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Louis92
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 Posté - 01 mai 2015 : 13:32:28
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La répartition des soldes après travaux jointe à l'annexe 1 pour l'AG de mai 2015 est fausse : soldes à 0 malgré des copropriétaires n'ayant payé ni ce qui a été voté, ni ce qui a été dépensé pour ces travaux. L'entreprise a été payée à 100%, c'est donc la "trésorerie qui a payé pour eux".
Il est clair que ces soldes et répartitions devront être refusés par l'AG.
Je n'ai pas trouvé dans les décret et arrêté de 2005, le processus pour faire corriger puis approuver les soldes et répartitions corrigées.
Y a-t-il un processus décrit plus ou moins implicitement quelque part ?
Si pas de description de processus quelque part, quel processus exiger du syndic ?
J'imagine un processus avec les 3 étapes suivantes :
1.a. correction des soldes dès les appels budget du trimestre suivant l'AG (trésorerie normale retrouvée au plus vite) ou 1.b. attendre l'année 2016 (trésorerie pénalisée pendant 1 an).
2. présentation de ces travaux à nouveau en annexe 4 de l'AG suivante (2016).
3. vote formel en AG 2016 pour approuver le compte travaux que l'AG 2015 a refusé.
L'option 1.a a ma faveur à cause de la trésorerie et aussi de la simplicité en cas de vente entre l'AG2015 et l'AG2016 : le vendeur a
payé son dû (ce qui ne serait pas le cas avec 1.b). Option 1.a avec vérification par le CS avant envoi aux copropriétaires.
Qu'en pensez-vous ?
Cdlt. Louis92.
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andre78fr
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 Posté - 01 mai 2015 : 13:39:45
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La répartition ne dépend pas de ce qui a été encaissé ou payé mais uniquement des charges et produits, c'est à dire les factures reçues et les provisions appelées. C'est la base d'une comptabilité d'engagement par rapport à un système de recettes / dépenses...
Si certains copropriétaires n'ont pas réglé ce qu'ils devaient, le syndic doit faire son travail normal de recouvrement mais ce n'est pas un motif valable pour ne pas approuver les comptes... |
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Louis92
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 2
Posté - 01 mai 2015 : 14:52:35
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andre78fr, je ne voulais pas entrer dans trop de détails pouvant susciter des réactions parasitant la question posée. Pour vous répondre, j'ajoute donc que le syndic n'a pas appelé les bons montants, n'a pas appliqué la comptabilité d'engagement, le montant dépensé pour ces travaux est dans un 67 commun à plusieurs travaux, l'annexe 4 n'est pas produite par le logiciel de comptabilité : c'est pourquoi les soldes dans l'annexe 4 peuvent être faux (sont à 0 pour des appels insuffisants).
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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3
Posté - 01 mai 2015 : 23:24:48
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"pouvant susciter des réactions parasitant la question posée."
Pas très encourageant, mais je réagis cependant.
Je confirme la réponse de André78, ce qui est important c' est de savoir si le total des dépenses travaux a bien été réparti suivant les tantièmes des copropriétaires sous déduction des appels effectués, que ceux-ci soient justes ou pas.
Exemple travaux effectués...............................: 10.000 €
Appels effectués ( Bien ou mal calculés, les
copropriétaires étant crédités des appels réels....: 7.000 €
Appel du solde................................................: 3.000 €
Copro A.......................................Copro B
10.000.€....x 600/1000 = 6.000........10.000 x 400/1.000 = 4.000.
Remboursement appels..- 3.500........ Remb: appels...........-3.500.
Solde de répartition..........2.500........ Solde répartition...........500.
Le compte travaux est soldé, mais les copropriétaires peuvent être débiteurs des appels non payés ainsi que du solde de la répartition (2.500 et 500 € ). |
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JPM
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Posté - 02 mai 2015 : 00:01:47
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Louis 92 : citation: La répartition des soldes après travaux jointe à l'annexe 1 pour l'AG de mai 2015 est fausse : soldes à 0 malgré des copropriétaires n'ayant payé ni ce qui a été voté, ni ce qui a été dépensé pour ces travaux. L'entreprise a été payée à 100%, c'est donc la "trésorerie qui a payé pour eux".
André 78 et JB22 vous répondent à juste titre que le compte est juste puisqu'il est fait en fonction des appels effectués et non des paiements sur ces appels.
Que la trésorerie ait payé pour les copropriétaires débiteurs c'est une autre affaire.
La dessus vous répondez citation: j'ajoute donc que le syndic n'a pas appelé les bons montants, n'a pas appliqué la comptabilité d'engagement, le montant dépensé pour ces travaux est dans un 67 commun à plusieurs travaux, l'annexe 4 n'est pas produite par le logiciel de comptabilité : c'est pourquoi les soldes dans l'annexe 4 peuvent être faux (sont à 0 pour des appels insuffisants).
Vous abandonnez votre première question pour une seconde en indiquant que les appels peuvent être faux. Peuvent ! Mais ne le sont peut être pas !
Le 67 peut être commun à plusieurs travaux, mais il doit y avoir un sous compte pour chaque chantier distinct.
Vous dîtes que l'annexe 4 n'st pas produite par le logiciel de comptabilité, mais vous ne dîtes pas qu'elle n'est pas produite.
Si c'est effectivement le cas (pas produite) il y a une faute du syndic.
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Louis92
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Posté - 02 mai 2015 : 10:01:41
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JB22 citation: ce qui est important c' est de savoir si le total des dépenses travaux a bien été réparti suivant les tantièmes des copropriétaires sous déduction des appels effectués Il y a plus important que cela ! Dans mon message 2, j'ai écrit que le syndic n'a pas appelé les bons montants. Il n'a pas appelé assez ... s'il avait appelé davantage, des copropriétaires auraient réagi. Je reprends les hypothèses de l'exemple de jB22 :
Exemple travaux effectués...............................: 10.000 €
Appels effectués (mal calculés, les
copropriétaires étant crédités des appels réels)....: 7.000 €
Appel du solde................................................: 0 €
Copro A.......................................Copro B
7.000.€....x 600/1000 = 4.200........7.000 x 400/1.000 = 2.800.
Remboursement appels..-4.200........ Remb: appels...........-2.800.
Solde de répartition.......... 0 €........ Solde répartition.......... 0 €.
Car le syndic n'a pas réparti les appels suivant le compte 702 ni les dépenses suivant le 67 de ces travaux. Ces travaux étaient la première occasion d'application d'une clé particulière pour ce syndic-là .
JPM s'étonne que j'écrive citation: c'est pourquoi les soldes dans l'annexe 4 peuvent être faux (sont à 0 pour des appels insuffisants). Une annexe 4 produite par le logiciel de comptabilité est forcément cohérente avec les comptes 702 et 67. Ici, l'annexe 4 est produite, sans doute sous Excel. L'annexe 4 n'étant pas produite par le logiciel de comptabilité, il y a grand risque d'avoir des incohérences d'où "les soldes dans l'annexe 4 peuvent être faux" et c'est le cas : l'annexe 4 est fausse par rapport à la réalité (appels reçus par les copropriétaires) car elle donne un montant total exact des appels et donc un solde à 0.
JPM citation: Le 67 peut être commun à plusieurs travaux, mais il doit y avoir un sous compte pour chaque chantier distinct. Il n'y a pas de sous-comptes, tous les chantiers sont dans le même compte 67.
Je me doutais bien que l'extravagance du sujet serait difficile à appréhender pour vous, andre78fr, JB22 et JPM qui n'avez pas dû voir souvent de telles monstruosités car elles ne peuvent exister que dans les copropriétés où personne ne vérifie rien et donc personne ne va aller rapporter quoi que ce soit à quelqu'un de compétent en comptabilité des copropriétés.
Je reviens donc au processus proposé avec les 3 étapes suivantes :
1.a. correction des soldes dès les appels budget du trimestre suivant l'AG (trésorerie normale retrouvée au plus vite) ou 1.b. attendre l'année 2016 (trésorerie pénalisée pendant 1 an).
2. présentation de ces travaux à nouveau en annexe 4 de l'AG suivante (2016).
3. vote formel en AG 2016 pour approuver le compte travaux que l'AG 2015 a refusé.
L'option 1.a a ma faveur à cause de la trésorerie et aussi de la simplicité en cas de vente entre l'AG2015 et l'AG2016 : le vendeur a
payé son dû (ce qui ne serait pas le cas avec 1.b). Option 1.a avec vérification par le CS avant envoi aux copropriétaires.
Qu'en pensez-vous ?
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 02 mai 2015 10:05:53 |
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JPM
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Posté - 02 mai 2015 : 10:46:22
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C'est maintenant que le compte doit être établi, présenté et approuvé.
C'est impératif |
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JB22
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Posté - 02 mai 2015 : 11:51:28
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Les comptes de charges courantes et les charges pour travaux doivent être présenté "Après répartition" cela ne signifie pas que les appels des soldes ont été effectués, les soldes ne seront exigibles qu' après approbation par l' A.G.
Si les appels de provisions sur travaux n' ont pas été faits sur les bonnes bases le syndic est en droit de les régulariser immédiatement, sans attendre l' A.G., mais comme l' A.G. est proche je ne pense pas que cela soit nécessaire, les copropriétaires ont déjà du mal à comprendre.
et comme le dit JPM:
"C'est maintenant que le compte doit être établi, présenté et approuvé.
C'est impératif"
Particulièrement en cas de ventes pour éviter des problèmes.
Au niveau trésorerie le syndic doit procéder au recouvrement des appels effectués, et après approbation des comptes par l' A.G., appels des soldes des charges communes et charges travaux. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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8
Posté - 02 mai 2015 : 12:04:21
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citation: C'est maintenant que le compte doit être établi, présenté et approuvé. C'est dans la convocation AG que l'anomalie est formellement établie. "Maintenant" n'est plus possible d'après moi car il est trop tard pour envoyer des états corrigés en respectant le délai avant l'AG d'où le processus que je propose avec l'option 1a "au plus tôt" = dès les appels budget du trimestre suivant.
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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9
Posté - 02 mai 2015 : 12:24:28
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N'étant pas très spécialisé en comptabilité, d'où mon silence sur ces sujets, je n'en reste pas moins étonné par certaines questions, et surtout les réponses apportées.
Des travaux ont été décidés par une AG. Des provisions ont sans doute été déterminées, leur montant exigible, un échéancier.
Montant des travaux et des provisions répartis selon la ou les grilles RDC correspondantes.
La répartition finale de ces travaux est établie sur la même base de la grille de répartition RDC.
Il y a donc un problème au départ : l'approbation des comptes, d'une dépense, ne peut valoir approbation d'une répartition autre que celle prévue au RDC, ou modification tacite, implicite, de cette répartition ... "à l'insu de notre plein gré" ...
C'est la raison de "approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels ."...selon la quote-part de chacun.
Autrement dit, les pièces annexes doivent être en conformité avec les clauses conventionnelles de répartition des charges. Si ce n'est pas le cas, il faut les rectifier, rectification qui porte sur les comptes individuels de chacun..
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Louis92
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10
Posté - 02 mai 2015 : 13:18:02
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Réponse à Gédehem :
- l'annexe 1 n'est pas en conformité avec les clauses conventionnelles de répartition des charges (clé de répartition non respectée, moins de 100% des dépenses sont répartis), elle reflète les comptes individuels de chacun car elle a été produite par le logiciel de comptabilité.
- l'annexe 4 ne reflète pas les comptes individuels de chacun (100% des dépenses présentés comme répartis) car elle n'a pas été produite par le logiciel de comptabilité et le syndic a fait des erreurs.
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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11
Posté - 02 mai 2015 : 13:48:02
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De Gedehem
"je n'en reste pas moins étonné par certaines questions, et surtout les réponses apportées."
Les réponses des trois intervenants son concordantes, pouvez vous nous dires ce qui vous étonne ?
De Louis92:
"C'est dans la convocation AG que l'anomalie est formellement établie. "Maintenant" n'est plus possible d'après moi car il est trop tard pour envoyer des états corrigés en respectant le délai avant l'AG "
L' A.G. n' est pas obligé d' approuver les comptes tel que présentés, elle peu les amender et approuver des comptes rectifiés, qui peuvent être présentés avant ou au cours de l' A.G.
Louis92:
"Il n'y a pas de sous comptes, tous les chantiers sont dans le même compte 67."
Les sous comptes sont obligatoires pour que le logiciel puisse faire la distinction entre charges courantes et charges par dossier de travaux, quelque soit le logiciel utilisé.
André78 fait cette distinction dans son logiciel "ValCompta", je fais de même dans EXCEL.
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JPM
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Posté - 02 mai 2015 : 16:05:09
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JB 22 citation: Les sous comptes sont obligatoires pour que le logiciel puisse faire la distinction entre charges courantes et charges par dossier de travaux, quelque soit le logiciel utilisé.
Plus précisément : en 67 il ne peut y avoir que des écritures concernant des travaux exceptionnels (article 14-2, urgents, etc..) ou des opérations exceptionnelles.
En 671, 672,673 etc... les sous comptes ont pour raison d'être la distinction entre les différents chantiers (ravalement, couverture, etc...).
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Louis92
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Posté - 02 mai 2015 : 17:10:48
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citation: En 671, 672,673 etc... les sous comptes ont pour raison d'être la distinction entre les différents chantiers (ravalement, couverture, etc...). Sans ces sous-comptes, un logiciel de comptabilité ne peut pas répartir la dépense d'un chantier 14-2 parmi plusieurs ni sortir des annexes 4 et 5 détaillant chaque chantier et les syndic qui n'ouvrent pas de sous-comptes 671, 672, 673 doivent produire les répartitions et les annexes 4 et 5 "à la main" sous Excel avec le risque d'erreur cause du sujet.
J'aimerais avoir une réponse ma proposition de processus avec les 3 étapes suivantes :
1.a. correction des soldes dès les appels budget du trimestre suivant l'AG (trésorerie normale retrouvée au plus vite) ou 1.b. attendre l'année 2016 (trésorerie pénalisée pendant 1 an).
2. présentation de ces travaux à nouveau en annexe 4 de l'AG suivante (2016).
3. vote formel en AG 2016 pour approuver le compte travaux que l'AG 2015 a refusé.
L'option 1.a a ma faveur à cause de la trésorerie et aussi de la simplicité en cas de vente entre l'AG2015 et l'AG2016 : le vendeur a payé son dû (ce qui ne serait pas le cas avec 1.b). Option 1.a avec vérification par le CS avant envoi aux copropriétaires.
Sachant que JPM et JB22 ont répondu "maintenant" sans savoir que l'AG était imminente, je suppose que ceci va dans le sens de l'option 1a.
Un processus alternatif simplifié "approuver les comptes sous réserves de corriger blablbala ... " ne me paraît pas adapté à la situation car il faut marquer le coup vis-à -vis du syndic sur sa légèreté en comptabilité et le syndicat doit obtenir son engagement à ouvrir des sous-comptes à l'avenir.
Cdlt. Louis92. |
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andre78fr
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Posté - 02 mai 2015 : 17:44:22
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Si vous constatez une anomalie dans vos comptes il faut le dire avant ou pendant l'AG mais une erreur comptable ne justifie pas de reporter l'approbation de ces travaux à l'année suivante, ni de répartir leur solde séparément du reste du résultat de l'exercice... la correction doit intervenir avant la répartition définitive du résultat global. La véritable difficulté ici c'est de préparer de manière précise et compréhensible vos réserves pour que l'AG vote l'approbation AVEC... il faudra bien sûr convaincre de l'existence d'une erreur et de la pertinence de vos remarques, si possible en amont avec le conseil syndical pour préparer le terrain.
Légalement les deux options prévues c'est approuver (avec réserve le cas échéant) ou ne pas approuver.
Pour les logiciels de comptabilité, on peut imaginer des tas de choses pour gérer et regrouper des travaux même sans avoir des sous-comptes... d'autres approches sont possibles comme un code qui complète les écritures. Dans mon logiciel j'ai fait le choix d'un code travaux sur 3 caractères alphanumériques qui suit la classe, l'intérêt c'est qu'on peut intégrer dans les travaux d'autres dépenses ou comptes que les travaux à proprement parler, par exemple un code RAV permettra de présenter dans l'annexe 4 (ou 5) les travaux payés en 671RAV, des honoraires en 622RAV, des subventions en 131RAV, les provisions en 102RAV ou 702RAV et le solde en 120RAV... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 mai 2015 : 18:07:26
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Il y a des collections de problèmes !
Pour moi il faut certes passer en 622 et 623 les honoraires sur travaux mais pour les riper immédiatement dans le 671 adéquat 
C'est la seule manière pour présenter un compte de travaux précis.
Si le CS veut vérifier les honoraires perçus il peut voir aussi bien les 622 et 623 où on les voit entrer et sortir que le compte travaux lui même.
Double travail ? deux minutes aujourd'hui ! dix minutes économisées à la clôture de l'exercice et autant lors du contrôle des comptes.
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andre78fr
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16
Posté - 02 mai 2015 : 18:30:56
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Une vision très personnelle de la comptabilité ;-) |
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JPM
Modérateur
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17
Posté - 02 mai 2015 : 19:04:49
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Très personnelle ? Certes. J'ai bien écrit pour moi
S'il y a un logiciel qui peut sortir automatiquement un compte travaux correct sans que les honoraires aient été passés en 671, je suis à l'écoute.
Je vous passer des comptes exacts mais avec une présentation incorrecte, parfois rejetés par le fisc.
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Gédehem
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Posté - 02 mai 2015 : 19:17:43
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Louis exposait :
"La répartition des soldes après travaux jointe à l'annexe 1 pour l'AG de mai 2015 est fausse : soldes à 0 malgré des copropriétaires n'ayant payé ni ce qui a été voté, ni ce qui a été dépensé pour ces travaux. L'entreprise a été payée à 100%, c'est donc la "trésorerie qui a payé pour eux". "
Louis va nous le préciser : on ne serait pas dans une question "comptable", d'imputation sous tel numéro, mais sur une fausse/mauvaise répartition de dépenses, ceux n'ayant rien versé se retrouvant avec un solde à 0.
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JB22
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19
Posté - 02 mai 2015 : 20:10:37
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De André78:
"on peut imaginer des tas de choses pour gérer et regrouper des travaux même sans avoir des sous comptes... "
Les comptes 622RAV, 671RAV; 622PEI, 671PEI, sont des sous comptes.
Dans ma comptabilité sous EXCEL je fais la distinction entre charges courantes et charges pour travaux, dossier par dossier, en associant au code de charges un code travaux 1, 2, 3.
"Une vision très personnelle de la comptabilité ;-)"
Qui ne règle rien, mais est contraire au principes comptables.
De JPM:
"S'il y a un logiciel qui peut sortir automatiquement un compte travaux correct sans que les honoraires aient été passés en 671, je suis à l'écoute."
ValCompta le logiciel de notre ami André78 le fait sans problème... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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20
Posté - 02 mai 2015 : 20:57:36
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Gédehem citation: Louis va nous le préciser : on ne serait pas dans une question "comptable", d'imputation sous tel numéro, mais sur une fausse/mauvaise répartition de dépenses, ceux n'ayant rien versé se retrouvant avec un solde à 0. La question comptable fait qu'une mauvaise méthode a généré une erreur. Le syndic n'utilise pas les règles comptables du décret de 2005. Sans ces règles de bon sens (un compte 67 par chantier), il ne peut pas répartir simplement les appels et les dépenses : il prépare cela en-dehors du logiciel de comptabilité. Ne faisant pas assez de vérifications, une erreur fait que les soldes sont à 0 (ni excédent à rembourser, ni déficit à appeler) malgré la non prise en charge de la totalité des dépenses par les copropriétaires concernés par cette clé de travaux.
Les comptes de ces travaux sont faux et ne peuvent donc pas être approuvés d'où ma question du processus pour approuver ces comptes après leur correction..
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 02 mai 2015 20:58:21 |
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Répartition travaux fausse, comment corriger ? 
