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henico
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 Posté - 22 avr. 2015 : 20:26:35
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Bonjour,
D'abord merci aux contributeurs de ce forum que j'aime parcourir régulièrement.
Notre copropriété a souscrit depuis 11 ans, quelques mois après la livraison des appartements, un contrat de location bail de 5 emplacements de stationnement extérieurs appartenant à un copropriétaire.
Les copropriétaires ont voté ce point à la double majorité.
Initialement, pour des raisons de sécurité, semble-t-il.
Aujourd'hui, plusieurs copropriétaires, dont les membres du conseil syndical, souhaitent qu'il soit mis un terme à ce bail (plus de 3000 € par an de location d'emplacements inutilisés)
Après quelques recherches j'ai constaté que le syndicat pouvait faire l'acquisition d'un lot privatif pour son compte, avec l'autorisation préalable de l'Assemblée Générale, la double majorité étant requise pour statuer régulièrement.
Mais je fais appel à vous pour savoir si le syndicat des copropriétaires est légalement fondé à louer des emplacements privatifs.
Restant à votre écoute,
cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2015 : 21:16:34
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L'achat ou la location de parties privatives doit répondre à l'objet du syndicat. C'est le cas pour loger un gardien, le syndicat ne possédant pas en propre d'un logement à attribuer. (toutefois : solution à proscrire. Pas de logement = pas d'employé logé).
La question se pose pour ces emplacements de stationnement. Qu'elle est la destination (l'usage) qui en est fait par le syndicat locataire ???? |
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henico
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 2
Posté - 22 avr. 2015 : 23:46:26
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bonjour Gedehem,
les copropriétaires en 2004 dès leur seconde Assemblée Générale avaient décidé de louer ces emplacements au copropriétaire qui les avait acheté en queue de chantier.
Si la volonté de réserver l'accès de ces emplacements aux personnes louant ou étant propriétaires d'un appartement sur la résidence peut être considérée comme un usage, alors tel est l'usage qui en est fait par le syndicat locataire.
Mais cette situation me paraît grotesque, car :
- le stationnement se fait sans difficulté en dehors de la résidence
- la résidence est plutôt excentrée et présente peu d'intérêt pour quelqu'un à la recherche d'un emplacement
- certains copropriétaires peuvent louer leurs emplacements (et notamment leurs boxes en sous-sol)
- les emplacements loués par le syndicat ne sont pas utilisés, chaque résident disposant déjà d'au moins un emplacement extérieur, si ce n'est un box en sous-sol.
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juvaxe
Contributeur débutant
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3
Posté - 23 avr. 2015 : 07:15:04
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Bonjour
Il me semble qu'un syndicat de copropriétaires peut louer une partie commune; par contre le loyer perçu ne peut pas être conservé par le syndicat mais doit être redistribué aux copropriétaires en fonction des tantièmes. Charge à chaque copropriétaire de considérer par la suite sa part reçue comme un revenu au niveau fiscal.
Cordialement |
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 Posté - 23 avr. 2015 : 08:22:05
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Attention au mot LOUER en francais qui est ambigue contrairement aux langues voisine (To rent, to hire en anglais, prendre en location, donner en location)
La question posée par Gedehem n'a pas été répondue, sur l'utilité ou le but poursuivi par cette prise en location.
citation: Si la volonté de réserver l'accès de ces emplacements aux personnes louant ou étant propriétaires d'un appartement sur la résidence peut être considérée comme un usage, alors tel est l'usage Je traduis qu'il s'agit de procurer des emplacement ADDITTIONNELS de stationnement à l'extérieur.
y'a t'il une obligation d'urbanisme liée a la construction: Permis de construire accepté en échange d'un engagement d'achat ou de location de place de stationnements, lesquelles ne sont pas assez nombreuses sur la parcelle?
il serait bon de consulter le permis, puis l’intitulé précis de la résolution votée il y a 11 ans.
citation: Initialement, pour des raisons de sécurité, semble-t-il. Stationnement du véhicule des pompiers?
Sur la question de base, il n'y a aucun empêchement fondamental à ce que le syndicat loue un bien si cela fait partie de son but social ou du moins syndical
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 23 avr. 2015 : 08:51:52
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Que comprendre ???
Le syndicat serait preneur dans le cas présent de 5 emplacements de parking dont le bailleur serait un copropriétaire?
Dans l'affirmative... quel serait l'intérêt du syndicat???
Aujourd'hui le syndicat assurerait un revenu locatif au propriétaire de ces emplacements sans en tirer un quelconque avantage??
Pour faire une opération "blanche" il conviendrait au syndicat de louer ces places à d'autres personnes????
Mais l'objet du syndicat n'est pas de dégager des Revenus Fonciers. |
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ABCT
Contributeur senior
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6
Posté - 23 avr. 2015 : 08:59:32
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Si l'affectation des box et parkings n'est pas "imposée" à l'acquisition de chacun des logements, Le Promoteur se retrouve avec des emplacements "invendus" qu'il "brade" en fin d'opération.
Un copropriétaire peut espérer faire une bonne opération.... à condition de louer ces emplacements... à des "particuliers"....
L'erreur ici c'est la présence du syndicat en tant que preneur....... MAIS, quel est l'initiateur de cette suggestion???? Le propriétaire bien sûr. N'était -il pas au moment de " l'opération " bien placé????? |
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Posté - 23 avr. 2015 : 09:07:02
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citation: un contrat de location bail de 5 emplacements de stationnement extérieurs J'avais compris 'extérieur à la copropriété', mais en relisant, c'est ambigue, je vois, ABCT que vous avez compris intérieur à la copro, mais à l'air libre; |
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nefer
Modérateur
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Posté - 23 avr. 2015 : 10:16:49
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je comprends que le syndicat des copropriétaires a pris à bail (donc il est locataire) 5 emplacements de parking, qui sont situés à l'extérieur de la copropriété et qui appartiennent à quelqu'un ( qui serait éventuellement copropriétaire dans le syndicat qui est le locataire)
A ce titre le syndicat paie 3000 euros de loyer annuel
ces emplacement ne sont pas utilisés
Pourquoi?
s'agissait il, à l'époque, d'éviter d'avoir des véhicules stationnés à proximité du syndicat des copropriétaires?
Quelle était le motif de "sécurité" qui a amené ce choix ?
pouvez vous le confirmer?
S'il s'agit bien de cela, le bail doit être un bail "code civil": dans ce cas il faut relire les clauses de résiliation qui y sont indiqués |
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henico
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Posté - 23 avr. 2015 : 19:35:48
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bonjour,
Merci de vos réponses.
Lorsque j'ai écrit "pour des raisons de sécurité, semble-t-il" je voulais dire pour empêcher de louer à des personnes ne possédant pas de logement au sein du syndicat
j'ai retrouvé la note du conseil syndical de 2004, effectuée avant l'Assemblée Générale qui a validé la décision de prendre la location des 5 emplacements.
Je vous la retranscris ci après:
"PARKING EXTERIEURS
Il reste 6 parkings situés devant les bâtiments
Décision à prendre avant le 30 avril 04
Comme vous le Savez, PRO......NCE souhaite commercialiser les parkings extérieurs restant.
Vous avez reçu un courrier à ce sujet. Toutes personnes de l'extérieur (n'ayant pas de logement) pourront donc devenir copropriétaires. Le Conseil Syndical regrette cette décision du promoteur mais ne peut l'empêcher. Il ressort d'un tour de table que la venue de personnes ne possédant pas de logement n'est pas souhaitable.
Il faut donc que les ventes de parking soient conclues avec des copropriétaires résidents ou bailleurs.
Il faut faire état des observations rapportées ci-après:
Extrait du règlement intérieur:
Respectez les règles de stationnement aux emplacements prévus et indiqués par un marquage au sol. Tout stationnement en dehors des emplacements prévus est interdit. Les emplacements de stationnement ne pourront servir qu'au stationnement des automobiles particulières appartenant aux copropriétaires ou leurs ayants droits.
L'affection donnée à chaque lot est contractuelle. Les emplacements sont "privatifs", il est interdit d'emprunter les places qui peuvent sembler libres.
A ce jour le stationnement ne présente pas de difficultés, mais avec l'application du règlement, les voitures en surnombre devront stationner à l'extérieur de la résidence. Statistiquement, les couples, dans la région, ont beaucoup de chance de posséder deux véhicules. C'est pour cela que PRO.....CE a prévu ce nombre de parkings. Les copropriétaires possédant qu'un lot auront donc un souci pour louer leur appartement ou le revendre par la suite. L'achat d'un parking est donc un acte de bonne gestion ou de placement (valorisation); ce parking pourra être loué si le copropriétaire n'en a pas l'utilité immédiate.
Il serait donc apprécié que certains copropriétaires fassent l'acquisition de parkings.
Autre solution possible. La copropriété achète des parkings, le financement se faisant par un prêt.
Cela a pour conséquence d'augmenter les charges.
Et puis soit elle loue les emplacements (pour diminuer les charges) ou bien elle crée des espaces verts (mais il n'y aura pas création de "parkings visiteurs temporaires", source de conflits).
Ces lots parkings pourront être revendus par la suite aux copropriétaires qui sont demandeurs (parce qu'ils seront nouveaux ou ils auront besoin d'un emplacement).
Ces décisions devront être prises en Assemblée Générale.
Le conseil syndical souhaite donc obtenir votre avis et votre sentiment avant de se lancer dans des démarches et négociations. Il vous est donc de demander de répondre au questionnaire joint et de le déposer dans la boîte aux lettre d'un membre du Conseil Syndical, de le retourner au syndic ou bien encore au président du Conseil Syndical."
L'Assemblée a donc décidé de ne pas acheter ces emplacements, mais de les louer à un copropriétaire qui les a acheté.
Résultat: Aujourd'hui sur 10 ans les loyers payés par la copropriété représentent plus de 30 000 €, soit le double de l'investissement initial nécessaire pour l'acquisition. La charge moyenne par appartement est de 100 € par an.
Ne devrait-on pas pas proposer le rachat, avec un financement si nécessaire ?
Ou tout simplement résilier le bail ?
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Posté - 24 avr. 2015 : 07:29:38
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Je suis stupéfait.
1/ On (le syndicat) estime que c'est mieux pour les copropriétaires que les parkings ne sortent pas d'un groupe existant (il ne s'agit pas du syndicat, puisqu'un syndicat peut s'agrandir, mais de propriétaires ou des propriétaires existant X1, X2,...Xn)
2/ Le même groupe convainc le syndicat que c'est le syndicat qui doit payer pour la préférence de X1 à Xn
3/ Puis préconise l'achat. Mais l'achat revient a X1 qui se dévoue.
L'affaire qu n'a rien a voir avec le syndicat aurait du se terminer la.
Le meme groupe ou alors X1 lu meme convainc maintenant que ce n'est pas suffisant et que le syndicat doit en plus louer ces emplacement, et les rend par la meme contraire a leur usage, puisque en les louant le but avoué ou pas est que personne ne les utilise.
Je ne comprends meme pas que l'acte de location ne soit pas représenté au syndicat a chaque échéance du bail, et je ne comprends pas pslu comment cet acte particuleir ne doit pas être voté a l'unanimité. Il s'agit en effet d emodifier l'usage de lots privatifs en les 'confisquant'. |
Édité par - ribouldingue le 24 avr. 2015 07:32:20 |
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Gédehem
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Posté - 25 avr. 2015 : 14:39:44
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Il semble y avoir une sorte d'arnaque dès le début, due ici en partie à la méconnaissance, ou l'ignorance totale du CS.
En général, le nombre d'emplacements de stationnement est imposé par le PLU (POS à l'époque), en rapport avec le nombre de lots privatifs habitation.
Un promoteur n'en réalise pas "gracieusement" en surnombre s'il n'y est pas obligé. 
Autrement dit, le "reliquat" était sans doute destiné à des emplacements communs, en sus des emplacements privatifs, afin de répondre à la règle existante lors du dépôt du permis de construire. Emplacements qui devaient être indistinctement "communs". Ce qu'ils sont de fait, puisque loués par le syndicat sans ensuite affectation personnelle, une "sous location" à tel ou tel .
Il faut mettre fin a cette bêtise !! |
Édité par - Gédehem le 25 avr. 2015 14:45:34 |
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henico
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Posté - 27 avr. 2015 : 21:17:39
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le bail a été renouvelé en avril 2013 pour 3 ans...
Pour reprendre un peu plus sérieusement en main la maîtrise de nos charges, nous avons finalisé l'ordre du jour de la prochaine Assemblée pour ce point (environ 5% de notre budget annuel est consacré à la location de ces emplacements).
D'abord, nous proposons le rachat par le syndicat des 5 emplacements,
Nous proposons ensuite un emprunt collectif (Copro 100)
Enfin nous proposons (le cas échéant) , de résilier le bail entre le syndicat et le propriétaire des emplacements.
Le seul qui n'est pas au courant pour le moment c'est le bailleur. C'est dingue mais j'ai l'impression qu'on conspire contre lui, alors que... |
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vazy
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Posté - 27 avr. 2015 : 21:30:31
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La "bétise" n'etait pas si bête pour le copro bailleur: rentabilité 100% sur 10 ans, qui dit mieux ?
Mais pourquoi ne pas résilier ce bail et laisser venir ?
D'autre copro ne seraient-ils pas interessés pour louer ou acheter à titre individuel ? |
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Posté - 28 avr. 2015 : 07:56:44
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citation: Le seul qui n'est pas au courant pour le moment c'est le bailleur. Mouais, sauf que c'est quand même lui qui décide s'il vend ou pas. Je ne vois pas de conspiration
Je vois même une illégalité dans une proposition de résolution qui se ferait avec atteinte à la propriété des biens d'un copropriétaire sans son avis, c'est fort de café
Pourquoi le syndicat achèterait ces places, hormis pour la raison que j'ai indiquée des mon premier post, que le permis de construire était accompagné d'une obligation de places de parking mais ca aurait le cas si ces places étaient extérieures au batiment, pas comprises dans? La, ca me parait étrange. |
Édité par - ribouldingue le 28 avr. 2015 08:06:59 |
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nefer
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Posté - 28 avr. 2015 : 08:28:04
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avant de mettre à l'ordre du jour une résolution pour l'acquisition de ces emplacements, il faut prendre contact avec le propriétaire pour savoir s'il est vendeur... |
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henico
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Posté - 29 avr. 2015 : 20:04:02
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bonjour,
j'ai contacté le bailleur pour l'informer de nos démarches et avoir son avis.
Sa réponse est qu'il n'est pour l'instant ni favorable ni défavorable au rachat de ses emplacements.
Il se donne le temps d'y réfléchir et de répondre à l'Assemblée Générale.
Celle-ci est prévue fin mai.
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Posté - 29 avr. 2015 : 20:57:00
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citation: Sa réponse est qu'il n'est pour l'instant ni favorable ni défavorable au rachat de ses emplacements. Bon, ca sent donc le mensonge a plein nez, il est plus que fou de joie mais s'inquiète du mauvais temps. |
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Gédehem
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Posté - 29 avr. 2015 : 21:21:38
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C'est à peu près cela ......
Le syndicat ne peut l'obliger à rien.
Il faut mettre fin à cette mascarade rapidement, mettre fin à cette location qui n'a ni queue ni tête. |
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copropriété peut-elle louer une partie privative? 
