|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 27 avr. 2015 : 13:22:14
|
Bonjour,
J'aurais de votre aide sur un problème assez épineux...
J'ai acheté un appartement il y a 2 ans, et j'ai eu 2 gros problèmes avec cet achat :
- La copropriété qui est tombée en quasi faillite, et passage sous administration judiciaire (qui se passe pas trop mal pour le moment)
- Des gros problèmes d'humidité et de moisissures dans mon appartement et de à cause d'un double vitrage qui a été installé avant notre arrivée par la copropriété , mais sans VMC !
Je ne m'étendrais sur le pourquoi de cette situation, ni comment j'ai pu acheter cet appartement qui me cause bien des soucis, ce n'est pas le sujet ici (et j'en avais déjà parlé sur ce forum :))
Le problème est que je souhaite effectuer les travaux nécessaire pour résoudre mes problèmes d'humidité, ce qui passe nécessairement par l'installation d'une VMC et/ou des interventions sur des parties communes (fenêtre, façade, etc).
Pour avoir l'autorisation d'effectuer ces travaux, je dois passer en assemblée générale. J'ai d'ailleurs envoyé un recommandé pour ajouter cette question à l'ordre du jour.
Seulement, cette assemblée générale n'a jamais lieu !
L'administrateur judiciaire, que j'appelle régulièrement, m'annonce à chaque fois que l'assemblée va avoir lieu, mais finalement elle est repoussée d'un mois ou deux à cause de raisons diverses, et ainsi de suite...
Ce qui fait que je peux jamais faire mes travaux !
Il serait aussi à l'ordre du jour de cette assemblée de voter l'installation des colonnes de VMC dans tout l'immeuble, mais vu que nous sommes qu'1/3 des copropriétaires à être concerné par ce problème (1/3 ne l'a pas, et 1/3 n'habite pas dans l'immeuble et s'en moque), je ne me fais pas d'illusion sur le résultat du vote...
Que pourrais-je faire pour faire accélérer les choses ?
De quelles solutions je dispose ?
Car mon appartement est très humide, surtout en hiver (ma fille fait crise d'asthme sur d'asthme, et moi aussi, on a eu des certificats médicaux qu'on a fait transmettre, sans succès), et il ne nous sera pas possible de passer un hiver supplémentaire dans ces conditions !
Merci pour aide !
|
|
|
|
|
|
|
ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 27 avr. 2015 : 14:25:41
|
Vous êtes en copropriété.
Quel est la date de construction de l'immeuble????
N'y a -t-il aucune aération actuellement???? (extraction) ni en cuisine, ni dans les W.C ni dans la salle de bain???
Le double vitrage n'est pas mis en cause.... c'est un investissement au niveau du confort thermique... MAIS vos nouvelles huisseries sont- elles équipées d'entrées d'air dans les châssis par exemple???? IL FAUT des entrées d'air, c'est indispensable.
C'est l'ensemble de l'immeuble qui est concerné... car les locataires risquent eux aussi d'être exposés à des désagréments.
S'il n'existe aucune V.M.C. collective???? est ce possible d'en adapter une????
Si non il faut installer des "extracteurs" dans vos pièces techniques (cuisine, W.C. et Salle de bains)
Ces pièces "humides ont-elles des fenêtres??? (pour adapter ces extracteurs....)
Pour créer cette aération penser au détalonnage "des bas de porte".
Est ce que certains appartements sont "équipés d'une V.M.C individuelle????
Dans l'affirmative avez vous contacté les intéressés??
|
|
|
|
ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 27 avr. 2015 : 15:26:03
|
Vous évoquez l'installation d'un double vitrage.... (sur toutes les fenêtres???) Installé avant votre arrivée... PAR LA COPROPRIETE??????
IL semble que les huisseries font partie des parties privatives????
Pourquoi la copropriété (le syndicat) serait intervenu dans ce genre de travaux privatifs??????
A-t-on fait miroiter un prix compétitif, si "l'opération était globale" (ensemble des copro?????
Mais le manque d'aération, s'il est confirmé, manque totalement de professionnalisme. |
|
|
|
3
Posté - 27 avr. 2015 : 15:47:52
|
On n' a pas forcément besoin d'une colonne de VMC globale pur aérer, on peut mettre un bloc ultraplate de VMC dans un double plafond palco, et sortir en grille sur la facade ou un pignon, c'est le grand 'installation qui saut entre 800 et 2000 euros hors doublage de plafond, dépendants essentiellement de la configuration des lieux.
Si le mur extérieur est tres épais, il faut ajouter une prestation de perçage en phi 125, une société spécialisée fait ca pour 300 à 500 euros. |
|
|
|
DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 27 avr. 2015 : 16:54:29
|
Alors, pour répondre à vos questions...
L'immeuble date des années 50.
Le double vitrage a été posé pour des problèmes sonores à cause d'un aéroport pas loin construit après. D'ailleurs, le quartier tout entier a bénéficié de la pose de ces double vitrages, financés par l'aéroport lui-même (financièrement intéressant).
Chaque copropriété a fait ensuite comment bon lui semblait ensuite sur le choix de la société pour faire poser les double vitrage et la VMC.
Dans notre immeuble, c'est une société discount et peu sérieuse qui avait été choisie.
Et, suite aux problèmes de trésorerie, ils ont juste fait les fenêtres et se sont arrêtés là .
Pour information, dans les immeubles à côté, ils ont fait l'inverse : pose de la VMC, bas de porte réétalonnés, puis pose du double vitrage (plus logique non ?)
Il existe des aérations dans la cuisine, les WC et la salle de bains, mais elles ne fonctionnent pas bien. La preuve est qu'on a des remontées d'odeur régulières de chez les voisins chez nous, ce qui ne devrait normalement pas être le cas.
Les société sérieuses que j'ai venir pour effectuer un diagnostic m'ont expliqué que je ne pourrait pas m'appuyer sur ces aérations pour résoudre mon problème à cause de cela.
Les WC et la salle de bains n'ont pas de fenêtres non plus.
Les entrées d'air existent, mais il n'y a que 3 pour un 4 pièces, ce qui est largement insuffisant !
Comme je le disais, tout le monde n'est pas logé à la même enseigne, et la pose d'une VMC collective est à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui est tout le temps repoussée... Et le résultat de ce vote est très incertain, si on y ajoute en plus les conflits entre voisins dont je n'ai pas parlé (et qui en partie la cause de la dégradation de la copropriété).
Quand aux huisseries, dans notre règlement de copropriété, elles font partie des parties communes... |
|
|
|
5
Posté - 27 avr. 2015 : 17:26:18
|
Si vous n’êtes pas trop nombreux dans cet immeuble, vous pourriez demander une AG à vos frais pour accélérer votre demande, sinon vous êtes contraint d'attendre l'AG officielle.
Par contre, même si la question d'une VMC collective est à l'ODJ, maintenez votre demande individuelle au cas où les travaux collectifs ne seraient pas votés. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 27 avr. 2015 : 20:02:57
|
Votre syndicat a été mis sous administration judiciaire.
Selon l'ordonnance qui a été rendue (il faut l'avoir), il se peut que les pouvoirs de l'AG aient été dévolus à l'administrateur.
Il se peut aussi (ordonnance toujours) que le CS soit déchu de sa fonction.
C'est un classique lorsqu'un syndicat "incapable" est en quasi faillite, alors mis "sous tutelle".
Ce qui veut dire qu'il n'y a pas d'AG convoquée.
Ou alors, l"AG peut être réunie, mais l'AP ne dispose pas des pièces nécessaires pour convoquer, ou pour présenter des comptes ou autres pièces nécessaires ..... |
|
|
|
DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 28 avr. 2015 : 12:54:16
|
Pour l'AG à mes frais, je ne savais pas que c'était possible... Après il faudra aussi que les copropriétaires veulent bien venir juste pour cette question, ce qui n'est pas gagné.
J'ai retrouvé la nomination de l'AJ, et il y est écrit que lui sont confiés "Tous les pouvoirs de syndic, tous les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical".
Je crois que c'est clair !
D'ailleurs, régulièrement l'AJ nous explique régulièrement que l'AG n'a pas lieu à cause des comptes qu'ils n'ont pas fini de faire...
Mais cela va faire bientôt 2 ans que cela dure...
Il n'y pas un moyen de faire bouger les choses ? |
|
|
|
8
Posté - 28 avr. 2015 : 18:30:02
|
|
citation: Après il faudra aussi que les copropriétaires veulent bien venir juste pour cette question, ce qui n'est pas gagné.
votre projet se vote à la majorité de tous les copros (article 25), mai si au moins un tiers votent pour, il sera procédé à un second tour où le projet sera voté à la majorité exprimée des présents et représentés.
Il suffit donc au minimum que le tiers des tantièmes soient présents et représentés et votent tous POUR....  |
|
|
|
DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 29 avr. 2015 : 18:45:44
|
Oui un tiers ce n'est pas beaucoup, mais mon immeuble où ça se tape dessus à tous les étages, tout est possible... 
Sinon, une idée que l'on m'a soufflé : vu que l'administrateur judiciaire possède TOUS les pouvoirs de l'assemblée générale hormis ceux des paragraphes a et b, comme précisé dans la décision de justice que j'ai, cela signifie-t-il pas qu'il remplace en quelque sorte l'assemblée générale ?
Dans ce cas, ne peut-il pas lui même me donner l'autorisation pour effectuer ces travaux si je lui en fait directement la demande ? Via une lettre en recommandée avec AR et bien argumentée bien sûr...
J'ai regardé les paragraphes a et b de l'article 26, cela ne me semble pas contradictoire :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Les travaux sont eux visés par l'article c, et ne sont donc pas exclus du champ d'action de l'administrateur judiciaire :
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
Pensez-vous que c'est une idée valable ou que je me trompe ?
Merci  |
|
|
|
10
Posté - 30 avr. 2015 : 06:54:14
|
attention mettez à jour vos articles de loi  , le c) dont vous parlez est passé à l'article 25...."n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; "
ce à quoi vous faites référence concerne des travaux faits par le syndicat, or là c'est vous qui demandez à faire ceratins travaux (article 25 : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"
quant à l'idée que vous émettez, pourquoi pas qui ne tente rien n'a rien, mais dans ce cas il vous faudra une autorisation écrite et signée !!!!!!! afin que vous ayez quelque chose à "montrer" à d'éventuels copros récalcitrants.... |
|
|
|
DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 30 avr. 2015 : 12:16:21
|
OK, je comprends bien !
Je vais essayer, je verrai bien, je n'ai rien à perdre de toute façon vu la situation où je suis... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 30 avr. 2015 : 12:38:53
|
"Tous les pouvoirs de syndic, tous les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical".
Ce qui veut dire que votre syndicat jugé "incapable" a été mis sous tutelle complete, et que ces instance "assemblée" et "conseil syndical" sont entre les mains de l'administrateur judiciaire, qui exerce aussi toute la fonction de "syndic".
Il ne 'remplace' pas l'AG : il 'EST' l'assemblée générale lui-même, comme il 'est' le CS dans ses attributions.
Autrement dit, il n'y aura plus chez vous d'AG ou même de réunion de CS constitué, aussi longtemps que l'administrateur judiciaire le jugera inutile.
Y compris pour votre problème, accessoire au regard de ceux immenses sans doute de votre syndicat.
L'argument "l'AG n'a pas lieu à cause des comptes qu'ils n'ont pas fini de faire..." est totalement bidon, ...; ou 'diplomatique" , pour ne pas froisser...
La réalité est tout autre : comptes arretés ou pas, c'est la situation financière (cessation de paiement, quasi faillite) qui dictera la conduite de cet administrateur.
Aussi longtemps que la situation ne sera pas revenue à une normalité gérable (recouvrement des fonds, apurement des dettes, paiement des fournisseurs, provisionnement des charges futures, etc ...), éventuellement avec la réalisation de travaux indispensables à la sauvegarde de l'immeuble dégradé, vous (votre syndicat) serez sous administration, sous tutelle.
Ce qui peut durer des années.
Dans ces conditions (plus de sous), il ne convoquera pas d'AG.
Vous pouvez éventuellement tenter le coup des travaux privatifs auprès de l'administrateur (LRAR), en lui faisant parvenir un dossier descriptif "béton" (plan, schéma, photo, matériaux utilisés, garanties, assurances, etc ...). Ou en prenant RDV avec lui.
Eventuellement en proposant de prendre les frais de convocation d'une AG et de notification du PV ...., s'il veut bien ...
Mais si personne ne vient, c'est en pure perte .... |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2015 12:51:27 |
|
|
|
DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 20 mai 2015 : 12:38:26
|
Bonjour,
Pour vous tenir au courant de ce qui s'est passé...
Finalement j'ai pu contacter mon administrateur judiciaire qui m'a expliqué que le dossier d'installation des colonnes de VMS pour les immeubles étaient actuellement en cours d'étude, mais qu'à cause de malversations effectuées lors de de la pose des fenêtres (!), ainsi que de documents comptables manquants et disparus (!!), cela ne serait pas fait avant 2-3 ans au mieux, le temps qu'il démêle tous les fils de l'histoire (s'il y arrive)...
Il m'a confirmé qu'il pouvait me donner lui-même l'autorisation des travaux sans passer par une AG, mais qu'il me déconseillait de le faire à cause de la future pose des colonnes qui risquerait fortement de rendre mon installation caduque.
C'est vrai, mais ne pouvant attendre 3 ans j'ai appuyé sur l'urgence de mon problème, et l'administrateur judiciaire m'a alors dit de lui envoyer un dossier complet des travaux que je ferai par LRAR (modifications apportées aux parties communes, diamètre des trous percés, matériaux utilisés, etc) afin qu'il sache à quoi s'en tenir, et qu'il me donnerait ensuite l'autorisation par écrit afin que je sois couvert contre une éventuelle plainte d'un copropriétaire.
Aussi, je devrai signer une décharge pour que je ne retourne pas contre la copropriété lorsque les colonnes de VMC seront faites (ce qui ne me pose pas de problème).
Il faut maintenant que je trouve un société sérieuse pour faire ces travaux de ventilation et d'isolation, ce qui n'est pas la partie la plus simple... Et voir si cela sera vraiment efficace (car si cela ne l'est pas, il faudra que j'abandonne mes travaux et je crains que je serai obligé de vendre à perte)
En tout cas l'horizon se dégage quand même un peu en ce qui me concerne, grâce à vos conseils
Et cela confirme ce que disait Gédéhem, que l'AG n'aura pas lieu de sitôt.
Surtout vu la situation financière de mon immeuble qui est purement catastrophique... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 20 mai 2015 : 21:55:02
|
"...et qu'il me donnerait ensuite l'autorisation par écrit ..
Autorisation délivrée en vertu des pouvoirs qu'il détient en qualité d'AJ détenteur de tous les pouvoirs du syndicat, ceux de l'AG.
AG dont la réunion n'est certainement pas envisageable dans les années à venir. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Bloquage travaux sur parties communes 
