|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 05 avr. 2015 : 08:28:32
|
La nouvelle mode des syndics est la grève de l'AG !
Où comment inventer des honoraires particuliers supplémentaires pour facturer la présence du syndic lors de l'AG.
Ainsi quelques malins inondent différents forums immobiliers avec différents pseudos, mais le même message : "La présence du syndic en AG n'est pas obligatoire !"
Ah, OK et comment peut-il assurer le secrétariat de séance de l'AG, conformément à l'article 15 du Décret D'ORDRE PUBLIC si le fuyard n'est pas présent lors de cette même AG ?
L'article 15 du D.1967 précise :
citation: Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
Bon comment le syndic pourrait-il assurer le secrétariat de la séance si effectivement il ne se présente pas à l'AG qu'il a lui-même convoqué au nom et pour le compte du syndicat ?
Le syndic souhaiterait donc déroger à la règle de l'article 15, par le bais d'un simple "sauf si"...
Que faire si justement l'AG ne souhaite pas déroger à la règle qui stipule quand même qu'il appartient de droit public au syndic d'assurer le secrétariat de la séance.
L'AG n'étant pas obligé de désigner une autre personne que le syndic, puisque c'est le syndic est désigné secrétaire de séance, conformément à l'art.15 D.67.
En aparté, les syndics reviennent avec la même stratégie qu'ils ont déjà utilisé à l'époque de la Loi SRU et de la dérogation du compte séparé qui indiquait que le compte séparé était obligatoire sauf si l'AG décidait de déroger à la règle. Les syndics ayant alors œuvrer pour lire le texte à l'envers et demandaient ainsi par divers biais les dérogations.
Là c'est la même stratégie qui est utilisée pour justifier l'absence du syndic lors de l'AG. Certains extrapolant l'art.15 et en conclu que la présence du syndic n'est pas obligatoire puisque l'AG peut décider d'élire une autre personne que le syndic en qualité de secrétaire de séance. Ce qui à la lecture de l'art.15 n'a plus vraiment le même sens.
Le but des syndics étant de trouver une excuse pour s'absenter des AG des SDC, et par la même occasion invoquer la surfacturation de leurs honoraires en cas de présence aux AG qu'ils ont eux-mêmes convoquées.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Luc Standon le 05 avr. 2015 08:31:19 |
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 05 avr. 2015 : 13:40:21
|
|
C'" est le contrat de syndic qui spécifie les conditions de présence du syndic aux A.G.: honoraires, horaires, durée, présence du gestionnaires ou autres, etc... |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 05 avr. 2015 : 13:47:33
|
Contrat/mandat qui doit être conforme aux dispositions d'ordre public, incluant celle de l'article 15 qui précise pourtant bien que c'est le syndic qui assure le le secrétariat de la séance de l'AG. Nous sommes d'accord.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
Posté - 05 avr. 2015 : 19:47:16
|
Luc Standon : La nouvelle mode des syndics est la grève de l'AG !
OU avez vous vu cela ?? des chiffres SVP.
Ce sujet a déjà été traité, vous revenez la dessus avec les mêmes argument, et votre lecture perso de la loi, juste pour déclancher des polémiques.
Luc Standon : Un seul texte à nous fournir : quel article de loi oblige la présence du syndic à l'AG
L'article que vous citez ne dit pas cela : le syndic est secrétaire de séance sauf décision contraire de l'AG.
Le syndic est absent, alors l'AG élit un copro. secrétaire de séance. Tout autre scénario est idiot.
Le fait qu'il rédife l'OdJ et convoque l'AG n'a rien à voir avec sa présence !!! propos stériles.
Luc Standon : Le but des syndics étant de trouver une excuse pour s'absenter des AG des SDC, et par la même occasion invoquer la surfacturation de leurs honoraires en cas de présence aux AG qu'ils ont eux-mêmes convoquées.
PIPOTAGE.
la facturation des AG prévoit dans leru contrat depuis longtemps une facture des heures en dehors des heures d'ouverture.
Il n'y a donc pas de suprise puisque l'AG adopte ces contrats.
Luc Standon : OU comment inventer des polémiques sur du vent.  
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 05 avr. 2015 : 20:24:41
|
|
citation: Initialement posté par philippe388Le syndic est absent, alors l'AG élit un copro. secrétaire de séance. Tout autre scénario est idiot. Quelle facilité ! Heureusement vous faites la parfaite démonstration public de la mauvaise fois typique des syndics.
Le syndic n'est pas présent pour assurer le secrétariat et aucun des copropriétaires présents en AG ne se sent lui-même compétent pour assurer ledit secrétariat de séance à la place du syndic.
L'AG doit donc ĂŞtre convoquer une nouvelle fois, mais au frais du syndic.
Pourquoi les copropriétaire seraient-ils dans l'obligation d'assumer une responsabilité qui de part le Décret d'ordre public repose sur le syndic.
Le syndic ne vient pas assurer le secrétariat de l'AG = il est défaillant.
Aucun texte de Loi ou d'application de la Loi n'impose aux copropriétaires de voter une dérogation à l'article 15 du D.1967 en cas d'absence du syndic.
citation: Initialement posté par philippe388
Le fait qu'il rédife l'OdJ et convoque l'AG n'a rien à voir avec sa présence !!! propos stériles.
Sa présence a effectivement à voir avec l'art.15 du Décret de 1967 qui est d'ordre public. A part cela...
citation: Initialement posté par philippe388
PIPOTAGE.... Non c'est juste que vous ĂŞtes de mauvaise foi.
Les prix du syndic sont certes dans le contrat, mais comme le syndic fixe l'heure de la convocation, l'AG se tiendra le plus souvent en soirée donc en dehors des heures ouvrables -> surfacturation à chaque AG au tarif des vacations horaires non incluses dans le contrat de base. Les copropriétaires qui contrôlent les comptes le savent bien.
Le coût d'une AG de 2h00 entre 14h00 et 16h00 n'est pas le même qu'entre 18h00 et 20h00... Et quand une AG se déroule à partir de 20h00 pour finir à 22h00 : autant dire que là c'est frais comptent triple comme au scrabble.
Et si en plus le syndic n'a pas envie de se déplacer lors de l'AG pour assurer le secrétariat... Alors là ce serait le bouquet.
Mais il n'appartient pas aux copropriétaires d'assumer une responsabilité (celle d'assurer le secrétariat de séance) qui repose sur le syndic.
Nous ne serons jamais d'accord sur ce sujet alors je ne comprend pas ici le sens de votre intervention si ce n'est votre volonté de polluer le sujet.
Comme je le disais en introduction :
citation: Ainsi quelques malins inondent différents forums immobiliers avec différents pseudos, mais le même message : "La présence du syndic en AG n'est pas obligatoire !" Vous voilà démasqué  
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 06 avr. 2015 : 10:03:39
|
Revenons sur une vieille histoire... Pour l'exemple...
- ARC abus 3179 > Pour les syndics, les affaires sont bonnes: le cas ORALIA
Donc après avoir fait des abus de surfacturation de sa présence en AG pour assurer le secrétariat de séance de l'AG, les syndics vont encore plus loin...
Le chantage est le même, mais en sens inverse. Le syndic ne se déplacera pas pour assurer le secrétariat de séance si :
1 - Il n'est même pas certains de garder la copropriété, lors de sa mise en concurrence obligatoire.
2 - Si le SDC ne valide pas les coûts de son déplacement à ladite AG. Évidement le SDC valide toujours les coûts de déplacements du syndic et les frais de présence du syndic, de l'AG N-1 lors de l'AG N qui approuve les comptes généraux de l'exercice N-1... Donc toujours avec un retard (logique) sur l'AG en cours dont les comptes seront approuvé l'AG suivante.
En fait, en surfacturant les honoraires de sa présence lors de l'AG N-1, le syndic se prévoit ainsi indirectement ses honoraires et frais de déplacement de l'AG N.
La logique étant la suivante : dans la mesure où le syndic n'a jamais facturé d'honoraires et de frais de déplacements au SDC lors de la première AG qui l'a élu syndic de l'immeuble à la suite d'une mise en concurrence et d'un changement de syndic.
On a donc bien un décalage de N-1. Si en plus le syndic n'est pas certain d'être réélu à l'issue de la première année de l'AG N, alors il aura pratiqué 2 AG pour le prix d'une seule. Donc il surfacture l'une (N-1) avec des honoraires abusif ou il fait du "chantage" de sa présence pour assurer le secrétariat de séance de l'AG suivante.
Et à ce petit jeu, toutes les excuses de la non présence du gestionnaire lors de l'AG seront utilisées, personne n'étant à cours d'idée pour échapper à un RDV fut il même fixé par décret (cf. art.15 du D.1967).
Certains de ce forum prétendront que je raconte n'importe quoi... Évidemment, comment en pourrait il être autrement dans le monde merveilleux des syndics.
D'autres copropriétaires lisant ce même sujet pourront constater l'absence du syndic à assurer le secrétariat de séance lors de certaines AG où le syndic fuyard et sournois est mis en défaut et refuse de se justifier face à face avec les copropriétaires en attente d'explications (au moins verbales).
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6
Posté - 06 avr. 2015 : 10:54:24
|
Luc Standon : c'est vrai, vous racontez n'importe quoi !
pour exemple : Le syndic n'est pas présent pour assurer le secrétariat et aucun des copropriétaires présents en AG ne se sent lui-même compétent pour assurer ledit secrétariat de séance à la place du syndic.
L'AG doit donc ĂŞtre convoquer une nouvelle fois, mais au frais du syndic.
Avez vous des statistique la dessus ? cela est de la science fiction et pas la réalité de la copropriété.
Le syndic n'est pas responsable de la non élection d'un copropriétaire au poste de secrétaire de séance. Un jugement la dessus pour confirmer cela ??
Nous attendons toujours le texte de loi qui précise la présence obligatoire du syndic ???
|
Édité par - philippe388 le 06 avr. 2015 10:54:56 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 06 avr. 2015 : 11:40:23
|
|
|
|
|
PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 06 avr. 2015 : 11:53:39
|
Philippe388
Nous attendons toujours le texte de loi qui précise la présence obligatoire du syndic ???
1/ L'arrêté du 19 mars 2010 (dit arrêté NOVELLI)
2/ Et donc son contrat qui le lui impose et qui a donc valeur de loi s'il n'en respecte pas les obligations contractuelles.
3/ L'arrêt de la CA de Paris Pôle 4 chambre 2 (2 janvier 2011 - RG 09/16018) qui annulé une assemblée générale sur la base du non respect de l'article 15, alinéa 2, d'où il en résultait que la présence du syndic à l'assemblée était forcement obligatoire de façon à ce que celle-ci puisse exercer l'option qui lui était ouverture sur le choix du secrétaire de séance.( à retenir qu'il s'agissait de plus d'une AG tenue avant la parution de l'arrêté NOVELLI).
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 07 avr. 2015 : 14:32:19
|
Merci Prosper83 : surtout concernant le point 3.
Et pour actualiser avec le Décret 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, il est précisé que :
citation: I. - Assemblée générale I-3° Tenue de l'assemblée générale. a) Présence du syndic ou de son représentant à l'assemblée générale suivant les stipulations prévues par le contrat au titre du forfait ; b) Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ; c) Rédaction et tenue du registre des procès-verbaux. Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000030405166
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Luc Standon le 07 avr. 2015 14:36:33 |
|
|
|
10
Posté - 07 avr. 2015 : 17:25:03
|
on perd son temps sur un faux débat :
* soit le syndic est présent et tout va bien
* soit le syndic est absent pour cause extérieure (maladie, accident, embouteillages, etc... le président du CS doit avoir prévu le coup et doit avoir une feuille de présence sous la main, soit en attendant le syndic, soit en faisant se dérouler le mieux possibel l'AG en notant les noms des votants OPPOSANTS, ou ABSTENTIONS
* soit le syndic ne veut pas venir, et on prend les dispositions pour en changer (perso, je n'ai jamais eu ce cas...) |
|
|
|
11
Posté - 07 avr. 2015 : 18:15:52
|
rambouillet :de la science fiction Ă la luc standon !
Et si les poules avaient des dents, quelle serait l'attitude du syndic |
|
|
|
12
Posté - 07 avr. 2015 : 19:18:32
|
|
euh..... est ce que ces poules ont l'usufruit (puisqu'elles ont des dents.... ) ou en pleine propriété ?..... |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 07 avr. 2015 : 19:36:11
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 07 avr. 2015 : 20:18:32
|
Elucubrations inutiles ...
Le cas (au singulier) où le syndic ne viendrait pas à l'AG serait éventuellement celui de l'AG convoquée par le pdt du CS, ainsi que prévu lorsque le syndic fait la sourde oreille.
Avec à l'ODJ sa révocation et la désignation d'un autre.
Dans ce cas, le CS aura effectivement "prévu le coup", en établissant les feuilles d'émargement, au cas où.
D'autres cas, à la marge, sont connus : comme le syndic mécontent qui met les copropriétaires "à la porte" de 'ses' locaux, copropriétaires qui se retrouvent chez l'un d'eux, ou dans le bistrot d'en face, une autre feuille de présence étant rédigée et émargée par les seuls présents, l'AG se poursuivant avec un nouveau secrétaire.
Rien de neuf dans cette affaire.
La clause contractuelle prévu par le décret est risible !
Si le syndic ne vient pas, quel effet, quelle sanction ??
Je pense en particulier à une sanction financière, que je préconise depuis longtemps :" abattement sur honoraires pour manquement à une disposition contractuelle".
Question : quel syndicat en décidera ainsi ???
Tout ceci ne change rien du tout au fond de notre affaire : l'absence du syndic à la réunion décisionnelle des membres du syndicat n'est d'aucun effet sur la validité de la réunion comme des décisions qui y sont prises.
Le reste n'est que du blabla.
|
|
|
|
15
Posté - 07 avr. 2015 : 21:36:42
|
Si la présence du syndic n'est pas indispensable en tant que secrétaire, personne n'a pensé à son rôle pour l'ouverture de l'AG : émargement de la feuille de présence, élection du président, vérification de la feuille de présence par le président, distribution des pouvoirs en blanc par le président de l'assemblée et/ou le président du CS (recommandation de la CRC), et élection de scrutateurs...
Si le syndic n'est pas là , les copropriétaires peuvent se débrouiller, mais en cas d'embrouille, il est responsable ! De surcroît, on peut se demander si, en cas de problème, son absence dans ces phases cruciales ne met pas en cause la validité de l'assemblée... |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 07 avr. 2015 : 23:54:35
|
Le problème, soulevé à ce propos, c'est qu'aucun texte ne précise ce qu'il en est.
Il a certes été parfois admis par le juge que le syndic assurait le "secrétariat provisoire" de l'AG pour les opérations d'émargement, dont il avait établi la liste. Sans pouvoir s'appuyer sur quelque chose de solide.
Des "problèmes", il y en a eu, essentiellement lors de l'expulsion des copropriétaires des locaux du syndic dans lesquels se tenait l'AG.
D'où le replis sur un lieu admis de tous, avec établissement d'une feuille de présence comptant les seuls copropriétaires présents.
Je n'ai pas connaissance de syndic inquiété pour cette manœuvre préjudiciable, ni sur la contestation de l'AG au motif que les feuilles de présence n'étaient pas celles établies par le syndic. Ou que l'absence du syndic invalidait l'assemblée.
Il est tout de mĂŞme un principe, Ă la base de tout.
Il s'agit de l'assemblée du syndicat, de ses membres. Ce sont eux qui désignent le pdt de séance, dont le rôle éminent n'est plus a démontrer. Même si on y trouve bien des potiches, c'est tout de même lui, copropriétaire désigné par ses pairs, qui valide comme "véritable" les décisions prises, qui leur donne "force de loi" pour le syndicat (bien que le juge admette l'absence de signature !!!)
Le secrétaire, serait-il le syndic, est accessoire sur ce point, même si sa désignation est essentielle pour la validité de l'AG. Secrétaire syndic ou secrétaire copropriétaire, peu importe.
Reste l'aspect contractuel, par lequel le syndic s'engage à être physiquement présent, ou par un préposé.
Un "manquement contractuel" : quel effet ???
NB : il y a a un grand formalisme quant à la rédaction des résolutions proposées aux voix, au vote exprimés, au sens des décisions.
Pour ce qui concerne la désignation du pdt de séance, aucune disposition n'en précise les modalités, appel à candidature, organisation du scrutin, enregistrement des votes, promulgation du résultat.
Il y a des pratiques, variables ici ou là , laissant la porte ouverte à certaines dérives, nous le savons.
Il est vrai que pour présider l'assemblée, il y a bien moins de candidats que pour les départementales passées .... |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
De l'absence du syndic lors de l'AG 
