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JACKENRI
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 Posté - 17 avr. 2015 : 09:19:55
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Bonjour,
Nous savons que dans un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments ou immeubles, la Loi de 1965 autorise, sous certaines conditions, un ou plusieurs bâtiments ou immeubles à se constituer en syndicat secondaire sous le contrôle du syndicat principal.
Qu'en est-il lorsque un lotissement fait partie de cet ensemble immobilier. Comment peut-il demander à se constituer en syndicat secondaire puisqu'il n'est pas régi par la Loi de 1965.
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 Posté - 17 avr. 2015 : 09:43:01
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à défaut d'ASL, il est régi par la loi de 1965 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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JACKENRI
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Posté - 17 avr. 2015 : 17:02:15
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Cette situation est récente. Le lotissement n'est pas déclaré en préfecture et aucune ASL n'est constituée dans le lotissement.
Si les résidents décident de régulariser la situation :
1) Déclaration en préfecture
2) Création d'une ASL
Quel sera alors le régime pour se constituer en "syndicat secondaire" au sein de cet ensemble immobilier.
Les résidents voudraient obtenir une certaine autonomie dans la gestion de leur lotissement. |
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Posté - 17 avr. 2015 : 17:30:25
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l'ASL ne sera donc propriétaire de rien ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JACKENRI
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Posté - 17 avr. 2015 : 18:15:35
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Non ! les parties communes et les espaces verts demeureront sous le régime de l'indivision forcée |
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Posté - 17 avr. 2015 : 18:19:51
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alors pourquoi choisir l'ASL et pas une structure standard à la copro ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 17 avr. 2015 : 18:38:14
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Qu'appelez-vous "lotissement non déclaré à la Préfecture"? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 17 avr. 2015 18:39:49 |
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JACKENRI
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Posté - 18 avr. 2015 : 10:32:56
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Le message s’adresse aussi bien à EW et à JML .
Le but n’est pas de rechercher une structure standard dans la copro horizontale mais de s’en séparer si possible.
Lors de la création de ce lotissement et avant la vente des lots, l’aménageur a accepté (!) de négocier avec l’ASL de la copro pour le rattachement du lotissement à l’ASL existante.
Lorsque tous les lots ont été vendus, les propriétaires, par insouciance et négligence, n’ont rien fait auprès de la préfecture pour déclarer ce lotissement avec inscription sur le registre des associations.
Dans cette opération, de multiples infractions ont été commises, sciemment ou par erreur, même au niveau des actes de vente puisque le notaire a écrit :
« … le bien ci-dessus désigné forme le lot n° X du lotissement dénommé (Y) qui lui-même fait partie de l’ensemble immobilier de plus grande importance (Z) … »
Faux : le notaire n’a pas respecté les documents de base (vente d’une partie de l’ensemble immobilier, PC modificatif, arrêté de lotissement, règlement et cahier des charges, statuts, etc. du lotissement) ainsi que les conclusions du géomètre-expert dans son rapport : « … ce qui exclut le lot B (lotissement) de l’unité foncière (ensemble immobilier) … »
Les propriétaires ayant à ce jour connaissance de nombreux documents plus ou moins manipulés sont désireux de régulariser simplement la situation d’autant que très peu de chose de faible importance rattache ce lotissement à l’ensemble immobili
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Posté - 18 avr. 2015 : 11:19:03
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ce que je ne comprends pas, c'est si votre ensemble d'habitations individuelles fait ou non partie à ce jour d'une vaste unité foncière unique, en copropriété, sur laquelle est implantée un ensemble immobilier...
.????.
si tel est le cas, le foncier est-il actuellement intégralement en copropriété ?
si, alors, vous obtenez une scission de l'ensemble immobilier, votre ensemble d'habitations individuelles n'en serait-il pas moins lui même régi par les règles de la copropriété, faute de division du fonds en propriété (même s'il y a division en jouissance), nécessitant une nouvelle scission, cette fois multiple, que chaque lot en jouissance devienne un lot en pleine propriété avec cette fois une ASL de gestion ?
finalement : Ã qui appartient le sol ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 avr. 2015 11:23:05 |
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Posté - 18 avr. 2015 : 12:38:37
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Quelle année l'ensemble immobilier?
Même question pour le lotissement?
Chacun a construit sa villa dans le lotissement ou c'est un maître d'ouvrage unique? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JACKENRI
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Posté - 18 avr. 2015 : 14:25:12
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EW : Non ! le lotissement est matériellement séparé de l'ensemble immobilier suite à la vente d'une partie de cette unité foncière à un lotisseur.
Le sol du lotissement appartient à chaque propriétaire de lot et les parties communes sont en indivision forcée.
JML : Ensemble construit en 1971
Lotissement en 1987
Chacun a construit sa villa |
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Posté - 22 avr. 2015 : 08:47:11
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Il s'agit bien de deux ensembles immobiliers séparés ! Un lotissement ne peut être dans une copropriété puisque par définition le terrain d'emprise de la copropriété appartient en indivision à tous les copropriétaires. Par contre, il peut y avoir une copropriété dans un lotissement (sur un des terrains privés de ce dernier)... |
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JPM
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Posté - 22 avr. 2015 : 11:51:44
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citation: Il s'agit bien de deux ensembles immobiliers séparés ! Un lotissement ne peut être dans une copropriété puisque par définition le terrain d'emprise de la copropriété appartient en indivision à tous les copropriétaires. Par contre, il peut y avoir une copropriété dans un lotissement (sur un des terrains privés de ce dernier)...
Dans un ensemble de l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi de 1965, sauf erreur de ma part (et de bien d'autres alors) il est possible qu'un lotissement, une fois construit, soit géré par un syndicat de copropriétaires.
Encore faut-il quand même qu'il y ait des équipements communs, voire des parties communes.
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JACKENRI
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Posté - 23 avr. 2015 : 08:09:03
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A mon avis, il s’agit bien actuellement de 2 ensembles immobiliers séparés comme je le précise dans mon post n° 7 du 18 avril.
- Depuis 1971, date de création de l’ensemble immobilier par une SCI ayant pour but de construire des bâtiments à usage de garages, des villas cadastrées par tranches de construction successives, et de procéder à la vente à des particuliers. (A mon avis cette opération ressemble fort à la méthode STEMMER de l’époque dont on connait les rebondissements et la conclusion) La gestion et l’entretien des parties communes en indivision forcée étant confiée à un ASL.
- En 1987, la SCI toujours propriétaire des terrains non construits de l’ensemble immobilier vend une partie de ce terrain à un promoteur qui obtient :
1) Le PC modificatif de l’ensemble immobilier
2) L’arrêté de lotissement
3) Crée le règlement et le CdC, les statuts, etc. mais pas d’ASL car, suite à des pressions, magouilles, intérêts personnels et/ou arrangements, les statuts du lotissement ont été modifier par un paragraphe (tapé avec une machine à écrire différente) obligeant les futurs acquéreurs de lots à adhérer à l’ASL existante avec des tantièmes 40% supérieurs à ceux fixés par le CdC de l’ensemble immobilier.
A ce stade, le lotissement entièrement construit par le lotisseur est complètement indépendant, sauf pour le branchement des EU sur celui de l’ensemble immobilier. A l’époque le raccordement au réseau public était trop onéreux en raison de l’éloignement (mauvais calcul !) En compensation quelques villas de la résidence sont accessibles en traversant le lotissement.
4) Le géomètre-expert conclut son rapport en indiquant que le lotissement est exclu de l’unité foncière.
- En 2006, lors de l’informatisation du cadastre, le conservateur des hypothèques décide, sur proposition du cadastre, de regrouper les parcelles cadastrées et de transformer ce qui reste de la résidence en copropriété horizontale.
Je passe sur le vent de panique, erreurs dans le regroupement des parcelles (le cadastre se basant sur des documents publiés mais manipulés ou erronés) etc. Une grande partie des résidents assignent le conservateur au TGI (9 ans de galère)
L’ASL et tous les intervenants à la cause sont déboutés
Résultat : En règle générale, notre lotissement ne devrait plus être géré par l’ASL toujours active dans la copro. Il y a un groupe de quelques résidents rassemblés autour du syndicat qui ne veulent pas obtempérer et envisage même d’aller se casser le nez en appel !!! Pour eux seul compte de gagner encore 5 ou 6 ans de procédure pour conserver cette situation de fait « hors la Loi » et continuer à faire n’importe quoi de préférence avec la bénédiction des résidents « béni oui, oui ». Les différentes tentatives de déstabilisation se sont soldées par un échec en raison des manipulations des pouvoirs.
Nous ne pouvons plus accepter cette situation ubuesque !
- Est-on en droit de nous séparer ?
- Pouvons-nous déclarer notre lotissement en préfecture ?
- Si la situation actuelle est définitivement figée (renoncement à l’appel) l’ASL de l’ensemble immobilier doit disparaître malgré qu’elle soit propriétaire ( ?) d’une villa (logement d’un gardien) prévu dans le CdC ?
- Somme-nous obligés de continuer à gérer cette résidence sous le régime ASL tant que le procès n’est pas clôturé ? Cela risque de durer longtemps de procédure en procédure !
- Peut-on demander au TGI de faire exécuter la décision rendu récemment ? Y a-t-il un délai ?
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Posté - 23 avr. 2015 : 08:26:45
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et si vous nous expliquiez ce qu'a jugé le TGI et les motifs qu'il a retenus au soutien du dispositif de jugement, ça donnerait un éclairage sans doute différent de votre analyse nécessairement orientée, non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JACKENRI
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Posté - 27 avr. 2015 : 18:37:33
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« Difficile de faire la synthèse d’un dossier de plus de 60 pages en quelques lignes »
- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :-
Ce procès s’est déroulé en 2 temps en raison de la réforme de la publicité foncière en 2013 et des changements intervenus dans l’organisation du service des hypothèques.
Origine de l’affaire
Suite à la décision du conservateur des hypothèques de regrouper les parcelles d’un ensemble immobilier et de le placer en copropriété, le demandeur assigne ce fonctionnaire au TGI en 2011.
Il transmet les conclusions à la partie adverse.
Le défendeur fait de même en fin 2012.
A cette date l’affaire est en suspens en raison de la réforme.
Mai 2013, le demandeur assigne cette fois-ci l’Etat Français aux mêmes fins.
Octobre 2013, le juge de la MEE joint cette procédure avec l’affaire principale.
Faits et prétentions des parties
• Les demandeurs des 3 premières tranches de la SCI font valoir :
- Que la SCI a acquis un ensemble de terrains en 1969-1971 et a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier ;
- Obtention d’un PC valant division parcellaire ;
- Etablissement du CdC et de plusieurs EDD pour la construction des 3 premières tranches d’habitation ;
- Que le cadastre a procédé, au fur et à mesure, au changement de numérotage des parcelles initiales en les subdivisant en autant de références cadastrales que de terrains ;
- Qu’une ASL est créée pour la gestion et l’entretien des parties communes ;
- Qu’en 1987, vente d’une partie de l’ensemble immobilier (tranche 4) à un promoteur ;
- Que le PC modificatif, le permis de lotir, la modification de l’EDD de l’ensemble immobilier sont publiés;
- Que les acquéreurs et tous les ayants droits seront soumis aux clauses et conditions du CdC et des EDD des 3 premières tranches de construction ?
- Que la tranche 4 étant devenue « lotissement » est exclue de l’unité foncière ;
- Que chaque résident est propriétaire de son terrain et de sa villa avec une référence cadastrale, seules les parties et les équipements communs sont en indivision forcée ;
- Qu’en 2003, le conservateur des hypothèques a entériné la décision unilatérale prise par le service du cadastre de procéder au regroupement des parcelles en leur affectant qu’un seul propriétaire (copropriété XXXX) ;
Par ces motifs : Dire et juger :
o Que chacun des requérants est propriétaire en pleine propriété du terrain acquis sur lequel est édifiée sa villa.
o Faire injonction au conservateur des hypothèques d’avoir à se conformer à la situation juridique desdits immeubles et de procéder au référencement de chaque immeuble, sous le nom de chaque propriétaire.
o Que le conservateur des hypothèques devra être condamné, sous astreinte de XX euros/jour, à se conformer à la situation juridique des immeubles.
o Que le conservateur des hypothèques devra verser à chacun une somme de XX euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, outre la somme de YY euros pour le fondement de l’article 700 du CPC.
o Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel.
• Les défendeurs, au soutien de cette assignation, font valoir :
- Qu’afin de concilier les aménagements pratiques des fiches hypothécaires en gestion manuelle et la rigidité d’un système informatique, mais sans modifier l’étendue des droits réels affectés à ces immeubles, l’administration après cette déclaration de principe, a pris les mesures techniques consistant à faire disparaître les 170 références cadastrales et réunir en 5 références cadastrales l’ensemble de la copropriété.
Seuls y échappent les propriétaires des tranches 4 et 5 (lotissements)
- Ensuite tout un « cours d’initiation » sur la mise hors de cause des conservateurs des hypothèque ; sur les conditions de la responsabilité qui ne sont pas réunies ; sur l’absence de faute imputable aux conservateurs etc. … au regard des textes en vigueur (articles 1382, 2450, 2452 du CC, 26, 28, 36 du décret de janvier 1955, etc.)
- Enfin absence de préjudice ; Concernant la demande et le quantum des dommages et intérêts réclamés, il y a lieu d’observer que les demandeurs n’ont subit aucun préjudice.
En effet, la publicité foncière n’est ni constitutive ni translative de droits. Elle n’est requise que pour l’opposabilité des droits et non pas pour leur validité. Le conservateur n’a aucun pouvoir quand au fond du droit à publier. Il se contente de vérifier la régularité formelle de l’acte à publier.
Il résulte de cette conception qu’un droit de propriété ne peut en aucune manière être modifié par une annotation au fichier immobilier, quand bien même celle-ci s’avèrerait erronée.
- Egalement Absence de lien de causalité : les demandeurs reconnaissent d’ailleurs eux-mêmes, en arguant dans leur assignation du fait que la jurisprudence donne au cadastre valeur probante, que c’est bien le PV établi par celle-ci qui est à l’origine du dommage qu’ils estiment avoir subi.
Si ce document appelle une critique de la part des demandeurs, il leur appartient d’en contester la validité devant la juridiction compétente en matière de cadastre. (Note personnelle : Dans un rapport interne à la résidence, j’avais souligné qu’il fallait se rapprocher du TA du fait que le service du cadastre était en faute puisqu’il n’avait pas procédé à la publicité sur cette affaire et qu’aucun résident était officiellement au courant. Le TGI contre le conservateur n’étant pas la bonne solution ….. En mots choisis je me suis fait traiter d’incompétent !!)
Par ces motifs : Dire et juger :
o Mettre hors de cause les conservateurs des hypothèques.
o Dire recevable l’intervention volontaire du conservateur en activité lors de l’assignation.
o Débouter les requérants de toutes leurs demandes fins et conclusions, les éléments de responsabilité du conservateur n’étant pas réunies.
o Débouter les requérants de leur demande de condamnation sous astreinte.
o Condamner les requérants conjointement et solidairement au paiement de la somme de XXXX euros au bénéfice de chacun des concluants ainsi qu’aux entiers dépens.
- :- :- :-
Jugement du TGI de XXXX en 2015
• Rappel des faits des parties à la cause.
• Remise en forme du dossier suite à différentes modifications
a) Sur les interventions volontaires
b) Sur le désistement partiel
c) Sur les mises hors de causes : Le juge de la MEE prononce la clôture de l’instruction fin 2014. Les pièces et conclusions des parties signifiées jusqu’à cette date sont recevables.
d) Sur les fins de non recevoir pour défaut de qualité à agir
e) Au fond :
A l’origine, les acquéreurs achètent :
- La propriété privative d’une villa
- La parcelle de terre sur laquelle elle est édifiée avec la référence cadastrale de la parcelle et sa superficie, ainsi que la référence au numéro de lot de l’EDD
- Les millièmes dans la propriété des parties indivises.
Après la modification cadastrale de 2003 et pendant une période transitoire, un grand nombre d’acte de vente mentionne :
- Un n° de lot avec sa description
- Parfois avec l’ancienne référence cadastrale
- Les millièmes de la propriété du sol et des parties communes
- Un mesurage loi Carrez
Par la suite, la majorité des titres de propriété ne mentionne plus la cession en pleine propriété d’une villa et de son terrain. Les références cadastrales des parcelles appartenant à chaque propriétaire ont disparu, remplacées par la référence de l’ensemble immobilier.
• Pour que chaque propriétaire bénéficie d’une référence cadastrale propre, il faudrait se trouver en présence d’un lotissement, ce qui impliquerait que chaque acquéreur à obtenu son propre PC et qu’il n’existe pas de parties communes, ce qui n’est pas le cas.
• En l’espèce il ne s’agit pas d’une copropriété horizontale, puisqu’il ne s’agit pas d’un ensemble de maisons construites sur un terrain commun divisé en zones de jouissance, puisque la propriété du terrain est la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Dans ce cas l’acquéreur n’est pas propriétaire du foncier, il ne possède qu’une quote-part de la copropriété horizontale laquelle correspond au droit de jouissance d’une parcelle de terrain.
• Nous sommes bien en présence d’une copropriété, en application des dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors il est tout à fait justifié que les actes de vente mentionnent les références foncières de l’ensemble immobilier et attribuent à chaque copropriétaire un N° de lot (et non plus une parcelle) et des millièmes de parties communes.
• En conséquence, il convient de débouter les demandeurs, aucune faute ne pouvant être reprochée aux conservateurs des hypothèques.
• Il convient en outre d’ajouter qu’aucun droit réel ne peut être modifié sans la publication d’un nouvel acte et que le fichier immobilier n’est constitutif d’aucun droit et n’est pas translatif de propriété.
La publicité foncière n’est utile que pour l’opposabilité des droits et pour le recouvrement des taxes par les services fiscaux.
• Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de cette décision.
Par ces motifs : Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
o Donne acte aux résidents de leurs interventions volontaires
o Donne acte à l’Agent Judiciaire et au conservateur de leurs interventions volontaires
o Constate le désistement d’instance de …. Et déclare en conséquence ce désistement parfait à leur égard.
o Constate l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal à leur égard.
o Mets hors de cause les conservateurs des hypothèques.
o Déclare irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de …..
o Déboute l’Agent Judiciaire de ses fins de non recevoir à l’encontre de ….
o Déboute les « demandeurs » et les condamne à payer à l’Agent Judiciaire la somme de XXXX euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.
o Déboute les conservateurs de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du CPC
o Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.
o Condamne les « demandeurs « aux dépends.
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Posté - 27 avr. 2015 : 19:02:30
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d'après le juge, il n'y a donc pas eu lotissement mais maintien de le copro...
l'argument retenu apparemment selon lequel "un lotissement impliquerait que chaque acquéreur à obtenu son propre PC et qu’il n’existe pas de parties communes, ce qui n’est pas le cas" laisse rêveur, évidemment
donc je comprends encore moins votre questionnement
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JACKENRI
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Posté - 09 mai 2015 : 07:49:09
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EW : Sur votre demande, il m'a fallu 3 soirées pour faire la synthèse de cette affaire, et vous m'avez répondu après 15 minutes. A ce niveau on voit très bien la marque du professionnel.
Cependant "vous ne comprenez encore moins mon questionnement"
En toute simplicité je désirerai une réponse aux 5 questions posées dans le dernier paragraphe de mon post n° 13 du 23 avril.
Si toutefois cela pose problème, alors nous pouvons fermer ce sujet.
Merci d'avance. |
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Lottissement dans copropriété 
