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 Posté - 26 mars 2015 : 19:39:38
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Bonjour
Je m'adresse à la communauté pour savoir comment défendre nos intérêts face à un administrateur provisoire qui prend fait et cause pour les copropriétaires qui sont à l’origine de sa venue dans notre copropriété et qui refuse de faire des actions destinées à sauvegarder la copropriété
Je rappelle que cet administrateur a été désigné à la demande de 2 copropriétaires représentant 15% de la copropriété, au motif que la propriété était dépourvue de syndic.
NB : Nous avons contesté l’ordonnance et nous attendons la décision de la cour d'appel
Les 2 copropriétaires, pour consolider leur demande d’administrateur provisoire avant le jugement de la Cour d’Appel, ont attaqué, l’ag qui a élu notre syndic bénévole
Lors du Jugement qui s’est déroulé à notre insu, il n y avait que l’avocate des deux copropriétaires et l’avocat de l’administrateur provisoire qui devait défendre notre syndicat
Aucun de ces 2 avocats n’a défendu l’AG qu’ils n’avaient d’ailleurs pas intérêt à défendre car si l’ag était validée l’administrateur serait renvoyé
Nous n'avons appris le résultat du jugement qui a eu lieu le 29 janvier 2015 et qui a annulé l’AG de désignation de notre Syndic Bénévole qu’au mois de Mars 2015
N’ayant pas vu la signification, les copropriétaires opposés à la venue de l’administrateur provisoire lui ont demandé de faire APPEL de ce jugement : Ce qu’il a refusé.
Nous souhaitons savoir quelles sont les possibilités pour contester ce JUGEMENT. Et si d’aventure les délais étaient dépassés est que je pourrai introduire une TIERCE OPPOSITION car je ne suis pas propriétaire mais épouse de propriétaire et j’étais le précédent syndic bénévole qui a organisé l’AG annulée et qui a été attaquée dans l’assignation introduite par les 2 autres copropriétaires, pour demander d'annulation de l'ag incriminée.
Enfin, est ce que nous pourrions nous retourner contre l’administrateur qui a refusé de faire l’APPEL ?
Cordialement
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| Signature de emergenceconvivialite |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 mars 2015 : 22:01:17
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Ce que l'on peut comprendre ....
Une AG vous avait désigné syndic. Ce qui est à priori une impossibilité, n'étant pas propriétaire de droit dans l'immeuble.
Des copropriétaires contestent, attaquent l'AG en nullité.
Un jugement est intervenu (???)
Ensuite tout devient confus, puisque vous parlez de "Cour d'appel", et de désignation d'un AP ....
Dans la mesure où une AG a désigné un syndic, la désignation d'un AP est impossible, sauf à contester l'AG selon la procédure prévue L.art.42.
Si le pdt du TGI a désigné un AP, une action en "rétractation d'ordonnance devait être engagée, la désignation de l'AP retirée, et ce aussi longtemps que l'AG n'a pas été annulée (18 mois, 2 ans).
De cela vous ne dites rien.
L'AG étant annulée, la désignation du syndic aussi, la désignation d'un AP s'impose alors.
Pour quoi voudriez-vous interjeter appel d'une affaire qui est pliée d'avance ???
Un AP n'est pas désigné pour résoudre les problèmes internes, "sauvegarder la copropriété". Son action est encadrée par ce qu'en décide le juge, mission précisée dans l'ordonnance qui a été rendue. Si elle ne prévoit pas de "sauvegarde", ou d'interjeter appel, l'AP ne bougera pas, à juste raison.
Sa mission est en général essentiellement la récupération des archives et la convocation d'une AG destinée à désigner le syndic.
Sauf cas très particulier, sa mission est au maximum de 6 mois.
Faire une fixation sur le jugement ayant annulé l'AG est suicidaire. Mobilisez-vous pour trouver un syndic, au besoin pour former un copropriétaire, qui présentera sa candidature à la prochaine AG convoquée par l'AP.
Avec lequel il faut prendre RDV (le CS) pour la préparer et la tenir au plus tôt..
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Posté - 27 mars 2015 : 07:36:56
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je pense que la grosse difficulté vient de là , comme l'a souligné Gedehem :
"car je ne suis pas propriétaire mais épouse de propriétaire et j’étais le précédent syndic bénévole qui a organisé l’AG annulée"
vous avez commencé votre mission de syndic non pro bénévole par 2 erreurs : une convocation d'AG : à quel titre ? et le fait d'être syndic non pro, alors que vous n'est pas copropriétaire (vous pourriez être attaqué personnellement pour exercice de syndic sans carte professionnelle  ).
Conseil : arrêtez toutes vos problématiques de "comment enrayer ce qui se passe ? " : laisser l'administrateur faire son travail.... même si peut-être sa nomination est peut-être, j'insiste peut-être, entachée de nullité que apparemment personne n'aurait contestée officiellement dès le départ (vous n'en parlez pas).
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 Posté - 27 mars 2015 : 07:54:53
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Bonjour Monsieur GEDEHEM,
Comme d'habitude, vous répondez avec précision et donner des conseils utiles.
Je crois que c'est moi qui me suis mal exprimée dans mon compte rendu.
VOICI UNE DEUXIEME VERSION
Tout d’abord, sachez en premier lieu, que j’avais été élue Syndic bénévole en tant qu’épouse d’un copropriétaire car je ne suis pas copropriétaire
En second lieu, j'ai été obligée de démissionner de mon poste de syndic bénévole, à cause de multiples blocages et harcèlements de la part de 2 copropriétaires, très au fait du droit immobilier et qui possèdent 15% de la copropriété, qui avait décidé de m’enlever et de faire élire leur candidat
.
Face à cette guerre qui me minait et avant de quitter mon poste de syndic bénévole, j'ai organisé une AG qui a élu un nouveau syndic bénévole par 90% des participants à l’AG.
Le candidat présenté par ces 2 copropriétaires n'ayant pas été élu, les 2 copropriétaires ont demandé au TGI, un administrateur, qu’ils ont obtenu, au titre l'article 47, prétextant que l’AG n’était pas valable.
Informés, le nouveau syndic bénévole et 3 copropriétaires ont interjeté APPEL devant la COUR, au motif qu'il ne peut pas y avoir d'AP tant que l'AG qui a élu le Syndic bénévole n’est pas annulée.
Sentant le danger et sans attendre la décision de la COUR d'APPEL, ces 2 copropriétaires ont demandé au TGI
1. L’annulation de la dite AG, au motif qu’elle était organisée illégalement
2. La désignation d'un nouvel Administrateur Provisoire au titre de l'Art 29.1 parce que deux factures ne seraient pas payées et que de ce fait la copropriété est en danger.
Dans l’assignation, que leur avocate a faite, ont été convoqué l’administrateur, le nouveau syndic bénévole et moi-même
A l’audience, le nouveau syndic bénévole et moi même avons demandé au juge de reporter l’audience, afin de trouver un avocat pour nous défendre et de lui apporter des preuves tangibles prouvant qu'il n’y a aucun impayé (entre parenthèses, je signale que ces 2 copropriétaires devaient passer devant le médiateur du TI pour régler leur problème de charges impayées.)
Compte tenu de l’urgence de la demande, le Juge, n'a pas voulu reporter l’audience et a décidé, par la suite, de désigner le même AP au titre de l'article 29.1, au motif que nous n'avions pas apporté des justificatifs réels de notre affirmation de l’inexistence d’impayés.
Le Syndic Bénévole a interjeté à nouveau un Appel contre de jugement.
Pendant que nous attendions les résultats des 2 jugements de la COUR d’APPEL, l’avocate des 2 copropriétaires opposant a introduit une nouvelle assignation pour confirmer la demande d’annulation de l’AG qui avait élu le syndic bénévole.
Nb : Ni moi et ni le nouveau syndic bénévole n’avons été conviées à cette audience, pour pouvoir défendre l’AG en question. Seuls, étaient présents les avocats de l’administrateur et des 2 copropriétaires.
Compte tenu des seuls arguments avancés par l’avocate des 2 copropriétaires et le silence de l’avocate de l’administrateur, le juge n’a pu qu’annuler la dite AG et a condamné le Syndic à leur payer 2.000 euros aux 2 copropriétaires.
Le Syndic bénévole et les autres copropriétaires (dont mon époux) ont appris, par simple lettre de l’AP, cette information, 2 mois après le jugement.
Face à cette information, le Syndic évincé et mon époux ont demandé à l’Administrateur Provisoire de faire APPEL, ce qu’il a refusé et qui est compréhensible, car ce serait suicidaire de sa part.
C’est pour cela que les copropriétaires qui sont opposés à la désignation de l’administrateur provisoire m’ont demandé de me renseigner pour savoir :
1. Est-ce qu’ils peuvent faire APPEL parce qu’ils n’ont pas reçu de SIGNIFICATION du JUGEMENT
2. Quels sont les recours contre le refus de l’Administrateur Provisoire qui a pris fait et cause pour les 2 copropriétaires qui sont à l’origine de sa venue dans la copropriété,
3. Est-ce que je pourrai faire une TIERCE OPPOSITION en tant qu’ancien syndic bénévole qui a été mise en cause dans les assignations de l’avocate des deux copropriétaires ?
En espérant avoir été plus claire cette fois ci, je vous souhaite une bonne journée et j’attends avec impatience votre réponse.
Cordialement
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| Signature de emergenceconvivialite |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mars 2015 : 17:23:45
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Méconnaissance .....procédurale.
Sur ce que vous exposez, rien ne tient debout.
La désignation d'un AP selon D.art.47 est faite sur requête de "tout intéressé", le juge rendant une "ordonnance".
La difficulté ici : il y a un syndic en place.
La contestation de l'ordonnance passe par une action dite "rétractation d'ordonnance" devant le même juge, au motif qu'il y a un syndic et qu'un AP ne peut donc être désigné.
L'ordonnance étant rétractée, la contestation de cette désignation (par les contestataires) passe par une action au fond selon L.art.42, par assignation du syndicat en annulation de décision (ou de l'AG dans son entier)
A condition d'être introduite dans les 2 mois de la notification du PV d'AG ayant désigné le syndic.
Ces actions (requête, action en rétractation, annulation de décision d'AG) passent nécessairement par les mains d'un avocat, action soit devant le Pdt du TGI (désignation AP, rétractation), ou devant le TGI s'agissant de la contestation de décision.
Assignation du syndicat qui lui impose, par son syndic (et l'avocat du syndicat) d'y répondre.
Il n'y a pas de "Cour d'appel" !!
Ce que vous décrivez est incompréhensible.
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Édité par - Gédehem le 27 mars 2015 17:30:38 |
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Posté - 27 mars 2015 : 22:52:58
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bonsoir mr gédehem
grace Ă vos corrections je vais arriver Ă pouvoir m'expliquer afin de m'eviter des erreurs.
avant de revoir ma copie de presentation du cas de notre copropriete, je voudrais savoir si en tant qu'epouse d'un coproprietaire je n'avais pas le droit d'etre élu syndic benevole car dans mon cas l'election s'est passée devant le conciliateur de justice qui ne me l'avait pas interdit.
je souhaite pouvoir repondre aux autres coprietaires qui m'ont demandé de voir sur universimmo si les coproprietaire qui ont déjà interjeté un appel contre l'ordonnance de désignation de l'administrateur au titre de l'article 47 et puis au titre l'art 29.1, peuvent interjette un nouvel appel contre le jugement d'annulation de l'ag qui a élu mon remplaçant parce que l'administrateur se refuse à le faire
en attendant ces eclaircisements qui pourraient etre utiles Ă d'autres participants, je vais essayer de faire une autre synthese de l'affaire.
cordialement |
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| Signature de emergenceconvivialite |
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Posté - 27 mars 2015 : 23:10:21
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complément d'information:
les coprietaires concernés ont vu leur avocat qui va s'occuper personnellement de l'affaire de l'ag annulée
ce qui m'arrange bcp car c'est lui qui a interjete les deux appels pour demander la retractation des2 ordonnances de designation de l'adminisdtrateur
En consequence, je ne vais plus vous embeter avec mes questions qui semblent etre mal posées
cordialement |
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| Signature de emergenceconvivialite |
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Posté - 27 mars 2015 : 23:11:38
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merci Ă mr gedehem et mr rambouillet pour vos interventions
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| Signature de emergenceconvivialite |
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Posté - 28 mars 2015 : 07:41:26
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citation: je voudrais savoir si en tant qu'epouse d'un coproprietaire je n'avais pas le droit d'etre Ă©lu syndic benevole
Vous ne pouviez absolument pas !!!! Vous ne pouviez même pas être membre du bureau ! Désolé de vous le dire ainsi : si vous n'etes pas copropriétaire, vous n'etes rien pour le syndicat. Et si vous n'avez pas un pouvoir en bonne et due forme, vous ne pouvez pas assister à l'AG !!! (heureusement dans bon nombre de copros, lors des AGs on accepte la présence de ces tiers..  s'ils ne perturbent pas l'AG !) |
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GĂ©dehem
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9
Posté - 28 mars 2015 : 10:00:32
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Dans la mesure où c'est le syndicat qui a été assigné afin que soit annulée telle décision, ou l'AG dans son entier, seul le syndicat partie dans l'affaire peut interjeter appel. L'action de l'un ou l'autre des copropriétaire tiers au litige n'est pas recevable.
D'autant qu'ici toutes les AG sont annulables, du moins certaines décisions, si elles ont été contestées dans les délais : la décision de vous désigner syndic (folie que cette affaire : vous n'étiez pas éligible), l'AG qui suit, alors convoquée par une personne qui n'en avait pas qualité.
Votre "combat" est voué à l'échec, par méconnaissance des règles, et en plus des procédures.
Concentrez vous (le syndicat) sur la recherche d'un "bon" syndic, qu'il soit propriétaire ou tiers professionnel, dont la candidature sera présentée à l'AG convoquée par l'AP. Le plus vite sera le mieux.
"ont vu leur avocat qui va s'occuper personnellement de l'affaire de l'ag annulée "
Sauf à mettre en avant un point de procédure (action en contestation de décision hors délai, par ex), c'est engager des fonds pour rien : l'avocat va faire tourner la "machine à sous" inutilement.
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Édité par - Gédehem le 28 mars 2015 10:03:30 |
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nefer
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Posté - 28 mars 2015 : 10:55:43
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citation: Initialement posté par emergenceconvivialite
dans mon cas l'election s'est passée devant le conciliateur de justice qui ne me l'avait pas interdit.
désolée d'insister, mais lisez et relisez les textes de lois réglementaires (loi de 65 et décret de 67)...dans la colonne à gauche, rubrique "guide juridique"
un conciliateur n'a aucun pouvoir pour faire élire un syndic: seule l'AG est décisionnaire!
Voici encore un motif pour l'annulation de cette nomination
un conciliateur s'y "connait" rarement en droit de la copropriété
Comme l'a dit GEDEHEM: méconnaissance procédurale......
sur toute la ligne
Suivez les conseils donnés : faites cesser toutes les procédures en cours, qui ne serviront qu'à alimenter les caisses des avocats et concentrez vous sur la recherche d'un syndic (pro ou non ) qui s'y connaisse en droit, car il va falloir remettre cette copropriété sur les rails! |
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JPM
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Posté - 28 mars 2015 : 16:00:59
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Pour être syndic bénévole, il faut les qualité nécessaires.
Qualité juridique d'abord. Une épouse non propriétaire du lot ne peut pas être syndic, sauf dans le cas d'un syndicat coopératif quand elle a été désignée comme membre du conseil syndical puis élues présidente de ce conseil syndic et par voie de conséquence syndic.
En second lieu connaissance de la matière ce qui n'est pas votre cas
Pas non plus le cas du conciliateur. Ce qui ridiculise la nouvelle cuistrerie qui impose de faire mention dans les assignations des tentatives amiables qui ont précédé une action judiciaire.
Dans le 15e arrdt de Paris il y a eu autrefois un conciliateur qui avait le toupet de prétendre participer à des assemblées de copropriétaires pour faire valoir ses interventions. Sympathique au premier abord ? Pas même car il bouffait du syndic avec emphase. Il a été finalement démis de ses fonctions.
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Posté - 28 mars 2015 : 16:43:30
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citation: Qualité juridique d'abord. Une épouse non propriétaire du lot ne peut pas être syndic, sauf dans le cas d'un syndicat coopératif quand elle a été désignée comme membre du conseil syndical puis élues présidente de ce conseil syndic et par voie de conséquence syndic.
Le conseil syndical d'un syndicat coopératif élit parmi ses membres, le syndic qui devient le président du conseil syndical :
"Article 17-1
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical."
Mais il n’empêche que le conseil syndical ne pourra désigné comme syndic qu'un copropriétaire, membre du conseil syndical.
"Article 17-2
Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer."
Donc emergenceconvivialité ne pourra être désignée syndic ... |
Édité par - rambouillet le 28 mars 2015 16:45:25 |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 mars 2015 : 17:56:56
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quand elle a été désignée comme membre du conseil syndical puis élues présidente de ce conseil syndic et par voie de conséquence syndic.
Comme souligné dans un autre sujet, c'est l'inverse : le CScoop désigne le syndic parmi ses membres... lequel assure la présidence du CS.
Seuls les copropriétaires pouvant être syndic, l'épouse d'un copropriétaire est inéligible à cette fonction, serait-elle membre du CScoop... |
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JPM
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Posté - 28 mars 2015 : 18:20:16
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Bravo pour le signalement car jusqu'à présent personne n'a vu cette nième bourde du législateur !
Habituellement les contradictions existent entre deux textes relativement éloignés. Ici c'est entre 17-1 et 17-2 
C'est à l'ARC que l'on doit cela et tout particulièrement la possibilité d'être syndic bénévole rémunéré de cinq résidences importantes quand on a une cave dans chacune d'entre elles.
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Posté - 30 mars 2015 : 10:01:30
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bonjour Ă tous
nous vous remercions pour vos messages et conseils dont j'ai transmis une copie Ă chacun des coproprietaires qui m'ont mandare pour rechercher des informations.
nous aimerions savoir ce que vous pensez de cet extrait des docs de l'arc :
...................
QUI PEUT ETRE SYNDIC BENEVOLE ?
Dans le cadre de l’administration d’une copropriété petite ou moyenne,
le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale qu’un
copropriétaire prenne le mandat, en tant que «non professionnel», plus souvent
désigné aussi par le qualificatif «bénévole».
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que «les fonctions de syndic
peuvent être assumées par toute personne physique ou morale».
C’est ainsi que par dérogation à la loi sur les conditions d’exercice des
professions immobilières (article 2 de la loi du 2 janvier 1970) un copropriétaire
ou son conjoint peut ĂŞtre Ă©lu Ă la fonction de syndic.
Mais cette activité doit demeurer occasionnelle, pour ne pas tomber dans une
activité professionnelle, qu’il ne pourrait alors exercer que dans le respect de
la loi règlementant les professions immobilières
..........................................................
cordialement |
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| Signature de emergenceconvivialite |
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nefer
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Posté - 30 mars 2015 : 10:22:09
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citation: Initialement posté par emergenceconvivialite
bonjour Ă tous
nous vous remercions pour vos messages et conseils dont j'ai transmis une copie Ă chacun des coproprietaires qui m'ont mandare pour rechercher des informations.
nous aimerions savoir ce que vous pensez de cet extrait des docs de l'arc :
...................
QUI PEUT ETRE SYNDIC BENEVOLE ?
Dans le cadre de l’administration d’une copropriété petite ou moyenne,
le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale qu’un
copropriétaire prenne le mandat, en tant que «non professionnel», plus souvent
désigné aussi par le qualificatif «bénévole».
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que «les fonctions de syndic
peuvent être assumées par toute personne physique ou morale».
C’est ainsi que par dérogation à la loi sur les conditions d’exercice des
professions immobilières (article 2 de la loi du 2 janvier 1970) un copropriétaire
ou son conjoint peut ĂŞtre Ă©lu Ă la fonction de syndic.
Mais cette activité doit demeurer occasionnelle, pour ne pas tomber dans une
activité professionnelle, qu’il ne pourrait alors exercer que dans le respect de
la loi règlementant les professions immobilières
..........................................................
cordialement
1) merci d'indiquer le lien de votre source
2)le bien est il au nom de Mr ET Mme ?
3) il faut un minimum de connaissances juridiques pour assumer cette fonction: sinon le syndicat des copropriétaires risque d'être assigné à chaque convocation, notification d'AG |
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Posté - 30 mars 2015 : 11:06:45
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voici ce que dit exactement la loi Hoguet du 2 janvier 70 modifiée :
"Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;"
et il ne faut pas oublier les mots : biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis
donc le conjoint(e) qui n'a pas de droits réels, n'est RIEN pour le syndicat ...... et surtout pas syndic |
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Posté - 30 mars 2015 : 11:08:42
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emergenceconvivialité : le texte de l'ARC parle bien d'un copropriétaire qui peut être élu syndic " bénévole".
Vous affirmez que vous n'êtes pas copropriétaire, par conséquent vous ne pouviez être élu syndic non-pro.
Votre responsabilité pourrait être engagé. Vous avez géré un SDC sans aucun droit.
De plus, vous ne pouviez demandé le report d'une audience concernant ce SDC. Vous n'avez aucun droit pour le faire, n'étant rien pour le syndicat.
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Posté - 31 mars 2015 : 05:43:59
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Bonjour
Merci pour toutes ces infos que j'ai transmis aux autres copropriétaires.
Grace à l'ARC dont nous sommes adherents, le probleme de syndi benevole est reglé.
L'affaire ayant été prise en charge par un avocat spécialiste en immobilier et n'étant plus syndic benevole, je demande la cloture de ce sujet.
Merci pour vos interventions qui nous ont éclairées. |
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| Signature de emergenceconvivialite |
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Posté - 31 mars 2015 : 11:09:55
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euh.... philippe, peut-être un peu d'embrouillamini  entre bail et syndic bénévole, ou bien c'est la vodka dans le café au lait... |
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Sujet |
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Comment defendre des interets de coproprietaires 
