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 Posté - 09 avr. 2015 : 18:21:41
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Bonjour,
Nous avons changé de syndic au cours de l'AG du 1er octobre 2014. Au cours de cette AG, nous avons approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2014.
Depuis, notre ancien syndic refuse de faire la répartition des charges afférentes à l'exercice comptable ci-dessus au motif : "qu'ils n'étaient plus en droit et capacité de le faire ainsi privé de leurs prérogatives". Notre nouveau syndic nous demande 15 euros par lot soit 2265 euros au total pour reprendre la comptabilité correspondante et en répartir les charges.
Est-ce que la répartition des charges fait partie de l'apurement des comptes ou de l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat mentionnés dans l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 auquel cas on pourrai saisir le juge des référés ?
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andre78fr
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 Posté - 09 avr. 2015 : 19:00:52
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L'ancien syndic avait obligation de présenter les comptes après répartition, notamment pour l'annexe 1, ainsi que le projet de répartition individuel.
A mon avis, les textes sont suffisants pour réclamer que les comptes soient transmis après répartition, de là à engager (gagner) une procédure...
Le syndic a été payé jusqu'au jour de l'AG pour tenir les comptes et ça inclut cette répartition, il ne faut pas le laisser s'en tirer comme ça d'autant plus que c'est l'affaire de quelques clics dans le système informatique, d'ailleurs si vous voulez je vous la fais pour 3 € par lot votre répartition !!! :D |
Édité par - andre78fr le 09 avr. 2015 19:01:19 |
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Posté - 09 avr. 2015 : 20:08:11
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citation: Depuis, notre ancien syndic refuse de faire la répartition des charges afférentes à l'exercice comptable ci-dessus au motif : "qu'ils n'étaient plus en droit et capacité de le faire ainsi privé de leurs prérogatives".
C'est exact, à compter de l'AG votre ancien syndic n'est plus rien pour votre syndicat. Son rôle consiste à fournir les infos, les archives et les documents au nouveau syndic.
Les comptes ont été approuvés, donc ce qui est intéressant pour la suite, ce sont les soldes.
Quant à votre nouveau syndic, il fait de l'excès, car il n'a pas à reprendre la compta de 2014, il récupère le solde négatif ou positif et applique les tantièmes en comparant le budget et le réalisé de chaque clé et ce avec l'état du compte de chaque copro que l'ancien DOIT lui fournir.
"Article 18-2
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2015 : 22:51:28
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..... et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
L'affaire est claire, sans que se pose la question de ll'échéance de son mandat, qui n'intervient pas ici. Il ne fait que finalisezr ce qu'il doit.
Quant au nouveau syndic, plutot que de penser à faire tourner la machine à sous, il se doit de mettre en demeure l'ancien de lui fournir les pièces, états et fonds prévus, avec les répartitions individuelles, ce que doit vérifier le CS, qio doit être très vigilant dans ce type de cas.
Et au besoin, toujours pour le nouveau syndic, d'engager les actions nécessaires à la défense des droits du syndicat. |
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JB22
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4
Posté - 09 avr. 2015 : 23:27:22
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"L'ancien syndic avait obligation de présenter les comptes après répartition, notamment pour l'annexe 1, ainsi que le projet de répartition individuel."
André 78 a entièrement raison, mais ce n' est pas seulement l' annexe 1 mais les annexes de 1 à 5.
Si l' ancien syndic à bien transmis au nouveau syndic "dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat." le nouveau syndic n' a pas à refaire la répartition.
A défaut comme le dit Gedehem " pour le nouveau syndic, d'engager les actions nécessaires à la défense des droits du syndicat. |
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Louis92
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Posté - 10 avr. 2015 : 09:20:00
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Domaine des Arts me pardonnera j'espère de glisser une leçon de son aventure pour les conseillers syndicaux : il n'y a pas que le relevé des dépenses qui soit digne de contrôle, intéressez-vous de près aux annexes 1 à 5 avant l'AG (soldes à répartir tous OK) car on ne sait jamais ce qui peut arriver en AG.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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Posté - 15 avr. 2015 : 11:03:18
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Ce sujet me plait bien car il est prescrit de présenter l'annexe 1 après répartition des charges.
Il en résulte que les soldes sont bien dans les comptes 450 des copropriétaires.
Or il n'y a pas 20 % des syndics qui respectent cette obligation. Dans la plupart des cas les soldes sont globalement fourrés dans un compte d'attente.
Si la loi a été respectée par votre ancien syndic, et si les comptes ont été approuvés, il n'a plus rien à faire et le nouveau non plus, sauf reprendre les à nouveaux.
Les conseils syndicaux ne tiennent aucun compte des indications qui leur sont données et les chambres professionnelles ne se cassent pas la tête sur des points comme cela.
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Louis92
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Posté - 15 avr. 2015 : 11:18:48
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JPM sur l'obligation de citation: présenter l'annexe 1 après répartition des charges.
....
Or il n'y a pas 20 % des syndics qui respectent cette obligation. Ah ! 20% ? je pensais que les syndics que je connais ne constituaient pas un échantillon représentatif  .
Il faudrait avoir 2 stats :
- ceux qui répartissent les soldes des dépenses courantes,
- ceux qui répartissent aussi les soldes des travaux (annexe 4).
C'est une situation délétère car les comptes présentés dans les annexes sont alors incompréhensibles et les copropriétaires se disent : "pas la peine de regarder les annexes, je ne comprendrai jamais rien à la compta des copropriétés". Situation délétère, car les copropriétaires exercent peu de pression sur leur syndic sur ce sujet. 1/2 heure peut être passé en AG sur une dépense courante de 50 € et puis les annexes ...
Cdlt. Louis92. |
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andre78fr
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Posté - 15 avr. 2015 : 12:02:50
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Présenter les comptes et l'annexe 1 après répartition est une chose.
Répartir l'excédent ou l'insuffisance à la date de l'AG et pour les copropriétaires à cette date en est une autre.
Pour Louis92, j'ai pris le parti de toujours répartir globalement le résultat, opérations courantes et travaux confondus, c'est à dire le solde qui figure tout en bas à droite de l'annexe 2 le détail par clé étant effectivement éclaté entre l'annexe 3 et l'annexe 4 où la présentation par travaux ne donne pas nécessairement les soldes par clé... |
Édité par - andre78fr le 15 avr. 2015 12:05:50 |
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JPM
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Posté - 15 avr. 2015 : 15:46:56
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A tout moment les comptes de l'article 14-1 et les comptes de l'article 14-2 doivent être distingués.
Il doit bien y avoir un total général, mais ses facteurs doivent être clairement apparents.
Lorsque l'on trouve avec la convocation le relevé général des charges et produits dans l'ordre des catégories et rubriques de charges et pour chaque copropriétaire son relevé individuel détaillé pro forma, les copropriétaires s'en tiennent à l'examen de ces deux documents et ne regardent pas les annexes 2 et 3.
On trouve dans le relevé général des charges des informations beaucoup plus précises que dans les annexes puisque toutes les factures y figurent, même les plus modestes. Les copropriétaires ne s'intéressent aux totaux que lorsqu'ils ont le détail des facteurs.
Sur citation: Présenter les comptes et l'annexe 1 après répartition est une chose.
Répartir l'excédent ou l'insuffisance à la date de l'AG et pour les copropriétaires à cette date en est une autre.
Certes. Mais la répartition est toute prête à sortir comme le poussin dans l'œuf le jour venu  Un clic libérateur et l'affaire est jouée. En même temps on clique sur " clôture définitive "
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Posté - 26 avr. 2015 : 11:10:36
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Incroyable que depuis 10 ans l'interprétation du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005 soit aussi chaotique, y compris dans la communauté des syndics qui sont loin d'avoir compris le sens de la réforme (comme nous pouvons le voir dans le cadre des formations que nous assurons) !
Le syndic tient la "comptabilité du syndicat". Si le syndicat change de syndic (ce qui est bête c'est que c'est jamais le 31 décembre ou le 1er janvier...), c'est comme une entreprise qui change de cabinet comptable : le nouveau syndic doit présenter la comptabilité de la totalité de l'exercice, la faire approuver par l'assemblée, puis l'arrêter, répartir les charges et régulariser les comptes des copropriétaires à partir des annexes 3 et 4 (le solde du 5, sur lequel il y aurait un roman à écrire tant il n'a pas été compris, allant temporairement en compte 12) comme s'il avait été syndic pendant tout l'exercice ! A lui d'en prévoir le coût dans ses honoraires, ou en tant qu'investissement d'acquisition d'un nouveau mandat (après tout, ça se paye bien un an d'honoraires, non ?) !
Domaine des Arts, votre syndic est ignare, mais malheureusement il n'est pas le seul...
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JPM
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Posté - 26 avr. 2015 : 12:00:15
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Je partage l'avis d'Universimmo mais il faut bien reconnaître que les auteurs du décret et de l'arrêté ont la dedans une lourde responsabilité.
Beaucoup de syndics tenaient d'excellentes comptabilités aussi bien pours les syndicats en comptes trimestriels que pour ceux en comptes annuels fonctionnant depuis des décennies conformément au système devenu impératif.
Tout cela avec d'excellents plans comptables mais aussi l'inconvénient manifeste de plans de numérotation différents.
La seule tâche importante était de normaliser la numérotation en retenant la quasi totalité des comptes mis en place depuis quarante ans en fonction de l'expérience des besoins réels des copropriétés.
Bien sur c'était trop simple  Il fallait bien que le ballon devienne un objet ludique bondissant 
Au final : un bon point pour la mise en en place d'un plan comptable obligatoire et normalisé
Des mauvais points pour le délai de cinq ans, l'omission de comptes obligatoires dans la comptabilité générale comme le 58, et de comptes nécessaires pour les copropriétés, qui existaient depuis des années dans les comptabilités traditionnelles.
Ajoutons à tout cela l'affirmation légale renouvelée du recours à la notion d'engagement juridique, le rejet du premier projet de décret qui en tenait compte raisonnablement, son application partielle dans le décret de 2005 pour arriver à l'affirmation triomphante de l'ARC, association agréée par la Commission relative à la copropriété du Ministère de la Justice et représentant la majorité des copropriétaires français : " Heureusement le décret a balayé l'article 14-3 " .
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Gédehem
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Posté - 26 avr. 2015 : 12:36:09
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Incroyable que depuis 10 ans l'interprétation du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005 soit aussi chaotique, y compris dans la communauté des syndics qui sont loin d'avoir compris le sens de la réforme (comme nous pouvons le voir dans le cadre des formations que nous assurons) !
La remarque d'UI ne vaut pas que pour cet aspect de la tenue de la comptabilité. Elle est vraie dans bien des domaines où "la profession"(ne faisons pas de jaloux ) est en retard de quelques décennies, lorsqu'il n'y a pas la volonté délibérée chez quelques uns de faire perdurer des pratiques internes illicites, irrégulières.
Après tout, il n'y a que les copropriétaires qui pourraient s'en plaindre, protester ....
A condition qu'ils veuillent bien se renseigner, comme c'est le cas ici ....
A défaut, on en reparlera dans 20 ans de ces histoires de reprises comptables sur l'exercice (et autressss ..) 
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Édité par - Gédehem le 26 avr. 2015 12:37:24 |
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Répartition des charges après changement de syndic 
