.
MAIS, sur ce dernier point :
- c'est possible si l'AG prenant acte de sa démission future et de son préavis de 3 mois le désigne pour ces 3 mois..(*)
Car autre principe : le mandat du syndic prend fin automatiquement à la date de tenue de l'AG, peu importe la durée du mandat initialement convenue (15 jours ou 2 mois plus tard). D.art.46, bien connu.
- l'AG n'ayant pas désigné de syndic, même pour 3 mois, il n'y a plus de syndic. (même art.46)
Il est indiqué :
"Ils ont continuer leur mandat jusqu'à la fin de leur contrat (évitant ainsi la rupture en cour de mandat = procédure et indemnisation), "
MĂ©connaissance encore !
Ils peuvent continuer à exercer jusqu'à la fin de leur mandat, de la date échéance convenue, à condition de ne pas convoquer d'AG durant ce temps. En attendant les propositions des futurs candidats avant de la convoquer, ce qui est une bonne pratique..
Le fait de convoquer l'AG avant la fin du mandat entraine échéance du mandat à cette date d'AG : il n'y a ni rupture, ni révocation, pas d'indemnité de quoi que ce soit.
Là aussi, la méconnaissance fait penser, faire ou dire n'importe quoi.
(*) il faut insister : l'AG doit prendre une décision explicite, sanctionnée par un vote rapporté dans le PV, désignant le syndic pour un mandat de 3 mois couvrant le préavis.
Dire en AG "je vais jusqu'au bout de mon mandat qui est dans 2 ou 3 mois le temps de convoquer une autre AG avec un candidat" n'est pas valide : s'il n'y a pas un vote pour le reconduire, le mandat du syndic sortant Ă pris fin. Plus de syndic.
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Édité par - Gédehem le 18 mars 2015 22:03:30 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 2
Posté - 18 mars 2015 : 22:15:05
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Du calme ! J'ai rien compris Ă vos explications.
Ça fuse dans tous les sens et on s'y perd en route. C'est pas cohérent.
Donc est-il possible que vous puissiez reprendre votre argumentaire pas à pas et de manière construite afin que tous puisse comprendre votre logique.
D'avance merci.
NB - FĂ©licitation GĂ©dehem vous venez de passer le seuil des 10000 messages !
Hip hip hip ! Houra !.... Vous offrez la bouteille ou vous payez votre tournée ?
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Édité par - Luc Standon le 18 mars 2015 22:18:47 |
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Posté - 19 mars 2015 : 08:30:57
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Luc Standon : Du calme ! J'ai rien compris Ă vos explications
Comme tout le reste d'ailleurs; vous ne comprenez rien à la copropriété et à ses lois ET décrets.
la logique dans ce débat c'est une bonne lecture de la loi, pas des interprétations personnelles délirantes.
Relisez donc plusieurs fois le post de gedehem, cela vous fera un grand bien dans la compréhension du renouvellement du syndic, et du mot " préavis".
D'ailleurs, ces mêmes réponses furent données par rambouillet et moi-même dans un autre fil. 
Luc Standon : pour la tournée, pas sur que vous serez invité ! 
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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4
Posté - 19 mars 2015 : 16:11:16
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citation: Initialement posté par philippe388
vous ne comprenez rien à la copropriété et à ses lois ET décrets. Peut être que vous expliquez mal, si je comprends mal. Pourtant on lit bien les mêmes références. Si vous expliquez mieux, je comprendrais mieux.
citation: Initialement posté par philippe388D'ailleurs, ces mêmes réponses furent données par rambouillet et moi-même dans un autre fil. Oui d'ailleurs vous n'avez jamais répondu à vos propres contradictions dans l'autre sujet, et il est évident que vous ne répondrez pas non plus dans ce sujet :
citation: Initialement posté par philippe388
Ne pas mélanger démission en cours de mandat avec un préavis obligatoire et renouvellement du contrat sans préavis, la norme en copropriété.
Donc Ă vous lire vous n'ĂŞtes pas d'accord avec rambouillet :
citation: Initialement posté par rambouillet
on parle toujours à tort de renouvellement, alors qu'il s'agit de la désignation du syndic.
Si le syndic sortant est désigné on pourra après coup parler d'un renouvellement du syndic mais pas de son contrat.
Son contrat étant arrivé à terme on repart sur quelque chose de nouveau....
C'est effectivement votre droit de ne pas être d'accord avec rambouillet et d'avoir un avis différent sur la question.
Source : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=182891
Et comme précisé je savais d'avance la nature de votre réponse... pirouette.
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sonia75
Contributeur vétéran
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 Posté - 21 mars 2015 : 15:37:59
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Tiens je reagis a ce fil, pouvez vous me confirmer que le renouvellement de contrat n existe pas d un point de vue juridique pour les syndics, ca me parait tres curieuX qd meme, et stupide. Je m explique on a cette clause de revision des prix d un contrat sur l autre donc cela voudrait dire qu elle ne sert a rien...
D autre part, qd on a un contrat sur plus d 1 an en general les honoraires ne bougent pas, cas de notre syndic (a moins d accepter un avenant) dc encore une fois la clause de revision ne s applique pas. Il paraitrait logique que lorsqu on renouvelle un contrat d un syndic avec qui on bosse depuis hn certain tps on soit un minimum protege de hausse trop importante, la solution de changer de syndic a chaque fois qu un truc ne va pas est qd meme tres lourde a mettre en place... je suis surprise qu il n y ait aucun encadrement...
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Posté - 21 mars 2015 : 16:33:02
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citation: Tiens je reagis a ce fil, pouvez vous me confirmer que le renouvellement de contrat n existe pas d un point de vue juridique pour les syndics, Il serait plus sain de prendre la question a l'envers plutot que de faire travailler les autres sur le sujet:
Pouvez-vous prouver que ce renouvellement existe de par la loi de 1965 sur la copropriété ou le décret? |
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Posté - 21 mars 2015 : 16:33:27
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sonia75 : vous avez eu toutes les réponses sur ce sujet.
Désignation du syndic = nuveau contrat = Honos nouveaux à négocier.
Les prix des honoraires du syndic ne sont pas fixés par la loi. C'est au CS, aux copropriétaires de ne pas accepter une hausse jugée abusive.
C'est aussi au CS, et aux copros, de bien calculer le vout TOTAL des charges de syndics qui ne comportent pas que ces honos de gestion, mais divers frais, vacations, ..... ceux-ci figurent au contrat.
C'est aussi au CS et aux copros de mettre en concurrence le syndic.
J'ai en " stock" des honoraires pour notre SDC allant de 65 € à 350 € !!!
Les honoraires les plus bas ne veulent pas dire que ce syndic sera le moins cher.
sonia75 : que faites vous chaque année avec vos contrats d'assurances auto, moto et habitation, de téléphonie, d'internet, ..... ?
IL s'agit d'un contrat de gestion, à négocier comme tous les autres.
La TRES grande majorité des syndics " renouvelés" augmentent leurs honoraires de 1 à 2%. Ce que vous soulevez n'est pas un réel problème. IL faut surtout un CS sérieux et pugnace qui fait son "boulot" toute l'année, et pas quelques jours avant l'AG.
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Posté - 21 mars 2015 : 16:41:38
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sonia75 : je vous donne le texte du " code de commerce" concernant la liberté des prix et de la concurrence. La loi est donc bien présente sur ce thème; et pour rappel nous sommes dans une société libérale  :
Code de commerce
Partie législative
LIVRE IV : De la liberté des prix et de la concurrence.
TITRE Ier : Dispositions générales.
Article L410-1 En savoir plus sur cet article...
Les règles définies au présent livre s'appliquent à toutes les activités de production, de distribution et de services, y compris celles qui sont le fait de personnes publiques, notamment dans le cadre de conventions de délégation de service public.
Article L410-2 En savoir plus sur cet article...
Sauf dans les cas où la loi en dispose autrement, les prix des biens, produits et services relevant antérieurement au 1er janvier 1987 de l'ordonnance n° 45-1483 du 30 juin 1945 sont librement déterminés par le jeu de la concurrence.
Toutefois, dans les secteurs ou les zones où la concurrence par les prix est limitée en raison soit de situations de monopole ou de difficultés durables d'approvisionnement, soit de dispositions législatives ou réglementaires, un décret en Conseil d'Etat peut réglementer les prix après consultation du Conseil de la concurrence.
Les dispositions des deux premiers alinéas ne font pas obstacle à ce que le Gouvernement arrête, par décret en Conseil d'Etat, contre des hausses ou des baisses excessives de prix, des mesures temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé. Le décret est pris après consultation du Conseil national de la consommation. Il précise sa durée de validité qui ne peut excéder six mois.
La loi ALUR et le contrat " TOUT COMPRIS " doit permette une simplification et une clarification des taches compris dans la gestion courante d'une syndicat de copropriétaires, et par conséquent une concurrence plus claire également.
Toute entente sur les prix est très lourdement condamnée; téléphonie, et la toute dernière les yaourts |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2015 : 01:03:46
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Ok, merci de vos retours mais ce que je ne m explique tjs pas et je ne vois pas de reponses la dessus, c est pourquoi les syndic indiquent ils une clause de revision des prix pour des contrats conclus sur un an ? |
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Posté - 22 mars 2015 : 08:40:46
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Ou est le problème?
Leur contrat type valant pour 1 ou 2 ou 3 ans la clause ne joue que lors d'un contrat pluriannuel. |
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Posté - 22 mars 2015 : 09:35:14
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citation: Ok, merci de vos retours mais ce que je ne m explique tjs pas et je ne vois pas de reponses la dessus, c est pourquoi les syndic indiquent ils une clause de revision des prix pour des contrats conclus sur un an ?
il faut lire très précisément le contrat et vérifier à quelle date se produit la révision car parfois cela intervient le 1er janvier, donc en cours de mandat !!!  |
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Posté - 22 mars 2015 : 10:36:27
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sonia75 : le syndic proposer cette clause, cela ne change rien à la négociation et à une mise en concurrence. Ou est le problème.
SI votre syndic propose le prix de la photocopie à 1 € au lieu des 0.15/0.30 €, un CS sérieux et des copros responsables vont refuser de payer ce prix et demander au syndic de modifier cela lors de l'AG.
La réponse est la négociation et la mie en concurrence avant ou pendant l'AG.
Ce contrat est signé entre votre SDC et ce syndic. Celui-ci peut proposer un contrat différent avec d'autres clauses et sans cette hausse de pris au sdc voisin. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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13
Posté - 22 mars 2015 : 10:37:53
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On fait une fixation très abusive sur ce "contrat" (du ou de syndic), qui n'est que la déclinaison des rémunérations correspondant aux diverses taches qui procèdent du mandat social, de la délégation de pouvoir décidée par une AG.
Comprenons nous : ce "contrat" ne fixe pas la mission du syndic; Cette mission est définie, prévue, encadrée par la loi. (art.14 à 18).
Il n'a rien à voir par exemple avec un "contrat de travail" ou "contrat de service", lesquels précisent la contre partie attendue d'un salaire, du paiement d'une prestation.
Le contrat "du syndic" dont nous parlons est indivisible du MANDAT, de la décision de l'AG d'accorder ses pouvoirs de représentation "sur la tête" de tel mandataire social, qui devient par cet acte, cette décision, représentant légal du syndicat, sa "main" et sa "voix".
Autrement dit, c'est la durée du mandat, de la délégation, qui fixe la durée du contrat des rémunérations qui en découle.
Le mandat du syndic état obligatoirement à durée déterminée, dans la limite de 3 ans jour pour jour, les rémunérations fixées contractuellement (c'est cela le "contrat", pas autre chose) le sont aussi ..
Dans le passé () à une époque ancienne (avant 2004 ), on ne parlait pas de "contrat". D;art.29 précisait très justement :" Les conditions de la rémunération du syndic .....les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées ... par l'AG".
Ce qui est toujours le cas, juridiquement parlant, décision formant "contrat des rémunérations".
Parler aujourd'hui de "contrat de syndic" comme on parlerait du contrat de vente ou du contrat de travail n'a aucun sens. Qui plus est pour laisser croire qu'il serait distinct, séparé du "Mandat", qui vaut transfert de pouvoir et de de droits.
Sur la question, on ne peut parler au sens strict de "renouvellement" pour un mandat à durée déterminée.
Parle t-on "renouvellement" pour un CDD ??
Le syndic sortant n'est donc pas au sens strict du mot "renouvelé". Il arrive à échéance de son mandat lors de l'AG appelée à désigner le syndic.
Il peut repartir pour un nouveau mandat, qui est un autre mandat.
Eventuellement selon d'autres conditions de rémunérations, qui sont à négocier.
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sonia75
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14
Posté - 22 mars 2015 : 15:41:56
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Leur contrat type valant pour 1 ou 2 ou 3 ans la clause ne joue que lors d'un contrat pluriannuel.
ok alors pourquoi est elle mentionée sur un contrat ANNUEL, c est ma question.
je n ai pas le contrat sous la main etant a l etranger actuellement mais je me souviens tres bien que j avais pose la question au moment ou j avais negocie le contrat et le directeur m avait repondu que oui cette clause garantissait qu il n y aurait pas de hausse superieure a cet indice d une annee sur l autre..., et pourtant ns n avions pas alors de contrat PLURIANNUEL. |
Édité par - sonia75 le 22 mars 2015 15:42:57 |
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Posté - 22 mars 2015 : 16:07:39
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sonia75 : avez vous lu les réponses des autres intervenants ??
C'est le CS, les copros, et vous-memes qui vous faites rouler dans la farine !!
Si vous élisez un syndic avec son contrat sans rien vérifier , sans rien négocier, vous acceptez donc ces clauses. IL ne faut pas chercher une loi un texte sur le con,trole des honoraires de syndic, cela n'existe pas; les prix sont libres en France, je vous ai donné le code de commerce la dessus.
Plan annuel ou pluriannuel, c'est du pipo !!! nouveau = nouveau honoraires
Renouvellement ne veut rien dire ! nouvelle élection, nouveau syndic, nouveau contrat et nouveaux honoraires; peu importe les anciens contrats signés, ils ne sont plus valables.
gedehem : attention , vous faites une erreur sur le CDD, OUI on parle de renouvellement d'un CDD:
Renouvellement limité
En principe, tout CDD prévoit un terme précis. Ce CDD est alors susceptible d'être renouvelé une seule fois et dans la limite d'une certaine durée. Dans certains cas toutefois, le renouvellement est possible sans limitation de durée.
CDD à terme précis
Si le CDD prévoit un terme (date d'échéance précise), il ne peut faire l'objet que d'un seul renouvellement.
Dans ce cas, le renouvellement est possible soit :
parce qu'une clause du contrat le prévoit,
parce qu'un avenant est proposé au salarié avant l'échéance de son contrat.
À noter : l'avenant doit être proposé avant l'échéance du contrat, mais la loi ne prévoit pas de délai pour prévenir le salarié des suites éventuelles réservées à son CDD.
Durée maximale
Le renouvellement du CDD est possible sous réserve que la durée totale du CDD (y compris son renouvellement) ne dépasse pas la durée maximale autorisée :
18 mois dans la plupart des cas,
ou 9 mois lorsque le contrat est conclu dans l'attente de l'arrivée d'un salarié recruté en CDI,
ou 24 mois si le contrat est exécuté à l'étranger, s'il est conclu dans le cadre du départ définitif d'un salarié avant la suppression de son poste ou en cas d'accroissement exceptionnel d'activité.
Lorsque le contrat se poursuit après l'échéance du terme du CDD, il se transforme automatiquement en CDI et le salarié conserve l'ancienneté acquise pendant son CDD.
Renouvellement illimité
Certaines situations permettent de signer un CDD sans terme précis. Dans ce cas, la durée du CDD (renouvellement compris) n'est pas encadrée.
CDD sans terme précis
Il est possible de signer un CDD sans terme précis dans les cas suivants :
remplacement d'un salarié absent,
remplacement d'un salarié dont le contrat de travail est suspendu,
attente de l'arrivée d'un salarié recruté en CDI,
recrutement de salariés saisonniers,
remplacement d'un chef d'entreprise artisanale industrielle ou commerciale, d'une personne exerçant une activité libérale,
remplacement du chef d'une exploitation agricole.
Durée minimale et renouvellement
Dans ces cas, le CDD est conclu pour une période minimale (qui doit être précisée au sein du contrat).
Le renouvellement se fait alors à l'issue de la période minimale et, en pratique, prend la forme d'un ou plusieurs avenants :
jusqu'au retour du salarié remplacé,
ou jusqu'à la réalisation de l'objet pour lequel il a été conclu.
Requalification en CDI
Le non-respect des conditions de renouvellement entraîne la requalification du CDD en CDI.
De plus cela joue également sur le paiement de la prime de précarité.
gedehem :si le contrat de syndic n'existe " pas" le CDD est un vrai contrat de travail. attention aux mélanges.
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sonia75
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Posté - 22 mars 2015 : 20:00:39
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citation: Initialement posté par philippe388C'est le CS, les copros, et vous-memes qui vous faites rouler dans la farine !! Plan annuel ou pluriannuel, c'est du pipo !!! nouveau = nouveau honoraires
Ah OK la on est d'accord, c est bien une nouvelle tromperie et effectivement je me suis faite avoir en faisant confiance au syndic....
Note pour moi meme: ne jamais faire confiance aux syndics, je devrais le savoir pourtt maintenant, trop naive encore ha ha :-p |
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Posté - 22 mars 2015 : 20:40:10
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sonia75 : pas du tout, les copros membres du CS ET les copros ont voté ! ils ont choisi un syndic avec son contrat.
Le syndic n'a trompé personne; il suffisait de lire le contrat à la réception de la convocation.
Les copros sont des grandes personnes responsables de leur choix. Le souci c'est qu'ils ne s'interressent pas Ă la gestion du bien commun.
La confiance n'a rien Ă voir dans la lecture des docs joints Ă l'OdJ.
Le CS n'a pas son son boulot de négocier ce contrat, et les CS n'ont rien dit en AG.
Ce sont les copros qui décident, pas le syndic.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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18
Posté - 22 mars 2015 : 20:43:38
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Philippe, aucun mélange.
Le mandat du syndic est à durée déterminée, impérativement. Comme l'est un CDD, la différence notable pour ce dernier étant la possibilité d'une clause pour un "renouvellement", lui aussi limité.
Mais comme le mandat donné au syndic n'est pas un contrat de travail ....(et pourtant, il y en a du boulot ! )
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2015 : 23:34:06
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Philipe388, comme vous le disiez precedemment "nous avons ete roules dans la farine". Nous avons bien lu le contrat, fait notre boulot et fait confiance aux dires du syndic (a tort...). Il y a bien tromperie puisque cette clause n'est pas valide dans le cas d'un contrat annuel.
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Édité par - sonia75 le 22 mars 2015 23:36:30 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 04 avr. 2015 : 22:35:12
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